鞍山萬科惠斯勒年度總結及計劃

201*年工作總結及201*年工作計劃

尊敬的各位領導、各位同事：大家好！

在緊張忙碌中201*年已經過去，新的一年已經開始，站在歲末年初，心中感慨頗多。借此機會向各位領導及同仁匯報一下通海裝飾在鞍山萬科惠斯勒項目部201*年工作總結及201*年工作計劃，請領導給與幫助、指導。

201*年工作總結

自201*年4月1日正式開工至201*年10月30日工程竣工，歷時6個多月時間，為了保證圓滿地履行合約我們對施工進行了周密的策劃:

1、提前進入施工場地，減少交付時間風險。從公司抽調了精干的管理干部和高級的技術人才對工程進行全方位的分析。并在施工高峰期確保高級管理和技術人才8名。

2、強化管理。建立并完善規(guī)章制度，落實到個人。真正做到有人負責層層落實，有目標性、時間性和針對性。

3、施工質量。從開工我們便制訂了質量目標，建立了質量保證體系。除了我們項目部各級質檢人員嚴格把關外，工程師與施工監(jiān)理也在現場嚴格跟蹤監(jiān)督質量，每天進行抽檢。發(fā)現問題及時解決。在各方共同努力下，我們總體完成質量還是滿足了業(yè)主的要求。

4、安全生產。我們制訂了安全目標和各項規(guī)章制度，安全組織機構人員到位，制訂了專項安全防護措施。沒有發(fā)生安全事故，經檢查發(fā)現幾次安全隱患，針對安全隱患制訂了專項防護措施并得到整改。

5、文明施工。加強綜合治理，沒有發(fā)生一起違法亂紀事件、違反治安事件和火災事件，生活區(qū)和施工區(qū)秩序井然。注重生活區(qū)和辦公區(qū)、施工區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生工作，施工全過程做到了文明施工。

201*年的成績與各方的支持是密不可分的，從開工的順利交接到施工日常的監(jiān)督，再由排除困難到工程竣工，交付至業(yè)主。在此通海裝飾真心地感謝大家的支持與幫助。

201*年工作計劃

一、質量安全、人身安全。1、設立專人對施工現場進行監(jiān)督管理。對項目部購入的材料、物質的數量和質量進行監(jiān)管，認真檢查驗收，堅決杜絕不合格的材料進入施工現場，有效的保證工程質量。

2、落實安全生產檢查制度，強化對項目部安全生產監(jiān)督。公司在201*年的安全員及單項工程與不定期檢查，及時糾正和制止各種違規(guī)現象，發(fā)現問題立即整改。特殊工種持證上崗率要求達到100%。

3、全面落實安全生產教育，堅持崗前培訓、安全生產例會和安全生產考核并重，進一步強化員工的安全生產責任意識。凡新開工項目聘用的管理人員及各類作業(yè)人員，都必須接受三級安全教育，并嚴格進行考核，層層落實安全生產責任制，并簽訂安全生產責任狀。

二、文明施工管理

對單項工程的一切人員，由公司以及項目部進行有明施工崗前教育，提高文明素質，提高管理水平，要以嶄新的精神面貌展現給社會各方面，把文明施工作為維護企業(yè)形象、企業(yè)信譽基本工作，要求全體員工自覺自愿的積極參與。

三、進度管理

進度控制的原則是在保證質量、時間與安全的基礎之上，確保施工進度，建立施工總綱，并以此為依據，按不同施工階段、不同專業(yè)工種分解為不同的進度分目標，以各項技術、管理措施為保證手段，進行施工全工程的動態(tài)控制。201*年我公司承擔鞍山萬科惠斯勒48#樓的室內裝修工程，對此項工程我們會做針對性的分析與計劃，已主要路線與次要路線為線索，在不同施工段確定重點控制對象，制定細則，達到保證控制節(jié)點的實現。在不同專業(yè)與工種的任務之間，要進行綜合平衡，并強調相互之間的銜接配合，確定相互交接的日期，強化工期的嚴肅性，保證工程進度不在本工序造成延誤。通過對各道工序完成的質量與時間的控制達到保證各部分工程進度的實現。

四、質量管理

檢查“三檢”制度，即每道工序完成后，首先由作業(yè)班組提出自檢，再由施工員、項目經理組織有關施工人員、質檢員進行互檢和交接檢查。隱蔽工程在做好“三檢制”的基礎上，請監(jiān)理工程師與甲方工程師審核并簽字認可。公司每月對項目工程質量全面檢查一次。檢查嚴格執(zhí)行有關規(guī)范和標準，在對檢查中發(fā)現的不合格項，提出不合格報告，限期糾正，并進行跟蹤驗證。

五、技術管理

實施技術復核制度和技術交底制度，在認真組織施工圖會審和技術交底的基礎上，進一

步強化對關鍵部位和影響工程全局的技術工作的復核。在施工過程中，除按質量標準規(guī)定的復查、檢查內容嚴格的復查外，在重點工序施工前，必須對關鍵的檢查項目進行嚴格的復核。（例如：室內裝修工程中的防水工程）

六、制度管理

1、實施嚴格的獎罰制度，在施工前與施工過程中項目經理組織有關人員，根據公司有關規(guī)定，制定符合本工程的詳細規(guī)則制度和獎罰措施，尤其是保證工程質量的獎罰措施。對施工質量好的作業(yè)人員進行重獎，對違章施工造成質量事故的人員進行重罰。

2、實施工程例會制，總結階段工程施工的進度、質量、安全情況，明確各專業(yè)的施工順序和工序穿插的交接關系及質量責任，加強各專業(yè)工種的協調、配合，保證施工順利進行。

七、加強學習

積極參與公司有針對性的培訓教育，以貫穿公司新的規(guī)章制度和文明安全施工標準為主題，一是抓安全人員生產知識考核，依靠公司培訓與建設主管部門密切配合，組織安全人員及特種作業(yè)人員資格考試。二是狠抓三級安全教育，從策劃、部署、組織具體實施，進行大范圍安全生產檢查。

過去的一年，在各位領導大力支持與全體員工共同努力下，我公司圓滿的完成了年度工程任務指標。我公司將一如既往，團結拼搏，開拓進取，扎實工作，爭取做出更多讓業(yè)主滿意的工程。

沈陽通海建筑裝飾工程有限公司

鞍山萬科惠斯勒項目部

201*.02.

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萬科置業(yè)201*年終總結及發(fā)展計劃

201*年，萬科置業(yè)有限公司已經有一年的成長閱歷。經歷了去年動蕩低迷的市場，多波折坎坷的開發(fā)歷程，萬科置業(yè)有限公司倍感壓力，也倍感責任。如何消化項目開發(fā)過程中的不利因素，整合各類資源，形成項目成功開發(fā)的合力，確保某項目開發(fā)的成功，是總公司的期盼，也是萬科置業(yè)有限公司必須實現的目標。萬科置業(yè)有限公司全體員工憋足了干勁，在總公司的正確決策指導下，萬科置業(yè)有限公司上下齊心，奮發(fā)有為，經過辛勤工作，取得了較好的成績，也積累了一定的經驗。展望201*年，萬科置業(yè)有限公司全體員工更加信心滿懷，在不斷總結經驗和教訓的基礎上，穩(wěn)扎穩(wěn)打靈活創(chuàng)新，爭取取得更大的成績。現將201*年工作總結及201*年工作規(guī)劃匯報如下：

201*年工作總結

一、貫徹執(zhí)行總公司要求，加快推進項目開發(fā)

年初，總公司在結合宏觀經濟形勢和對房地產市場判斷的基礎上，做出了要加快中冶虞山尚園項目開發(fā)的要求。萬科置業(yè)有限公司貫徹總公司要求，確立了以市場為導向、以變現為核心，快速推進項目開發(fā)的方針。各項工作以節(jié)點為要求，打破常規(guī)，快速推進，一切以搶進度為要。一期工程3月底前完成設計規(guī)劃報批，4月底前完成施工圖政府部門技術性審核，6月中下旬主體工程開工并于9月26日首批花園洋房上市發(fā)售；二期工程11月底完成土地使用手續(xù)、項目立項和規(guī)劃報批等工作，12月初動工總。

在加快推進項目開發(fā)總體要求下，萬科置業(yè)有限公司明確了前期各階段重點工作。一是設計工作，首先，確定方案布局和產品定位；其次，先行進行多層建筑的施工圖設計，2月審圖通過并進行工程量清單編制；第三，加強施工圖的審查，擴初完成后，即展開景觀設計、市政設計和智能化設計，配合銷售廣告宣傳。二是前期報批，按照常熟住宅房產項目開發(fā)的行政要求，我們依次取得一期工程的土地證、環(huán)評審批意見、立項審批意見、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證等。三是前期配套，按期完成供水、供電、通信、有線、天然氣、雨污水等市政配套設計和合同簽訂，從而為實體工程的推進創(chuàng)造了良好的條件。二、明確節(jié)點，各個擊破，確保工程進度

在前期配套各項工作有效推進的基礎上，工程實體施工如期推進。首先是臨電、臨水、施工主道路、場平等準備，樁基進場施工及宗地內兩條河道改建修治施工等。在總包進場前，萬科置業(yè)有限公司主動承擔起臨電、臨水、施工主道路、場平等準備。在方案實施中，一并考慮了現場施工主干道的布置，以及現場辦公區(qū)域、工人宿舍區(qū)域的布置及水電管線網絡，避免重復總，增加成本。5月中旬完成施工單位進場前的準備。為加快施工進度，某某某置業(yè)有限公司在4月底就安排樁基工程單位進場進行試樁施工，并安排監(jiān)理單位對樁基施工組織設計進行審批。較早對市場上資源緊俏的方樁材料進行資源鎖定。6月22日，開始全面展開工程樁施工，為后續(xù)施工搶得先機。5月底前，宗地內兩條河道改建修治施工完成。在整個水利工程的施工中，萬科置業(yè)有限公司對施工方案進行反復論證。特別是涉及西側河道邊的沿路管線施工，由于地質復雜，管網縱橫，施工難度大。專業(yè)工程師和和設計人員多次現場勘查，修改設計減少施工難度在保證質量和安全的基礎上特殊施工，確保施工進度，為6月下旬總包單位開始進場開始全面施工及7月底前臨時售樓處開始啟用創(chuàng)造了條件。

臨時售樓處工程，關系項目一期產品銷售及項目的整體形象，萬科置業(yè)有限公司狠下功夫，以凸顯世界五百強及央企成功形象。售樓處景觀以體現“院景生活、空間創(chuàng)想”主體，從設計源頭抓起，合理選用當地的景觀植物資源，在限額造價范圍內設計售樓處的景觀。景觀施工管理過程中，工程部克服5、6月份的高溫季節(jié)植物種植的困難，指導施工單位采取科學有效的非季節(jié)種植手段，確保了植物的成活率。過程中與施工單位及時充分溝通，形成融洽的工作氛圍，確保了在超短工期內按質按量的完成了施工任務。

總包進場后，為配合銷售需求，工程部進行現場資源調配，優(yōu)先總4#、5#、6#、7#建筑，滿足了一期推盤的時間要求。加快了8#、9#建筑的施工，為實現正式售樓處和樣板房的裝修創(chuàng)造條件。加快水泵房的總，為16#建筑施工開展必要條件。由于多層為層層退臺，每層各異，給施工流水及材料組織帶來極大不便。在現場強有力組織下，基本達到了6~7天/層的施工進度。在低層拆模后，即組織了磚墻、水電管線等工序穿插施工，為早日驗收搶得時間。10月底，一期多層建筑結構封頂。12月底，一期高層施工基本到頂。

12月中上旬，二期多層開始施工。二期開工任務艱巨。為滿足春節(jié)后多層預售的條件，某某某置業(yè)有限公司打破常規(guī)，在圖紙、證件報批的同時，提前開始多層基礎施工，工程部督促施工單位預先進行材料預算提前備料，并將一期場地內的土方進行倒運，辦公室拆移，施工道路鋪設，工人宿舍建造等，所有參建人員全力以赴，通力協作，確保二期工程如期開工。

在正式售樓處、樣板房的裝修工程中，工程部主動與相關單位聯系，吃透圖紙要求，嚴格對材料品質的選擇，注重裝修材料的品牌規(guī)格，各個裝飾面的顏色色調、做法，各個細節(jié)的尺寸，風格的搭配。圖紙變更嚴格把關。為控制施工進度，每天組織裝修單位進行一次碰頭會，對當天的施工問題進行解決，對后續(xù)任務進行要求。12月底，完成樣板房、正式售樓處內部裝修。

三、加強現場文明施工，確保工程質量

工程如期開工后，加強現場文明施工，確保工程質量，成為萬科置業(yè)有限公司工作的重點。萬科置業(yè)有限公司強調：絕不能有一包到底，不管不問的思想。一個工程的好壞，不是取決于施工隊伍，而是取決于業(yè)主的監(jiān)管。我們對總包，決不能“以包代管”，要把關，監(jiān)控，管理到位。某某某置業(yè)有限公司對各個施工方案進行仔細研討，反復論證。對施工隊伍勞動力組織跟蹤落實，確保工程施工順利展開。

在施工質量管理方面，通過對監(jiān)理的管理，在質量預控方面明確各施工工序，施工方法，加強現場監(jiān)督，采用樣板引路，發(fā)現問題及時與設計溝通，堅持當天的事絕不拖到明天。目前多層主體均已經順利通過政府質檢部門的核驗。

在現場文明施工、安全管理方面，實行定期檢查，預防布控。工程部策劃安排，由監(jiān)理組織每周一次現場安全文明施工大檢查，對現場的隱患排查，對不符合項目要求施工單位限時改正。由于措施到位，成果較好，目前為止未發(fā)生一起重大安全事故。

在對監(jiān)理、總包、分包的管理上，堅持實行每周監(jiān)理例會制度。工程部堅持原則，堅決支持和督促監(jiān)理對質量的嚴格管理，支持和督促總包對分包的協調管理。充分發(fā)揮監(jiān)理和總包在現場的主導職能。業(yè)主的態(tài)度保證了監(jiān)理對現場質量敢抓敢管；促進了總包對分包的嚴格要求，為現場文明施工，確保工程質量提供了保證。四、精心策劃銷售策略、實現首批產品開盤熱賣

銷售工作是項目開發(fā)成功的關鍵。面對201*年的樓市寒冬，市場的急劇萎縮和周邊樓盤競爭激烈，萬科置業(yè)有限公司沒有退縮不前，而是迎難而上，通過不斷豐富銷售道具，成功實施廣告宣傳和完善的樓盤銷售前期準備，成功營造售樓環(huán)境，終于成功實現首批產品開盤大賣。

售樓環(huán)境成功營造。一是精心謀劃，包括選址、面積大小、功能劃分、整體風格，確定項目臨時售樓處整體總方案等；二是不斷豐富完善銷售道具。開盤前期銷售資料很多，按照先后順序，同時結合項目施工圖圖紙，進行了大量基本銷售資料的工作準備，如設計本項目效果圖、家配圖等，以及各類銷售海報、銷售道具等。同時從案場接待考慮，精確細致的制作了項目沙盤、單體模型、戶型模型等，將本樓盤最直接的視覺效果展示給客戶。還完成了LOGO設計制作、售樓處內部圖片設計制作、室外看板設計制作、精神堡壘設計制作、其他銷售包裝的設計制作等；三是銷售策劃及廣告宣傳成功實施。為配合銷售計劃，在對項目產品深層次把握的基礎上，產品的推廣、宣傳方案以抓住項目核心賣點，樹立高檔住宅的優(yōu)良形象，提升整個項目的品質感。針對目標客戶層的有效需求，先是進行市場預熱和公司形象宣傳，再隆重推出第六代花園洋房概念，放大項目產品核心競爭力，強化項目核心理念，炒作項目所表達的生活方式，將項目外在價值鏈和產品價值鏈放大傳遞給目標客戶，迅速封殺客戶眼球和滲透客戶心靈，從而達到消費者需求與產品產生共鳴的目的；四是參展房展會展示良好形象。為了進一步提高項目的知名度，進過縝密的策劃，萬科置業(yè)有限公司于201*年10月23日~10月25日成功參展了當地房展會。此次參展，企業(yè)形象與產品特點得到了展示，取得了良好的宣傳效果，樹立了良好口碑，本樓盤成為本屆房展會上人氣最高的樓盤之一，樓盤上散發(fā)的小禮品也獲得了業(yè)界的一致稱贊。在房展會期間，項目還贏得了某日報社、某房地產協會等機構評選的“某地人氣最旺樓盤”獎；五是項目開發(fā)備案，面積預測，選聘物業(yè)公司，銷售資料報審等銷售前期準備有序完成，樓盤銷售前期準備充分。

經過近三個月的蓄水，第六代花園洋房的整體包裝策劃、媒體和廣告對市場的培育和轟炸、各項銷售資料道具的完善準備，項目于201*年9月26日在某大酒店舉辦了盛大的開盤儀式，活動現場人潮涌動、氣氛熱烈，項目所推出的首批110套花園洋房在兩個小時內即告售罄，當日銷售額突破一億元。實現首批產品開盤大賣。

項目首批產品獲得熱賣后，一期第二批樓盤預售也順利推進。經過近兩個月的價格摸底、客戶累積和預售報批，項目二批房源將于11月底榮耀公開，截止目前，一期第二批所推樓房源已去化80%。

五、加強投資控制，嚴格成本管理，保證項目開發(fā)效益

隨著主體項目的正式破土動工，萬科置業(yè)有限公司對建安工程進行全程控制。主要從以下幾個方面開展工作：第一、對清單中工程安排施工全過程的材料和質量監(jiān)理，防止因施工單位的偷工減料造成質量缺陷，從而增加在后續(xù)工程中的開發(fā)成本；第二、關注建材價格走勢，每月根據某市工程造價信息處發(fā)布的主要建材價格信息，建立主要價格走勢圖，方便及時了解相關信息控制開發(fā)成本。在材料、設備的選用和采購上，深入了解建材市場行情，在保證結構安全和使用功能的前提下，通過招投標，實行“貨比三家”，選擇經濟實力強、有現場管理經驗、技術力量好、有熟練工人的分包商，以及產品質量好、供貨時間能保證、信譽好的材料商作為本項目設備材料合作方，第三、加強監(jiān)控和預算審查，嚴格經濟簽證和工程變更管理，限制項目簽證人員權限，根據簽證費用的大小，建立不同層次的簽認和審批制度，涉及金額較小的內容由業(yè)主工程部簽字認可，而技術經濟類的簽證則由工程技術部與投資控制部共同商討后再簽署；涉及金額較大的內容，萬科置業(yè)有限公司召開專題會議，形成會議紀要，簽署補充合同的形式予以確定；第四、加強工程竣工決算的管理，針對施工過程中產生的設計變更、工程聯系單、工程簽證及相關會議記錄要做到及時排序整理，并對無效簽證及時清理為今后決算審計工作做好鋪墊。第五、做好工程合同臺賬式管理，更新及調整相關合同信息，涉及到合同總價變更及合同承包范圍變化的應及時反應在臺賬上，并書面通知財務及相關責任部門，隨時掌握合同的執(zhí)行情況能為公司作出相應的資金預算計劃提供參考。第六，對總包每月上報工程量，按現場監(jiān)理工程及工程技術部確認的工程進度計算實際完成的工作，及時正確了解開發(fā)進度及控制工程款的支付，從而實現對工程開發(fā)成本的控制。

201*年，在總公司正確的決策指導下，某某某置業(yè)有限公司取得了不錯的成績，積累了一些經驗，也存在一些問題和不足：在宗地河道整治工程招標時，由于之前勘探工作對地形地貌的勘探不完整，尤其是中間須填埋的河道淤泥量估計不足，在招標編制工程量清單時采取了固定單價按實結算的模式，造成了之后在結算過程中清淤工程的實際工作量大大超過了原先預估的工作量，工程費用增加；在售樓處工程中，由于過分相信設計師的設計選擇，對設計所選用的材料沒有認真進行市場摸底，最終發(fā)現該材料是市場稀缺品種不易采購，造成價格陷阱；在項目一期工程公開招投標中，我們的工作目標是實現總公司自行投資自行開發(fā)，也做了大量工作，包括在項目一期招標公示時盡管通過提高報名要求、加收預付款保函及資格預審等各方面努力，盡可能把當地施工單位排除在外等，但由于當地對于公開招投標評標辦法管理相當苛刻，地方保護意識較濃厚，加上我們拿大地方的思維，在小地方做事，對當地情況輕視，認識不到位，導致招標不成功；在材料設備的采購過程中，由于缺少溝通，對有些零星輔料的采購與總包清單不一致，合同多次變更，降低了工作效率。等等。

曝光這些問題和不足，是因為我們必須要有勇氣發(fā)現問題，要有意識、決心和能力改進工作。這些問題和不足，一方面反映了我們員工的工作能力和專業(yè)水平有待進一步提高。另一方面反映了我們的制度和流程尚不健全，已有的規(guī)章制度政策執(zhí)行力不足。我們要加強制度總和政策執(zhí)行力度，加強對員工能力的培養(yǎng)和鍛煉。在加強學習和培訓的同時，還應該多走出去，多到其他樓盤實地通過觀看、討論、總結等方法，再結合理論學習提高自己，拓寬視野。要加強組織機構總、用人機制和薪酬分配制度改革，加強團隊總，形成富有活力、富于拼搏精神、目標一致的有戰(zhàn)斗力的團體，促進項目開發(fā)的順利推進。

201*年發(fā)展計劃

房地產行業(yè)是政策敏感性行業(yè)。201*年宏觀經濟政策走勢如何，市場能否保持平穩(wěn)運行，將對萬科置業(yè)有限公司的發(fā)展有著直接的影響。但政策是剛性的，人是活的。我們要提高市場洞察力，未雨綢繆，積累各類資源，借力經濟快速復蘇的大背景，在201*年相對成功的基礎上，夯實基礎，真抓實干，把應變的主動權掌握在自己手中。以“一個確保、兩個重點、六項措施”為主線。確保201*年再上一個新臺階。一、鼓足信心、凝聚力量，確保實現年度目標

201*年項目一期的推盤成功，使總公司對本項目寄予了更大的希望。政策的不穩(wěn)定性，市場的變化，總公司房地產行業(yè)的發(fā)展也要求萬科置業(yè)有限公司以更加短平快的頻率加速開發(fā)。諸多的要求和壓力匯成動力，要求萬科置業(yè)有限公司鼓足信心、凝聚力量，創(chuàng)造更好的業(yè)績。201*年本項目計劃主推產品包括：一期3幢高層、1幢小高層產品、二期洋房，共計：646套，其中，多層310套，高層294套，小高層42套，另外加快三期開發(fā)進度，爭取三期花園洋房去化過半。萬科置業(yè)有限公司總體目標：實現銷售收入7億元，回籠資金6億。為了實現這個目標，萬科置業(yè)有限公司必須在工程實體推進、銷售策略上動足腦筋，狠下功夫。要突出重點，采取各項措施，保證總體目標的全面落實。

二、突出工程實體推進和項目銷售兩個重點，為實現年度目標奠定基礎

201*年度將是常熟萬科置業(yè)有限公司全面大干的一年，做好工程實體推進和銷售工作是實現年度工作目標的基礎和保障，對整個項目的運作意義重大。

在工程實體推進方面，萬科置業(yè)有限公司要協調好設計工作、前期配套工作、設備材料管理工作、施工管理工作，確保項目開發(fā)按計劃節(jié)點穩(wěn)步快速推進。具體節(jié)點要求：工程類別工作內容多層（建筑面積2.4萬平米）一期工程高層（建筑面積3.8萬平米）室外綜合配套工程景觀綠化工程多層（建筑面積4.1萬平米）二期工程二期室外綜合配套工程三期工程多層（建筑面積3.0萬平米）高層（建筑面積3.8萬平米）工期節(jié)點201*年5月份單體竣工201*年9月份單體竣工201*年年底基本完成201*年12月開工，201*年3月初達到預售條件，201*年9月單體竣工201*年底基本完成201*年6月開工，多層201*年9月達到預售條件。圍繞工程實體推進，設計工作要根據市場銷售反映情況，優(yōu)化產品品質。要加強三期設計方案優(yōu)化，與規(guī)劃部門、房管部門溝通，協調指標核定工作。4月份完成規(guī)劃報批，5月底完成施工圖審核工作。要組織施工圖的優(yōu)化，協調現場設計變更工作。前期配套工作要全面落實一期配套總，重點做好電力、給水、通氣的總協調監(jiān)管。4月份完成做好二期市政配套設計。9月份完成做好三期市政配套設計。

在銷售方面，牢固堅定以產品差異化為主要營銷手段，對各營銷階段的策劃精益求精，加大案場管理與培訓力度，大力提高決策執(zhí)行力，加強營銷團隊總，力爭實現預期銷售目標，確保項目開發(fā)利潤，完成201*年這個承上啟下關鍵一年的穩(wěn)步跨越，確保本項目開發(fā)成功。

201*年度銷售計劃

1、201*年度推案房源項目一期項目二期項目三期項目總計預推面積：10.9萬平方米

2、201*年度銷售節(jié)點安排（根據目前工程進度及資金回籠情況為參考定制）時間10.110.510.510.1210.110.510.510.1110.1110.12階段一期房源1#、2#去化高層一期房源3#、9#去化二期第一批房源去化花園洋房二期第二批房源去化三期房源去化花園洋房物業(yè)類型安排截留高層客戶，低總價入市適當抬升價格抬升價格，形成利潤空間抬升價格，形成利潤空間房源3.8萬平米高層住宅4.1萬平米多層花園洋房3萬平米多層花園洋房周期：12個月3、銷售目標預計及資金回籠情況表

根據201*年度推案計劃及銷售時間節(jié)點安排，制定以下資金回籠情況：時間預推面積預推(m2)219341596216177252673037223768.48戶數1921201*2190230180預計銷售80%95%70%90%70%預計價格銷售面積預計總銷預計回款(元/m2)(m2)(萬元)10879127387700201*11870970038(萬元)97911146465451701015903607131月5月11月總計6201*7547840015164680011324880022740880021260根據工程施工進度節(jié)點，本案在201*年度將推出二、三期花園洋房及一期高層住宅。由于產品類型不同，推廣時強調項目形象的一致性，避免媒體訴求前后不連貫，造成市場對項目認知的迷茫和客戶層次的較大落差；且一期高層和三期高層的推出時間間隔較長，高層去化時間壓力較小，根據工程進度加快推出洋房產品，并做出價格利潤空間，利用后續(xù)產品價格擠壓前期產品以達到全面去化的目的。同時截留部分高層客戶，緩慢去化高層產品。推進過程中根據位置、景觀、產品類型等因素進行相應的價格調整，以滿足利潤最大化的原則。

繼續(xù)關注房地產市場信息的收集整理分析，加強對房地產政策、金融政策、土地市場、房產市場尤其是競品樓盤實施持續(xù)關注，積極應對持續(xù)、穩(wěn)健的宏觀調控政策，認真分析國家新出臺的土地增值稅政策，研究對策，提前準備，落實措施。著手恢復編纂房地產信息月報制度，定期發(fā)布中央、地方的各種政策走向判斷分析，定期完成相關專業(yè)分析報告，為公司領導拿地決策提高可靠的數據支持和分析判斷，并加強公司房地產業(yè)內的信息交流和知識共享，提高市場預測的準確度，實現公司房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

三、落實六項措施，保證項目開發(fā)有序平穩(wěn)推進

1、明確銷售策略、價格策略，抓住產品核心賣點，打造產品核心競爭力

201*年總體策略：“打造產品核心競爭力，抓住產品核心賣點”。訴求產品獨有的、唯一的、排他的、個性的、不可復制的賣點。以體現領先理念“聚合全能優(yōu)勢，變革城市住宅，構建精英家園”及“體驗式結合感官式營銷”布局差異化策略。重點落實宣傳推廣，注重形象，口碑先行。樹立具備本案特性的整體形象，建立良好的市場口碑。通過大眾媒體(報紙廣告、電視廣告、電臺、網絡)、小眾媒體（短信、巡展、派單、直郵）、戶外廣告（看板、路牌、路燈燈箱、公交站牌、公交車體）、其它廣告（現場POP、海報、禮品）及相關系列SP活動等，實現視覺、聽覺、感覺圍捕，放大項目產品核心競爭力，強化期房概念化與期房現房化營銷模式，炒作多種靈活付款方式，迅速封殺消費者眼球和滲透消費者心靈，從而達到消費者需求與產品對位目的。

合理進行銷售節(jié)奏控制，房源分批，分區(qū)塊有序的導入市場，均勻去化。利用公關活動造勢，聚集買家目光，形成市場關注熱點。

價格策略思路：整體定價，分批分區(qū)塊入市，及時調整價格。在良好口碑的基礎上，維護好客戶關系，以老帶新，快速去化，回收資金；適當提升價格，抬升項目品質形象，獲取利潤，保證開發(fā)利潤最大化。定價考量因素依次為：類型因素→面積因素→房型因素→環(huán)境因素→位置因素（角落、進出動線、樓層差異）。2、切實抓好現場管理，保證項目開發(fā)按工期節(jié)點有效推進

切實抓好現場管理，首先要求專業(yè)工程師要識圖和審圖，深入了解設計的意圖，要善于結合經驗和現場實際情況，早發(fā)現問題，主動溝通，解決問題，從而保證工程施工的順利進行；技術交底要落到實處，對各分部工程中出現的重點過程、關鍵過程、典型過程及新工藝、新材料、新技術要細化深入，要不厭其煩，詳細闡述；進度控制要制定相關措施，要多采用同步流水施工、工序緊密搭接等方法，疊加施工，緊湊工期；要嚴把施工準備、過程、驗收三個環(huán)節(jié)進行質量控制；安全文明施工要落到實處，實行安全施工責任區(qū)管理，簽訂安全文明施工責任協議書，明確各方的安全文明工作責任，嚴格遵守國家、行業(yè)有關安全規(guī)程和總單位制訂的工程總現場各項安全文明施工管理規(guī)定及有關要求。3、加強成本控制，提高項目開發(fā)效益

成本控制要實行全面控制原則，目標控制原則，動態(tài)控制原則。建立成本管理組織保障措施，明確職權關系的劃分，明確成本控制責任：土地價格成本發(fā)生中心為銷售部、財務部；前期費、設計費成本發(fā)生中心為工程部；工程建安費成本發(fā)生中心為工程部、投資部；營銷費成本發(fā)生中心為銷售部；管理費、財務費為綜合部、財務部，各部門要制定成本控制方案，落實成本控制措施。要建立成本預警制度、“例外”快速反應機制。為防止成本控制失控，當成本動態(tài)分析發(fā)現不正常偏差等“例外”時，應及早提出預警，建立“例外”快速反應機制，分析原因，制定措施糾偏。要以總成本費用預算為控制目標。4、加強資金管理，保障項目開發(fā)的生命線

房地產業(yè)是一個高度資金密集性行業(yè)，資金是項目開發(fā)的生命線，資金管理的責任不明確，前期開發(fā)拖沓，總工程質量不過關，工期延長，配套不落實，銷售策劃不夠，售后服務欠佳等等行為，這些行為都直接影響投入資金的按時回籠，造成企業(yè)資金的短缺。

加強企業(yè)內部流動資金管理，減少資金閑置。針對企業(yè)應收賬款管理，應設立房款臺賬，記錄每個客戶的信息，同時財務部門要定期與銷售部門核對客戶情況，積極催款以保證資金回收。完善房地產企業(yè)項目的資金監(jiān)控，包括期前預控和期間監(jiān)控。期前預控的目的是為了事先對資金流向和流量進行較為準確的預測，以“防患于未然”。企業(yè)根據開發(fā)經營的需要，編制年度、季度和月度的資金收支計劃，對企業(yè)每一個具體開發(fā)項目的資金收入和資金投入情況，按時間、數量分別排列組合，找出資金收入和支出的波谷期及其節(jié)點，分析造成缺口的原因，擬訂彌補缺口的措施。期間控制貫穿于企業(yè)正常生產經營的資金管理全過程，包括對商品房預銷售收入和項目開發(fā)資金支出的監(jiān)控、資金收支大類的監(jiān)控和統籌資金收支等方面。通過項目的期前預控和期間監(jiān)控，最終實現對房地產企業(yè)項目資金的良好管理。5、正確處理好三類關系，促進項目開發(fā)各項工作順利開展

正確處理好與政府各主管部門及市政配套單位的關系，在房地產項目開發(fā)與政府部門的關系處理上，要關系第一，程序第二。掌握程序是正確地做事，不能代表做正確的事。在房地產開發(fā)中有一大塊費用就是政府性質的收費，這些費用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費用時可以折減，了解政策，和各政府部門搞好關系，用最少的錢去辦最多的事，這就需要處理關系時的靈活和智慧。水電煤氣等配套費用在項目開發(fā)中的占比也很大，特別是電配套，能爭取就爭取，要講策略和方法，這是在技巧和心態(tài)上博弈，為降低項目的開發(fā)成本。

正確協調處理好與各合作單位的關系，包括銷售代理公司、設計單位、監(jiān)理單位等等。充分發(fā)揮各合作單位在專業(yè)領域的長處和優(yōu)勢，以合作共贏為前提，善用各類資源，借力發(fā)展，為項目開發(fā)低成本，高效益，樹品牌，出精品奠定基礎。

正確處理好與總公司各職能部門及總包項目部的關系，萬科置業(yè)有限公司的發(fā)展必須得到上級職能部門的強有力的指導支持，只有這樣，我們在各個專業(yè)管理上才能有依據、有標準，才可以減少阻力少走彎路，促進項目開發(fā)快速推進。在與總包項目部的關系上，我們要正確定位，在關系到現場文明施工、產品質量、工期進度等問題上，我們就是業(yè)主、甲方。在現場的組織管理、資源調配、施工協調等等問題工作上，我們要尊重總包項目部的指揮協調權限，支持為推進工程進度、加強安全、質量管理采取的各項措施。為項目開發(fā)的順利推進找到最大交集。

6、以完善制度、規(guī)范管理為中心，理順關系，促進萬科置業(yè)有限公司持續(xù)發(fā)展和全面提升萬科置業(yè)有限公司要進一步健全內部各項制度，以制度管人，按制度辦事。加強程序管理，完善深化各項業(yè)務管理流程。促進企業(yè)管理進一步走向規(guī)范化。加強學習，提高素質，塑造多才干、復合型員工。從組織機構、用人機制和薪酬分配著手，鍛造團隊、依靠員工、提高素質，為完成任務提供組織和智力保證。萬科置業(yè)有限公司必須堅定發(fā)展信心，讓每一位員工都知道持續(xù)發(fā)展的重要性，都能與萬科置業(yè)有限公司開發(fā)目標保持思想上、行動上的高度一致。促使廣大員工齊心協力，同舟共濟地把任務完成，并開拓出更多的新點子、新思路。要完善考核機制、任務分解到位，加強對各項制度的執(zhí)行力度，跟蹤檢查，使工作開展能符合規(guī)章，執(zhí)行到位。

201*年，萬科置業(yè)有限公司在全體員工共同努力下，取得了較好的成績。但我們深知成績只能證明過去，萬科置業(yè)有限公司要站在這個更高的新起點上，以更加務實求真的態(tài)度做好項目開發(fā)推進的每一項工作，萬科置業(yè)有限公司要穩(wěn)中求進，進中求好，好中求快，樹信心，凝心聚力迎接挑戰(zhàn)，針對新形勢出現的新情況、新問題，積極進取，分析表象，把握本質，做好各項工作，爭取取得新的更大的成績，為總公司房地產行業(yè)的發(fā)展壯大作出貢獻。

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