龍湖新城市調(diào)總結(jié)

龍湖新城市調(diào)總結(jié)

一、區(qū)位篇

沿灘龍湖新城總占地700多畝（比南湖大10倍），因城中龍湖而得名。龍湖位居新城中央，水域面積約486畝；水岸綠地200多畝；水岸線長(zhǎng)5公里。龍湖水域南北向貫穿新城，并向東西方向延伸。龍湖上建有兩橋兩壩，水流落差形成了三級(jí)水面兩級(jí)瀑布。龍湖新城的建設(shè)理念是以“湖”、“景觀”為主打造國(guó)內(nèi)一流“國(guó)際樂(lè)居公園城”，是以旅游城市手法打造城市建設(shè)的典范，符合自貢打造中國(guó)旅游城市的戰(zhàn)略目的。

龍湖新城區(qū)位優(yōu)勢(shì)

1、

【產(chǎn)城一體化】－－－城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展助推房地產(chǎn)價(jià)值提升

板倉(cāng)工業(yè)園產(chǎn)值的提升，除帶動(dòng)自身發(fā)展外，也將帶動(dòng)常住居民數(shù)量的增加，最終帶動(dòng)整個(gè)新城房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值提升。

2、

【地段優(yōu)勢(shì)】－－－兩湖輝映續(xù)寫(xiě)城市新篇章

龍湖新城與現(xiàn)階段最受熱捧的南湖片區(qū)僅一橋之隔，再加上優(yōu)越的市政交通配套，更能縮短的新城的培育期；其銷售價(jià)格也會(huì)附和于南湖樓盤(pán)的價(jià)格體系而攀升。

3、

【規(guī)劃設(shè)計(jì)】－－－自然景觀與規(guī)劃設(shè)計(jì)的無(wú)縫嫁接

龍湖新城除了擁有得天獨(dú)厚的自然景觀資源外，其整體規(guī)劃設(shè)計(jì)在全市也是屈指可數(shù)的。無(wú)論是自然景觀的利用還是街道兩邊的綠化帶，完全符合旅游城市形象發(fā)展之需求，在自貢是史無(wú)前例的。

龍湖新城核心價(jià)值

A、

廣闊的水域面積和五公里長(zhǎng)的水岸線，配合龍湖周邊覆蓋率超過(guò)30%植被，造就了良好的人居生態(tài)環(huán)境；通過(guò)房開(kāi)商的整體打造，形成了“家在景中，景在家中”的居住環(huán)境；B、

擁有龍湖山水生態(tài)公園、鹽商文化公園、岱山生態(tài)文化公園、城市森林公園和運(yùn)動(dòng)休閑五大主題公園；C、D、

位于內(nèi)宜高速通道旁，交通樞紐價(jià)值的完美體現(xiàn)；高品質(zhì)樓盤(pán)的聚集地，形成新城市地標(biāo)級(jí)建筑群。

二、市場(chǎng)篇

龍湖新城以“一心、二軸、三片區(qū)”的結(jié)構(gòu)布局，以“兩橫兩縱”（即時(shí)代大道，古鹽道街，板南大道，錦城大道）為道路骨架，以“一湖一院（王家大院）五公園”展現(xiàn)自然美景和人文景觀。其快速的崛起，除了自身資源優(yōu)勢(shì)和先進(jìn)的城市規(guī)劃外，房開(kāi)商的貢獻(xiàn)也功不可沒(méi)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)早已迎來(lái)群雄逐鹿的時(shí)代，土地的儲(chǔ)備量直接制約著房企的發(fā)展，新城為他們提供了機(jī)會(huì)，同時(shí)也引發(fā)了新一輪的區(qū)域“戰(zhàn)爭(zhēng)”。

三足鼎立，問(wèn)鼎新城

公司名稱遠(yuǎn)大房產(chǎn)恒大房產(chǎn)創(chuàng)新房產(chǎn)土地面積450畝325畝116畝產(chǎn)品多層、高層、別墅多層、小高層、高層高層、獨(dú)棟商業(yè)樓盤(pán)名稱龍湖半島、龍湖郡、龍湖森林恒大綠洲龍湖時(shí)代

樓盤(pán)共性

三家房產(chǎn)公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念上幾乎一致，都圍繞著龍湖這一景觀建造，充分利用市政配套資源；

同類型產(chǎn)品價(jià)位無(wú)明顯差異，且都參照了南湖片區(qū)價(jià)格體系，價(jià)格區(qū)間為4000-5000元/平米；

產(chǎn)品戶型都以兩室和三室為主，鎖定的目標(biāo)客戶群體（就功能需求而言）也是一樣的；

開(kāi)發(fā)商注重樓盤(pán)的品質(zhì)打造，無(wú)論是外觀、綠化、景觀等的打造上都用盡心思，可謂是自貢小區(qū)樓盤(pán)的精品；

樓盤(pán)差異

【遠(yuǎn)大龍湖森林、龍湖郡、龍湖半島】

注重住宅景觀的利用，其占據(jù)的口岸位置是龍湖新城最好的景觀地段；

推出獨(dú)棟別墅產(chǎn)品，鎖定自貢高端人群；

營(yíng)銷策略上采取推出部分低價(jià)房吸引消費(fèi)者，利用本土房企“領(lǐng)頭羊”的優(yōu)勢(shì)資源整合推廣。【恒大綠洲】

國(guó)內(nèi)市場(chǎng)知名企業(yè)，以精裝房而聞名于業(yè)績(jī)；

項(xiàng)目設(shè)有內(nèi)街商業(yè)，在滿足自身小區(qū)需求的同時(shí)，推出五星會(huì)館、恒溫游泳池、劇院、超市等商業(yè)配套；

【創(chuàng)新龍湖時(shí)代】

全高層建筑群組；

在未來(lái)，將打造創(chuàng)新商貿(mào)城完善龍湖新城商業(yè)配套，造就新商業(yè)格局；

三、功能篇

作為一個(gè)新興城市，就需要具備城市的特質(zhì)。政府規(guī)劃設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)的是政績(jī)效應(yīng)，舒適度和便利度次之；作為房企強(qiáng)調(diào)的是經(jīng)濟(jì)效益，在營(yíng)銷層面上就要解決市場(chǎng)需求。

龍湖新城商住結(jié)構(gòu)配比圖9%91%住宅面積（平米）商業(yè)面積（平米）

“衣食住行，吃喝玩樂(lè)購(gòu)”是人類的基本需求，也是高品質(zhì)生活的今天最大的欲求。發(fā)展至今，種類眾多，從單一的住宅到現(xiàn)在的城市綜合體，不斷的衍生進(jìn)化。縱觀龍湖新城，目前的情況是提供了更好的人居條件，生活便利程度還有待提升，特別是商業(yè)項(xiàng)目的加速建設(shè)更是迫在眉睫。

總述：龍湖新城預(yù)計(jì)容納常住人口約5萬(wàn)余人，各項(xiàng)目雖建筑品質(zhì)較高且快，但作為一個(gè)城市打造，其在開(kāi)發(fā)上就存在一定的弊端。其一：要想做城市運(yùn)營(yíng)者，就需縱觀全局，商業(yè)配套的完善與否直接影響其城市的功能性，最終制約價(jià)值和價(jià)格；而打造單個(gè)品質(zhì)樓盤(pán)，獲取市場(chǎng)公認(rèn)的知名度、美譽(yù)度和忠誠(chéng)度是必不可少的；其二：龍湖屬于鹽灘區(qū)，對(duì)于本土居民的概念來(lái)說(shuō)，其實(shí)就是一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，不管擁有如何得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，永遠(yuǎn)都不可能與南湖相媲美，也正因?yàn)槿绱�，價(jià)位也只能尾隨其后。其三，在房?jī)r(jià)日益上漲的今天，可通過(guò)減少面積的方法控制房屋總價(jià)，降低購(gòu)買門檻，也對(duì)新城的市場(chǎng)空白（在售樓盤(pán)中沒(méi)有低于50平米的產(chǎn)品）做出有效的補(bǔ)充。

擴(kuò)展閱讀：201*龍湖新城市拿地策略

201*年龍湖新城市拿地策略

策略：

發(fā)揮龍湖綜合優(yōu)勢(shì)，進(jìn)入長(zhǎng)三角和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二三線城市，特別關(guān)注新區(qū)、新城及開(kāi)發(fā)區(qū)的大規(guī)模土地，采用商業(yè)中心+低密大盤(pán)模式（萬(wàn)達(dá)+高質(zhì)量的碧桂園）多業(yè)態(tài)地快速造城。

項(xiàng)目選址：

1、新區(qū)、新城或開(kāi)發(fā)區(qū)

a)市區(qū)政府遷往地優(yōu)先b)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)先

c)政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展方向優(yōu)先

2、有產(chǎn)業(yè)（或大學(xué)園區(qū)）的新區(qū)、新城或開(kāi)發(fā)區(qū)

a)高科技、軟件園優(yōu)先（白領(lǐng)>藍(lán)領(lǐng)）b)大學(xué)集中的園區(qū)

3、有快速交通的、有產(chǎn)業(yè)（或大學(xué)園區(qū)）的新區(qū)、新城或開(kāi)發(fā)區(qū)

a)地鐵口最優(yōu)b)輕軌站次之

c)高速路或快速路鄰近，車行在40分鐘內(nèi)（和傳統(tǒng)市中心的距離）

4、靠近新遷址的市、區(qū)政府、有一定景觀資源、無(wú)拆遷、有快速交通、有產(chǎn)業(yè)（或大學(xué)園區(qū)）的新

區(qū)、新城或開(kāi)發(fā)區(qū)最佳

項(xiàng)目規(guī)模：

1、至少1000畝以上，最好在5000畝以上

2、可建面在200萬(wàn)方以上為佳，可以最多接受50萬(wàn)平米的集中商業(yè)

業(yè)態(tài)組合：

1、容積率在1.5-2.5之間2、可以不平衡使用容積率

3、商業(yè)總量在20-50萬(wàn)方，集中容積率可以在5-7：保留10萬(wàn)平米的1個(gè)mall，適當(dāng)情況下可以有

一個(gè)2-3萬(wàn)平米、100-200個(gè)客房左右的4-5星級(jí)酒店，其他的可以補(bǔ)充可出售的臨街商業(yè)、moco類的酒店式公寓

4、住宅覆蓋率在35%以上，商業(yè)覆蓋率在45%以上

5、至少能有快速啟動(dòng)、容積率在1.0左右，總量在20萬(wàn)平方的第一期，業(yè)態(tài)以類獨(dú)棟和洋房搭配

付款方式：

1、首期付款可以適當(dāng)“猛”一點(diǎn)，控制在5億之下，宜2-3個(gè)億

2、可以允諾一定量的外資，年度在1億美元左右，但是必須說(shuō)明若是因?yàn)橥鈪R政策變化導(dǎo)致外資受

阻，允許以人民幣付地價(jià)款

3、整個(gè)付款周期在12個(gè)月以上為佳，而且每次付款時(shí)點(diǎn)宜放在每年的5、10月以后

為了快速開(kāi)工在產(chǎn)品選擇和總圖上的策略和紀(jì)律

原則：

1、第一期產(chǎn)品盡可能copy，本地化控制在5%內(nèi)（主要是為配合總圖的戶型開(kāi)間和進(jìn)深的微調(diào)以及當(dāng)?shù)匾?guī)范的適應(yīng)調(diào)整，不在平面功能布局、立面、材料上做變動(dòng)）

2、后續(xù)二三期產(chǎn)品，才允許適當(dāng)考慮創(chuàng)新，但也需遵循二八原則，即創(chuàng)新控制在20%以內(nèi)3、示范區(qū)盡可能用集團(tuán)成熟的模塊，嚴(yán)格拒絕創(chuàng)新；盡可能結(jié)合商業(yè)面積，不額外做會(huì)所4、總圖以貨值最大化為基本原則，新區(qū)盡量從低密起步且讓其面積最大化5、集團(tuán)運(yùn)投部、品牌部會(huì)在啟動(dòng)會(huì)嚴(yán)格把關(guān)細(xì)則：產(chǎn)品選擇：

1、新地塊的規(guī)劃，以復(fù)制集團(tuán)產(chǎn)品線上的產(chǎn)品為主，尤其是一期啟動(dòng)產(chǎn)品，要?jiǎng)?chuàng)造條件進(jìn)行產(chǎn)品復(fù)

制。宜采取絕對(duì)復(fù)制（地上部分的施工圖和景觀概念設(shè)計(jì)）。

2、產(chǎn)品對(duì)應(yīng)市場(chǎng)的調(diào)整盡量減少，不超過(guò)整體設(shè)計(jì)工作量的5%，且不得改變?cè)�產(chǎn)品的形態(tài)特點(diǎn)。3、從成本和收益入手，迅速確定產(chǎn)品形態(tài)。從產(chǎn)品庫(kù)中找出具體產(chǎn)品，進(jìn)行組合和實(shí)施�？倛D策略：

1、貨值最大化，不平衡使用容積率。

2、總圖應(yīng)盡早結(jié)合銷售計(jì)劃和開(kāi)工計(jì)劃進(jìn)行分期分區(qū)，確定適合的體驗(yàn)區(qū)域。

3、利用地塊邊界條件，盡可能沿北線和東西線布高容積率產(chǎn)品，將低密度的獨(dú)棟、聯(lián)排和花園洋

房產(chǎn)品最大化。

4、利用道路交叉口，地塊邊角。做一梯多戶大標(biāo)準(zhǔn)層的小戶型酒店式公寓，以實(shí)現(xiàn)高密度產(chǎn)品土地

占用最小化，高價(jià)值低密度產(chǎn)品最大化。

5、沿城市干道可設(shè)沿街商鋪，以取代圍墻封閉小區(qū)。6、盡量利用北側(cè)的道路，河道等間距，解決日照要求。

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