二手房買賣總結(jié)

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標(biāo)題:二手房買賣總結(jié)（長文）

發(fā)信站:水木社區(qū)(MonOct808:57:39201*),站內(nèi)

陪著一個(gè)姐們從今年年前開始看二手房，8月正式簽約，剛剛完成交接。其間，先后看了以下一個(gè)片區(qū)的房子：通州（地鐵沿線）、馬家堡、望京、方莊、宋家莊、后現(xiàn)代城、東三環(huán)沿線、大興等。由于只買過一手房，從未接觸過二手房，整個(gè)過程經(jīng)歷了許多事情，寫下來，和大家分享，希望能對(duì)用自己的積蓄或者整個(gè)家庭幾代人積蓄買房的朋友有些幫助。1.看房

1.1.不管用哪家中介，最好能多看幾套。同一個(gè)小區(qū)，中介往往跟你說就只有那么幾套房，其目的是為了制造饑餓營銷的氛圍，并試探你的購買能力和意愿。在一家中介看完后，多換幾家中介，要求看不同的房子。

1.2.拒絕簽任何的看房協(xié)議/確認(rèn)書或類似的文件，直接告訴他們（尤其是鏈家），這是違法的行為，如果要求簽署，將會(huì)向住建委舉報(bào)。

1.3.如果發(fā)現(xiàn)房子存在打隔斷、正在出租等現(xiàn)象，盡量不要去碰，過程中會(huì)出現(xiàn)租戶糾紛等諸多問題，費(fèi)時(shí)費(fèi)力。1.4.房子距離地鐵、公交、超市等的時(shí)間、距離等，一定要自己親自測量、體驗(yàn)，絕對(duì)不能詳細(xì)中介或賣家的陳述。1.5.看到心儀的房子，不要立刻表現(xiàn)出來或者向中介或賣方表明有意愿買，抻上幾天，若無其事的再問問，否則賣方會(huì)占上風(fēng)。

2.與中介有關(guān)的事項(xiàng)

一條的基本的原則是，中介是一群普遍沒有任何道德約束的人群，素質(zhì)差，所以，他們所說的每一句話都要經(jīng)過獨(dú)立的求證或確認(rèn)，否則不能相信。不能想當(dāng)然的認(rèn)為大的中介公司就如何如何，林子大了，什么鳥都有，這與整個(gè)行業(yè)的人員素質(zhì)、監(jiān)管水平等有關(guān)，與某家中介公司的規(guī)模等無關(guān)。

另一條基本原則是，中介在大多數(shù)情況下會(huì)和賣方站在一起，所以不要認(rèn)為中介會(huì)維護(hù)你的利益。

2.1.中介費(fèi)堅(jiān)決不能在簽約時(shí)交清，必須留有尾款，在過戶和交接時(shí)再給；否則，你可能連中介的電話都很難打通。和中介簽署一份補(bǔ)充協(xié)議，說明，如果中介因?yàn)榱粲形部疃�消極工作，或者威脅不付清中介費(fèi)尾款就不給辦理過戶等手續(xù)的，買方有權(quán)拒絕支付中介費(fèi)，且中介公司必須繼續(xù)履行所有中介義務(wù)。

2.2.任何中介公司的中介費(fèi)都可以談，別信什么2.7%是公司統(tǒng)一規(guī)定之類的屁話，具體可以談到多少，要看每個(gè)交易的具體情況。

2.3.在簽約前，從帶你看房子的中介那里明明白白的了解下面的事項(xiàng)，并要求其書面確認(rèn)：稅率和具體稅款、貸款專員的電話、過戶專員的電話、整個(gè)交易的大致時(shí)間等，對(duì)于稅費(fèi)最好自己先在網(wǎng)上查清楚，不少中介會(huì)說一個(gè)較低的稅費(fèi)總額吸引你簽約，然后再改口，不承認(rèn)給你說過那個(gè)較低的稅費(fèi)總額。整個(gè)交易過程包括以下幾個(gè)重要的步驟（沒有走資金托管，商貸）：

看房---簽署買賣協(xié)議、中介協(xié)議----評(píng)估（需要進(jìn)入房子內(nèi)部，需要賣方配合）---支付首付----面簽----面簽的同時(shí)簽署貸款有關(guān)文件---貸款審批---審批結(jié)束---過戶----交接2.4.和中介的重要通話，最好用錄音筆錄音，有備無患。

2.5.稍微大點(diǎn)的中介公司都有集中的客服電話，對(duì)于負(fù)責(zé)的中介（帶你看房的那個(gè)）的服務(wù)或者交易過程有任何疑問，可以達(dá)電話咨詢，交易進(jìn)度等可以集中查詢，不要僅聽負(fù)責(zé)的中介的一面之辭。2.6.與上面的2.3.相關(guān)，不存在什么稅費(fèi)打折的可能性，不能相信中介的忽悠。

2.7.看上了一個(gè)小區(qū)，不妨先去物業(yè)那問問有沒有人賣房，不少物業(yè)的人也吃這碗飯。他們收費(fèi)較低，對(duì)家家戶戶的情況也比較了解。

3.賣家的選擇碰上什么樣的賣家，實(shí)在是點(diǎn)兒高點(diǎn)兒低的問題，簡單的體會(huì)如下：

3.1.有工作單位和固定收入的人，特別是公務(wù)員、國企等的人，相對(duì)比較靠譜，有了問題，你去單位一鬧，還是有效果的。簡單的說，這群人還要臉。

3.2.做生意的、開公司的、炒房子的，也還算靠譜，這些人要么懂得做生意的規(guī)矩、要么希望快點(diǎn)出手補(bǔ)充現(xiàn)金流，沒有太多唧唧歪歪的diao事。

3.3.外地人比北京人靠譜，特別是人在外地的，他們希望快點(diǎn)結(jié)束交易，拿到錢，整個(gè)過程往往會(huì)比較配合。3.3.最不靠譜的就是沒有工作的北京土人，如果又是中年婦女或者老頭老太太，最好少碰，這些人往往有大把的時(shí)間和你糾纏，沒有受過什么像樣的教育，不知道會(huì)生出什么樣的事端；如果你又買了南城的房子，恭喜你，你的購房經(jīng)歷會(huì)格外精彩。

4.必須爭取資金托管

原因我就不多說了，真的被騙了，你連哭都來不及。監(jiān)管機(jī)關(guān)在這方面的責(zé)任很大，應(yīng)該學(xué)習(xí)海淀，強(qiáng)制資金托管，買方的利益才能被保護(hù)。現(xiàn)實(shí)交易中，賣家往往不同意，中介也會(huì)在那里附和（走托管會(huì)增加他們的工作量并可能延長交易時(shí)間），你應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持一段時(shí)間，在最后放棄時(shí)以次為籌碼爭取簽署一份完整并有利的補(bǔ)充協(xié)議（下文有述）。

5.必須和賣家簽署補(bǔ)充協(xié)議

千萬不要以為和賣方簽署了北京市標(biāo)準(zhǔn)版的買賣協(xié)議就萬事大吉了，那份協(xié)議實(shí)際上很粗糙，許多條款都沒有說清楚，最好在簽買賣協(xié)議的同時(shí)，簽署一份補(bǔ)充協(xié)議。精明的賣家往往也會(huì)要求你簽署一份補(bǔ)充協(xié)議。如果涉及的購房額很大，建議找專業(yè)律師咨詢一下。

5.1.必須寫明賣方應(yīng)當(dāng)按照買方或者中介的要求，為辦理購房所涉及的一切手續(xù)提供必要的協(xié)助和便利，比如允許評(píng)估人員進(jìn)入住房進(jìn)行評(píng)估、按時(shí)辦理貸款簽約手續(xù)、按時(shí)辦理過戶手續(xù)等，否則買方可以拒絕支付房款，且賣方應(yīng)賠償違約金。

5.2.如果購買了賣方的裝修、家電等，應(yīng)明確列出所購買的全部物品，越精確越好（一些極品賣方甚至?xí)�把燈泡等任何可以拆卸的東西都拿走�。。�，并明確說明在交接時(shí)這些物品必須狀態(tài)良好，否則應(yīng)按照事先約定的賠償金進(jìn)行賠償，或直接減扣房款。

5.3.必須明確賣方搬出的時(shí)間（最好是支付全部購房款的當(dāng)天或次日），并設(shè)定足夠高的違約金。有些賣家的不要臉程度很可能對(duì)超出你的想像，必須有書面的東西來對(duì)付這些極品。

5.4.如果賣方已婚，必須要求賣方提供結(jié)婚證，并書面要求賣方配偶在簽約、過戶等時(shí)間親自到場。

5.5.必須要約定，如果賣方違約，將房子賣給他人，將賠償全部購房款（或者一個(gè)足夠高的金額）作為違約金（如果他不愿意簽，就說明他沒有誠意，還是別買了）。

5.6.必須約定交接時(shí)的每一個(gè)事項(xiàng)，包括時(shí)間、交接的物品（水、電、網(wǎng)等），并說明賬戶上剩余金額的處理方法。5.7.涉及戶口遷移的，應(yīng)寫明賣方不遷出戶口的違約金。

6.北京二手房市場現(xiàn)狀

6.1.小區(qū)里的好房子都在租或空著，原因你懂得。

6.2.姐們買房子是因?yàn)橛捎诶�率下調(diào)、放松銀根等原因，擔(dān)心房價(jià)還會(huì)漲。

6.3.北京5環(huán)內(nèi)的房價(jià)，尤其是二手房房價(jià)，在過去半年已經(jīng)漲回了歷史高點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只講新建商品房價(jià)格，你懂得。

擴(kuò)展閱讀：我總結(jié)的二手房交易問題

房產(chǎn)證未下來的房子怎么交易？

以前發(fā)過賣房帖現(xiàn)在總算是找到買家了本來按照開發(fā)商合同承諾房產(chǎn)證這段時(shí)間下來但是因?yàn)榉N種原因開發(fā)商現(xiàn)在給的答復(fù)是房產(chǎn)證要到1年以后才能下來房子已經(jīng)交了買家打算裝修入住了請教各位大蝦我們這個(gè)交易現(xiàn)在該怎么辦好其實(shí)具體就是付款方式的問題，現(xiàn)在過不了戶，買家無法通過銀行按揭貸款付款了？

叫開發(fā)商幫你辦理更名手續(xù)，到房產(chǎn)權(quán)處去變更下產(chǎn)權(quán)人就可以了，還可以省稅，以前很多開發(fā)商這樣幫客戶專門辦更名收手續(xù)費(fèi)的！如果他不幫你辦，你就威脅告他延期辦產(chǎn)權(quán)證，叫他給你賠償，和他吵架，只要他們后勤去個(gè)人一會(huì)就幫好了，也就麻煩點(diǎn)，對(duì)開發(fā)商也沒啥損失，一般是他不按時(shí)辦產(chǎn)權(quán)證他理虧會(huì)給你處理的！別相信開發(fā)商說的已經(jīng)把資料報(bào)進(jìn)產(chǎn)權(quán)處不能更了，開發(fā)商都是這樣忽悠客戶的，不可能的，如果他已經(jīng)報(bào)進(jìn)去了，產(chǎn)權(quán)處最多90個(gè)工作日必須辦理完，不可能要1年后才能辦下產(chǎn)權(quán)證，特別仇和上臺(tái)后，對(duì)這塊辦證效率管理的比較嚴(yán)格，資料全很多幾周就下來了！比約定時(shí)間晚一年后才能辦好產(chǎn)權(quán)證，說明他的驗(yàn)收有條件不合格，很可能竣工驗(yàn)收備案表的多項(xiàng)類容都還沒蓋章呢。

更名首先是要和地產(chǎn)商商量好的再操作啊，這有什么站著說話不腰疼的，哪個(gè)地產(chǎn)公司沒有給人辦理過更名的？？？主要是他愿意不愿意給你辦理的，如果愿意了，有什么好擔(dān)心的？都是半天內(nèi)可以搞定的事情，如果你這樣不信任地產(chǎn)公司，怎么可能買的到房子，任何套房子都是先付款再貸款，然后見證合同的，最少需要一周時(shí)間才能完成！

操作成功的多了去了，你去華爾貝大廈產(chǎn)權(quán)處去蹲幾天點(diǎn)看看，每周都有，甚至每天都有，以前地產(chǎn)公司也有名碼實(shí)價(jià)收費(fèi)幫客戶辦理更名的，俊發(fā)，實(shí)力，江東，良黎，云電，銀海，星耀我都親眼見過或者聽說過朋友辦過的，或是關(guān)系戶，或是收費(fèi)，或是客戶問題，還有些中介也是和地產(chǎn)公司合作專門辦客戶辦理更名，你也可以去打聽下！

急,急,急求助(房產(chǎn)證還沒有出我該怎么樣交易啊)最近要搬家,所以到處找房子,好不容易在"富力桃園"找到了滿意的房子.但是又面臨著業(yè)主的房產(chǎn)證還未出的難題(第一期的證已辦出來,我們是二期的,全部還沒有出,可能要到明年6月出證).我也在相關(guān)網(wǎng)站看到?jīng)]有房產(chǎn)證的房子交易會(huì)有很大的風(fēng)險(xiǎn).但是真的就沒有別的辦法既能買到房子又沒有風(fēng)險(xiǎn)呢?中介公司說這樣的情況可以叫我們和業(yè)主談,先付部分首期,然后簽的合同拿去公證,再讓業(yè)主把相關(guān)的購房證明的原件交給我們,到房產(chǎn)證出來后我們自己去過戶.最后付完剩余的錢.這樣做可以嗎?我有幾個(gè)問題:

1.業(yè)主沒有這些證明還能自己去拿到房產(chǎn)證,他可不可以再補(bǔ)回原件啊?2.如果簽了合同,到時(shí)候業(yè)主反悔,那合同還有效嗎?索賠是不是可以生效呢?3.如果到了出證的時(shí)候我們是否可以自己拿著這些資料去拿證,然后自行去辦理過戶呢?如果可以那需要些什么手續(xù)或證明呢?希望有關(guān)人士給條明路,謝謝!

4.可以請律師做公證人來證明合同有效嗎?中介給您出的辦法是有很大風(fēng)險(xiǎn)的。

首先，我國不動(dòng)產(chǎn)采取的是公示公信的方式，即只有辦理了登記等相關(guān)手續(xù)，以房產(chǎn)證上登記的權(quán)利人為房子的所有者；即使您與賣家簽訂了買賣合同，但在賣家未辦理房產(chǎn)證的情況下，賣家的處分行為是受到限制的，即這個(gè)合同只能確立你們之間的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系，但不能實(shí)質(zhì)性的確認(rèn)您對(duì)該套房子的所有權(quán)；其次，這方面內(nèi)容的公證，公證處一般是不予辦理的；

房子最后的歸屬將以房產(chǎn)證上的登記為準(zhǔn)，在未出房產(chǎn)證時(shí)就將房屋轉(zhuǎn)讓，在房產(chǎn)證最后落實(shí)到您名下的這段時(shí)間是很難保證賣家不會(huì)“一房多賣”的。如有其他問題您可留下您的聯(lián)系方式，我們會(huì)即使跟您聯(lián)系沒有房產(chǎn)證也就只有做公證安全一點(diǎn)了.但是做公證也有風(fēng)險(xiǎn)的.只公證不過戶對(duì)買房人來說存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵谖覈�房地產(chǎn)法律、法規(guī)中，買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，購房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或轉(zhuǎn)售，買方人的利益將無法保證。

另外，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房產(chǎn)證的所有權(quán)而不是根據(jù)買賣合同來做公證，如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受質(zhì)疑。買房不是一件小事，動(dòng)輒就是幾十萬，所以提醒消費(fèi)者，對(duì)于沒有房產(chǎn)證的房子，一定要多加小心，目前還沒有一種合適的辦法處理這種交易，保證雙方的利益都不受到損失。

原則上不要購買這種“現(xiàn)房”，如果你能承受風(fēng)險(xiǎn)，可以與原房主一起到開發(fā)商更改合同主體，即把購房人改成你的名字。所有的付款收據(jù)都改成你的名字。

關(guān)于找房地產(chǎn)商改底單

：北京

朋友用銀行貸款新買的商品房,已入住但房產(chǎn)證沒有下,現(xiàn)想轉(zhuǎn)讓給我,我想通過開發(fā)商改底單拿到房產(chǎn)證,并需銀行貸款轉(zhuǎn)按揭,請問如何辦理交易?如何改底單?如何轉(zhuǎn)按揭?

在房子還沒有房產(chǎn)證的時(shí)候，在交易過程中是可以改底單的。而且也可以避開營業(yè)稅；（如果有營業(yè)稅的話也不完全是由買方承擔(dān)的）如過開發(fā)商同意改底單的話，在辦理手續(xù)時(shí)也不是很麻煩；再如果原房主有關(guān)系的話，那么買房人是不用操心的。改底單在二手房市場上也是一中交易方式.

轉(zhuǎn)按揭具體操作流程：

1、買賣雙方簽訂買賣合同，并事先確認(rèn)買方有無還貸能力。

2、在銀行同意買方貸款的情況下，選擇申請同行轉(zhuǎn)按或者跨行轉(zhuǎn)按(注：賣方還貸不滿一年的，通常選擇同行轉(zhuǎn)按或者同支行轉(zhuǎn)按；已滿一年的，則可以選擇跨行轉(zhuǎn)按)。

3、買方向銀行申請轉(zhuǎn)按揭并提交相關(guān)材料及支付相關(guān)費(fèi)用，包括擔(dān)保費(fèi)用(銀行正常放款時(shí)間為過戶后三個(gè)工作日內(nèi))。銀行通常都會(huì)指定其認(rèn)可的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)為該筆提前發(fā)放的款項(xiàng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。即在為買方放完貸款后，如果發(fā)生賣方違約或者買方違約，導(dǎo)致該房屋無法成交，則由擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)向銀行承擔(dān)賠償責(zé)任。轉(zhuǎn)按揭貸款中的擔(dān)保費(fèi)用由此產(chǎn)生，數(shù)額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。同時(shí)，賣方需向銀行、擔(dān)保公司或者中介機(jī)構(gòu)簽署出售承諾書，而買方需向銀行出具擔(dān)保委托書。

4、在轉(zhuǎn)按揭申請通過銀行審核后(審核通常需要五個(gè)工作日)，且銀行確認(rèn)可以去還貸的當(dāng)日，買方申請貸款的銀行所指定的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)，攜帶相關(guān)款項(xiàng)共同辦理還貸手續(xù)。

5、辦理完結(jié)還貸手續(xù)，由擔(dān)保公司或者中介機(jī)構(gòu)為賣方辦理注銷抵押登記事項(xiàng)。6、辦理完結(jié)注銷抵押手續(xù)，雙方在擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)陪同下去房管部門過戶。7、由擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)代為領(lǐng)取房產(chǎn)證，在做完抵押登記領(lǐng)取到他項(xiàng)權(quán)利證書后交給買方。關(guān)于陰陽合同的風(fēng)險(xiǎn)

地產(chǎn)稅收是目前稅收征管的熱點(diǎn)、難點(diǎn)之一，其中二手房交易稅收控管是落實(shí)房地產(chǎn)稅收政策的重要部分。個(gè)別人和房地產(chǎn)中介也采取了一些避稅策略，這在一定程度上造成二手房交易的營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅等稅收的流失。避稅方式及風(fēng)險(xiǎn)分析

當(dāng)前，二手房交易中主要存在著“高買低報(bào)”、延期過戶、先租后買、假贈(zèng)與以及虛報(bào)唯一住房等避稅方式。無論是對(duì)買方還是賣方，這些所謂避稅方式都存在著較大的法律風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。1.“高買低報(bào)”�！案哔I低報(bào)”是指二手房交易買賣雙方及中介公司在申報(bào)房價(jià)時(shí)，以低于實(shí)際成交的價(jià)格簽訂虛假協(xié)議申報(bào)納稅。這種方式是二手房買賣雙方最常用的避稅方式，也是目前較嚴(yán)重的避稅方式之一。其做法是：在二手房轉(zhuǎn)讓過程中，買賣雙方及中介公司簽訂兩份合同，一份為真實(shí)成交價(jià)格居間合同，用于付款結(jié)算，通常由中介公司見證；一份為隱瞞真實(shí)交易價(jià)格的虛假協(xié)議，用于申報(bào)納稅，由房管部門見證。風(fēng)險(xiǎn)分析：對(duì)賣方來說，因?yàn)檫f交房地產(chǎn)交易中心的過戶價(jià)格是最具法律效力的，買方有可能根據(jù)低報(bào)的過戶價(jià)格來付款，不愿意再按照原購房價(jià)格成交，造成賣方利益受損；對(duì)買方來說，低報(bào)過戶價(jià)可能會(huì)導(dǎo)致下一次賣出房屋時(shí)各項(xiàng)稅費(fèi)的增加。當(dāng)此房產(chǎn)再次出售時(shí)，先行做低的過戶價(jià)將拉大買賣差額，反而增加再次出售的成本，同時(shí)銀行貸款的實(shí)際比例也會(huì)因此而降低。盡管“高買低報(bào)”對(duì)買賣雙方都存在風(fēng)險(xiǎn)，但為了少納稅，此做法仍屢見不鮮。2.延期過戶。

此種方法為主要針對(duì)營業(yè)稅的避稅方式。其一般做法是：買賣雙方在達(dá)成購房意向之后，首先簽訂一份購房合同，規(guī)定房款交付方式、房屋過戶時(shí)間和過戶方式。在買方交納全部或者部分房款之后，賣方先將房屋交買方使用，等到賣方的房屋持有年限達(dá)到規(guī)定的免稅時(shí)間后，雙方再將房屋過戶。為了交易有所保障，買方一般會(huì)在合同中提出一些保障條款，如將房產(chǎn)證交買方保管等。

風(fēng)險(xiǎn)分析：一旦二手房市場在交易未完成的時(shí)段內(nèi)出現(xiàn)價(jià)格上的大幅波動(dòng)，無論是大漲還是大跌，都會(huì)有很大一部分賣方或買方選擇“寧可賠付違約金，也要終止履行合同”，從而損害被違約方利益。另外，一旦稅收政策出現(xiàn)較大波動(dòng)，雙方對(duì)新產(chǎn)生的稅負(fù)不能達(dá)成一致時(shí)，也將不得不解除合同，承擔(dān)和付出較大的機(jī)會(huì)成本。

3.先租后買。

這種方式是延期過戶避稅方式的進(jìn)化版本，兩者在本質(zhì)上是一樣的。其一般做法是：在減免稅要求的年限未滿的一段時(shí)間內(nèi)，買賣雙方再簽訂一份房屋租賃合同，約定將租金抵消到以后交割的房款里，使得買方同時(shí)成為了房屋的承租方，在該房屋未來交易時(shí)擁有優(yōu)先購買權(quán)。風(fēng)險(xiǎn)分析：由于在較長時(shí)間內(nèi)無法辦理交易過戶手續(xù)，所購房的產(chǎn)權(quán)并不是買方的，買賣雙方無論哪一方反悔都會(huì)造成糾紛。如未來幾年內(nèi)政策再次發(fā)生變化，對(duì)于買賣雙方的風(fēng)險(xiǎn)都將會(huì)很大。同時(shí)，雙方又增加了租賃合同關(guān)系，違約成本將更高。4.假贈(zèng)與。

這是目前避稅方式中較為簡單的一種。通常是買賣雙方在達(dá)成交易意向后，先私下簽訂一份買賣合同，之后再到公證處辦理房屋贈(zèng)與合同，聲明賣方無償將某房屋贈(zèng)與買方，以未發(fā)生金錢交易為名，規(guī)避營業(yè)稅及其附加稅費(fèi)。為保證交易資金安全，雙方在交易過程中一般會(huì)選擇將房款打入一個(gè)擔(dān)保賬戶，直到過戶完成后賣方才能將房款取出。

風(fēng)險(xiǎn)分析：這種方式從法律角度看，完全屬于一種逃稅的違法行為，買賣雙方在交易過程中一旦發(fā)生糾紛不僅不會(huì)受到法律保護(hù)，反而會(huì)在有關(guān)部門認(rèn)定存在相關(guān)違法事實(shí)后，還將被追究一定的法律責(zé)任。如果此房子在5年之內(nèi)再次交易過戶，將會(huì)由賣方承擔(dān)成交價(jià)格20%的個(gè)人所得稅，交易成本會(huì)更高。5.虛報(bào)唯一住房。

北京對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅，但有關(guān)部門未對(duì)“唯一住房”作出明確、具體的界定，因此在實(shí)際操作中難以甄別納稅對(duì)象是否真正屬于生活唯一住房，造成征稅部門只能被動(dòng)依賴于納稅人的自行申報(bào)。

應(yīng)對(duì)二手房交易避稅手段的對(duì)策

上述種種二手房交易避稅現(xiàn)象，不僅為買賣雙方埋下了經(jīng)濟(jì)糾紛隱患，擾亂了二手房交易市場秩序，更違反了國家稅收法律，導(dǎo)致稅負(fù)不公，必須多措并舉，減少和控制此類現(xiàn)象的發(fā)生。

對(duì)首付款進(jìn)行資金監(jiān)管防止被挪

在二手房交易雙方簽完買賣合同后，一般上家就能拿到下家的首付款。而近來，有些上家拿了首付款卻不去還銀行按揭，而用這筆錢去做了其他投資牟取利潤。一旦投資失敗，錢款無法收回，下家的二手房交易進(jìn)程就會(huì)停滯，從而引起糾紛。

事實(shí)上，許多房屋交易雙方都是抱著對(duì)對(duì)方不信任的態(tài)度來參與交易，畢竟房款動(dòng)輒數(shù)十萬元。針對(duì)此類現(xiàn)象，目前已有中介公司推出了資金監(jiān)管服務(wù)，把需要支付的款項(xiàng)支付給中介或者銀行代為保管，用中介、銀行的信用來代替?zhèn)�人信用，以此來保障交易的順利進(jìn)行。

由于中介、銀行在交易中起到了第三方的監(jiān)督作用，私自挪用房款的現(xiàn)象就不會(huì)出現(xiàn)了。而負(fù)起這個(gè)資金監(jiān)管責(zé)任的中介最好選擇規(guī)模比較大、比較好的中介公司。

此外，如果消費(fèi)者對(duì)于中介的信用度還心存疑惑，也可以通過北京市房地產(chǎn)交易中心提供的資金監(jiān)管服務(wù)來保障雙方的交易安全什么時(shí)候交尾款？

LZ既然是已經(jīng)付了部分首付款了那剩余的款項(xiàng)，必須要等到過完戶之后再給房主，一般都是繳稅，過戶之后才打首付款的，LZ一定要堅(jiān)定自己的立場“過戶之后馬上支付首付款”中介不同意，但是買方必須要保障自己的利益。

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