完》學校物業(yè)管理模式

學校物業(yè)管理服務模式

就目前物業(yè)管理狀況而言，學校是物業(yè)管理行業(yè)的一片凈土。那里沒有業(yè)主"論壇"、那里沒有業(yè)主委員會的"硝煙"。開拓學校物業(yè)管理市場，是物業(yè)管理公司發(fā)展的又一新契機。

1、專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學校后勤管理是社會發(fā)展的必然趨勢。

由于計劃經濟體制的影響，絕大多數學校的后勤工作都是學校辦社會的運作模式，即學校不顧自身實際發(fā)展規(guī)模、不講求經濟效益、不講求管理效率，只要學校存在什么勞務需求，就立即設一個勞動崗位，工資都是由國家來掏錢。這種“大而全，小而全”的發(fā)展模式把學校辦成了一個“小社會”，結果是學校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學校甚至還辦起了托兒所，這種運作模式非常類似于農業(yè)時代的自給自足的自然經濟，與現代化發(fā)展趨勢是完全相違悖的。所以專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學校后勤管理，由物業(yè)管理公司提供專業(yè)、規(guī)范、個性化的后勤管理服務是社會發(fā)展的必然趨勢。

2、學校物業(yè)與商住物業(yè)的不同之處。

介入學校后勤管理工作，首先應探索我們的客戶“教師、學生”，他們需要我們提供什么服務？我們能為他們提供些什么服務？我們應該怎樣服務？怎樣管理？這些都需要我們確立學校物業(yè)管理專業(yè)化的服務理念；個性化、科學創(chuàng)新的管理服務模式；精益求精的工作作風；規(guī)范化的操作來實現。從而贏得師生的認同。學校物業(yè)與常規(guī)的商住物業(yè)在管理上有以下幾個方面不同：

a、對象不同：商住型物業(yè)中我們服務對象是社會各行各業(yè)，不同職業(yè)的人，面對的業(yè)主少則幾百，多則成千上萬，學校物業(yè)服務對象是老師和學生，單純知識型，遠沒有住宅小區(qū)那樣人員層次復雜，單一業(yè)主。有利于服務的針對性。

b、管理的模式不盡相同：商住型小區(qū)有“業(yè)主自治與專業(yè)化管理的共管式”模式、有酒店式管理、無人化管理、智能化管理等管理模式，使用這些模式顯然不完全適用于學校的管理，學校管理面對的單一業(yè)主，管理上必須服從學校管理需要從屬性，更強調根據需求提供服務，根據學校的自身特點，“量身定制”的管理模式有深厚學校特點的“共管式”模式。

c、管理側重點不同：商住小區(qū)的管理重點是設施設備的維護與保養(yǎng)及大樓安全，管理的側重點是物（設備、設施、區(qū)域），對住戶是提供服務，而學校則注重滿足教學需要和學生的安全。管理的側重點包括物以外，還要加強對學生安全的管理（特別是十八歲以下的學生）。在對學生的服務中增加了管理職責。在對學生管理與服務相矛盾時，與學校的要求保持一致，偏重管理。

d、管理服務的目標不同：商住物業(yè)的管理是為了創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實現物業(yè)的保值和增值。學校管理的目標是為師生創(chuàng)造一個良好的教學環(huán)境，協助提升學校的整體實力。

e、管理服務資金的來源和使用存在明顯的差異：商住物業(yè)管理的資金來源于多個方面，它包括管理服務費的收取、公共設施專用維護基金、多種經營收入等，服務費收費標準是依政府主管部門制定的管理服務費指導價格標準⑤，由小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)公司協商制定，由于地方標準的局限性和市場的規(guī)范程度，還達不到按質論價，市場化程度有限，資金的使用接受業(yè)委會、業(yè)主的監(jiān)督，特別是專用基金的使用必須獲準后方可使用，合理、順利、及時的使用與業(yè)主和業(yè)委會的專業(yè)能力有直接關系，物業(yè)公司需投入精力協調。而學校物業(yè)中管理服務費來源較為單一，即學校的經營管理者。物業(yè)公司可以采用菜單式來制定服務項目，分項測算費用，經雙方協商確定服務內容，以合同契約形式確定資金數額和支付方式，資金使用按合同執(zhí)行，完全的市場化。為物業(yè)公司發(fā)揮管理服務優(yōu)勢提供了充足的空間。

3、學校物業(yè)管理模式特點

通過分析掌握學校物業(yè)的不同之處，針對學校物業(yè)的管理特點，確定物業(yè)管理服務模式，發(fā)揮物業(yè)管理在學校的后勤保障作用。

a、顧客的需求為導向，提供個性化的服務。這在學校物業(yè)中尤其突出。按學校對公共設施、清潔、綠化、人員、車輛、物資的管理要求，量身定制服務。比如按課時安排的時間，滿足教學要求的前提下，提供教室的開門、設備維護和安全的管理服務等。

b、學校物業(yè)管理人力資源配上追求簡練、精干，降低運作成本。學校物業(yè)管理從屬于學校整體管理，學校物業(yè)如按照商住小區(qū)管理處分責設立物管員的多層管理，在成本上是物業(yè)公司和學校方面都不能承受的，學校物業(yè)的從屬性決定他無需面對眾多業(yè)主，在多種經營上發(fā)揮的余地不大，也就不需要如小區(qū)同樣的管理人員配。

c、重視學校主管領導的領導風格，管理思路，特別是處理好與關鍵人物的關系，應加強對該類信息的收集，及時調整方式，及時跟進。確保管理的一致性。體現學校特點的共管模式。

d、在強調本體內在管理的同時應注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度。學校物業(yè)比住宅物業(yè)更注重直觀感受，這也是學校發(fā)展壯大的需要。比如在學校內設各類規(guī)范的溫馨標識、提示性、警示性和說明性標識，為學校氛圍的營造起到了畫龍點睛的作用。

e、學校物業(yè)在接管項目前，必須對接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進行評估。在此期間應協調處理好各項關系，并盡量在此期間將重大問題予以明確，包括崗位設、清潔的范圍和頻度，管理區(qū)域和項目，設施、設備的維護責任范圍和處理權限、服務費用、支付方式及其它費用承擔等，規(guī)避管理風險。

f、物業(yè)管理更注重服務的專業(yè)化�？商峁┺k公室內植物的養(yǎng)護和指導、節(jié)假日環(huán)境氛圍營造、組織特色活動、教室管理、電教辦公設備維護等專業(yè)化、全方位的服務，提供行政后勤等方面業(yè)務的保障。

g、技術含量高，注重設備管理及相關人員的配備。學校物業(yè)人力資源配的特點，確定了設備管理人員必須是素質高，技術上一專多能復合型人才。

h、顧客意見的調查需關注各個不同層面的意見，還需建立定期溝通機制。重要溝通整理成為文件，雙方認可，促進管理服務的水平的提高。

4、學校后勤社會化的管理優(yōu)勢

a、后勤社會化在推動學校整體辦學工作中發(fā)揮了重要的保障作用。學校后勤社會化后，學校的發(fā)展模式轉變?yōu)椤皣�家管方針，校長管辦學，支部管監(jiān)督，社會辦后勤”，新型社會分工，物業(yè)公司在進駐以后，深入、詳細的可行性研究，詳盡分析了學校物業(yè)與住宅物業(yè)的不同，并針對學校管理的特點、難點和學校的實際情況制定與之相適應的管理方案，以確保專業(yè)化物業(yè)管理優(yōu)勢能在學校得到充分發(fā)揮，為全校師生營造一個優(yōu)質的生活、學習環(huán)境。在實際操作中，注重保持雙方思想一致性。實行后勤社會化，使學校后勤工作的重心在管理上而不是在提供服務上，學校無須設立專門分管后勤工作的校級干部，行政環(huán)節(jié)少，學校完全可以根據工作需要隨時向物業(yè)公司提出服務要求，其它學校需要通過召開專門會議或需三令五催才能解決的問題，只需要一個電話就可以得到妥善的辦理。實行后勤社會化，校領導干部不需要在后勤工作花費什么精力，后勤人員與一線教師爭待遇或一線教師對后勤人員抱怨不滿等問題得到徹底解決，教師們都把精力集中在本職工作上。校領導重點放在狠抓教學質量上，獲得了學校、物業(yè)公司雙贏結果。

b、有利于學校降低管理成本。節(jié)省工程耗費，獲取長期利益。物業(yè)公司充分發(fā)揮專業(yè)技術方面的特長，積極為學校做好技術參謀，利用自身多年積累下來的管理經驗，為學校介紹專業(yè)施工公司，確保其最合理的價格，選擇施工質量最好的公司來施工，并在工程中進行中全程控制，確保施工質量。根據實際情況，物業(yè)公司對整改提出合理化建議，協助完善學校的整改方案，為學校節(jié)省整修費用。學校獲得了高質量的專業(yè)化后勤服務。實現后勤社會化使學校的管理具有活力、降低了管理成本的同時，學校也獲得了較高的后勤服務質量。學校在清潔衛(wèi)生、環(huán)保綠化、校產保衛(wèi)、校園周邊秩序整治等工作都獲得了滿意的服務。管理工作得到社會認可，促進學校整體實力的提高。

c、完全市場化的運作模式，為物業(yè)管理公司發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢提供了空間，有利于物業(yè)管理公司的服務、管理創(chuàng)新。在學校物業(yè)這種獨立產權、單一業(yè)主，在物業(yè)管理合同和簽訂中，明確了對各方義務和權利，對各項服務、責任的界限的劃分都寫入的合同中，為以后的管理提供法律依據，便于物業(yè)公司實施服務和管理。比如在學校內的綠化改造、解決學�？照{冷凝水的集中排放問題，由物業(yè)公司拿出切實可行的實施方案，很快就獲準實施。這在商住物業(yè)中是完全做不到的。

5、學校物業(yè)管理創(chuàng)新突顯“個性化”。

a、在學校物業(yè)中充分挖掘、掌握顧客的個性化的需求基礎上，著身為客戶“定做”服務模式及服務項目，在專業(yè)化、規(guī)范化的基礎上更突出個性化服務。b、學校環(huán)境管理方面：根據校園須適合學生學習、交流的特點，重點放在營造校園內濃厚的學習環(huán)境，比如針對外國語學校特點，建議積極策劃建成適合外語學校特點的“英語角”，營造學習氛圍；綠化養(yǎng)護中，品種選用需適合學校特點（木棉樹、刺海棠等容易對運動中學生造成傷害，就不適宜在學校道路兩旁種植），將植物的深度修剪養(yǎng)護安排在寒暑假期間進行；清掃時間避開上下班和課間時間，衛(wèi)生間的清潔頻率和時間參照課時安排制定；在每個細節(jié)充分考慮學校特點，滿足客戶對環(huán)境的要求。

c、學校安全管理：作為顧客較為關注的學校安全管理，不僅要制定針對性的車輛、人員、物資進出管理及教室管理制度，還要根據學校特點，積極與校方、政府機關聯絡配合，維護學校和周邊的治安環(huán)境。制止了學校周邊不良人員勒索學生財物、亂擺賣等嚴重影響學生人身財產安全事件，維護了學校聲譽。形成了針對學校特點的安全管理模式。

d、房屋及附屬設施設備維修養(yǎng)護服務：它是維護學校正常的教學工作的基礎服務項目，物業(yè)充分發(fā)揮在設備維護上專業(yè)優(yōu)勢，針對學校特點制定設備設施保養(yǎng)計劃，使學校設備設施的運行狀況得到根本性的改變，確保了學校正常的教學工作的開展，另外為客戶著想，在養(yǎng)護的同時注重降低設備的運行成本，對學校的水電氣實施監(jiān)控，定期上報《水電氣用量分析報告》，提出節(jié)能的合理化建議，實施后為學校節(jié)約多項設備運行開銷。獲得了合作雙方“雙贏”效果。

6、物業(yè)管理公司在學校后勤管理的更高目標為學校提供一體化的后勤服務。物業(yè)管理在全國發(fā)展是不均衡的，這幾年來物業(yè)管理已有突飛猛進的發(fā)展，競爭也日趨激烈。特別是深圳，物業(yè)管理市場在不斷完善，物業(yè)管理已由當初的簡單式服務，走向全方位、多元化的服務。在物業(yè)管理競爭日趨激烈的形勢下，如何適應市場的需求，科學準確地確定，并切實有效地提高物業(yè)管理企業(yè)的效益，已經成為廣大物業(yè)管理企業(yè)普遍關心的問題。學校物業(yè)作為物業(yè)企業(yè)發(fā)展的又一新契機，必將受到關注，然而，在物業(yè)管理業(yè)所面臨的現狀與行業(yè)環(huán)境，還承受著諸多的"瓶頸"制約。

從當初物業(yè)管理公司提供什么服務給業(yè)主，業(yè)主就只能得到什么服務；發(fā)展成為業(yè)主需要什么服務，物業(yè)管理公司就能提供什么服務，這一定是一個新興的服務行業(yè)向市場化轉變的必然過程。

促步追求的一體化學校后勤管理承辦學校所有的后勤保障、服務，實現地域性的多所學校統一管理，實現規(guī)模化，進一步為學校降低管理成本。提供專業(yè)服務，擴大管理規(guī)模。作為政府及公共事業(yè)項目提供優(yōu)質物業(yè)管理服務的發(fā)展方向。學校的物業(yè)管理正為物業(yè)公司的業(yè)務發(fā)展增添了活力，也將為學校后勤社會化改革道路的探索提供重要的借鑒意義。

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高校物業(yè)管理的模式

詞條注釋

高等教育的改革，特別是高校后勤社會化的改革，要求我們建立一種適應學校改革發(fā)展的社會化的新型高校后勤服務保障體系。在探索承擔這種高校后勤服務保障職能的管理形式中，我們最早在教工生活區(qū)的管理上導入了物業(yè)管理的概念。為保證高校物業(yè)管理事業(yè)的快速健康的發(fā)展，我們有必要對高校物業(yè)管理的模式和體制進行認真的研究。本文就此內容談一點粗淺的認識。

一、高校物業(yè)管理的模式

1、社會物業(yè)管理已發(fā)展到相對比較成熟的階段，剛剛起步的高校物業(yè)管理從中吸取其經驗是可行的。

隨著房產管理體制的改革，中國物業(yè)管理在深圳于1981年初率先拉開了帷幕，后經過規(guī)范化發(fā)展的階段，現已進入了快速發(fā)展的時期，形成了物業(yè)管理比較成熟的模式。社會物業(yè)管理這種企業(yè)化經營、專業(yè)化管理、社會化服務的運行機制，集管理、經營、服務一體的綜合有償服務形式，適應了市場經濟規(guī)律，體現出了較高的效率和效益。

高校物業(yè)是指高校的各類教工住宅、學生公寓、辦公樓、教學樓、科研實驗樓等及其相關的附屬建筑、附屬設備、道路和場地。高校物業(yè)管理可分為教工生活區(qū)的物業(yè)管理、學生生活區(qū)的物業(yè)管理和教學區(qū)的物業(yè)管理三大類。就其管理服務的主要具體內容而言，包括：(1)房屋及其基礎設施、公共設施的管理。包括房屋維護與修理、庭院綠化、道路及水、電、暖等的管理與維修。(2)地產管理。禁止在所管轄范圍內私搭亂建、亂占、亂堆等非法使用土地的情況。(3)綜合服務。包括轄區(qū)的環(huán)衛(wèi)、治安、生活服務等。另外還可根據師生的特殊需要，提供其它專項、特約、代辦等多種服務，開展有益于師生的商業(yè)服務項目。利用社會物業(yè)管理現成的社會化、企業(yè)化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理模式，就能在較短的時間內發(fā)揮高校物業(yè)管理的功能，達到為學校、師生服務的良好效果。

2、高校物業(yè)管理實行社會化、企業(yè)化的管理，順應了住房制度的改革和高校后勤社會化的改革。

隨著房改政策的出臺和發(fā)展，高校系統的住宅已大部分出售給了教工個人，房屋產權性質發(fā)生了根本的變化，公房變成了私房，公有財產變成了私有財產，作為國家事業(yè)單位的學校，顯然不可能用行政的撥款來為私有的房屋服務，只能按公私房屋的比例分攤解決房屋維修和公共設施的改建，這時繼續(xù)沿襲傳統的行政福利性房屋管理模式已成為不可能了，對教工生活區(qū)的管理出現了社會化的客觀要求。同時，隨著人們生活水平的不斷提高，廣大教工不僅對自己擁有的產業(yè)和附屬設施要求保持完好，以達到保值、增值的作用，而且更加關注社區(qū)的環(huán)境，更加關注社區(qū)的服務質量，房屋產權的多元化、教工需求的多樣化所帶來的各種各樣而水平又較高的需要，為高校物業(yè)管理的社會化提供了條件。高校物業(yè)管理部門將房屋、水電、清潔、保安、綠化等諸多項目匯集起來統一管理，不僅避免了住房私有化后的管理真空，為各業(yè)主找到了一個“總管家”，使每位業(yè)主只需面對物業(yè)管理企業(yè)一家就能將所有物業(yè)和工作、生活環(huán)境的日常事宜辦妥，而且也克服了舊體制下對外是封閉、是排斥，對內又是多家管理、各自為政、扯皮推諉的弊端，提高了服務的質量，實現了社會效益、經濟效益、環(huán)境效益、心理效益的統一和綜合改善。

高校物業(yè)管理企業(yè)屬于后勤經營型服務實體，是一個具有獨立法人資格的自主經營、獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)，就應該按照《公司法》和合同的規(guī)定進行企業(yè)運作。高校物業(yè)管理企業(yè)依照《物業(yè)管理條例》和物業(yè)管理市場的運行規(guī)則參與高校物業(yè)市場競爭，通過一業(yè)為主、多種經營及寓管理、經營于服務中的手段，實施有償服務，依靠自己的經營能力和優(yōu)質的服務爭取自己的位置和拓展校內教工生活區(qū)、學生生活區(qū)、教學區(qū)及校外的業(yè)務，用管理的業(yè)績贏得良好的社會效益、經濟效益和商業(yè)信譽，使高校物業(yè)管理得以以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展，既減輕了學校的壓力和負擔，又使得管理經費有穩(wěn)定的來源，促進高校物業(yè)管理的發(fā)展。

3、高校物業(yè)管理實行專業(yè)化、規(guī)范化的管理有利于服務質量的提高。

社會越發(fā)展，社會分工就越細，專業(yè)化程度就越高，工作效率和工作質量就越高。高校物業(yè)管理將轄區(qū)內的各種服務綜合辦理，極大地方便了學校和每位教工，同時通過專業(yè)人員的配備、專門工具的使用、規(guī)范標準的執(zhí)行，不僅使高校物業(yè)發(fā)揮正常的功能，延長物業(yè)的壽命，而且也使高校師生享受到了專業(yè)性的服務，提高了服務的質量。另外需要指出，高校物業(yè)管理的專業(yè)化是指物業(yè)管理的各項服務都應當由專業(yè)服務公司來完成，各高校物業(yè)管理公司可以根據自己規(guī)模的大小采取不同的方式進行專業(yè)服務。實力強的高校物業(yè)管理公司可以自己成立專業(yè)公司，不僅對本公司物業(yè)管理進行分類管理，而且還可以承接對外物業(yè)項目;規(guī)模較小的高校物業(yè)管理公司可以把自己優(yōu)勢以外的物業(yè)管理項目以分包的方式委托給不同的專業(yè)公司進行管理，如將環(huán)境綠化承包給專業(yè)綠化隊、向專業(yè)保安公司雇聘保安人員等，以達到物業(yè)管理統一管理的專業(yè)化。

高校物業(yè)管理的規(guī)范化，就是物業(yè)管理企業(yè)要根據國家有關政策法規(guī)，在工商行政管理部門正式登記注冊，依法經營;要根據物業(yè)管理的文件和行業(yè)標準建立一套完整的、科學的管理制度、工作標準、服務程序、監(jiān)督機制和收費標準;要主動接受主管部門和業(yè)主的監(jiān)督檢查，以確保管理的高效和高質量的服務。

4、高校物業(yè)管理走規(guī)�；�、集團化發(fā)展之路。

在我國，高校物業(yè)管理企業(yè)沒有一定的規(guī)模，就會造成管理成本增加，無法最大限度地創(chuàng)造經濟效益，因此規(guī)模效益在高校物業(yè)管理中就顯得尤為重要，客觀上要求高校物業(yè)管理企業(yè)走規(guī)�；�、集團化發(fā)展之路。高校物業(yè)管理企業(yè)之間可以通過聯合、兼并等方式，形成高校物業(yè)管理集團，實現規(guī)模經營。

因此，高校物業(yè)管理應當走社會化、企業(yè)化、專業(yè)化、規(guī)范化、集團化之路，從而推動高校物業(yè)管理穩(wěn)定、快速地發(fā)展。

二、高校物業(yè)管理的體制

在舊體制下，高等學校不但要管教學、科研，還要管每個職工的衣食住行、生老病死、婚喪嫁娶等等，在這種行政性、福利化的模式下，學校對校內各方面的事情都是統包統攬，因此對學校后勤事務，乃至教工生活區(qū)的事務都是絕對領導。這種體制一方面使得高校無精力抓好教學科研的本職工作，又造成本該用于教學科研工作的資金被分散，另一方面學校后勤市場資源又被白白地浪費掉，因而高校后勤社會化成為必然，高校物業(yè)管理的社會化不可避免。高校物業(yè)管理的社會化又勢必帶來高校物業(yè)管理體制的變化。

1、高校物業(yè)管理的社會化，使高校物業(yè)管理公司成為了一個具有企業(yè)特征的獨立經濟組織，賦予了企業(yè)的自主經營權。

高校后勤社會化的改革，使高校后勤服務單位成為高校后勤服務實體，打破了高校后勤所需經費由學校全額撥付、后勤服務不計成本的無償服務的惡性循環(huán)狀況，促使高校后勤實體更多地引入市場競爭因素，按照市場經濟規(guī)律進行企業(yè)改制和運營，迅速根除了人浮于事、浪費資源的現象，強化了主動服務、自我發(fā)展的意識，實現了運用市場法則調節(jié)的優(yōu)質優(yōu)價、多服務多收益的有償服務收費，從學校和師生的需求配置高校后勤資源，獲取企業(yè)需要的能量和發(fā)展機會，使高校后勤服務融入了社會大市場，搞活了企業(yè)，減輕了學校的負擔。

高校物業(yè)管理企業(yè)是提供高校后勤服務的一個重要組成部分，它以服務為宗旨，以經營為手段，以效益為目的，集服務、管理、經營于一體，寓管理、經營于服務中。在社會主義市場經濟條件下，這種服務、管理也是一種特殊的商品，是一種有償勞動，就需要依照社會市場標準收費，建立起與社會市場相接軌的社會化收費機制。教工生活區(qū)要按物業(yè)產權的比例合理分攤費用，學生生活區(qū)、教學區(qū)也要按標準收取物業(yè)管理費、特殊服務費等，從而達到以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我補血的目的。高校物業(yè)管理企業(yè)要合法經營、自主運作，就需要按合法程序建立，在工商管理部門登記注冊，獲得從業(yè)的資質，并接受國家物業(yè)管理企業(yè)主管機關的監(jiān)督檢查;就需要按照“產權清晰、權責明確、政企分開，管理科學”的現代企業(yè)制度的要求，實現自主經營、獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展。只有這樣，高校物業(yè)管理企業(yè)才能依法經營，按標準收費，成為獨立的企業(yè);才能在“一業(yè)為主、多種經營”的指導思想下，立足學校服務市場，拓展社會市場，實現自我發(fā)展的目的，更好的為學校服務，為師生服務，為業(yè)主服務。

2、高校物業(yè)管理的社會化，使得高等學校對高校物業(yè)管理企業(yè)的管理將主要體現在以合同的形式進行監(jiān)管，逐漸消除學校行政干預企業(yè)的行為。

高校物業(yè)管理社會化有三種途徑：一是高校將高校物業(yè)管理直接推給社會物業(yè)管理公司，但這種方式一方面會造成原高校后勤職工大批下崗，產生社會再就業(yè)的壓力，給高校后勤社會化改革帶來負面影響，另一方面社會物業(yè)管理公司良莠不齊，又不熟悉高校情況，要真正管好高校物業(yè)尚需時日，高校對此也很擔心，因此這種方式學校一般不敢采用。二是各高校成立物業(yè)管理公司，發(fā)展到一定程度再進行聯合，逐步推進社會化的進程，這是一種積極而又穩(wěn)妥的方式，大多數高校普遍采取了這種方式。三是高校間聯合成立高校物業(yè)管理公司，這是一種社會化程度較高、一步到位的方式，少數發(fā)達地區(qū)的高校就采取了這種方式。

高校后勤社會化改革之初，各高校普遍成立了高校物業(yè)管理企業(yè)，盡管各高校物業(yè)管理的范圍有很大差別，有的只管教工生活區(qū)，有的管理教工生活區(qū)和學生公寓，有的則把教工生活區(qū)、學生生活區(qū)、教學區(qū)進行統一管理，包括教工住宅、學生公寓、辦公樓、教學樓、科研實驗樓、教室管理、環(huán)境綠化、衛(wèi)生保潔、道路養(yǎng)護、水、電、暖維修等集中實施管理，但在學校內部都形成了監(jiān)管和經營的契約。高等學校利用行政手段管理的方式開始淡化，代之以更多的經濟手段進行調動和約束，高校物業(yè)管理企業(yè)則通過引入市場機制和企業(yè)運行機制，實現了初步的獨立核算和自負盈虧。這時的高校與高校物業(yè)管理企業(yè)之間仍是一對一的關系，仍具有領導和被領導的關系，但這種領導關系發(fā)生了深刻的變化。

隨著高校物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，由于物業(yè)管理是一種微利性經營行業(yè)，促使高校物業(yè)管理企業(yè)自身走向聯合之路，以求形成規(guī)模經營、降低服務成本。高校物業(yè)管理企業(yè)之間通過聯合、兼并等形式，以資產多元化組合為紐帶，承擔起區(qū)域性的高校物業(yè)管理服務。這種區(qū)域性的規(guī)模服務，優(yōu)化了高校物業(yè)管理資源的配置，提高了高校物業(yè)管理的社會化程度，打破了校校辦物業(yè)的格局。這時的高校物業(yè)管理企業(yè)產權已是多元化，人員也不再是來自單一的某一高校，甚至還有社會優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)人員的融合，所對的也不再是單一高校的服務，與高等學校形成了委托與被委托、服務與被服務的關系，高等學校直接行政干預高校物業(yè)管理企業(yè)的約束力下降了，只能以程序化的股東權和管理合同進行監(jiān)管，各自理順了事業(yè)與企業(yè)的關系，學校退出了直接管理企業(yè)的范圍。

3、高校物業(yè)管理企業(yè)不是一般的社會企業(yè)，仍具有教育屬性，必須接受國家教育主管部門和高校物業(yè)管理行業(yè)組織(中國高校物業(yè)管理專業(yè)委員會)的指導。

陳至立同志在歷次全國高校后勤社會化改革工作會議上都明確指出，高校后勤系統實現了與行政系統的規(guī)范分離后組建的各類高校后勤服務實體，是新型高校后勤保障體系的重要組成部分。李嵐清同志也提醒我們，高校后勤企業(yè)要正確認識和處理好市場經濟規(guī)律與教育規(guī)律之間的關系、經濟效益與社會效益之間的關系、眼前利益與長遠利益之間的關系，既要引入競爭機制，又要注意適應教育工作的特點和我國國情，重視社會效益和長遠利益。因此高校后勤系統改革前后的實質性變化，僅在于改革前是運用行政手段管理后勤，而改革后則是從后勤工作的經濟屬性出發(fā)，按照經濟規(guī)律，運用產業(yè)機制和經濟手段管理后勤，其為教學、科研和師生服務的根本宗旨沒有變。無論是從高校分離出來的高校后勤企業(yè)，還是新進入高校的社會企業(yè)，都必然要遵循教育規(guī)律，在經營中受到國家教育政策的制約，不能以追求企業(yè)利益最大化為目的，因此高校物業(yè)管理企業(yè)仍具有教育屬性。

作為高校后勤企業(yè)的高校物業(yè)管理企業(yè)，當然也不可能完全按社會市場經濟規(guī)律經營，其教學區(qū)、學生生活區(qū)的服務更是保證學校正常教學秩序和營造良好育人環(huán)境的基礎性服務工作，教育屬性明顯。為確保高校物業(yè)管理的正確方向，因此高校物業(yè)管理企業(yè)理應接受教育主管部門和高校物業(yè)管理專業(yè)委員會的指導，而且隨著高校物業(yè)管理社會化程度的提高，這種指導作用也將越來越重要。

因此，隨著高校后勤社會化改革的深入，高校物業(yè)管理的體制發(fā)生了根本性的變化，高校物業(yè)管理企業(yè)不再是依附于某一高校的實體，而是形成了在國家教育主管部門和高校物業(yè)管理專業(yè)委員會指導下的、高等學校利用管理合同進行監(jiān)管的、自主經營的高校物業(yè)管理企業(yè)。

高校物業(yè)管理主要是為高等教育服務，探索具有中國特色、符合高等教育特點與需要、有利于新型高等學校后勤服務保障體系建立的高校物業(yè)管理的模式和體制是十分有意義的。隨著高校物業(yè)管理社會化程度的提高和高校物業(yè)管理企業(yè)的強盛，高校物業(yè)管理必將對教工小區(qū)、校園的建設起到積極的作用，為高等教育的快速發(fā)展貢獻較大的力量。

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