資產(chǎn)評估個人總結(jié)

名解

1資產(chǎn)評估：是指注冊資產(chǎn)評估師依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。

2更新重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、審計、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格水平重新構(gòu)建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。3評估基準(zhǔn)日是指評估所有資產(chǎn)價值的同一日期。

4市場價值是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。

5參照物：評估人員在市場上找到的與待估資產(chǎn)相同或相似的，近期成交過的可供評估參照資產(chǎn)。

6功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失，包括新工藝、新材料和新技術(shù)的采用等而使原有資產(chǎn)的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額，以及原有資產(chǎn)的運(yùn)營成本的超支額。

7企業(yè)價值是企業(yè)在特定時期、地點和條件約束下所具有的持續(xù)獲利能力。

8企業(yè)價值評估：是指注冊資產(chǎn)評估師對評估基準(zhǔn)日特定目的下企業(yè)整體價值、股東全部權(quán)益或部分權(quán)益價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。9容積率是指項目用地范圍內(nèi)的總建筑面積與項目總用地面積的比率。

10無形資產(chǎn)有效期即無形資產(chǎn)的使用期限，無形資產(chǎn)的使用期限是影響無形資產(chǎn)評估值的一個重要因素。每一項無形資產(chǎn)，一般都有一定的使用期限。使用期限的長短，一方面取決于該無形資產(chǎn)先進(jìn)程度；另一方面取決于其無形損耗的大小。無形資產(chǎn)越先進(jìn)，其領(lǐng)先水平越高，使用期限越長。同樣的，其無形損耗程度越低，其具有實際超額收益的期限（或收益期限）越長。

簡答

1資產(chǎn)評估的原則

1、資產(chǎn)評估工作原則：（1）真實性原則（2）科學(xué)性原則（3）公平性原則（4）可行性原則（5）簡易性原則（6）獨立性原則

2、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則（1）預(yù)期收益原則（2）供求原則（3）貢獻(xiàn)原則（4）替代原則（5）估價日期原則2資產(chǎn)評估的目的

1、資產(chǎn)評估的一般目的是評估資產(chǎn)在評估時點的公允價值。2、資產(chǎn)評估的特定目的（1）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（2）企業(yè)兼并（3）企業(yè)出售

（4）企業(yè)聯(lián)營（5）股份經(jīng)營

（6）中外合資、合作（7）企業(yè)清算（8）抵押（9）擔(dān)保

（10）企業(yè)租賃（11）債務(wù)重組（12）征收財產(chǎn)稅（13）家庭財產(chǎn)分割

（14）其他（非貨幣性資產(chǎn)交易）

3為什么要根據(jù)使用價值狀況評估資產(chǎn)的價值？資產(chǎn)使用價值決定資產(chǎn)評估價值，資產(chǎn)的效用是確定資產(chǎn)評估價值的重要依據(jù)。資產(chǎn)評估價值是指在某一特定時期內(nèi)為獲得該資產(chǎn)以取得未來收益或好處的權(quán)利所支付的貨幣總額。4機(jī)器設(shè)備的分類對機(jī)器設(shè)備評估的作用

在評估中對機(jī)器設(shè)備進(jìn)行分類，其目的有如下幾個方面：一是考慮到機(jī)器設(shè)備的技術(shù)特點，為評估中的專業(yè)技術(shù)檢測創(chuàng)造條件；二是有利于收集市場和其他方面的相關(guān)資料，有效的選擇參照物；三是適應(yīng)評估委托方的要求，與財務(wù)會計處理的管理相適應(yīng)；四是便于評估人員合理分工、專業(yè)協(xié)作，提高評估工作的質(zhì)量和效益。5企業(yè)價值的評估和單項資產(chǎn)的評估加和有什么區(qū)別？（1）兩者所確定的評估價值的含義不同

企業(yè)價值評估是將企業(yè)作為一個整體的不可分割的資產(chǎn)整體，通過對其未來獲利能力的分析來獲得企業(yè)評估價值，其經(jīng)濟(jì)含義是企業(yè)收益的未來現(xiàn)值。而對企業(yè)的單項資產(chǎn)進(jìn)行評估，然后利用加總的方法獲得企業(yè)全部資產(chǎn)的重估價值，其經(jīng)濟(jì)含義僅僅是在現(xiàn)行價格水平下重新建構(gòu)企業(yè)所有單項資產(chǎn)所需要的成本，不能真正反映企業(yè)價值。（2）兩者所反映的評估目的不同

當(dāng)企業(yè)將其全部資產(chǎn)作為一般生產(chǎn)要素出售、變賣或者投資時，則采用單項資產(chǎn)評估的方式；當(dāng)企業(yè)將其所有資產(chǎn)作為一個整體進(jìn)行投資、轉(zhuǎn)讓、兼并等時，則應(yīng)采用整體價值評估方式制定。

（3）兩者所運(yùn)用的評估方法不同

單項資產(chǎn)評估可以根據(jù)評估對象的特點和實際需要來確定評估方法，但是企業(yè)價值評估一般都采取收益法和市場法進(jìn)行評估。（4）兩者所得到的評估結(jié)果不同

企業(yè)價值評估具有很大的不確定性，整體價值一般高于單向價值之和。6流動資產(chǎn)評估的特點

（1）流動資產(chǎn)評估通常是單項資產(chǎn)評估（2）合理選擇評估基準(zhǔn)日

（3）既要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查，同時又要分清主次、掌握重點（4）流動資產(chǎn)的賬面價值基本可以反映其現(xiàn)值（5）對企業(yè)會計核算資料依賴程度高7資產(chǎn)評估的程序

（1）明確基本事項，簽訂業(yè)務(wù)約定書（2）組建項目小組。編制評估計劃（3）收集評估資料

2

（4）清查核實待估資產(chǎn)，進(jìn)行實地查勘（5）選擇評估方法，進(jìn)行估算（6）編制和提交評估報告

（7）整理工作檔案，歸檔工作底稿論述

1分析影響我國房價的主要因素，預(yù)測房價今后的走勢。影響我國房價的主要因素有：1、央行的各項政策

央行的屢次加息以及“二套房”等政策提高了市場利率，一方面減少了居民的購房及投資需求；另一方面增加了房地產(chǎn)行業(yè)獲得資金的難度，使開發(fā)商的資金吃緊。2、房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為房地產(chǎn)投機(jī)是一種經(jīng)濟(jì)投機(jī)，它是利用房地產(chǎn)價格的漲落變化，通過在不同時期買進(jìn)或賣出房地產(chǎn)，從差價中獲取利潤的行為。房地產(chǎn)投機(jī)對房價的影響有三種可能性：促使房價上漲、促使房價下跌、穩(wěn)定房價。3、人民幣升值加速了房價上漲

隨著人民幣不斷升值，國際游資大量進(jìn)入中國，造成我國流動資金過剩。資金流動性過剩使得大量資金涌入房地產(chǎn)市場和股市，造成房產(chǎn)和股市堆積了一定的泡沫。4、征收房地產(chǎn)稅

征收房地產(chǎn)稅的作用有：抑制房地產(chǎn)投機(jī)，增加政府財政收入；縮小貧富差距等。5、土地調(diào)控政策

6、貨幣供給量以及物價指數(shù)7、城鎮(zhèn)居民收入分配差距的擴(kuò)大房地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢預(yù)測

從住房需求方面來看，一是自主性需求旺盛，投機(jī)性需求會受到抑制。二是人民幣不斷升值的趨勢，勢必會有熱錢進(jìn)入中國，其中相當(dāng)一部分資金會在房地產(chǎn)市場上釋放。三是居民及企業(yè)對房地產(chǎn)市場的預(yù)期的刺激作用，只要大家對市場的未來充滿信心，市場的需求則不會驟然減少。

從住房供給方面看：一是土地有效供給不足，導(dǎo)致新房供給的減少。二是住房結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房的比例增大，但矛盾依然突出。三是房地產(chǎn)二級市場和租賃市場不健全，因此，二手房流通不夠順暢，增大了住房的供給壓力。四是國際石油價格不斷上漲致使我國油價上漲，增加了房地產(chǎn)成本。四是出臺的各類調(diào)控政策會增加房地產(chǎn)商的成本，會擠掉許多中小規(guī)模的開發(fā)商，降低了市場的競爭程度，造成該行業(yè)的寡頭局面。2為什么可以用收益法評估資產(chǎn)的價值？

收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，介意確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。收益法師基于“現(xiàn)值”規(guī)律，即任何資產(chǎn)等于其預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和。一個理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時，他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于它所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給她帶來的回報。

采用收益法對資產(chǎn)進(jìn)行評估的理論依據(jù)是效用價值論：收益決定資產(chǎn)的價值，收益越高，資產(chǎn)的價值越大。資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時期內(nèi)的收益流，二手一有時間價值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)實價值，需要把未來一定時期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評估值。3為什么可以根據(jù)市場的供求評估資產(chǎn)的價值？

假定其他條件不變的前提下，商品的價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。盡管商品價格隨供求并不成固定比例變化，但變化的方向都帶有規(guī)律性。市場的供求規(guī)律對商品價格形成的作用力同樣適用于資產(chǎn)價值的評估，人員在判斷資產(chǎn)價值時也應(yīng)充分考慮和

3

依據(jù)供求原則。

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廣東信德房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司

201*年度資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)合作工作總結(jié)

廣東信德房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司與中國銀行股份有限公司廣東省分行于201*年4月26日簽訂了《資產(chǎn)評估服務(wù)合作協(xié)議》，承諾為貴行提供專業(yè)的資產(chǎn)評估服務(wù)。在各方有關(guān)人員的大力支持和配合下，本公司得以順利開展工作，為貴行提供了及時、快捷的資產(chǎn)評估服務(wù)，贏得了較為良好的口碑。201*年即將過去，我們將這一年的業(yè)務(wù)合作情況作一個總結(jié)，以使各方加深溝通了解，進(jìn)一步加強(qiáng)雙方的合作。

一、201*年度與貴行開展業(yè)務(wù)的總體情況

由協(xié)議簽訂日統(tǒng)計至12月5日止，本公司為貴行出具了共146份正式評估報告，其中公司類評估項目39個，評估總值人民幣139137萬元，零售類評估項目100個，評估總值人民幣11178萬元，資產(chǎn)處置類評估項目1個，評估總值人民幣28萬元，其他類評估項目6個，均屬于貴行自有物業(yè)的市場租金評估，另外還有初步評估項目約40個，初步評估項目中相當(dāng)一部分已出具正式的評估報告。在已完成的評估項目中，我們均按協(xié)議規(guī)定的工作時限出具并提交評估報告，報告的內(nèi)容與格式均符合與貴行所簽訂協(xié)議的具體要求，同時本公司將評估報告質(zhì)量放在首要位置進(jìn)行嚴(yán)格控制，據(jù)現(xiàn)有反饋信息所知，在出具的正式評估報告中，未有出現(xiàn)重大的錯漏或因與市場價格偏差較大而需要修改評估報告或調(diào)整評估價值的情況，總體報告質(zhì)量在貴行的各級審核人員中反應(yīng)良好。在資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)以外的范圍內(nèi)，本公司也盡量配合貴行的工作，如協(xié)助辦理

共5頁第1頁廣東信德房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司房地產(chǎn)、土地、資產(chǎn)的抵押他項登記工作，提供房地產(chǎn)市場信息資料及相關(guān)法律法規(guī)等。總體來說，在已開展業(yè)務(wù)合作的地區(qū)，本公司與貴行的業(yè)務(wù)合作是順利的。

二、區(qū)域服務(wù)特色介紹

根據(jù)所簽訂的《資產(chǎn)評估服務(wù)合作協(xié)議》，本公司為貴行提供房地產(chǎn)、土地、一般性資產(chǎn)服務(wù)的區(qū)域為廣東省佛山市、江門市、陽江市及上述地區(qū)轄屬范圍。在上述三個地區(qū)中，佛山市作為本公司的注冊地，在本地已開展業(yè)務(wù)十多年，亦與貴行佛山市部分支行已有多年的合作經(jīng)驗，因此合作是最為順暢的。本公司的服務(wù)有如下的特點。一是資質(zhì)齊全，本公司具有房地產(chǎn)估價、土地估價、資產(chǎn)評估三個資質(zhì)，是本地區(qū)資質(zhì)最為齊全的專業(yè)評估公司，各資質(zhì)均屬全國性質(zhì)，因此本公司對各類的資產(chǎn)評估項目有較強(qiáng)的適應(yīng)能力。二是服務(wù)快捷，在佛山市范圍內(nèi)，除特殊情況外，本公司可以做到即日約評、即日現(xiàn)場開展工作，在出具報告的時限方面，憑借在本地區(qū)多年評估工作積累的經(jīng)驗與市場信息資料，我們可以以更快的時間出具準(zhǔn)確、可靠的評估報告。三是開展一條龍服務(wù)，除了常規(guī)的資產(chǎn)評估工作以外，本公司還開展了協(xié)助辦理房地產(chǎn)、土地、資產(chǎn)的抵押他項登記協(xié)助工作等的一條龍服務(wù)，在有需要時幫助貴行及客戶解決抵押他項登記過程中等的疑難問題、加快出具各類他項權(quán)證的速度等等。此外，除了正常的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)以外，本公司還提供可行性研究、工程造價咨詢等業(yè)務(wù)。因此，在本地區(qū)與貴行的合作是令人滿意的，也得到客戶的充分肯定。

至于江門地區(qū)，地域與順德相連，距離并不遠(yuǎn)，交通也較為方便，本公司在簽訂后立即與貴行江門分行進(jìn)行了自我推介和溝通，

共5頁第2頁廣東信德房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司但是可能是由于地域慣性和當(dāng)?shù)貒�土、房管部門準(zhǔn)入制度的原因，本公司與江門分行始終未能開展業(yè)務(wù)合作，201*年僅有一個資產(chǎn)處置類的評估項目。陽江地區(qū)的情況與江門地區(qū)相仿，到現(xiàn)時為止尚未能開展業(yè)務(wù)合作，而且由于順德與陽江相距較遠(yuǎn)，在本公司在當(dāng)?shù)厣形丛O(shè)立駐點的情況下開展業(yè)務(wù)合作確有較大的難度，當(dāng)然這是由于各方面的客觀原因及本公司自身條件不足等所造成的。

三、業(yè)務(wù)合作中存在的問題

在過去的一年里，本公司與貴行的合作是比較愉快的，從各方反饋的信息來看，貴行對本公司還是比較信賴和支持的，在工作的過程中沒有發(fā)生較大的矛盾和問題。盡管如此，在實際工作中仍存在一些問題，具體如下：一是關(guān)于簽訂合作協(xié)議的問題，本公司已于201*年4月26日與貴行廣東省分行簽訂了《資產(chǎn)評估服務(wù)合作協(xié)議》，但后來貴行部分分行又要求要另行簽訂零售類的《資產(chǎn)評估服務(wù)合作協(xié)議》，如此一來令我們作為評估公司一方有些無所適從。本來本公司與貴行廣東省分行簽訂是包括公司類、零售類及資產(chǎn)處置等全面合作的協(xié)議，道理上應(yīng)無必要再與下屬分行簽訂同樣的、部分類別的協(xié)議，有重復(fù)之嫌。如果是有必要的話，那其他類別或其他分行是否也要重復(fù)簽訂呢？這樣就可能造成貴行有關(guān)人員對評估公司的準(zhǔn)入有認(rèn)識上的誤解或偏差，弄不清楚究竟那些評估公司在準(zhǔn)入范圍內(nèi)。因此，本公司建議統(tǒng)一《資產(chǎn)評估服務(wù)合作協(xié)議》的簽訂方式與要求，消除雙方合作的障礙。二是評估的收費標(biāo)準(zhǔn)和收取問題，在業(yè)務(wù)合作的過程中，評估公司與信貸客戶的聯(lián)系和溝通往往通過貴行的信貸人員進(jìn)行，評估公司與信貸客戶的直接溝通并不一定很通暢，在實際工作中，有時貴行信貸人員可能會作出超

共5頁第3頁廣東信德房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司出合作協(xié)議確定的評估收費額度或收費時限的承諾，這可能是部分人員對《資產(chǎn)評估服務(wù)合作協(xié)議》及評估業(yè)務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)不熟悉所致。我們希望在充分配合貴行工作的基礎(chǔ)上，同時也能保證所合作項目評估收費合理、及時，因此希望有關(guān)人員能在這方面提供幫助或協(xié)調(diào)，以使評估項目的后續(xù)工作得到及時的跟進(jìn)。三是關(guān)于初步評估報告方面，目前本公司為貴行所出具的初步評估報告，除部分已轉(zhuǎn)為出具正式報告外，其余均未有進(jìn)一步明確的信息反饋。其實作為評估公司來說，初步評估報告同樣經(jīng)過了現(xiàn)場查勘、市場調(diào)查、分析處理、評估計算等一系列的程序，亦即是評估公司同樣付出勞動與成本，因此我們希望使用者也要同樣認(rèn)真對待初步評估報告，對其使用情況及時作出反饋，除了轉(zhuǎn)為正式報告的項目之外，對不被采納的項目也要及時退回有關(guān)報告。另外我們也希望對初步評估報告適當(dāng)收費，以補(bǔ)償評估公司的作業(yè)成本。以上這些問題希望貴行能酌情處理，使雙方的合作更加順暢。

四、對業(yè)務(wù)合作的建議

就現(xiàn)時存在的問題及未來的合作關(guān)系，我們提出幾點建議：一是合作區(qū)域的問題，我們希望貴行能充分考慮地域就近原則進(jìn)行確定。就目前的業(yè)務(wù)情況來看，地域的遠(yuǎn)近直接影響了服務(wù)的質(zhì)量與速度，如本公司其中的一個合作區(qū)域陽江地區(qū)，到目前為止尚未能開展合作，究其原因主要就是地域相距實在太遠(yuǎn)。因此，如果再行確定合作區(qū)域的話，我們希望貴行能充分考慮地域就近的原則。本公司除了佛山本地區(qū)以外，對中山、肇慶的市場情況較為熟悉，與有關(guān)部門溝通也較為充分，并且在肇慶地區(qū)設(shè)立了駐點，我們希望能爭取來年增加這兩個地區(qū)作為本公司的合作區(qū)域。二是對重復(fù)簽

共5頁第4頁廣東信德房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司訂協(xié)議及協(xié)議執(zhí)行，如前所提到的，我們建議統(tǒng)一合作協(xié)議的簽訂方式與要求。同時我們發(fā)現(xiàn)貴行部分信貸人員對準(zhǔn)入的評估公司仍不太了解，因此我們建議貴行在準(zhǔn)入制度、評估公司情況、合作協(xié)議內(nèi)容與要求等方面為評估公司多加宣傳，使有關(guān)人員能真正了解準(zhǔn)入的評估公司并從優(yōu)選擇。三是希望貴行及時對評估公司的報告質(zhì)量、服務(wù)水平等多提出意見和反饋信息，指出本公司的不足之處，從而促進(jìn)本公司的工作，提高各方的合作效果。本公司同時樂意與貴行緊密交流、互通有無，建議雙方可以通過定期與不定期溝通、組織培訓(xùn)班等形式進(jìn)行業(yè)務(wù)交流學(xué)習(xí)。

五、對未來一年業(yè)務(wù)合作的展望

今年以來本公司與貴行的業(yè)務(wù)合作總體來說是令人滿意的，在未來的一年里，本公司將通過包括增加相關(guān)地區(qū)駐點、加強(qiáng)評估質(zhì)量控制、完善市場信息體系等措施，以強(qiáng)化自身條件、提高服務(wù)水平，更好地適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下的業(yè)務(wù)需求，使公司的服務(wù)、規(guī)模再上新臺階。本公司真誠希望與貴行保持良好的合作關(guān)系，在今年合作順利的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步，強(qiáng)化服務(wù)意識，增加雙方各層面的溝通，提高服務(wù)質(zhì)量與工作默契度。

本公司愿與貴行攜手努力，為金融事業(yè)的發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX有限公

司

二OO七年十二月十二日

共5頁第5頁廣東信德房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司

共5頁第6頁

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