房地產(chǎn)開發(fā)公司文職類工作總結(jié)

XX年上半年個人工作總結(jié)

光陰似箭，轉(zhuǎn)眼間我來到XX集團這個大家庭已經(jīng)一年了。在這半年里，我收獲和感觸都很多。任職以來，我努力適應(yīng)工作環(huán)境以及工作崗位，認真地履行了自己的工作職責(zé)，較好地完成了各項工作任務(wù)。

作為一個新人，剛加入公司時，我對公司的運作模式和工作流程都很生疏，多虧了領(lǐng)導(dǎo)和同事的耐心指導(dǎo)和幫助，讓我在較短的時間內(nèi)熟悉各項工作。在此本人對過去一年的工作作一個總結(jié)，并在此對公司領(lǐng)導(dǎo)和同事對我的工作關(guān)心、支持表示感謝！

主要負責(zé)的工作:一、售樓信息的管理；二、檔案資料的收集整理工作；三、開發(fā)公司的文秘工作。一．售樓信息管理方面：

從我接手文員工作以來，樓盤的銷售量不多，在同事的指導(dǎo)下，能按時完成任務(wù)。

二．檔案資料的收集整理工作：

關(guān)于開發(fā)公司所有商品房銷售小業(yè)主購房資料、房產(chǎn)證復(fù)印件的保管和移交工作能按時完成；其他相關(guān)的資料也能及時存檔和保管。三．開發(fā)公司的文秘工作：

（一）．負責(zé)開發(fā)公司文件的上傳下達工作，并對重要文件做好登記和簽收工作；

（二）．負責(zé)會議記錄的整理與發(fā)送傳閱工作，每次會議紀要都爭取在會后第一天整理好會議記錄報會議主持人審改簽發(fā)，并在簽發(fā)后半個工作日內(nèi)發(fā)至相關(guān)人員傳閱；

（三）．根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)要求，負責(zé)起草開發(fā)公司相關(guān)文字資料的工作；

（四）．根據(jù)營銷部和開發(fā)部提供的資料，負責(zé)填報開發(fā)公司“每月資金計劃表”，于每月26日前將資金計劃表上交財務(wù)部；

（五）．負責(zé)每兩周填報一次開發(fā)公司工作總結(jié)、工作計劃及領(lǐng)導(dǎo)批文落實情況，交開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)后，抄送相關(guān)人員；

（六）．根據(jù)開發(fā)部和營銷部提供的資料，負責(zé)填報每月合同履行情況表，于每月3日前將合同履行表匯總后，報送資產(chǎn)法務(wù)部；

（七）．負責(zé)開發(fā)公司辦公用品的申購、發(fā)放、登記、管理工作；（八）．負責(zé)開發(fā)公司費用報銷單的統(tǒng)一呈報工作；

（九）．根據(jù)公司客戶的需求及公司相關(guān)程序規(guī)定辦理，負責(zé)客戶所需資料的提供工作；

（十）．負責(zé)業(yè)主/客戶業(yè)務(wù)咨詢、投訴接待工作，在自身能力及權(quán)限范圍內(nèi)能夠處理的，及時跟進處理；在自身能力及權(quán)限范圍內(nèi)處理不了的，在當天上報開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)處理；

（十一）．負責(zé)所有業(yè)主房產(chǎn)證的發(fā)放工作，經(jīng)審核符合領(lǐng)取規(guī)定的，在當天發(fā)放；經(jīng)審核不符合領(lǐng)取規(guī)定的，在當天內(nèi)與財務(wù)部做好溝通協(xié)調(diào)工作，如遇特殊情況，當天內(nèi)上報公司領(lǐng)導(dǎo)，并按領(lǐng)導(dǎo)指示操作。

（十二）．負責(zé)開發(fā)公司所有文件、資料的簽收工作，并在接收文件后半個工作日內(nèi)知會相關(guān)人員。

以上的每項工作，我時刻都在用心的去做，希望能把每一次的工作做得最好，減少出錯的可能。

當然，在日常工作中，我也仍有許多的地方有待加強：一、獨立工作能力不足，有時候仍需要依賴其他同事完成。希望在日后的日子里，隨著經(jīng)驗的不段積累，能得到進一步的改善。二、對開發(fā)工作方面的了解不足。在日后的日子我會多向身邊的同事請教，可以為以后的順利工作打下堅實的基礎(chǔ)。

雖然加入XXX集團這個大家庭不久，但一年的時間卻讓我充分感受到了集體的溫暖，謝謝公司的領(lǐng)導(dǎo)給這個寶貴的機會，能為這個溫暖的大家庭盡一分力！在以后的日子的里，相信在集團領(lǐng)導(dǎo)的正確指引下，我會取得更大的進步！

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廣西長生房地產(chǎn)開發(fā)項目工作總結(jié)

201*年即將過去，轉(zhuǎn)眼間我們廣西長生房地產(chǎn)公司將走過了十個年頭�；厥走@十年，內(nèi)心不禁感慨萬千，雖沒有轟轟烈烈的戰(zhàn)果，但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗和磨礪。在這十年中，非常感謝公司及各級領(lǐng)導(dǎo)給予工程部這個成長的平臺，令我們在工作中不斷地學(xué)習(xí)、不斷地進步，慢慢地提升了各自的素質(zhì)與才能�；厥走@十年，我們走過人生很重要的一個階段，使我們懂得了很多，領(lǐng)導(dǎo)給予了我們太多的支持與關(guān)愛，在此我作為代表向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及各位同事表示最衷心的感謝！因為有了你們的協(xié)助才能使我們在工作中更加的得心應(yīng)手，也因為有了你們的幫助和努力，才能使公司的發(fā)展更上一個臺階。

這十年來我們工程管理部，絕大部分精力用于項目的建設(shè)、施工管理工作上，工作范圍廣、任務(wù)重、責(zé)任大。但都能較好地履行了各自的行政職務(wù)和專業(yè)技術(shù)職務(wù)的職責(zé)，發(fā)揮了領(lǐng)導(dǎo)管理和組織協(xié)調(diào)能力，調(diào)動了廣大員工的工作積極性及團隊執(zhí)行力，較好地完成了：廣場公寓、水東公寓及海豚灣大廈這三個項目的工程建設(shè)任務(wù)。

現(xiàn)將十年來所有的項目工作總結(jié)匯報如下：一、生產(chǎn)任務(wù)完成情況：

1、開發(fā)項目：所開發(fā)的項目有三個項目：其中201*年11月開工至201*年8月竣工的廣場公寓一、二、三、四期工程建筑面積共40053.60，預(yù)算總投資約21，868，885.64元；201*年6月開工至201*年9月竣工的水東

公寓四幢建筑面積共23433.73，預(yù)算總投資約15，427，715.75元；201*年8月開工至201*年3月竣工的海豚灣大廈建筑面積共89334.73，預(yù)算總投資15，3057，806.56元。（由于財務(wù)人員未能提供各樓盤建設(shè)施工所投入的各項費用，所以不能得出準確的工程平方造價，準確的項目總造價及平方單價財務(wù)人員正在核箅中）。

在開發(fā)的樓盤中有磚混結(jié)構(gòu)七層的廣場公寓及水東公寓項目，也有地下二層地上高達28層(包括空中花院、樓中樓共30層)的框剪結(jié)構(gòu)、高度達99.98米的海豚灣大廈項目，三個項目合計建筑面積15.3萬，預(yù)算總投資約2億元，三個項目自201*年啟動以來經(jīng)過十年的努力，在全公司員工的共同努力和配合下，已圓滿竣工。項目的建成，樹立了公司良好的社會形象，是我們公司在房地產(chǎn)行業(yè)的起步和標志，同是亦是我司走向市場發(fā)展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標和成績。

在十年來項目的建設(shè)中深刻的體會到一個企業(yè)要在現(xiàn)有的市場經(jīng)濟條件下生存并發(fā)展，我們還有很多東西要學(xué)習(xí)、要改變，在公司成立十年來，工程管理部也肩負著巨大的挑戰(zhàn)，以后我們公司開發(fā)項目是公司的成長項目也是形象項目，我們部門在以后的工程建設(shè)中必須要更加努力和細心，具體心得如下：

第一步：思想觀念創(chuàng)新：

現(xiàn)行的市場經(jīng)濟奉行的是公平競爭和抓住機遇再加勤奮、實干、巧干，要避免遭受到市場經(jīng)濟的淘汰。目前我們正一步步走向這個區(qū)域，我們就要意識到在這個區(qū)域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴

于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現(xiàn)在新的生存環(huán)境，我們必須要有這樣的思想轉(zhuǎn)變，只有轉(zhuǎn)變了這種觀念和思想我們才會有更好的發(fā)揮空間，通過三個項目十年的現(xiàn)場施工管理我們也認識到了思想轉(zhuǎn)變的盲目和空白，因此下一個工程項目開始之前，我們就要先給自己的思想定一個位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉(zhuǎn)變的第一步。

第二步：管理模式創(chuàng)新

俗話說：國有國法，家有家規(guī)。對我們工程管理部來說，管理的好與壞直接影響到公司的經(jīng)濟效益。在項目中仍然存在老的管理模式，新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟以后我們公司開發(fā)的項目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場的項目，無論從思想轉(zhuǎn)變還是到管理模式的改變和加強對于我們來說都需要一個過程，我們要在這個過程中認真學(xué)習(xí)和創(chuàng)新并逐步實施新的管理模式，我們要學(xué)會創(chuàng)新的管理模式是什么樣子？每個職工對自身的要求應(yīng)該是什么樣？全部門應(yīng)該怎么去做？都是有待大家認真思考的問題。

第三步：技術(shù)力量創(chuàng)新

通過十年來的項目開發(fā)建設(shè)，我們深刻的認識到我們部門在技術(shù)這點要求上還有很大的缺陷，對新事務(wù)的領(lǐng)悟能力不夠，對新施工工藝掌握不全面，對現(xiàn)場的管理和具體計劃安排上還有很大的差距，因為對某一項技術(shù)要求監(jiān)督的不到位，很容易就會讓施工方有機可乘，這樣也會公司帶來不必要的經(jīng)濟損失，因此我們部門每個人將應(yīng)該為此制定了一個學(xué)習(xí)計劃，邊學(xué)習(xí)邊交

流邊考核，以此來提高個人的技術(shù)處理能力，同時亦應(yīng)招攬更多的人才為我所用，用才生財，為以后工程項目的建設(shè)做好充足的準備。

二、工作中存在的主要問題及總結(jié)：

1、企業(yè)形象：一個樓盤的銷售價格，不僅關(guān)系到樓盤的地理位置、規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、建材采用、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件、價格定位等因素，客戶對樓盤的要求已經(jīng)上升到對休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內(nèi)涵等多方面的綜合需求，對房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好形象提出了更高的要求。

2、項目前期：一個項目的成功與否，項目的前期論證是最重要的。前期應(yīng)做好充分的論證，包括可行性和設(shè)計階段及圖紙會審，這樣雖加大了前期的成本，但是從整個項目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的�？尚行匝芯繉τ谝粋�房地產(chǎn)項目的成敗起著關(guān)鍵的作用，每每項目雖然做了但也是流于形式，靠感覺去上項目，這是非常危險的。雖然現(xiàn)在可以說此項目基本成功了，但對下一個項目我們應(yīng)充分掌握消費者的心理，準確地估計市場的容量，制定好完美、可行的銷售計劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量的減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項目得于順利進行下去。

3、項目設(shè)計：

1）設(shè)計和施工圖紙的審核工作：

①項目設(shè)計：以海豚灣大廈為例，該項目的設(shè)計是公司根據(jù)地塊的定格結(jié)合實際情況進行的，設(shè)計分為前后兩部份相結(jié)合而成、再作通風(fēng)、透光考

慮處理，其特點是節(jié)約土地。在同一土地面積上設(shè)計出最大的建筑面積，同時亦達到國家規(guī)定的各項建筑指標。平面設(shè)計（戶型）較為合理分為大、中、小戶型，戶型的多樣化。層高（3。1米）給后來銷售帶來暢順，不足的是綠化面積小，小區(qū)設(shè)施不夠全面從而制約了小區(qū)檔次。

②外立面設(shè)計：海豚灣大廈外立面設(shè)計為涂料飾面、塑剛窗、方鋼陽臺欄桿，飄窗部份用方鋼做百葉上下連接裝飾、整幢樓成L型�？傮w來說是較為合理外觀形象也不錯，但設(shè)計時沒有考慮到日后所使用的建筑材料因材質(zhì)問題會產(chǎn)生不良的效果。特別是外立面部份使用輕質(zhì)節(jié)能磚作為填充墻材料，對外墻抗裂效果十分差等等不好的效果。所以后來我們作了調(diào)整及設(shè)計變更。

2）圖紙審核：

建施圖審核方面通過祥細分析審核，把原設(shè)計的一些不較合理的漏洞調(diào)整及校核，并把紫豚閣一個戶型作了相應(yīng)調(diào)整。其它部分并沒有太大的問題。設(shè)計基本能達到了我們的要求。外立面設(shè)計存在的問題是外墻面層裝飾是采用涂料飾面，飄窗上下部分用60*60方鋼做百葉窗式裝飾。大陽臺采用隔層砌塊做空調(diào)機蔗擋，這幾項設(shè)計都沒有考慮到其樓房使用時間長短所產(chǎn)生的后果。其一，外墻涂料飾面工藝在我們廣西地區(qū)使用由于受氣候條件的影響和涂料工藝的不成熟所致，一般三年后極易開裂及退色。且用較好的涂料價格亦不低，所以我們改變?yōu)樘�瓷磚飾面。從而基本上解決外墻面層開裂的問題，同時亦不增大工程造價。其二，采用方鋼烤漆做百葉，由于采用的是鐵質(zhì)材料表面烤漆使用期限最大不會超過十年。就會因油漆老化生銹而要進行維修養(yǎng)護油漆，否則會通過銹水的外流腐蝕墻面給后期業(yè)主造成麻煩。所以

變更為采用鋁合金做百葉，從根本上解決了這個問題。其三，為了減輕樓層承重荷載和整體立面效果通過分析取消了大陽臺隔層砌磚蔗擋的設(shè)計，改為欄桿圍欄這樣效果更好。同時亦達到減輕荷載，節(jié)約成本的效果。商場立面變更是根據(jù)黃總指標和使用功能要求而改變的效果甚佳，但價格昂貴。

盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價的影響可高達75%以上，由此可見，設(shè)計質(zhì)量的好差直接影響到建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少（如海豚灣大廈原設(shè)計圖紙鋼筋含量70.83kg/，后來經(jīng)過審核優(yōu)化設(shè)計為60.29kg/，節(jié)約10.54kg/，合計節(jié)約鋼材達950噸，按5000元/噸計節(jié)約成本達450萬元）。合理科學(xué)的設(shè)計，可降低工程造價10%。但在工程設(shè)計中不少設(shè)計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標準，而對經(jīng)濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。

4、工程質(zhì)量與施工安全

我們公司所開發(fā)的三個項目工程在質(zhì)量上都能一次性順利通過質(zhì)檢、監(jiān)理、設(shè)計等單位的驗收，且未發(fā)生過重大的質(zhì)量安全事故，在確保工程質(zhì)量和安全的情況下，成功地在一年時間內(nèi)完成了水東公寓的施工，取得了非常好的成績。但是，由于我們的部分項目在未具備驗收的情況下強行驗收，引起了在售后服務(wù)過程中存在問題比較多，給業(yè)主造成了一些很不好的印象。存在的質(zhì)量問題主要在以下幾個方面：

1）海豚灣大廈201*年8月8日出現(xiàn)的技護樁坍塌事故，造成直接經(jīng)濟損失達100多萬元，間接損失達201*多萬元，工期延長3個月。通過分析，造成事故的起因有以下方面：

①由于基礎(chǔ)土方開挖工期的拖延錯過了最佳施工期，應(yīng)該在旱季基礎(chǔ)施工的而拖到在雨季施工；

②沒有詳細了解地下管網(wǎng)情況和構(gòu)建筑物有效保護的情況下盲目施工；③沒有嚴格按設(shè)計要求進行施工，設(shè)計上的支護樁是由二道錨索錨固的，施工過程中要求變更部份只做了一道錨索錨固；

④缺乏深基坑施工的經(jīng)驗，施工過程中由于出現(xiàn)大量的流砂沒辦法及時處理而引起其它問題的并發(fā)。

2）海豚灣大廈主體工程出現(xiàn)轉(zhuǎn)換層大梁龜裂的質(zhì)量事故，裂縫產(chǎn)生的

原因有以下幾方面：

①混凝土水熱化過程�；炷�土水熱化反應(yīng)是放熱過程，每克水泥放出熱量約356～461J，該熱量聚集在厚大結(jié)構(gòu)內(nèi)部不易失散。水泥水化熱引起的溫升一般達到20～30℃，而混凝土水熱化過程溫度超過30℃以上，有時更高。在常溫條件下水泥在3天內(nèi)放出熱量是總水化熱的一半左右，使得混凝土內(nèi)部升溫。在澆灌后3～5天內(nèi)，內(nèi)部溫度的上升使混凝土表里形成很大溫差，降溫時，內(nèi)部對外部的收縮形成約束，其表面將產(chǎn)生很大的拉應(yīng)力。當混凝土的初期抗拉強度不足以抵抗內(nèi)約束拉應(yīng)力時，表面將會出現(xiàn)裂縫。

②干燥收縮。混凝土拌合水中有80%的自由水要蒸發(fā)，自由水的逸散一

般不引起收縮，但混凝土過于干燥而形成吸附水脫水時，其產(chǎn)生的干縮卻是不容忽視的。厚大結(jié)構(gòu)的表面干燥收縮快，中心干燥收縮慢，表面的干縮受到中心部的約束，將在表面產(chǎn)生拉應(yīng)力，這往往也會促使裂縫產(chǎn)生。

控制裂縫的措施

①預(yù)防溫度裂縫，可從控制溫度、改進設(shè)計和施工操作工藝、改善混凝土性能、減少約束條件等方面著手，一般，控制裂縫的方法及措施有：

②盡量選用低熱或中熱水泥配制混凝土或摻用粉煤灰，降低用灰量，以減少水化熱。選用良好級配的骨料，嚴格控制砂、石含泥量，加強振搗，保證混凝土的物理力學(xué)性能。大體積混凝土中一般應(yīng)摻用緩凝型減水劑，如木鈣粉等。這些措施都能一定程度上減少因溫差原因造成的開裂。

③混凝土上澆灌必須嚴格按熱工計算要求進行。事先應(yīng)預(yù)測混凝土的澆灌溫度Ta和水化熱溫度Tb，Ta+Tb即為混凝土的最高絕熱溫度。要控制該最高溫度與表面溫度之間的差值以及表面溫度與外界氣溫的差值均在25℃之內(nèi)。為此，炎熱天氣澆灌混凝土宜降低澆灌溫度，可采取摻冰水攪拌等措施；寒冷天氣澆灌混凝土以不遭凍為度�；炷�土的拆模時間或撤除保溫時間應(yīng)考慮氣溫環(huán)境等情況，確保兩個溫差和濕度符合要求。

④對大體積混凝土采取分層澆灌，分層厚度一般為80cm～100cm，這樣可加速散熱減少混凝土硬化中的水化熱，降低內(nèi)外溫差，避免溫差應(yīng)力引起的裂縫。為了解決分層澆灌施工縫的問題，可以在底板的中間放置鋼筋網(wǎng)片，此層鋼筋既可保證分層澆灌時兩層混凝土之間的有機結(jié)合，又能抵抗混凝土本身的收縮應(yīng)力，這對于厚基礎(chǔ)底板來說是必不可少的。

⑤保證新澆灌混凝土有適宜的硬化條件，防止因早期干縮而產(chǎn)生裂縫。澆筑完畢后要及時覆蓋，并蓄水養(yǎng)護，保持表面經(jīng)常濕潤，但應(yīng)注意水養(yǎng)護

時表面與內(nèi)部溫差不得超過25℃，否則，必須覆蓋塑料薄膜和保溫材料，以起到既保水又保溫的效果。

⑥裂縫是混凝土結(jié)構(gòu)中普遍存在的一種現(xiàn)象，在大體積混凝土構(gòu)件中尤為明顯，它的出現(xiàn)不僅會降低建筑物的抗?jié)B能力，影響建筑物的使用功能，而且會引起鋼筋的銹蝕，混凝土的碳化，降低材料的耐久性，影響建筑物的承載能力。因此要對混凝土裂縫進行認真研究、區(qū)別對待，采用合理的方法進行處理，并在施工中采取各種有效的預(yù)防措施來預(yù)防裂縫的出現(xiàn)和發(fā)展，保證建筑物和構(gòu)件安全、穩(wěn)定地工作。

3）三個項目均出現(xiàn)不同程度的天面、衛(wèi)生間開裂滲水問題�；炷�土屋面出現(xiàn)裂縫滲漏，是住戶最大意見的起因，對房屋的耐久性影響最大的通病。因此，應(yīng)認真查清產(chǎn)生此通病的原因，以采取相應(yīng)措施加于防范，避免以后的鋼筋混凝土屋面不再出現(xiàn)裂縫滲漏現(xiàn)象，使用戶滿意。造成混凝土屋面出現(xiàn)裂縫滲漏的原因有如下幾個方面：

①屋面板的負力筋沒有放在正確的位置上，在進行混凝土施工中，被運料斗車及施工人員踩彎變形的負力筋鐵，沒有認真調(diào)直及提到正確位置上，使板的負力筋沒有起到作用，在模板拆除后加上做隔熱層的材料堆放不均勻，使板在自重及施工荷載的作用下彎曲變型，梁頂板及墻頂板的混凝土受位，而板的負力筋鐵在中性軸以下，起不到抗拉作用，而使板面拉裂，出現(xiàn)裂縫而滲漏；有的經(jīng)過使用一段時間后出現(xiàn)裂縫的。

②屋面混凝土的質(zhì)量差密實度、粘結(jié)性差而出現(xiàn)裂縫滲漏。有如下幾種原因：

模板在用到屋面時，已經(jīng)破舊不堪，變形損壞嚴重，又不新購進模板，制模和技模不認真，和好的模板變形大，縫隙大，進行混凝土施工前又不認

真塞縫，當混凝土倒在模板上時，水泥漿流失嚴重，造成混凝土出現(xiàn)嚴重蜂窩孔洞，粘結(jié)性差密實度不好，使混凝土的強度大幅度降低。

模板是干燥，混凝土倒在模板上，它的水分馬上被模板吸走，使混凝土中的水泥不能充分進行水化作用，在硬化過程中缺失水分，使混凝土的質(zhì)量受到嚴重影響，由于上水困難，在混凝土養(yǎng)護期間又不能有充足的水進行養(yǎng)護，這樣屋面混凝土的質(zhì)量就無法保證，因此在澆筑混凝土前認真將模板濕透，最好在澆筑混凝土的頭天晚上將模板濕透，使模板不會大量吸入混凝土中的水分，混凝土硬化后應(yīng)派專人認真澆水養(yǎng)護混凝土。

混凝土材料中的砂、碎石質(zhì)量存在較大問題，含泥率高，不認真自覺沖洗，會降低混凝土強度，碎石的級配差，有些顆粒較大，砂中含河卵石過多且大，使砂、碎石配料不準確；當碎石較大時又不合理匹配各種材料用量，便會出現(xiàn)水泥漿不足的現(xiàn)象，使混凝土容易出現(xiàn)孔洞蜂窩，無法保證混凝土質(zhì)量。

在混凝土攪拌過程中，隨意改變水灰化，為了使做工的人好做工隨意增加用水量，使混凝土內(nèi)水分過多，使混凝土內(nèi)孔隙率增大而影響強度。同時，混凝土的攪拌時往往過短，水泥沒有充足攪拌時間與水起水化作用，攪出來的混凝土稠度低，也會影響它的質(zhì)量。

由于用殘舊模板和梁板模的縫隙大，搗固振實混凝土?xí)r水泥漿流失多，因此，混凝土的密實度差，強度低，抵抗溫度變化伸縮能力差而出現(xiàn)裂縫而滲漏等等。

③在技撐屋面板的模板時，未做到流水坡度，在淋混凝土?xí)r采用中間加厚邊沿減薄的做法，使屋面混凝土厚度不一，這樣在厚度小的地方就容易出現(xiàn)裂縫。

④在屋面水泥砂漿過面層時，混凝土基層沒有認真清洗，沒有先掃水泥漿，未將原有的微水孔隙填充，這樣水泥砂漿面層與混凝土基層粘結(jié)不好，造成空鼓而開裂、滲水。

4）三個項目均出現(xiàn)不同程度的外墻開裂滲水、窗邊滲水等問題。建筑物外墻滲漏的主要原因：

材料方面的原因①防水材料質(zhì)量下降，合格率普遍低下，尤其是小型廠生產(chǎn)的產(chǎn)品，在生產(chǎn)過程中沒有經(jīng)過嚴格的工藝處理，質(zhì)量關(guān)、技術(shù)關(guān)都沒把好，甚至生產(chǎn)防水材料的原材料的質(zhì)量也有問題。②砌塊、機制粘土磚、水泥的質(zhì)量達不到要求，強度不夠，施工所用的砂石含泥量大、超出規(guī)范要求。

施工方面的原因

不按設(shè)計要求和施工規(guī)范進行施工，砼配合比掌握的不準確，水灰比過大，影響到砼墻體的強度。澆筑時振搗不密實、養(yǎng)護不及時、拆模過早，也會造成砼墻體出現(xiàn)蜂窩、麻面、孔洞以及裂縫等現(xiàn)象。

墻體砌筑質(zhì)量不良，在磚砌體的諸種質(zhì)量通病中，影響外墻滲漏的原因有：砌筑砂漿配合比不符合設(shè)計及規(guī)范要求；磚層水平灰縫砂漿飽滿度不足80％，豎向灰縫無砂漿（空縫或瞎縫），為雨水滲漏預(yù)留了內(nèi)部通道；框架結(jié)構(gòu)中填充墻砌至接近梁底或板底時，未經(jīng)停歇，即砌斜磚頂至梁、板底，以后隨著砌體因灰縫受壓縮變形，造成墻體下沉，斜砌磚體與梁、板間形成間隙，外墻抹灰或刮毛時，在此間隙處形成裂縫；框架柱與填充墻間的拉結(jié)筋不滿足磚的模數(shù)，砌筑時折彎鋼筋壓入磚層內(nèi)，形成局部位置砌體與柱間產(chǎn)生較大的間隙，抹灰時該處易產(chǎn)生裂縫。

外墻洞口處理不當，上料口封堵砌筑時，與原有洞口接搓不嚴；工程

竣工后，住戶在墻體上鑿取空調(diào)管洞、太陽能熱水器管孔、排氣扇孔洞等，造成墻體及外粉裂縫。由于條件的限制，住戶及裝修者，無法對此進行認真的處理；剪力墻施工時的螺栓套管在內(nèi)外墻前，未認真進行封堵或未封堵。外墻抹灰或粘貼面磚的質(zhì)量不合要求外墻抹灰空鼓、裂縫；使用了翹曲、開裂或缺角的面磚；面磚脫落，未認真勾縫。

鋁合金或塑鋼窗框與墻體連結(jié)不牢固，密封不嚴墻體洞口尺寸或位置不符合設(shè)計要求，窗框與墻體間的間隙未能認真處理，間隙太小，無法填充材料；間隙過大，填充不實；窗洞抹灰由內(nèi)、外墻兩家施工單位施工，施工的時間不同，使用的材料不同，形成縫隙；施工順序不當。外墻刮毛后，即安裝窗框，造成窗框與墻體間的砂漿不易填實抹平。加之固定窗框的調(diào)整墊塊殘留于窗框下，或拆除后二次填充抹灰質(zhì)量無法保障；窗框與墻體固定不牢，致使窗子在風(fēng)荷載作用下產(chǎn)生位移，而使密封材料產(chǎn)生裂縫；窗安裝后，沒有在窗框外側(cè)與墻體的連接部位進行密封或密封失效；窗框材料與墻體材料熱膨脹系數(shù)不同，窗框與墻體連接處易產(chǎn)生細小裂縫。

5、成本控制：隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的一系列宏觀調(diào)控政策的出臺和房地產(chǎn)市場的不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難于維持數(shù)年前的高利潤率，僅靠短、平、快運作，粗放式管理已經(jīng)無法適應(yīng)目前的房地產(chǎn)市場狀況，必須要從多方面進行成本控制，方有可能實現(xiàn)理想的投資效益。要控制好房地產(chǎn)開發(fā)的成本，首先應(yīng)選擇設(shè)計經(jīng)驗豐富的設(shè)計單位和主設(shè)計人員，一個好的設(shè)計是對項目成本的最好控制。在施工階段要及時對材料進行性能分析的基礎(chǔ)上力求先用價格低的材料，通過諸如改變配合比、使用添加劑等技術(shù)手段來降低材料消耗費用。通過建立分包商、材料商資料庫來選擇合適的分包商和材料商，也可對分包商、材料商采用招投標，實行“貨比三家”，選擇經(jīng)濟

實力強和有現(xiàn)場管理經(jīng)驗、技術(shù)力量好、有熟練工人的分包商，以及產(chǎn)品質(zhì)量好、供貨時間能保證、信譽好的材料商。同時做好事中控制，即工程成本形成過程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調(diào)整”，切實控制住成本。同時要想方設(shè)法減少和避免無效管理和勞動，把降低工程成本的觀念滲透到每個施工管理環(huán)節(jié)中。要想從工程項目的建設(shè)中獲得利潤，必須在保證安全、質(zhì)量和工期的前提下，嚴格實行成本控制。“質(zhì)量是企業(yè)的生命”，產(chǎn)品質(zhì)量的好壞決定著企業(yè)做大占有很大的比重，但當質(zhì)量達到一定水平再要求提高時，該項費用就會呈幾何級上升，提高工程質(zhì)量，降低工程成本，就加強內(nèi)部管理工作，以節(jié)約成本，降低工程造價，提高經(jīng)濟效益，成為我們的目標。運用成本、質(zhì)量、技術(shù)等因素合理控制工程成本，是我們的根本方法，也是取得最佳效益的基礎(chǔ)。

6、與政府各部門的關(guān)系處理上：在房地產(chǎn)開發(fā)中還有一大塊費用就是政府性質(zhì)的收費，這些費用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費用時可以折減，了解政策，和各政府部門搞好關(guān)系。用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開發(fā)商一定要控制好，這就需要處理關(guān)系時的靈活和智慧。

7、管理上：管理的嚴密對于一個項目的成功所產(chǎn)生的作用是不言而喻的。與其他項目相比較，房地產(chǎn)開發(fā)項目對于管理的要求是更高的，因為它更復(fù)雜，涉及的面廣，時間跨度大。如果管理上稍微出現(xiàn)點紕漏或者松懈，可能就會造成很大的損失（如海豚灣大廈主體施工時木工亂割方條、模板）。我們覺得是對項目的成功、成本控制最有意義的，就是對施工隊伍的選擇和對材料的管理。可以這樣說，在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經(jīng)

定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說施工隊伍和材料是最關(guān)鍵的。在保證工程質(zhì)量的前提下，提出各種施工方案，并從技術(shù)和經(jīng)濟上進行對比評價。尤其是主要建材市場價格的大幅度上揚，預(yù)結(jié)算員應(yīng)做好價差分析及時向上反映，對于我們?nèi)蘸蟮慕Y(jié)算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。

8、施工隊伍的選擇及工程承包單價

1、施工隊伍的選擇：－個好的施工隊對項目工程能須利完成施工任務(wù)并達到各項工程建筑指標起著關(guān)鍵性的作用，同時亦會對工程管理、成本控制等方面得到有效幫助。相反，如果施工隊不理想會對工程施工安全、質(zhì)量、工期、工程成本及管理都會帶來不利的因素。如海豚灣大廈基礎(chǔ)土方開挖工程，原工程部洽談的施工隊承包單價9.5元/包干價，總工期為100天，工程總造價約70萬元。而后來由領(lǐng)導(dǎo)介紹來承包的施工隊承包單價13元／，且并不是包干單價，最終工程總造價為132萬元，總工期用了180天。兩隊相比，后者比前者工程總造價相差132萬元-70萬元＝62萬元，工期相差80天。而且極難管理，不但加大了工程成本，延長工期，并給后來施工帶來諸多不便。所以，能聘請到－個好的施工隊，對工程建設(shè)及完成各項指標任務(wù)都起著至關(guān)重要的作用。

2、工程承包單價：如何控制好工程成本，工程承包單價占極重的比例。從我們成立建筑公司以來，長生房生公司所開發(fā)的項目建設(shè)基本上由西南建司一分公司承建。在工程承包單價上由工程部三人以上參加負責(zé)洽談，得出結(jié)果后報總經(jīng)理審批后才最終確定。在承建的項目工程單價上，我

們認為是基本合理的，因為在工程承包價格上工程部都作了祥細的市場了解和分析，并通過對施工工程量的計算后才確定工程承包單價的。但有些項目沒有與工程部勾通而由領(lǐng)導(dǎo)決定，往往出現(xiàn)價差極大，如海豚灣大廈基礎(chǔ)土方單價、主體工程承包單價120元/還未含管理及機械費用等都出現(xiàn)了承包單價偏高的現(xiàn)象，增大了工程造價，成本提高。所以，正確、真實決定工程承包單價，是對工程成本控制最有效的方法之一。

9、建筑材料、機械設(shè)備的采購和保管建筑機械、設(shè)備、使用工具：

1）、根據(jù)工程的使用需要，各種機械設(shè)備、工用具都能及時組織、購買到位，以保證正常施工。

2）、機械管理人員平時能注意對各種機械的保養(yǎng)和維修，從而保證了各種機械和設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)。

3）、因機械管理人員平時注意各種機械和設(shè)備的檢查，所以從公司幾個樓盤的工程施工中，未有發(fā)生因機械和設(shè)備故障而造成的工傷事故。

4）、充分利用原有的舊機械和設(shè)備，從中減少了一部份的費用支出。建筑材料的采購、組織及保管：

1）、材料人員能經(jīng)常深入到各材料市場進行調(diào)查了解各種材料的規(guī)格、價格、質(zhì)量情況、做到心中有數(shù)。

2）、根據(jù)工程的施工需要，及時把各種材料組織、采購到位，基本上沒有出現(xiàn)因料停止的現(xiàn)象發(fā)生。

3）、在材料的組織、采購過程中，做到貨比三家，精打細算，不拿回扣、討價還價，盡最大的能力采購到質(zhì)優(yōu)價廉的材料；并且在公司資金周轉(zhuǎn)困難的時候，都想方設(shè)法賒回各種材料，從而保證了工程的正常施工。

4）、材料驗收，做到一絲不茍、認真過細、數(shù)量、質(zhì)量、價格相符，證件齊全。

5）、材料保管：出入有據(jù)，賬目清楚，手續(xù)齊全。存在問題：

建筑機械、設(shè)備、工用具：

1）、工地機械管理人員不足，所以，有相當一部份的機械、設(shè)備和工用具的跟蹤使用不到位，致使施工途中造成易損易壞的現(xiàn)象，有的亦有相當為殘舊所致，基本每天都要修理，從而增大了成本開支。

2）、有的施工隊的施工承包中沒有明確機械設(shè)備、工用具的使用和管理責(zé)任，而造成了施工隊對機械的使用、維修、保養(yǎng)、保管失控，而造成了易壞和丟失；就海豚灣大廈而言，如振動器、振動棒、手推車、電鉆、電鎬等的嚴重損壞和丟失，單振動器和振動棒的維修費不低于1.5萬元，手推車的維修、損壞和丟失也不低于1萬元。

3）、日計工，臨時工管理不到位，因日計計工、臨時工人來工地做工，多數(shù)都是不熟悉機械使用性能，拿去的機械只管用，不保養(yǎng)，有的今天來做幾天又不來了，拿去的工用具、機械不拿回來，所以，也是造成工用具、機械丟失、損失的原因之一。

建筑材料

1）、材料人員不足，采購、驗收、保管（出入庫）一人全責(zé)，既不符合制度，也難予把工作做好。

2）、材料保管沒有專門的材料倉庫；材料、工用具難以保管，而造成爛壞、失竊。

3）、工程施工所需的各種材料，特別是小五金和零碎易耗的材料沒有提

前做出計劃，往往到要使用才叫組織，說要馬上要，這樣，不但為難材料采購人員，更是因為急需沒時間去進行價格、質(zhì)量的調(diào)查對比，明知價格貴了也被迫買回，從而增加了成本開支。

4）、購買材料資金不到位，但為了工程的施工需要，不得不到處賒材料，因為要賒帳，所以有時難予討價還價，明知比用現(xiàn)金貴10%15%左右，但要急用，又沒有錢，不得不狠心賒回。就海豚灣大廈工程而言，據(jù)不完全統(tǒng)計，單零星易耗材料計成本開支29萬元左右，按差額10%計，就多交了3萬元；水電材料開支約170萬左右，按差額8%計，多交了13.6萬，二項合計就多交了17萬元左右。

5）、對材料跟蹤使用和用后保管不到位，只因材料人手少，所以平時對材料的跟蹤使用不到位，從而造成材料浪費、損壞。

6）、工地保安年齡過大，責(zé)任心不夠強，工地保安因年齡過大，行動不便，體力弱，只看門口不看工地材料，從而造成材料被偷被盜嚴重，單海豚灣電線被偷盜價值不低于12萬元，鋼管、扣件被偷不低于2萬元。

總結(jié)建議：

1）、配足材料人員，每個工地起碼要配一名專職的材料保管員（其職責(zé)是材料驗收、出入倉庫、記帳、做計劃、保管）一名材料采購員（職責(zé)是材料機械、工用具的組織、購買、市場調(diào)查、報價等）。

2）、配足機械管理人員，每個工地起碼要配二名以上的機械管理員，（其職責(zé)是工程施工和日常的機械管理、保養(yǎng)、維修及水電管理）。

3）、工地保安必須配備責(zé)任心強的中青年人員為主，同時要切實制訂保安責(zé)任制，保安不但要看好大門，而且要經(jīng)常巡查和看護工地材料。4）、切實制訂出一套行之有效的建筑材料、機械、工用具的組織、采購、

驗收、保管制度，做到責(zé)任明確、監(jiān)管到位、進出有據(jù)、貨帳清楚。

5）、工地所有需要的建筑材料、機械、工用具，必須要提前做出需要計劃，同時要保證資金到位，以便有計劃地成批組織購買，從中減少中間商的差額，減少成本支出。

6）、工地必須配備有專門的材料保管倉庫（包括小五金、水電倉庫）。以便使各種貴重的小件及易壞的材料有庫存放，從而減少日曬雨淋的損壞和被偷被盜的現(xiàn)象發(fā)生。

7）、建議公司成立一個審計小組，對建筑材料、機械、工用具、用工、用料的成本進行審核，而后才確定購買和組織實施。

8）、工程管理部的領(lǐng)導(dǎo)要帶頭、并要經(jīng)常對材料人員、機械人員的督促、檢查、指導(dǎo)，并強調(diào)所有的工程施工管理人員把對材料的使用作為自己工作中的一項重要任務(wù)，共同為節(jié)約成本開支、增進工程利潤而努力。

10、合同的履行：項目開發(fā)建設(shè)過程中要嚴格履行合同，但是在我們開發(fā)建設(shè)過程中，工程款的支付上施工單位（施工班組）普遍都有很大的意見（由于資金不到位造成不能按時支付施工班組進度款）。建議在今后的項目中在工程開工后至竣工驗收之前，公司應(yīng)嚴格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標價格和中標工期與施工單位嚴格履行承包合同。項目部才能嚴格要求施工單位（施工班組）按節(jié)點計劃完成工程任務(wù)。

11、工程分包：由于特殊原因，項目分包單位過多，如：基礎(chǔ)分包、主體分包、電梯分包、消防工程分包、入戶門分包、陽臺欄桿分包、鋁合金門窗分包、幕墻工程分包等等。這類分包單位往往因?qū)�業(yè)特殊、關(guān)系特殊，工程部和監(jiān)理難以對其進行管理。在市場經(jīng)濟條件下,各企業(yè)之間的市場競爭

愈加激烈,應(yīng)該加強內(nèi)部管理工作,以節(jié)約成本,降低工程造價,提高經(jīng)濟效益,成為我們的目標。運用成本、質(zhì)量、技術(shù)等因素,合理控制工程成本,是我們的根本方法,也是取得最佳效益的基礎(chǔ)。如果在分包過程中，所有的合同必須由合同審核小組核定，且合同條款必須由工程部細節(jié)審核，這樣才能更好的履行合同，才能很好地行使工程管理的權(quán)利，如不經(jīng)過工程管理部細節(jié)審核就會出現(xiàn)（如：海豚灣大廈的消防、電梯等施工班組）合同漏洞，合同中無施工工期等細節(jié)條款，合同不健全，條款不完善，且雙方簽訂的工程合同內(nèi)容齊全、邏輯嚴密、雙方的權(quán)利義務(wù)對等，其最后的工程成本就可能合理，反之，成本就有可能偏高，我們開發(fā)商就可能蒙受損失。再者，能很好的協(xié)調(diào)分包單位的關(guān)系，能嚴格按要求完成工程任務(wù)，為我們開發(fā)商出謀劃策，節(jié)約投資，也有些單位（如海豚灣大廈的電梯、消防公司）由于其公司實力有限，管理不力，不能按合同給定的時間按時完成任務(wù)，且產(chǎn)品質(zhì)量未達到理想要求，直接影響了整個工程的竣工驗收。

12、監(jiān)理公司：我們應(yīng)當要求監(jiān)理依照法律,法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標準,設(shè)計文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質(zhì)量、建設(shè)工期、建設(shè)資金使用等方面，代表我們建設(shè)單位實施監(jiān)督,并履行法律法規(guī)規(guī)定的監(jiān)理安全管理職責(zé)。海豚灣項目選擇的監(jiān)理公司普遍現(xiàn)象是經(jīng)驗型的專門人才太少，缺乏年富力強，理論水平高的中堅力量，不能適應(yīng)日新月異的新技術(shù)、新工藝的工作要求，不具備專業(yè)齊全的專業(yè)人員，且部分監(jiān)理人員兼職過多，監(jiān)理力量投入不足，監(jiān)理職責(zé)不明，尤其在后期裝飾裝修階段，監(jiān)理更應(yīng)本著對項目負責(zé)、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責(zé)。

13、工程保修及售后報務(wù)

從銷售的角度，賣房只是銷售的第一步，售后服務(wù)的好壞影響到再次的銷售，售后服務(wù)關(guān)系到公司的信譽。現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，在各種網(wǎng)絡(luò)、報廣鋪天蓋地的信息，五花八門的促銷手段如團購、送物業(yè)費、降價，但是忽略了一點，提升物業(yè)服務(wù)能力。隨著樓盤的交付使用，樓盤所體現(xiàn)出建筑質(zhì)量的問題逐漸顯現(xiàn)，如樓面墻體開裂、衛(wèi)生間滲水等問題這些都是建筑業(yè)的通病。伴隨著購房者回歸理性，“售后服務(wù)”越來越受重視，為了加強客戶忠誠度。在市場競爭更加激烈的情況下，爭打物業(yè)牌，依靠老業(yè)主口碑，以老帶新，擴大影響力，搶占市場份額。

附表為公司開發(fā)建設(shè)的樓盤由于沒能完善應(yīng)有的配套設(shè)施，導(dǎo)致沒能將物業(yè)移交，不但造成客戶對我們投訴瀕繁，也造成我們公司在物業(yè)費、水、電費費用補貼、墊付而引起的損失。附表一：水東公寓

物業(yè)費補貼費時間用10月份止：329603.67201*年201*年201*年201*年201*年201*年201*年合計:

水、電費墊付費用備注元26052元38661元1103元33793元40930元31200元171739元353344.46元309437.78元294705.12元326599.54元142850.55元1756541.12元20

附表二：廣場、水東公寓的維修費用

1、201*年廣場公寓8號樓外墻的維修費用13500元；A1、A2、A3、A4棟窗邊、外墻維修費用9000元；2、201*年廣場公寓6#、7#、B1、B2、B3棟外墻維修費用28300元；水東公寓窗邊滲水維修費用7200元；3、201*年兩公寓的再次維修費用2650元合計：60650元由以上存在問題得出以下結(jié)論：1、物業(yè)公司的選聘至關(guān)重要；2、屋面、衛(wèi)生間防水的施工；

3、管道的設(shè)計，強、弱電，網(wǎng)絡(luò)通訊，消防管道如何從美觀角度去鋪設(shè)；

4、售后服務(wù)不但需要技術(shù)，還需要用心；

三、以后的工作計劃和展望：

1、隨著公司各項制度的實行，可以預(yù)料我們的工作將更加繁重，要求也更高，需掌握的知識也更高更廣。我們要加強技術(shù)知識的學(xué)習(xí)和擴充，作為領(lǐng)導(dǎo)干部和專業(yè)技術(shù)人員首先要有領(lǐng)導(dǎo)部下的能力和過硬的技術(shù)本領(lǐng)，這樣才能在競爭激烈的市場經(jīng)濟條件下不被社會淘汰，同時才能保證公司的產(chǎn)品－房子擁有較好的質(zhì)量。

2、要發(fā)揮企業(yè)員工最大作用：在緊張的工作之余，要加強團隊建設(shè)，打造一個業(yè)務(wù)全面，工作熱情高漲的團隊。作為一個管理者，要充分發(fā)揮員工的主觀能動性及工作積極性，提高團隊的整體素質(zhì)，樹立起開拓創(chuàng)新、務(wù)實高效的部門新形象。通過我們靈活的學(xué)習(xí)，增強了職工的凝聚力，引導(dǎo)他們樹立正確的世界觀、人生觀和價值觀，積極開展了創(chuàng)建學(xué)習(xí)型職工活動，使我們的各項工作都能順利地進行。

3.注意培養(yǎng)人才：在市場經(jīng)濟的環(huán)境下，企業(yè)的競爭已經(jīng)成為人才的競爭，近幾年來人才的引進一直是我們集團公司的工作重點，要提高青年職工的福利和待遇，從感情上來留住人才，并加強對年青技術(shù)骨干的培養(yǎng)力度。隨著公司的逐漸壯大和發(fā)展，公司以后將要開發(fā)的項目有多少等。每個項目最少需要3～4名技術(shù)人員，而公司目前人員情況承接以后的項目是有很大難度，主要情況在于：

1）目前公司能到現(xiàn)場一線進行項目管理的專業(yè)技術(shù)人員少，難以滿足以后項目管理的需求；

2）老員工即將退休；

3）缺少年富力強，能獨立承擔(dān)項目管理工作的人；

公司應(yīng)重點加緊對員工的培訓(xùn)工作，尤其是年青人的培養(yǎng)工作，以此來大幅度提升公司員工的素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，實現(xiàn)公司“各個螞蟻都要上樹”的戰(zhàn)略目標。

四、今后項目的建議：

1、工作態(tài)度方面

嚴格遵守公司各項規(guī)章制度，維護公司形象。平時注重政治理論學(xué)習(xí)，在思想上積極要求上進，提高個人素質(zhì)。向理論學(xué)習(xí)，向?qū)�業(yè)知識學(xué)習(xí)，向身邊的同事學(xué)習(xí)，逐步提高自己的理論水平和業(yè)務(wù)能力�？朔�年輕氣躁，做到腳踏實地，提高工作主動性，不怕多做事，不怕做小事，踏實肯干，努力完成好領(lǐng)導(dǎo)交給的各項業(yè)務(wù)工作，在點滴實踐中完善提高自己。

2、選擇好的設(shè)計公司：

推行設(shè)計招標，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位，又可促進設(shè)計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。

開展限額設(shè)計，有效控制造價：積極推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟責(zé)任制。設(shè)計人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價格，然后按項目投資估算控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來。嚴格控制設(shè)計變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。

不少設(shè)計單位存在著設(shè)計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設(shè)計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計限額（造價、三大材消耗指標等），并建立獎懲考核激勵機制。對哪個專業(yè)或哪一段突破了造價指標，必須分析原因，用設(shè)計修改的辦法加以解決�？朔�那種只顧畫圖、不顧算賬的傾向，變“畫了算”為“邊算邊畫”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標進行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計，降低工程造價。

采用合同措施，有效控制造價：針對目前設(shè)計人員經(jīng)濟觀念淡薄，設(shè)計變更隨心所欲。應(yīng)在設(shè)計合同經(jīng)濟條款上，增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款，如設(shè)計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設(shè)計費（設(shè)計質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標準、工程量與概預(yù)算指標等各方面控制的舉措之一。

3、做好合同洽談、合同評審工作：應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結(jié)算方式、違約爭議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽訂的過程中，對招標文件和設(shè)計中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時，正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭取工程保險、工程擔(dān)保等風(fēng)險控制措施，使風(fēng)險得到適當轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果。

4、做好項目實施階段的成本控制：

在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制。作為業(yè)主方造價管理人員要做到事前把關(guān)，主動監(jiān)控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時提出反索賠，使成本得到有效控制。

5、從管理模式上著手，充分利用監(jiān)理單位進行項目投資的造價控制，要求監(jiān)理單位按照監(jiān)理大綱和實施細則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實責(zé)任，把好簽證關(guān)、審核關(guān)。同時現(xiàn)場項目部必須做好月度工程進度款的初審，造價部門做好工程進度款的復(fù)審，避免超付、提前付。6、工程的現(xiàn)場管理及監(jiān)督檢查工作

在項目現(xiàn)場管理中，要制訂崗位職責(zé)并要求員工認真學(xué)習(xí)工程管理部崗位職責(zé)，將崗位職責(zé)納入自己的實際行動中。同時，嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度，嚴格按照工程管理的“三控三管一協(xié)調(diào)”｛“三控”是：工程進度控制→是指項目實施階段（包括設(shè)計準備、設(shè)計、施工、施工前準備各階段）的進度控制�？刂频哪康氖牵和ㄟ^采用控制措施，確保項目交付使用時間目標的實現(xiàn)。工程質(zhì)量控制→監(jiān)理工程師組織參加施工的承包商，按合同標準進行建設(shè)，并對形成質(zhì)量的諸因素進行檢測、核驗，對差異提出調(diào)整、糾正措施的監(jiān)督管理過程。工程投資（成本）控制→針對施工單位是成本控制，而對于建設(shè)單位和監(jiān)理單位來說，就是成本控制了。不是指投資越省越好，而是指在工程項目投資范圍內(nèi)得到合理控制�！叭�管”是：合同管理→建設(shè)項目監(jiān)理的合同貫穿于合同的簽訂、履行、變更或終止等活動的全過程。職業(yè)健康安全與環(huán)境管理→是圍繞著動態(tài)目標控制展開的，

而安全則是固定資產(chǎn)建設(shè)過程中最重要的目標控制的基礎(chǔ)。信息管理→施工項目管理是一項復(fù)雜的現(xiàn)代化的管理活動，更要依靠大量的信息以及對大量信息的管理，并應(yīng)用電子計算機進行輔助�！耙粎f(xié)調(diào)”是：指全面地組織協(xié)調(diào)（注：協(xié)調(diào)的范圍分為內(nèi)部的協(xié)調(diào)和外部的協(xié)調(diào)）｝的要求去做，努力完成公司開發(fā)目標計劃。負責(zé)任的去做工程的管理工作，保證工程的質(zhì)量、安全、進度、成本達到要求。認真貫徹公司的各項指示精神，完成各項工作任務(wù)。認真對待工程部項目檢查中提出的問題和整改意見，結(jié)合實際，認真學(xué)習(xí)。

工程質(zhì)量管理及監(jiān)督檢查工作。

工程現(xiàn)場管理以簽定的承包與合作合同、協(xié)議及制定、審批的目標與計劃為依據(jù)。工程施工過程中，嚴格按設(shè)計要求、驗收規(guī)范、規(guī)定，監(jiān)督檢查工程質(zhì)量、進度、安全等工作。質(zhì)量管理上，著重確立工程質(zhì)量管理目標、確定工程質(zhì)量預(yù)控方案；工程產(chǎn)品形成的過程控制；工程驗收控制；加強現(xiàn)場的溝通等工作。

1)、參與確定工程質(zhì)量預(yù)控方案。針對監(jiān)理、施工單位在節(jié)能、質(zhì)量通病防治等方面的薄弱環(huán)節(jié)提出改進要求，參與協(xié)助其完善施工工藝、措施的制定。

2)、參與產(chǎn)品形成的過程控制。建筑產(chǎn)品主要是由手工完成，因此產(chǎn)品質(zhì)量就必然會出現(xiàn)較大的偏差。首先必須嚴把原材料質(zhì)量關(guān)。對進場材料質(zhì)量、數(shù)量、規(guī)格驗收，并監(jiān)督現(xiàn)場取樣送檢，以檢查到場材料是否符合合同要求。對于承包單位的自購材，主要是加強對到場的材料檢驗。一是樣板引路；二是要通過監(jiān)理的日常性見證取樣對材料質(zhì)量檢驗監(jiān)督；三是項目部對現(xiàn)場材料巡查，對可疑材料，先停用封存，再取樣檢查，排除疑點方可使用；

四是水暖工程師做專業(yè)檢查，對可疑材料，現(xiàn)場封存，擴大取樣數(shù)量，在規(guī)范之外，做獨立檢驗；五是對確定的不合格材料，采取封存，限定時間在監(jiān)理人員監(jiān)督下清理出場。其次，產(chǎn)品形成的過程控制是對所有預(yù)控方案的執(zhí)行過程，將直接影響質(zhì)量目標的實現(xiàn)，因此必須嚴格執(zhí)行。如監(jiān)督檢查《水暖施工組織方案》和《施工監(jiān)理規(guī)劃》實施情況及工程變更情況。對水暖施工材料、工程機械及施工隊伍的質(zhì)量進行檢查。對水暖工程中出現(xiàn)的不合格事項進行檢查，并提出處理意見。

3)、依據(jù)合同及國家的有關(guān)法律法規(guī)，參與對總分包單位進行質(zhì)量管理�？偡职鼏挝皇钱a(chǎn)品的生產(chǎn)者，他們的工作直接決定產(chǎn)品的質(zhì)量，各個施工單位的工人的操作技能基本上是比較接近的，而產(chǎn)品的質(zhì)量差異，主要是管理水平的差異。所以在對于總分包單位的管理上，主要抓其質(zhì)量保證體系建設(shè)，發(fā)揮質(zhì)量保證體系在質(zhì)量管理上的作用，從思想上重視質(zhì)量管理。在日常的管理中重點工作是質(zhì)量巡查，質(zhì)量跟蹤。

4)、產(chǎn)品的驗收控制�！肮こ藤|(zhì)量是企業(yè)的生命”，因此工程的驗收控制尤為重要。如參與總分包單位質(zhì)保體系的自查、自檢、自驗三級驗收制度，主要是通過參與總分包單位的管理去實現(xiàn)，強化工序報驗制度與手序，對一次報驗不通過的部品、工序再從自檢開始，重新進入驗收程序。參與監(jiān)理與項目部的驗收。針對不同的施工階段，不同的系統(tǒng)采取了相應(yīng)的驗收方式方法，因此，不僅對總分包單位的復(fù)驗按有關(guān)規(guī)定、規(guī)模驗收，而且，對工序的過程進行旁站監(jiān)理，做到對工程質(zhì)量形成過程了然于胸。

5)、加強現(xiàn)場的溝通工作。站在業(yè)主立場對監(jiān)理管理，使施工方對你信服，是很有難度的一件事情，當然各個地方各個項目都是不一樣的。采取的辦法就是多和業(yè)主、施工方溝通。作為業(yè)主來說，首先要求監(jiān)理對工程動態(tài)、

概況了如指掌。另外，對個別事情還要有自己獨到的見解，這個就需要精通自己專業(yè)的業(yè)務(wù)。其次，做好自己的本分工作，即管理、收集資料，做到主管部門檢查的時候資料齊全，自己查找方便。再次，就是協(xié)調(diào)，要和各個單位做好溝通，為項目開發(fā)建設(shè)共同努力。

工程安全管理及監(jiān)督檢查工作。

始終把安全工作放在首位。嚴格按照質(zhì)量第一、安全第一的工作宗旨，本著管生產(chǎn)必須管安全的原則，把安全作為施工生產(chǎn)的永恒主題和重點工作。認真貫徹執(zhí)行國家和地方有關(guān)安全質(zhì)量的法律、法規(guī)、標準，努力建立科學(xué)的職業(yè)健康安全管理體系，使安全管理工作制度化、科學(xué)化和法制化。

為確實做好本項目的安全工作，實現(xiàn)工程安全生產(chǎn)目標，對施工過程做到事前控制、事中控制和必要的事后控制，堅持現(xiàn)場安全的現(xiàn)場巡檢和關(guān)鍵部位的專檢，發(fā)現(xiàn)問題及時通知監(jiān)理，限期整改，并對整改部分進行復(fù)查。對于發(fā)現(xiàn)的安全隱患，針對性地召開質(zhì)量專題會議研究對策。

安全檢查制度并每周進行安全綜合檢查，做到檢查有布置、有記錄、有整改、有總結(jié)。同時建立相應(yīng)的事故報告和處理制度，實事求是的報告生產(chǎn)中所發(fā)生的安全事故，積極采取有效的措施進行處理，甲方明確事故處理權(quán)限給總包、監(jiān)理，決不使事故擴大，保證工程穩(wěn)定有序的進行。

安全控制的關(guān)鍵：第一、設(shè)計方面必須按照國家相關(guān)規(guī)范進行設(shè)計，不存在施工中無法采取防護措施的設(shè)計內(nèi)容。第二、必須保障安全措施費用的有效投入。第三、安全防護設(shè)施及用品必須嚴格按照國家、地方或行業(yè)的有關(guān)規(guī)范標準規(guī)定設(shè)置、配備。根據(jù)施工階段進行危險源的辨識，根據(jù)辨識結(jié)果采取預(yù)控措施及防護措施，嚴密監(jiān)控重大危險源、對一般危險源進行動態(tài)管理。加強消防安全、臨時用電、環(huán)境衛(wèi)生、物料堆放、機械安全的管理，

消除火災(zāi)、觸電、物體打擊、機械傷害事故的發(fā)生。加強職工的生活宿舍的用電、消防管理，加強食堂的衛(wèi)生管理，消除中毒及傳染病事件的發(fā)生。

工程進度管理及監(jiān)督檢查工作。

項目開工以后，應(yīng)按照公司要求工期，根據(jù)施工進度要求，對總包其具體進度、生產(chǎn)內(nèi)容提出了具體要求。在生產(chǎn)過程中，根據(jù)實際情況，通過制定月計劃和周計劃，對整個工程生產(chǎn)進行進度控制管理。

進度控制的關(guān)鍵因素是人力資源的配備是否充足、材料物資的確定是否及時、機械設(shè)備的運行完好率、方案工藝的明確性、施工環(huán)境的有利營造。

在施工進度控制中兩方面的因素要嚴格控制：其一設(shè)計的完善或?qū)�業(yè)設(shè)計匯總論證，不能根據(jù)現(xiàn)場施工逐步調(diào)整，否則將嚴重影響施工方案及施工工藝的完善與實施，將會導(dǎo)致施工組織系統(tǒng)的不確定性，直接影響進度計劃的實施。其二物資材料的確定，如不能及時確定，施工方案及工藝也就不能及時確定，尤其對于加工周期長的材料，將嚴重影響整體施工的合理安排甚至擾亂整個施工計劃。

對于施工環(huán)境，和諧的環(huán)境將有力促進施工進展，如不和諧，將會造成眾多障礙間接影響施工，此方面要及時溝通。

工程成本的管理控制工作。

首先需要強化項目成本管理觀念，每一個人都要樹立成本意識、效益意識，意識到成本管理對企業(yè)經(jīng)濟效益和個人收入所產(chǎn)生的重要影響。

其次要做好工程前期的成本控制。要求設(shè)計體現(xiàn)科學(xué)性、合理性，根據(jù)工程目標確定合理的設(shè)計標準。前期設(shè)計合理到位，工程前期做好圖紙的審查工作，工程量、材料、主要設(shè)備及主要構(gòu)建尺寸、主要的施工工藝的爛熟于胸，清晰圖紙，這樣才能其實控制好前期設(shè)計的成本。

再次要做好工程的事中及事后成本控制。一是做好施工方案的優(yōu)化。充分考慮當?shù)氐淖匀画h(huán)境、水文地質(zhì)、氣象氣候和交通運輸?shù)葪l件，因地制宜地要求總包的施工方案優(yōu)化和再控制。二是材料成本控制方面。要把好采購關(guān)，控制好材料質(zhì)量，降低采購成本。三是嚴格控制施工質(zhì)量。減少返工，減少設(shè)計變更，一次到位。四是強化安全意識。監(jiān)督指導(dǎo)施工現(xiàn)場做好防護措施，做好安全方面的工作，杜絕因安全出現(xiàn)問題而造成停工的現(xiàn)象發(fā)生。五是加強施工變更索賠工作，強化索賠意識。要積極主動地與監(jiān)理方、設(shè)計方和業(yè)主充分協(xié)調(diào)，認真研究合同和施工圖紙。變更設(shè)計應(yīng)堅持“先批準，后變更；先變更，后施工”的原則；緊盯現(xiàn)場，對施工中出現(xiàn)的各種問題要做好記錄，收集證據(jù)，建立完整的施工檔案，及時出具工程變更聯(lián)系單并請設(shè)計、監(jiān)理單位、總包簽證工程量及價款。

以上總結(jié)是我們根據(jù)公司所開發(fā)的樓盤施工中所發(fā)現(xiàn)、總結(jié)得出的一些經(jīng)驗和看法，并未十分祥細到位。如有不對的地方或有更好的意見，務(wù)請各位領(lǐng)導(dǎo)、同仁提出。以使今后我們的工程建設(shè)、施工管理更上一層樓，為公司的持久發(fā)展盡自已一份力。同時為此次總結(jié)提供意見和相關(guān)信息數(shù)據(jù)的各部和領(lǐng)導(dǎo)、同仁表示衷心的感謝！

201*年12月22日

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