“工程、商品房、物業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范”培訓(xùn)心得
“工程、商品房、物業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范”培訓(xùn)心得
伴隨著公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，管理與服務(wù)范疇在不斷延伸，相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大，如何有效地控制和防范風(fēng)險(xiǎn)，避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失，成為了需要公司全體員工共同思考和參與的一項(xiàng)重要課題。通過(guò)此次培訓(xùn)，現(xiàn)從物業(yè)服務(wù)角度談?wù)勅舾尚牡�。一、防范法律風(fēng)險(xiǎn)要求員工不斷強(qiáng)化法律意識(shí)
首先物業(yè)服務(wù)企業(yè)的帶頭人和管理人員要具備合法經(jīng)營(yíng)的意識(shí)和能力，公司的一切行為都來(lái)自員工的作為和不作為，預(yù)防法律風(fēng)險(xiǎn)的源頭來(lái)自員工法律意識(shí)的加強(qiáng)。公司的每一個(gè)員工在日常工作中的每一個(gè)舉動(dòng)都代表著公司的行為，直接影響著公司的利益。個(gè)人行為的不規(guī)范、不合法是造成公司產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。企業(yè)中最重要的是人，團(tuán)隊(duì)的管理人員首先要學(xué)法、懂法、守法，用法律的武器來(lái)武裝自己和武裝企業(yè)，用合法意識(shí)來(lái)經(jīng)營(yíng)和管理企業(yè)，如果我們每一個(gè)員工都能夠加強(qiáng)法律方面的學(xué)習(xí)，做到以法律知識(shí)武裝頭腦的話(huà)企業(yè)才會(huì)得到健康長(zhǎng)足的發(fā)展。隨著法律法規(guī)的不斷更新，也要求員工需要不斷的學(xué)習(xí)新的法律知識(shí)，不斷的進(jìn)行在職培訓(xùn)
二、每位員工都需要以謹(jǐn)慎的態(tài)度對(duì)待日常工作，這不僅是企業(yè)管理的要求，它同時(shí)是法律的要求。
物業(yè)服務(wù)工作涵蓋著小區(qū)業(yè)主生活的方方面面，繁雜的事務(wù)決定了在我們的工作當(dāng)中，各類(lèi)事件會(huì)層出不窮。由于相當(dāng)一部分事件具有突發(fā)性、不可預(yù)測(cè)性和表現(xiàn)形式日益多樣化，如何保證突發(fā)事件不至于給我們帶來(lái)巨大的沖擊和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，是公司當(dāng)前法律工作的重點(diǎn)。為了有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少和避免公司的經(jīng)濟(jì)損失，要求我們?cè)谌粘９ぷ髦斜M量做到少出漏洞、謹(jǐn)慎注意。每個(gè)物業(yè)公司履行管理、服務(wù)的方式都會(huì)有所不同，但每個(gè)物業(yè)公司都必須要切實(shí)采取有效的措施，認(rèn)真履行最謹(jǐn)慎注意的義務(wù)。物業(yè)公司是否對(duì)事件的發(fā)生承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，法律審核的依據(jù)將是物業(yè)公司的工作人員是否恪盡職守，履行了最為謹(jǐn)慎的工作職責(zé)。恪盡職守了，則可以免除物業(yè)公司的法律責(zé)任；反之，物業(yè)公司就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
三、公司需要具備良好的管控機(jī)制。有規(guī)范的員工的作業(yè)流程、操作標(biāo)準(zhǔn)和公司的內(nèi)部流程。
公司上下要抓制度建設(shè)、抓員工素質(zhì)、抓管理落實(shí)，建立健全并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理的各項(xiàng)規(guī)章制度和崗位責(zé)任，不斷提高員工服務(wù)意識(shí)、服務(wù)技能和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，通過(guò)機(jī)制創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和科技創(chuàng)新改進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理方式，提高管理水平和效益，降低運(yùn)營(yíng)成本，增強(qiáng)企業(yè)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和抵御風(fēng)險(xiǎn)能力，在管理中要特別注意事故隱患的排除。
通過(guò)此次培訓(xùn)，使我對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)防范的認(rèn)識(shí)上升到了一個(gè)新的高度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避涉及很多方面，公司每個(gè)員工都需要非常重視風(fēng)險(xiǎn)的回避和防范，風(fēng)險(xiǎn)防范有賴(lài)于我們公司全體人員的共同努力，公司的命運(yùn)掌握在我們每一個(gè)人的手中。
金碧新城客戶(hù)服務(wù)中心周磊二一一年四月二十九日
擴(kuò)展閱讀：商品房買(mǎi)賣(mài)法律風(fēng)險(xiǎn)防范及規(guī)避
商品房銷(xiāo)售的基本法律知識(shí)及風(fēng)險(xiǎn)
規(guī)避
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房銷(xiāo)售，首先應(yīng)當(dāng)具備五證：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《商品房預(yù)售許可證》。
第一、土地局頒發(fā)的《國(guó)有土地使用權(quán)證》，是證明土地合法使用者已經(jīng)繳納土地出讓金，獲得國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證，受法律保護(hù)。
購(gòu)房者會(huì)審查《國(guó)有土地使用權(quán)證》上土地使用者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng)是否一致，是否有土地使用權(quán)抵押登記記錄，該土地使用權(quán)的年限等等。
第二、城市規(guī)劃管理局頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、使用土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。
沒(méi)有此證的用地單位屬非用非法，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。
購(gòu)房者一般會(huì)關(guān)注《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的記載與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際的土地用途，位置和界限
第三、城市規(guī)劃管理局頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是標(biāo)志有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法律依據(jù)。取得該證后才能申請(qǐng)開(kāi)工手續(xù)，沒(méi)有此憑證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑。
第四、建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)的《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》或者《建設(shè)工程竣工備案表》�！督ㄔO(shè)工程開(kāi)工許可證》是標(biāo)志建筑施工單位符合各種實(shí)施條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒(méi)有開(kāi)工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果銷(xiāo)售的是期房，則購(gòu)房者會(huì)要求審查《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》；如果是現(xiàn)房，則要看建設(shè)委員會(huì)發(fā)放的《建設(shè)工程竣工表》
第五、房屋土地管理局頒發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》或者《商品房銷(xiāo)售許可證》，是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)文件。（三）商品房買(mǎi)賣(mài)流程
簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》→簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《前期物業(yè)服務(wù)合同》→與開(kāi)發(fā)商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》（即通常所說(shuō)的辦理銀行按揭）→《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂之日起30日內(nèi)到
房屋管理局登記備案→《商品房抵押貸款合同》登記備案→房屋交付→辦理大確權(quán)證（初始登記）→辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，領(lǐng)房產(chǎn)證→辦理抵押權(quán)登記→買(mǎi)受人還清按揭貸款，注銷(xiāo)抵押登記。（四）法律禁止或限制的商品房銷(xiāo)售方式1、反本銷(xiāo)售方式或變相反本銷(xiāo)售方式。
《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房�！�
返本銷(xiāo)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以定期向買(mǎi)守人返還購(gòu)房款的方式銷(xiāo)售商品房的行為。
主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商在廣告中宣傳購(gòu)房者入住后一定時(shí)期內(nèi)向購(gòu)房者返還購(gòu)房款。在購(gòu)房者看來(lái)，這種銷(xiāo)售方式即可以獲得一套商品房，又可以在將來(lái)的一定時(shí)期內(nèi)收回自己的購(gòu)房款。開(kāi)放商采取這樣的銷(xiāo)售方式，無(wú)非是資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，商品房銷(xiāo)售不理想，為了引起購(gòu)房者的注意而采取的方式。其后果常常是開(kāi)發(fā)商的承諾兌現(xiàn)不了，又無(wú)力妥善解決由此帶來(lái)的后續(xù)問(wèn)題，侵犯購(gòu)房者利益，引發(fā)購(gòu)房者的集體上訪(fǎng)事件。這對(duì)開(kāi)發(fā)商極其不利。2、售后包租銷(xiāo)售方式或租售后包租銷(xiāo)售的方式。
根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房�！�
售后包租是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定時(shí)期內(nèi)承租或者代為出租買(mǎi)受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷(xiāo)售商品房的行為。
主要表現(xiàn)在，開(kāi)放商在商品房預(yù)售時(shí)，存在著很多不確定的因素，交付時(shí)間、房屋質(zhì)量、配套設(shè)施等等問(wèn)題不能落實(shí)。同時(shí)，向購(gòu)房者承諾房屋交付后，開(kāi)發(fā)商代其出租，每月租金保證達(dá)到一定數(shù)額，足以抵消每月應(yīng)支付的銀行貸款，這樣，出租若干年以后，購(gòu)房者就可以收回成本�？梢�(jiàn)，售后包租實(shí)際包含折兩層法律關(guān)系，一是買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，二是租賃合同關(guān)系。但是，由于商品房守市場(chǎng)需求供給量，地段、環(huán)境等多種因素的影響，能否出租及租金的高低完全由市場(chǎng)決定，開(kāi)發(fā)商很難將所有的商品房按照約定的價(jià)格出租出去。而一旦不能出租，購(gòu)房者的投資計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，必然引發(fā)與開(kāi)發(fā)商的矛盾。
3、零首付銷(xiāo)售方式。根據(jù)中國(guó)人民銀行201*年6月19日頒布的《關(guān)于閨房住房金融業(yè)務(wù)的通知》中，嚴(yán)禁各商業(yè)銀行對(duì)借款人發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。
根據(jù)中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定，個(gè)人住房貸款的最高額度是房屋總價(jià)款的80%，因此，購(gòu)房者申請(qǐng)銀行貸款，應(yīng)當(dāng)首先支付房款的20%以上。
有的開(kāi)發(fā)商為了吸引購(gòu)房者采取“零首付”或者“首付2%”、“首付5%”的促銷(xiāo)方式。具體操作時(shí)，購(gòu)房者不實(shí)際繳納首付款，而是由開(kāi)發(fā)商虛開(kāi)發(fā)票，向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款�！傲闶赘丁钡淖龇ㄊ紫惹趾α算y行的利益，給銀行的放貸帶來(lái)了極大的風(fēng)險(xiǎn)。失去了首付款的約束，購(gòu)房者償還貸款的責(zé)任感和積極性降低，較之支付了一定數(shù)額的預(yù)付款來(lái)說(shuō)，“零付款”的購(gòu)房者更容易不按期償還銀行貸款，同時(shí)，“零首付”也給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商
作為購(gòu)房者個(gè)人住房貸款的擔(dān)保人，一旦發(fā)生購(gòu)房者不按期還貸的情況，那么購(gòu)房者未付的首付款將由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。所以，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)當(dāng)采取“零首付”或者“低首付的方式以吸引購(gòu)房者。
¤商品房的銷(xiāo)售廣告
在商品房的銷(xiāo)售過(guò)程中，廣告發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，由廣告引發(fā)的糾紛也呈上升趨勢(shì)。開(kāi)發(fā)商如何發(fā)布的廣告既符合法律的相關(guān)規(guī)定，又能避免不必要的糾紛？
一、商品房銷(xiāo)售廣告應(yīng)當(dāng)符合法律的規(guī)定
根據(jù)《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于廣告的內(nèi)容、形式，開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售商應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)。
1、房地產(chǎn)廣告中涉及資產(chǎn)評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)表明評(píng)估單位、估價(jià)師和評(píng)估時(shí)間；使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)資料、文摘、引用語(yǔ)的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，表明出處。
2、房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說(shuō)明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。
3、房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷(xiāo)售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。
4、房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離。房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚、比例恰當(dāng)。
5、房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。
6、房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或者使用面積。7、房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。
8、房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。
9、廣告涉及專(zhuān)利產(chǎn)品或者專(zhuān)利方法的，應(yīng)當(dāng)注明專(zhuān)利號(hào)和專(zhuān)利種類(lèi)。
10、房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。
11、房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱(chēng)及貸款額度、年期。
12、房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶(hù)口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。
13、房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定；涉及尚未實(shí)現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。
二、商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料的法律效力
【案例】某一大型樓盤(pán)的宣傳海報(bào)中宣稱(chēng)該樓盤(pán)擁有一個(gè)5萬(wàn)平方米的人工湖，沖著這個(gè)人工湖，吳先生訂購(gòu)了一套房。201*年底辦理入住時(shí)發(fā)現(xiàn)，所謂的5萬(wàn)平方米的人工湖大縮水，只有不足1萬(wàn)平方米的面積。業(yè)主吳先生認(rèn)為自己遭遇了開(kāi)發(fā)商的虛假宣傳，將
開(kāi)發(fā)商告上法庭。（圖1-1）
首先，我們先來(lái)看一下商品房廣告包含何種信息。
商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中的信息主要有三個(gè)方面的內(nèi)容陳述性信息、描繪性信息、承諾性信息。陳述性信息是廣告中對(duì)有關(guān)房產(chǎn)和銷(xiāo)售的一些客觀(guān)情況的描述，比如樓盤(pán)的位置、銷(xiāo)售地址、電話(huà)、開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)等。描繪性信息是廣告里對(duì)于樓盤(pán)或者社區(qū)的一種描繪，沒(méi)有什么實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容，也會(huì)牽涉法律上的問(wèn)題。承諾性信息是開(kāi)發(fā)商為了吸引消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)他的樓盤(pán)而對(duì)這個(gè)樓盤(pán)的特點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)所做的那些表述。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋》規(guī)定，上述信息均是向購(gòu)房者提供的一種房源信息，在法律上叫做要約邀請(qǐng)，但是，出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體的確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋接個(gè)的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，即使該說(shuō)明和允諾未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
具體來(lái)說(shuō)，有三個(gè)方面：
（1）廣告是對(duì)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾，首先，此條款的適用條件限制在對(duì)“開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾，對(duì)開(kāi)放規(guī)劃范圍以外的說(shuō)明和允諾，不適用此條款的規(guī)定；其次，這些說(shuō)明和允諾涉及商品房的位置、朝向、戶(hù)型、結(jié)構(gòu)、空間尺寸、設(shè)備品牌，裝修條件、物業(yè)管理
條件、配套設(shè)施條件等等；
（2）該說(shuō)明和允諾內(nèi)容具體確定，比如在商品房銷(xiāo)售廣告中明確標(biāo)出商品房周?chē)G地、噴泉位置、面積大小就是具體確定的說(shuō)明；
（3）商品房銷(xiāo)售廣告上的這些允諾對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及銷(xiāo)售價(jià)格有著重大影響，對(duì)于哪些內(nèi)容會(huì)對(duì)合同的訂立以及房屋價(jià)格確定有重大影響，購(gòu)房者可能認(rèn)為是采光問(wèn)題、也可能是小區(qū)綠化問(wèn)題等，這需要法官根據(jù)社會(huì)生活的一般觀(guān)念，合理運(yùn)用自由裁量權(quán)。
上述案例，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售廣告中稱(chēng)樓盤(pán)擁有一個(gè)5萬(wàn)平方米的人工湖的信息屬于要約，開(kāi)發(fā)商賣(mài)給吳先生的商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)具有一個(gè)5萬(wàn)平方米的人工湖，否則應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)違約責(zé)任。三、樣板間的法律效力
為了便于商品房的銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商一般在商品房銷(xiāo)售，尤其是預(yù)售時(shí)設(shè)置樣板房或樣板間。這種樣板房或者樣板間在性質(zhì)上相當(dāng)于《合同法》規(guī)定的樣品，并可以對(duì)樣品質(zhì)量予以說(shuō)明。出賣(mài)人交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)與樣品及其說(shuō)明的質(zhì)量相同。
據(jù)此，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)設(shè)置樣板間的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房與樣板房一致。
所以，開(kāi)發(fā)商在設(shè)置樣板房或樣板間時(shí)應(yīng)當(dāng)在醒目位置作出說(shuō)明，此樣板房或者樣板間的哪些部分與實(shí)際交付的房屋不一致，以免
將來(lái)發(fā)生不必要的糾紛。
¤商品房的預(yù)售
一、預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)具備的條件
根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定，預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
3、按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
4、已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。二、商品房轉(zhuǎn)預(yù)售問(wèn)題
（一）很多購(gòu)房者買(mǎi)房是為了投資，在商品房預(yù)售后，預(yù)購(gòu)人將其預(yù)購(gòu)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為，也就是俗稱(chēng)的“炒樓花”。
商品房的轉(zhuǎn)預(yù)售行為，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條規(guī)定，商品房轉(zhuǎn)預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定，這就是說(shuō)，《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房轉(zhuǎn)預(yù)售行為沒(méi)有作出明確規(guī)定。
開(kāi)放商作為預(yù)售方應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題；
第一、作為預(yù)售房的開(kāi)發(fā)商具有是否同意預(yù)購(gòu)方將商品房再形轉(zhuǎn)
讓的權(quán)利。
轉(zhuǎn)預(yù)售行為雖然發(fā)生在預(yù)購(gòu)人與第三人之間，但是，根據(jù)《民法通則》的規(guī)定，合同乙方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)取得合同另一方的同意，并不得牟利。預(yù)售方首先有權(quán)獲知預(yù)購(gòu)方轉(zhuǎn)售的行為，預(yù)購(gòu)方未將房屋再次轉(zhuǎn)讓的行為告知預(yù)售方的，由此導(dǎo)致的交付不能，交付遲延或者交付錯(cuò)誤由預(yù)購(gòu)方承擔(dān)。
第二、對(duì)轉(zhuǎn)預(yù)售合同的效力問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商向誰(shuí)交付竣工的商品房，應(yīng)根據(jù)具體情況認(rèn)定其效力。
首先，在商品房預(yù)售合同生效并辦理有關(guān)登記或交易手續(xù)，交清稅費(fèi)后，商品房尚未實(shí)際交付之前，預(yù)購(gòu)方將其預(yù)購(gòu)的商品房全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三方，符合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，政策，沒(méi)有違反行為的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)預(yù)售合同有效。并且，轉(zhuǎn)預(yù)售行為已經(jīng)征得預(yù)售方同意的，預(yù)售房可以性轉(zhuǎn)預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)人交付商品房。
其次，預(yù)售商品房合同訂立后，預(yù)購(gòu)方未通知預(yù)售房而再轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房的，預(yù)售方?jīng)]有義務(wù)向第三方交付商品房，由此導(dǎo)致的遲延交付由商品房轉(zhuǎn)預(yù)售合同的當(dāng)事人承擔(dān)。
（二）對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，也存在轉(zhuǎn)預(yù)售的問(wèn)題。就是說(shuō)，對(duì)于已經(jīng)預(yù)售的商品房，開(kāi)發(fā)商能否再整體轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目？
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定取得商品預(yù)售許可證之后就可以進(jìn)行商品房的預(yù)售了，根據(jù)《合同法》的相關(guān)
規(guī)定，除了根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓、按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓、依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的情況外，債權(quán)人可以將合同權(quán)利的全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人。我國(guó)法律對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的行為并沒(méi)有加以禁止，由此，已經(jīng)預(yù)售商品房的，開(kāi)發(fā)商還可以依照法律程序整體轉(zhuǎn)讓該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
¤商品房的代理銷(xiāo)售
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的（預(yù)）銷(xiāo)售商品房可以委托具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)商如何選擇規(guī)范的商品房代理銷(xiāo)售公司？如何與房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售公司簽訂委托銷(xiāo)售合同？
一、商品房的代理銷(xiāo)售
商品房代理銷(xiāo)售是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)建設(shè)的許可預(yù)售的商品房，委托具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售或委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以包銷(xiāo)的形式銷(xiāo)售商品房的行為。
商品房代理銷(xiāo)售包括代銷(xiāo)和包銷(xiāo)兩種形式。二、代理銷(xiāo)售商在商品房銷(xiāo)售中的法律地位
第一、代銷(xiāo)商與開(kāi)發(fā)商的法律關(guān)系
在商品房的代理銷(xiāo)售中，開(kāi)發(fā)商與代銷(xiāo)商是委托關(guān)系，雙方簽
訂委托合同約定，由受托人代理開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房，開(kāi)發(fā)商支付委托費(fèi)用。
第二、代理商與購(gòu)房者的法律關(guān)系
在商品房的代理銷(xiāo)售中，代銷(xiāo)商與購(gòu)房者之間并沒(méi)有直接的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。
三、商品房包銷(xiāo)的概念和法律特征
商品房包銷(xiāo)合同，是包銷(xiāo)人與開(kāi)發(fā)商約定，開(kāi)發(fā)商將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷(xiāo)人以出賣(mài)人的名義銷(xiāo)售，包銷(xiāo)人賺取包銷(xiāo)價(jià)與出售價(jià)之間差額利潤(rùn)和手續(xù)費(fèi)，包銷(xiāo)期滿(mǎn)后，未銷(xiāo)售的房屋由報(bào)銷(xiāo)人按照合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的協(xié)議。
第一、商品房包銷(xiāo)是一種承諾包銷(xiāo)商品房的行為。包銷(xiāo)商從開(kāi)發(fā)商手中有償取得商品房的銷(xiāo)售權(quán)；
第二、商品房包銷(xiāo)是一種以承購(gòu)包銷(xiāo)剩余商品房為保證的行為。包銷(xiāo)合同明確約定，包銷(xiāo)期限屆滿(mǎn)后，商品房沒(méi)有全部售出，則由包銷(xiāo)商直接承購(gòu)包銷(xiāo)剩余的商品房，而在商品房代銷(xiāo)中，開(kāi)發(fā)商按照代銷(xiāo)商完成銷(xiāo)售額的一定比例向代理商支付代理費(fèi)，而且代銷(xiāo)商不用承擔(dān)如果商品房沒(méi)有全部銷(xiāo)售，則由自己承購(gòu)未售出的商品房的風(fēng)險(xiǎn)。
第三、商品房包銷(xiāo)是一種直接參與銷(xiāo)售的行為。在商品房包銷(xiāo)中，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓銷(xiāo)售專(zhuān)營(yíng)權(quán)給包銷(xiāo)商后，一般不再參與商品房的銷(xiāo)售行為，而由包銷(xiāo)商直接與購(gòu)房者簽訂商品房銷(xiāo)售合同并收取房屋價(jià)款。
第四、商品房包銷(xiāo)是一種特殊的附條件的買(mǎi)賣(mài)行為。如果在包銷(xiāo)
期限內(nèi)，約定的商品房全部銷(xiāo)售，則包銷(xiāo)商與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系因包銷(xiāo)代理行為的完成而一并完成，間接買(mǎi)賣(mài)代替了直接買(mǎi)賣(mài)。
四、包銷(xiāo)合同涉及的法律關(guān)系
一般來(lái)說(shuō)，包銷(xiāo)合同涉及兩個(gè)合同、三方當(dāng)事人。兩個(gè)合同是指包銷(xiāo)合同和商品房買(mǎi)賣(mài)合同，三方當(dāng)事人是指開(kāi)發(fā)商、包銷(xiāo)商、商品房買(mǎi)受人。包銷(xiāo)合同的當(dāng)事人為開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人；商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人為開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人。
包銷(xiāo)合同分為兩個(gè)部分：
第一部分在包銷(xiāo)期間，包銷(xiāo)人以開(kāi)發(fā)商的名義進(jìn)行商品房的代理銷(xiāo)售，包銷(xiāo)人對(duì)開(kāi)放商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)的銷(xiāo)售方案進(jìn)行策劃、包裝、宣傳推向大眾，并與潛在的購(gòu)房者積極協(xié)商、談判、并最終促成開(kāi)發(fā)商或代表開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。這實(shí)際是商品房委托銷(xiāo)售合同。
第二部分是包銷(xiāo)期屆滿(mǎn)后，包銷(xiāo)人按照包銷(xiāo)合同約定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)未銷(xiāo)售的商品房。這實(shí)際是商品房買(mǎi)賣(mài)合同，這部分合同的內(nèi)容通常包括對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售面積、違約責(zé)任的約定。五、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，包銷(xiāo)人的法律地位。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第22條的規(guī)定：對(duì)于買(mǎi)受人因商品房買(mǎi)賣(mài)合同與
出賣(mài)人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷(xiāo)人參加訴訟：出賣(mài)人、包銷(xiāo)人和買(mǎi)受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。
一般情況下，商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的當(dāng)事人只有出賣(mài)人和買(mǎi)受人。但在包銷(xiāo)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中會(huì)涉及三種關(guān)系：第一、開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系；第二，開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人之間的委托代理關(guān)系；第三，包銷(xiāo)人與購(gòu)房者之間的間接關(guān)系。由于在商品房包銷(xiāo)階段所簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同主體是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，所以糾紛的處理也應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)者與購(gòu)房者之間解決。但是，包銷(xiāo)商參加了該商品房買(mǎi)賣(mài)締約的全過(guò)程，而且商品房的銷(xiāo)售、要約、承諾都是由包銷(xiāo)商完成的，包銷(xiāo)人在其中的作用很大，而糾紛的最終處理也會(huì)與包銷(xiāo)商存在一定的關(guān)系，由此包銷(xiāo)人應(yīng)當(dāng)參與到訴訟中來(lái)，這樣有利于糾紛的一次性解決。
六、開(kāi)發(fā)商違反包銷(xiāo)合同預(yù)定自行銷(xiāo)售商品房的法律責(zé)任
上面我們已經(jīng)闡述過(guò)包銷(xiāo)合同的概念，商品房包銷(xiāo)合同生效后，雙方必須按約定履行，但有的開(kāi)發(fā)商未經(jīng)包銷(xiāo)人的同意，違約自行銷(xiāo)售已經(jīng)約定由包銷(xiāo)人包銷(xiāo)的房屋。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，出賣(mài)人自行銷(xiāo)售已經(jīng)約定由包銷(xiāo)人包銷(xiāo)的房屋，包銷(xiāo)人請(qǐng)求出賣(mài)賠償?shù)�，�?yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
從以上規(guī)定，開(kāi)發(fā)商違反包銷(xiāo)合同的約定自行銷(xiāo)售商品房的，
包銷(xiāo)商可以要求開(kāi)發(fā)商停止銷(xiāo)售行為，并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。這種違約責(zé)任首先依照雙方的約定確定，如果雙方?jīng)]有約定或者約定不明的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)賠償包銷(xiāo)人所遭受的損失，包括實(shí)際損失和可得利益損失，比如包銷(xiāo)商為進(jìn)行商品房銷(xiāo)售所投入的廣告損失、配備人員等實(shí)際損失，包銷(xiāo)價(jià)格溢價(jià)等可得利益損失。
¤商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立與履行
商品房買(mǎi)賣(mài)從開(kāi)始到結(jié)束所經(jīng)歷的程序基本上可以分為兩個(gè)階段：
第一階段是圍繞商品房買(mǎi)賣(mài)合同的成立而進(jìn)行的立約階段，包括與買(mǎi)賣(mài)合同的成立相關(guān)的程序包括《認(rèn)購(gòu)書(shū)》及《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（包括《物業(yè)管理合同》的訂立）。
第二階段則圍繞商品房合同履行而進(jìn)行的履約階段。包括按揭貸款的辦理、房屋交付、辦理抵押登記等一、立約階段
由于商品房買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的大，合同條款專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，簽約過(guò)程一般分認(rèn)購(gòu)和簽訂正式合同兩個(gè)階段，前一個(gè)階段簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，后一個(gè)階段簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
《認(rèn)購(gòu)書(shū)》確定合同標(biāo)的、面積、價(jià)格、付款方式、簽訂正式合同的時(shí)間，而《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》則確定計(jì)價(jià)方式、付款方式的變更原則，面積差異處理辦法、房屋交付條件、房地產(chǎn)證辦理責(zé)任及辦
理時(shí)間、違約責(zé)任、物業(yè)管理、專(zhuān)項(xiàng)維修基金的交納辦法等問(wèn)題。（一）認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律概念和法律效力
認(rèn)購(gòu)書(shū)是在正式簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》之前，開(kāi)發(fā)商/一般通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)購(gòu)等方式與購(gòu)房者簽訂協(xié)議，交納一定定金/訂金作為將來(lái)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保。
很多人認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)只是一個(gè)合同意向書(shū)，不是正式合同。只有最終簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》才是有效合同，由此認(rèn)購(gòu)書(shū)不具備合同的約束力、無(wú)須承擔(dān)認(rèn)購(gòu)書(shū)確定的義務(wù)、責(zé)任，那么認(rèn)購(gòu)書(shū)究竟是意向書(shū)還是正式合同，效力是怎樣的呢？
開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)大致可以分為兩種情況：一種是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》，甚至沒(méi)有辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，而以?xún)?nèi)部員工認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)售的名義賣(mài)與購(gòu)房者，這種俗稱(chēng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。另一種情況就是開(kāi)放商取得了《商品房預(yù)售許可證》或是現(xiàn)房銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商以為購(gòu)房人保留預(yù)定的房屋為交換條件要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)。
第一種情況，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理辦法》和《商品房銷(xiāo)售管理辦法》都明確規(guī)定，在未取得商品房預(yù)售許可證之前是不能進(jìn)行商品房預(yù)售的。根據(jù)我國(guó)《合同法》第五十二條的規(guī)定，違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。因此，這種情況下的認(rèn)購(gòu)書(shū)是無(wú)效的。但是，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)周期較長(zhǎng)的過(guò)程，從開(kāi)發(fā)商辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，到取得商品房預(yù)售許可證需要經(jīng)歷一定時(shí)間，
如果開(kāi)發(fā)商在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之前已經(jīng)辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，具備商品房銷(xiāo)售的基本條件，只是尚未取得《商品房預(yù)售許可證》。這種情況，只要在起訴之前取得商品房預(yù)售許可證的，可以認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書(shū)有效。
對(duì)于第二種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照預(yù)定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
可見(jiàn)，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了商品房銷(xiāo)售合同有效的構(gòu)成要件，包含了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，就應(yīng)當(dāng)被歸入合同范圍，具有合同的法律效力，一旦簽署，對(duì)合同雙方雙方當(dāng)事人就產(chǎn)生法律約束力：雙方均應(yīng)如約簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，出賣(mài)方不得再將買(mǎi)受人已認(rèn)購(gòu)的商品房賣(mài)與其他第三人；買(mǎi)受人也應(yīng)當(dāng)按照認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定如期簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
（二）認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金約定及相關(guān)法律問(wèn)題1、定金法則
定金是指合同一方當(dāng)事人根據(jù)合同的約定，預(yù)先付給另乙方當(dāng)事人一定數(shù)額的金額以保證合同的履行，是作為債權(quán)擔(dān)保而存在的。
《民法通則》第89條第1款第（三）項(xiàng)規(guī)定：“當(dāng)事人乙方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)
當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金�！边@就是所謂的定金法則。
我國(guó)《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋》第118條規(guī)定，當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。這就是說(shuō)，定金法則只適用于兩種情況，第一，合同中明確出現(xiàn)“定金”字樣的情形；第二合同中約定“訂金”、“押金”、“保證金”等名稱(chēng)的，需要通過(guò)具體的內(nèi)容來(lái)體現(xiàn)，即表達(dá)為付款項(xiàng)的一方不履行債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還款項(xiàng)；接受款項(xiàng)一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)索賠返還。2、認(rèn)購(gòu)書(shū)中定金法則的運(yùn)用
在商品房的預(yù)售中，開(kāi)發(fā)商會(huì)收取一定的房款，那么這部分的房款在法律上屬于什么性質(zhì)，開(kāi)發(fā)商如何運(yùn)用定金法則來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。
《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第22條規(guī)定：“符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同前向買(mǎi)受人收取預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所受費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所受費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。
根據(jù)本條規(guī)定，在商品房的認(rèn)購(gòu)階段，開(kāi)放商通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等方式向購(gòu)房者收取一定房款的法律性質(zhì)可以通過(guò)雙方的約定
而適用定金法則，那么如果購(gòu)房者一方拒絕訂立商品房合同，則無(wú)權(quán)要求開(kāi)發(fā)商返還定金，同時(shí)，如果開(kāi)發(fā)商拒絕訂立合同，那么應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金給購(gòu)房者。
如果當(dāng)事人雙方依照認(rèn)購(gòu)書(shū)的與得那個(gè)在一定時(shí)期沒(méi)簽訂了正式的商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售合同，購(gòu)房者之前交納的定金就應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款。值得注意的是，雙方簽訂了商品房合同后，雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的達(dá)到，認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力終止。如雙方當(dāng)事人以為其他原因如果雙方當(dāng)事人因?yàn)槠渌驅(qū)е律唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同解除銷(xiāo)售行為不能達(dá)到時(shí)，也不得再援引認(rèn)購(gòu)書(shū)的定金條款追究對(duì)方當(dāng)事人的責(zé)任。
3、當(dāng)事人對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同合同條款產(chǎn)生分歧而未能訂立合同的。
【案例】201*年4月，陳燕妮與星星公司簽訂《房產(chǎn)定購(gòu)協(xié)議書(shū)》，約定陳燕妮定購(gòu)一套商品房，并支付定金1萬(wàn)元。協(xié)議另載明：陳在簽訂定購(gòu)協(xié)議時(shí)已具體閱讀和了解星星公司在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本、補(bǔ)充協(xié)議等購(gòu)房文本的內(nèi)容。同年4月19日，陳簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，認(rèn)為該合同的補(bǔ)充協(xié)議有許多不公平條款，兩次發(fā)函要求修改不公平條款，最后，陳燕妮起訴到法院，要求法院判決星星公司退回定金。
首先，如果產(chǎn)生分歧的是由沒(méi)有在認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確約定，比如商品房的價(jià)格、面積、朝向等具體條件沒(méi)有在認(rèn)購(gòu)書(shū)中予以明確，而是完全留待簽訂正式合同時(shí)協(xié)商。因?yàn)榇祟?lèi)事由雙方當(dāng)事人無(wú)法達(dá)成一
致，導(dǎo)致無(wú)法簽署預(yù)售買(mǎi)賣(mài)合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還購(gòu)房者。在這種情況下，購(gòu)房者沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售合同未能簽署的原因是當(dāng)事人雙方?jīng)]能就合同內(nèi)容達(dá)成一致意見(jiàn)，而不是購(gòu)房者單方違約。
其次，產(chǎn)生分歧的是由已在認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確約定，購(gòu)房者不同意依照認(rèn)購(gòu)書(shū)的條件簽訂正式買(mǎi)賣(mài)預(yù)售合同導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售合同無(wú)法簽訂的，則購(gòu)房者存在過(guò)錯(cuò)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商有權(quán)拒絕返還定金；同樣的道理，開(kāi)放商提出與認(rèn)購(gòu)書(shū)預(yù)定條款不同的條件導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售合同無(wú)法簽訂的，則開(kāi)發(fā)商存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，開(kāi)放商應(yīng)當(dāng)返還給購(gòu)房者雙倍的定金。
【判決】最后法院認(rèn)為陳燕妮與星星公司簽訂的《房產(chǎn)定購(gòu)協(xié)議書(shū)》明確載明，陳燕妮已詳細(xì)閱讀和了解該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本、補(bǔ)充協(xié)議等購(gòu)房文本的內(nèi)容，故陳燕妮應(yīng)按定購(gòu)協(xié)議約定的合同基本條件與星星公司簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，星星公司有權(quán)拒退定金，駁回陳燕妮的訴訟請(qǐng)求。
4、購(gòu)房者資格審查
商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂階段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)考察購(gòu)房者的民事行為能力，否則會(huì)導(dǎo)致合同的無(wú)效。
（1）無(wú)民事行為能力簽訂和商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。不滿(mǎn)10周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無(wú)民事行為能力人。無(wú)民事行為能力人應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人或者法定代理人代理民事合同�！睹穹ㄍ▌t》第58天規(guī)定，無(wú)民事行為能力實(shí)施的民事行為無(wú)效。
（2）限制行為能力簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。限制行為能力人是指年滿(mǎn)10周歲未滿(mǎn)18周歲的未成年人（但年滿(mǎn)16周歲未滿(mǎn)18周歲，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的視為成年人）、不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人。限制行為能力人進(jìn)行商品房買(mǎi)賣(mài)必須由其法定代理人代理，否則，其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同屬于無(wú)效合同。
在實(shí)踐中，不少成年人為自己的子女或未成年人購(gòu)置房產(chǎn)要求開(kāi)發(fā)商與上述的人簽訂合同。這種情況如何處理才能規(guī)避開(kāi)發(fā)商的法律風(fēng)險(xiǎn)呢？
開(kāi)發(fā)商可以要求該成年人提供作為未成年人（被代理人）的法定代理人或監(jiān)護(hù)人的身份證明，比如公證機(jī)關(guān)出具的存在監(jiān)護(hù)關(guān)系的公證書(shū)，就可有監(jiān)護(hù)人作為代理人簽訂合同注明由委托代理人代為簽字購(gòu)房，由被代理人享有房產(chǎn)的全部權(quán)利。
（3）機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位未經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)或者變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。如果因特殊原因需要購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣級(jí)以上的人民政府批準(zhǔn)，否則，商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。5、商品房計(jì)價(jià)方式的法律問(wèn)題
商品房預(yù)售合同中約定的房屋面積是按照設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算的房屋
價(jià)款也是按照上述的面積計(jì)算，房屋建成后，實(shí)測(cè)面積與合同約定面積難免有誤差。
【案例】1999年3月，長(zhǎng)城國(guó)際傳播公司與北京遠(yuǎn)洋大廈公司簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋合同。合同中約定，長(zhǎng)城公司購(gòu)買(mǎi)遠(yuǎn)洋公司的一套建筑面積為105.62平方米的寫(xiě)字間，總價(jià)款為245萬(wàn)余元。合同還約定，實(shí)測(cè)面積以北京市房屋土地管理局測(cè)量的面積為準(zhǔn)。
201*年4月22日，遠(yuǎn)洋大廈向長(zhǎng)城公司發(fā)函稱(chēng)，根據(jù)房管部門(mén)的勘測(cè)報(bào)告，這套房屋的實(shí)際面積僅為77.5平方米。面對(duì)26.6％的縮水面積，長(zhǎng)城公司將遠(yuǎn)洋大廈告上法院，索要雙倍賠償。
根據(jù)我國(guó)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第20條的規(guī)定，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，合同未作約定的，按以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對(duì)值在３％以?xún)?nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。
【法院判決】上述案例中，雙方當(dāng)事人沒(méi)有約定合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，應(yīng)當(dāng)按上述原則處理。
最后，遠(yuǎn)洋大廈開(kāi)發(fā)商被判賠償雙倍返還購(gòu)房者長(zhǎng)城國(guó)際傳播公司100余萬(wàn)元。
6、停車(chē)場(chǎng)及車(chē)位的法律問(wèn)題
《物權(quán)法》第74條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。
目前，業(yè)主因?yàn)檐?chē)位、車(chē)庫(kù)問(wèn)題發(fā)生糾紛越來(lái)越多，開(kāi)放商應(yīng)當(dāng)在與商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，對(duì)車(chē)位的歸屬問(wèn)題予以約定：
首先，開(kāi)發(fā)商不得將業(yè)主共有的道路或者其他所設(shè)置成車(chē)庫(kù)出售、附贈(zèng)給購(gòu)房者；其次開(kāi)發(fā)商可以出租出售的車(chē)位，車(chē)庫(kù)，必須首先滿(mǎn)足全體業(yè)主的需要；最后，開(kāi)發(fā)商出售、出租車(chē)位、車(chē)庫(kù)，必須充分考慮業(yè)主的京津冀承受力并應(yīng)與之充分協(xié)商，確定好公平合理的轉(zhuǎn)讓、出租價(jià)格，不能剝奪已經(jīng)或者車(chē)位所有權(quán)業(yè)主的利益，也不得影響現(xiàn)存車(chē)位出租合同的履行7、違約責(zé)任的約定
（1）違約責(zé)任的條款
商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定的違約責(zé)任條款包括，逾期交房、逾期辦理房地產(chǎn)證、逾期付款、擅自變更規(guī)劃、以及逾期交付公共配套設(shè)備、設(shè)施等。除逾期付款付款之外，其他違約責(zé)任條款均用于約束開(kāi)發(fā)商。
逾期付款、逾期交樓、逾期辦理房地產(chǎn)證的違約責(zé)任分繼續(xù)履行違約責(zé)任和解除合同的違約責(zé)任。
如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同未就逾期付款、逾期交樓、逾期辦理房地產(chǎn)證的違約責(zé)任進(jìn)行約定，可適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條、和第十八條的規(guī)定解決相關(guān)糾紛
如果無(wú)特別約定，逾期交付公共配套設(shè)備設(shè)施的違約責(zé)任只是賠償損失，不會(huì)導(dǎo)致解除合同。
（2）商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)的行使
《合同法》第九十四條的規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，對(duì)方當(dāng)事人可以解除合同。在商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中，出賣(mài)人遲延交付房屋、買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款的行為對(duì)方可以解除合同。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”
（二）履行階段
購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商訂立商品房合同之后，便進(jìn)入商品房買(mǎi)賣(mài)的履行階段，在這個(gè)階段中對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)影響最大的是《房屋按揭貸款合同》的簽訂與履行、房屋交付以及《房地產(chǎn)證》的辦理，這些程序是否順利進(jìn)行是商品房買(mǎi)賣(mài)合同是否順利履行的關(guān)鍵。1、房屋按揭付款的法律問(wèn)題
商品房按揭合同是購(gòu)房人、銀行、開(kāi)發(fā)商三方簽訂的抵押貸款合同，包含了三種民事關(guān)系：購(gòu)房人和銀行之間的貸款合同、購(gòu)房人和銀行之間的抵押關(guān)系、開(kāi)發(fā)商和銀行之間的保證關(guān)系。(1)購(gòu)房者的條件不符合銀行按揭條件的，買(mǎi)賣(mài)合同如何處理。
[案例]某業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽約購(gòu)買(mǎi)一套商品房，付款方式是銀行按揭，簽約之日支付三成首期款，七成余款以按揭方式支付，之后銀行因只同意貸出五成房款，開(kāi)發(fā)商要求業(yè)主立即支付兩成房款，但遭到業(yè)主拒絕，業(yè)主認(rèn)為七成按揭未能被批準(zhǔn)不是其自身原因所致，堅(jiān)持要求按約定的方式付款，并且認(rèn)為開(kāi)發(fā)商有義務(wù)為他聯(lián)系愿意提供七成貸款的銀行。無(wú)奈之下，開(kāi)發(fā)商訴至法院要求業(yè)主支付余下兩層房
款。
以上案例就涉及買(mǎi)受人未能取得商品房擔(dān)保貸款，買(mǎi)賣(mài)合同如何處理的問(wèn)題？
目前，按揭貸款是購(gòu)房者采取的主要付款方式，商品房預(yù)售買(mǎi)賣(mài)合同是在辦理按揭貸款之前簽訂的，而銀行能否按照開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的約定向購(gòu)房者發(fā)放按揭貸款對(duì)于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是不可預(yù)知的，在這種情況下，買(mǎi)賣(mài)合同如何履行?
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第23條的規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。
首先，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失，比如開(kāi)發(fā)商拒絕為購(gòu)房者提供擔(dān)保，造成未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，購(gòu)房者可以要求解除合同，并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失，而如果因?yàn)橘?gòu)房者個(gè)人的原因?qū)е裸y行或者其他金融機(jī)構(gòu)拒絕發(fā)放貸款，則開(kāi)發(fā)商有權(quán)要求解除合同，賠償損失；
其次，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同
并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。
在實(shí)踐中，不少開(kāi)發(fā)商為了銷(xiāo)售房屋，往往約定辦理按揭貸款的義務(wù)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，如果購(gòu)房者的條件不符合銀行按揭貸款的要求，導(dǎo)致合同無(wú)法履行，開(kāi)發(fā)商就只能返還購(gòu)房者的購(gòu)房款和利息。
該條規(guī)定給出了抵押貸款合同不能訂立導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能履行時(shí)的處理辦法，但是對(duì)抵押貸款合同不能訂立并不導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除。我們認(rèn)為，按揭只是購(gòu)房人支付房?jī)r(jià)款的一種方式，不能因?yàn)榈盅嘿J款未能簽訂而免除購(gòu)房人支付房屋價(jià)款的義務(wù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)以其他的方式履行義務(wù)，否則應(yīng)當(dāng)視為其違約。
因此，開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)約定以按揭的方式支付房款，要進(jìn)一步約定按揭申請(qǐng)不被銀行批準(zhǔn)時(shí)的其他付款方式，以避免糾紛的發(fā)生。
（2）開(kāi)發(fā)商如何防范購(gòu)房者通過(guò)按揭貸款購(gòu)買(mǎi)商品房的風(fēng)險(xiǎn)在購(gòu)房者與銀行辦理按揭貸款時(shí)，開(kāi)發(fā)商要提供擔(dān)保，因此開(kāi)發(fā)商在按揭貸款中主要的風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)購(gòu)房者承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任。開(kāi)發(fā)商提供擔(dān)保責(zé)任的期限是按揭貸款合同簽訂之日起至辦理完畢抵押登記手續(xù)之日為止，而這個(gè)期間開(kāi)放商是可以預(yù)算和控制的，即開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)以下幾種方式，盡可能減少或者避免承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
第一，按合同約定期限，交付合格的房屋。開(kāi)發(fā)商不能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)按合同的要求完成建筑項(xiàng)目并交付房屋，購(gòu)房者和可能因開(kāi)發(fā)
商沒(méi)有在合同約定的時(shí)間內(nèi)交付房屋而要求與開(kāi)發(fā)商解除合同，這期間可能會(huì)拒絕償還銀行貸款，這樣，自然導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)保證責(zé)任。
第二、及時(shí)協(xié)助購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證。開(kāi)發(fā)商在按揭貸款中的風(fēng)險(xiǎn)也體現(xiàn)在抵押登記手續(xù)不能及時(shí)辦理上，銀行希望能夠及時(shí)辦理抵押登記實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房的抵押，開(kāi)發(fā)商希望及時(shí)辦理抵押登記為了盡快解除擔(dān)保責(zé)任。要實(shí)現(xiàn)抵押登記的快速辦理，開(kāi)發(fā)商一方面要盡快辦理產(chǎn)權(quán)證，一方面要督促銀行與借款人之間辦理相關(guān)的抵押登記手續(xù)。
2、商品房的交付
商品房的交付是指開(kāi)發(fā)商按照合同約定將建成的商品房轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者占有，其外在表現(xiàn)一般為將房屋的鑰匙交付購(gòu)房者，其實(shí)質(zhì)應(yīng)當(dāng)是房屋工程全部完工、房屋質(zhì)量與裝修標(biāo)準(zhǔn)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定；交付的房屋與買(mǎi)賣(mài)合同約定的一致；房屋按照合同約定取得政府有關(guān)部門(mén)的竣工驗(yàn)收手續(xù)，并在交付時(shí)向買(mǎi)房提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》即《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；房屋基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施已按合同完成并正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
第一、商品房交付程序：①查驗(yàn)購(gòu)房者身份及相關(guān)證明資料
②業(yè)主按合同約定交納房款并簽署“住宅鑰匙收到書(shū)”③開(kāi)發(fā)商向業(yè)主提供“住宅質(zhì)量保證書(shū)”和“住宅使用說(shuō)明書(shū)”及竣工驗(yàn)收備案表、“房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)”的原件，同時(shí)與業(yè)
主簽“入住交接單”；
④業(yè)主做綜合驗(yàn)收，并就其在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題向開(kāi)發(fā)商提出質(zhì)疑，雙方相互協(xié)商改進(jìn)意見(jiàn)或解決方法達(dá)成書(shū)面意見(jiàn)，無(wú)法達(dá)成的。雙方可尋求其他解決方式，如訴訟。
⑤辦理物業(yè)管理手續(xù)，簽署《物業(yè)管理公約》
第二，交付房屋是否為業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的房屋，與購(gòu)房合同、附件、補(bǔ)充規(guī)定有無(wú)不符，如有不服應(yīng)提前與業(yè)主協(xié)商，避免倍誤認(rèn)為欺詐；對(duì)房屋進(jìn)行質(zhì)量檢查和屋內(nèi)水、電、氣、熱的試用，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題則應(yīng)進(jìn)行維修或在交房時(shí)與業(yè)主說(shuō)明并約定在一定時(shí)間維修以免發(fā)生糾紛；業(yè)主入住前要與其說(shuō)明房屋的保修期限。
¤商品房的銷(xiāo)售的法律糾紛及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
首先來(lái)看商品房銷(xiāo)售的法律風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自哪些方面？1、因房屋質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的法律糾紛。2、廣告宣傳不當(dāng)引起的糾紛。
3、房屋面積與合同約定不一致產(chǎn)生的糾紛。4、產(chǎn)權(quán)證難辦引起的糾紛
5、因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目周邊環(huán)境變化引起的糾紛6、因規(guī)劃變更引發(fā)的糾紛。7、因物業(yè)管理不規(guī)范引起法律糾紛
上述以下法律糾紛我們?cè)谇懊娴闹v授中提到一部分，現(xiàn)在我們講
一些比較熱點(diǎn)的問(wèn)題。
一、開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商與購(gòu)房者之間的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛是否能適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》要求的雙倍返還。
我國(guó)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第2條的規(guī)定：“消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購(gòu)買(mǎi)、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)；本法未作規(guī)定的，受其它有關(guān)法律、法規(guī)保護(hù)”，該法第49條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)著提供有關(guān)商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)格款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的1倍”。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中規(guī)定了出賣(mài)人惡意違約和實(shí)施欺詐行為銷(xiāo)售商品房時(shí)，購(gòu)房者可以要求出賣(mài)人承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任的具體情形。該司法解釋中確定的“雙倍賠償”與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》確定的“雙倍賠償”有什么不同呢？
第一、適用條件不同�！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》確定的“雙倍賠償”適用條件是經(jīng)營(yíng)者提供給消費(fèi)者的商品或者服務(wù)有欺詐行為，前提是消費(fèi)者已經(jīng)取得了商品或者得到了服務(wù)。而該司法解釋中規(guī)定的“雙倍賠償”的情形，包括出賣(mài)人惡意違約和欺詐，致使買(mǎi)受人無(wú)法得到房屋的情形。
第二、“雙倍賠償”的數(shù)額不同�！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定的“雙倍賠償”是消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍，雙倍
是以購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款和服務(wù)費(fèi)用為標(biāo)準(zhǔn)。而該司法解釋中規(guī)定的“雙倍賠償”是購(gòu)房者已付房款的一倍，即以購(gòu)房者已付房款的一倍為標(biāo)準(zhǔn)，法官可以根據(jù)當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度等具體情況，在買(mǎi)受人已付房款的一倍之內(nèi)確定賠償數(shù)額，最高不超過(guò)已付房款的一倍。
二、購(gòu)房者要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)已付購(gòu)房款一倍以?xún)?nèi)的賠償責(zé)任的情形？
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，出賣(mài)人惡意違約和實(shí)施欺詐行為銷(xiāo)售商品房時(shí)，購(gòu)房者可以要求出賣(mài)人承擔(dān)已付購(gòu)房款一倍以?xún)?nèi)的賠償責(zé)任。
惡意違約是商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將房屋抵押給第三人或者給第三人，買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋的所有權(quán)，可以請(qǐng)求解除合同，返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以要求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
欺詐行為是指故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
三、如何避免變更規(guī)劃設(shè)計(jì)引發(fā)的各類(lèi)糾紛
根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)
按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。同時(shí)，《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序
的通知》中也明確指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自變更。確需要變更的，必須按原審批程序報(bào)批；城市規(guī)劃行政主管部門(mén)在批準(zhǔn)其變更前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽(tīng)證。
為了避免變更規(guī)劃設(shè)計(jì)引發(fā)的糾紛，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真執(zhí)行規(guī)
劃變更聽(tīng)證制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目一經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)便不得擅自改變，如需要改變的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照法定程序向城市規(guī)劃部門(mén)提出申請(qǐng)，在城市規(guī)劃部門(mén)的組織下進(jìn)行聽(tīng)證，盡可能取得業(yè)主的理解和同意。
如果確因客觀(guān)原因必須作出變更的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照程序來(lái)
與購(gòu)房者溝通，第一，開(kāi)發(fā)商變更規(guī)劃設(shè)計(jì)必須經(jīng)過(guò)主管部門(mén)批準(zhǔn)；第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人，買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書(shū)面答復(fù)，買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同意接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房；買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
友情提示：本文中關(guān)于《“工程、商品房、物業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范”培訓(xùn)心得》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，“工程、商品房、物業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范”培訓(xùn)心得：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。
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