201*0320 中國物業(yè)管理協(xié)會201*年工作總結

中國物業(yè)管理協(xié)會201*年工作總結

發(fā)布:201*-3-2718:17|作者:中國物業(yè)管理協(xié)會|文章來源:中國物業(yè)管理協(xié)會

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201*年，中國物業(yè)管理協(xié)會在住房和城鄉(xiāng)建設部、民政部的關心和指導下，在各地物業(yè)管理行業(yè)主管部門和協(xié)會的大力支持下，在全體會員單位的積極配合下，按照協(xié)會理事會的決策和年度工作計劃，在引領行業(yè)認真貫徹落實政府工作報告，積極應對成本上漲，推動物業(yè)管理向現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)轉型升級，促進物業(yè)管理師制度建設與實施，提高行業(yè)發(fā)展水平和人員素質等方面發(fā)揮了較好的作用，得到了各級行業(yè)行政主管部門和廣大行業(yè)人員的肯定和認可。

一、認真貫徹落實政府工作報告，為擴大內需和促進國民經濟平穩(wěn)較快發(fā)展做出貢獻

201*年《政府工作報告》提出“要大力發(fā)展社會化養(yǎng)老、家政、物業(yè)、醫(yī)療保健等服務業(yè)”。大力發(fā)展物業(yè)服務業(yè)再次被提到國家工作層面，還被賦予了擴大消費需求、促進經濟平穩(wěn)較快發(fā)展的重任。中物協(xié)把貫徹落實政府工作報告作為201*年的中心工作，要求行業(yè)上下充分認識擴大內需特別是消費需求對當前我國經濟長期平穩(wěn)較快發(fā)展的意義，從宣傳和培育居民物業(yè)服務消費意識，擴大物業(yè)服務覆蓋面，拓展延伸服務與創(chuàng)新服務內容，挖掘和調動業(yè)主的服務性消費支出上下功夫。廣大企業(yè)在做好基礎服務的同時，結合行業(yè)掌握龐大業(yè)主資源的優(yōu)勢，開展“一業(yè)為主、多種經營”，向業(yè)主提供房屋租售代理、社區(qū)養(yǎng)老、家政、健康、文化、電子商務等多樣化的特約服務，以滿足業(yè)主不斷增長的各類服務需求。在對擴大內需、拉動經濟增長發(fā)揮積極作用的同時，行業(yè)的經濟效益、社會認知度、業(yè)主滿意度和在國民經濟與社會發(fā)展中的地位也得到不同程度的提高。

二、引領行業(yè)積極應對成本上漲，推動“質價相符”價格機制由點到面的突破

近些年來，成本快速上漲與物業(yè)服務收費標準長期得不到適時上調，已成為制約行業(yè)發(fā)展的主要問題。去年初以來，中物協(xié)在通過有關渠道反映行業(yè)困難，爭取相應政策的同時，深入調研掌握骨干企業(yè)應對困難的舉措和效果，及時向業(yè)內宣傳和推廣，引導企業(yè)積極審慎地開展在管項目調價，并通過開源節(jié)流提高經營績效，凝聚行業(yè)力量共渡難關。在年初的常務理事會上，以“行業(yè)面臨的形勢及其對策”為主題開展專題研討，組織萬科、浙江綠城、重慶新龍湖、廣州珠江、成都金房、上海上實等企業(yè)將應對困難的經驗和成果與行業(yè)分享。之后，通過雜志和網站開設專題宣傳，對上海市發(fā)文將在三年內把執(zhí)行了16年不變的售后公房物業(yè)服務費收費標準調整到位；江蘇新修訂的條例明確提出每三年對物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估并適時調整指導價；成都公布的每月每平方米從0.3元到4元不等的五級普通商品住宅物業(yè)服務收費價格信息等，以及更多企業(yè)的經驗做法進行了及時報道，形成推動物業(yè)服務費隨成本上漲而適時調整的政企合力。

三、加大行業(yè)宣傳攻勢，對各地扶持和規(guī)范行業(yè)政策的出臺發(fā)揮助推作用年初，中物協(xié)以浙江省政府出臺《關于加快發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)的若干意見》為契機，在理事會和雜志網站上做了大量宣傳報道，在業(yè)內引起了極大反響,掀起了各地學習借鑒的熱潮。之后，中物協(xié)又對合肥市人民政府多管齊下推進行業(yè)規(guī)范發(fā)展的《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》，鄭州市政府通過制度創(chuàng)新推動業(yè)主大會制度落實的《業(yè)主代表協(xié)調委員會指導意見》等政策文件進行了廣泛宣傳報道，引起各地主管部門的廣泛關注。與此同時，協(xié)會還在網站和雜志上展開了《政策突破推動行業(yè)發(fā)展》的專題系列報道，對深圳鼓勵發(fā)展綠色物業(yè)管理、上海多舉措構建和諧社區(qū)、成都五大舉措全面提升物業(yè)服務水平、南京市住建委出臺多項規(guī)定規(guī)范物業(yè)管理服務行為，以及年底經修改頒發(fā)的《江蘇省物業(yè)管理條例》等進行了宣傳報道，為各地行業(yè)政策法制環(huán)境的日益改善發(fā)揮了推動作用。

抓點帶面，大力推動行業(yè)向現(xiàn)代服務業(yè)的轉型升級

根據國家科技部去年初發(fā)布的《現(xiàn)代服務業(yè)科技發(fā)展“十二五”專項規(guī)劃》，結合物業(yè)管理特點，中物協(xié)在201*年加大了推動行業(yè)向現(xiàn)代服務業(yè)轉型升級的工作力度。帶動行業(yè)從戰(zhàn)略上認識向現(xiàn)代服務業(yè)升級的緊迫性，理清發(fā)展思路，探索轉型途徑，挖掘和發(fā)揮品牌企業(yè)先行的示范效應，推動行業(yè)從新技術、新業(yè)態(tài)和新方式上取得突破，以適應新時代對物業(yè)管理向現(xiàn)代服務業(yè)轉型升級的新要求。在第二屆中國物業(yè)管理（中部）長江論壇上，以“中部及長江流域地區(qū)物業(yè)管理的轉型發(fā)展與崛起”為主題組織了研討。協(xié)會翁國強副會長作了《注入現(xiàn)代元素，推進行業(yè)向現(xiàn)代服務業(yè)轉變》的主題發(fā)言，詳細分析了轉型升級的對策；協(xié)會副會長陳耀忠和李海榮分別以長城物業(yè)集團和綠城物業(yè)集團的發(fā)展實例介紹了物業(yè)管理向現(xiàn)代服務業(yè)轉型升級的探索經驗。之后協(xié)會雜志社舉辦的協(xié)辦會也就物業(yè)管理向現(xiàn)代服務業(yè)轉型升級進行深入討論，邀請多家先行先試的企業(yè)分享發(fā)展經驗，在業(yè)內掀起了推動行業(yè)轉型升級的熱潮。協(xié)會還分別在深圳、黃山市舉辦了《IT系統(tǒng)對物業(yè)管理行業(yè)升級的戰(zhàn)略意義及影響》專題研討班，重點介紹深圳長城物業(yè)管理集團打造《云時代物業(yè)服務模式》的技術及經驗，引導物業(yè)服務企業(yè)學習和借鑒長城物業(yè)成熟的先進技術，促進整個行業(yè)IT系統(tǒng)的開發(fā)、建設和運用。協(xié)會還在年底向住房和城鄉(xiāng)建設部申請了《物業(yè)管理向現(xiàn)代服務業(yè)轉型升級的研究》專項課題立項，力求形成比較全面、深入的研究成果，為推動行業(yè)轉型升級提供理論與實踐的指導。

五、積極開展行業(yè)交流，促進協(xié)會工作水平的提高

開展內容豐富、主題突出的行業(yè)交流活動，一直是中物協(xié)的重點工作之一。除了支持開展各種形式的企業(yè)間交流外，去年11月，中物協(xié)在三亞組織召開了物業(yè)管理協(xié)會工作交流會，全國各省、自治區(qū)、直轄市及香港、澳門等71家協(xié)會負責人參會。會議就全國協(xié)會工作的開展和作用發(fā)揮進行了交流，對行業(yè)協(xié)會建設與面臨的挑戰(zhàn)以及今后一個時期物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的工作重點展開研討。謝家瑾會長作了題為《加強協(xié)會建設，發(fā)揮協(xié)會作用，推動行業(yè)的進步與發(fā)展》的講話，提出在行業(yè)轉型升級的關鍵時期，協(xié)會工作要從抓大事、抓發(fā)展、抓創(chuàng)新、抓難點四方面實現(xiàn)突破。六、開展專題調研，探索行業(yè)發(fā)展新途徑

協(xié)會在調研基礎上，圍繞影響行業(yè)發(fā)展的熱點和難點問題，通過全國人大代表、政協(xié)委員向兩會提交了《關于盡快建立物業(yè)服務價格調整機制的提案》、《關于科學確定住房保障工作目標，促進住房保障工作可持續(xù)發(fā)展的提案》、《發(fā)揮物業(yè)管理在緩解社會就業(yè)中作用的提案》等提案。田在瑋副會長還在兩會期間全國政協(xié)組織的記者會上，就完善保障房物業(yè)管理、建立物業(yè)服務價格調節(jié)機制等進行了闡述和呼吁，引起了較好的社會反響。

針對我國人口老齡化進程的加快以及養(yǎng)老服務供給的嚴重缺失，近年來，中國物業(yè)管理協(xié)會把物業(yè)管理與養(yǎng)老服務的結合作為重要課題開展研究。協(xié)會在3月與全國老齡委聯(lián)合赴河北卓達物業(yè)調研社區(qū)養(yǎng)老服務；10月組織考察團赴美國和加拿大進行專題考察，完成了《美國、加拿大社區(qū)養(yǎng)老考察調研報告》；11月再次組織萬科、綠城、上實等物業(yè)企業(yè)到河北卓達物業(yè)就物業(yè)管理如何開展社區(qū)養(yǎng)老服務進行調研與座談。在此基礎上，將“推動物業(yè)管理行業(yè)開展養(yǎng)老服務及相關政策研究”作為科研項目申請住房和城鄉(xiāng)建設部201*年軟課題立項，力求通過政策層面的支持以推動物業(yè)管理對養(yǎng)老服務的規(guī)范介入，在對緩解我國居家養(yǎng)老服務供求矛盾發(fā)揮作用的同時，也為行業(yè)延伸產業(yè)鏈，創(chuàng)新服務內容，挖掘邊際效益，創(chuàng)造商業(yè)價值拓展新途徑。

七、積極推進物業(yè)管理師制度建設，完成行業(yè)主管部門委托的工作

201*年，協(xié)會除了繼續(xù)配合住房和城鄉(xiāng)建設部注冊中心順利完成全國物業(yè)管理師資格考試命題、閱卷以及考試成績網站查詢鏈接等工作外，還按照部里《關于實施物業(yè)管理師制度職責分工有關問題的通知》的具體職責分工，配合開展物業(yè)管理師注冊工作。在廣泛征求意見的基礎上，起草完成了《物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)行為守則》，正式上報全國物業(yè)管理師制度管理委員會。

根據住房和城鄉(xiāng)建設部房地產市場監(jiān)管司的委托，協(xié)會承擔了201*年度全國物業(yè)管理示范項目的考評驗收工作。按照嚴把質量、嚴控數量，確保示范項目的先進性和示范性的要求，共派遣考評專家組26批，分別對24個省、市、自治區(qū)申報的200個項目進行了考評驗收，其中162個項目經考評驗收合格。

按照住房和城鄉(xiāng)建設部委托，協(xié)會組織完成了《國家職業(yè)大典》中物業(yè)管理行業(yè)已有職業(yè)“物業(yè)管理人員”的修訂工作，完成了兩個新增職業(yè)“房屋安全鑒定人員”和“白蟻防治人員”的相關申報工作。組織專人開展職業(yè)描述信息采集、樣本數據統(tǒng)計和上報相關資料等大量具體工作，填報從業(yè)人員信息調查表千余份。

八、開展有關教材編寫，加強行業(yè)培訓工作

為了指導物業(yè)企業(yè)進行物業(yè)承接查驗，協(xié)會組織行業(yè)專家編寫了《物業(yè)承接查驗操作手冊》。手冊遵循《物業(yè)設施設備管理指南》編寫體例，主要從強電、弱電、空調、給排水、消防、電梯等六類設施設備分別詳細介紹了物業(yè)承接查驗的過程及注意事項，與《指南》相呼應，為物業(yè)企業(yè)進行物業(yè)項目的承接查驗提供了既有指導性又有操作性的教材。

201*年協(xié)會繼續(xù)組織開展了物業(yè)設施設備管理師資培訓工作。應廣大物業(yè)服務企業(yè)及各地物業(yè)管理協(xié)會要求，全年分別在武漢、深圳、西安和廣州等地舉辦多期全國物業(yè)管理設施設備專業(yè)崗位師資培訓班，為各地輸送物業(yè)設施設備管理專業(yè)的合格師資人員1500余人。各期培訓班均選派優(yōu)秀師資，并在具備條件的城市啟用了物業(yè)管理設施設備實訓基地，使專業(yè)理論和工作實踐相結合，受到參培學員的一致好評。

為提高物業(yè)管理項目管理人員的執(zhí)業(yè)能力，中物協(xié)與深圳物業(yè)管理進修學院合作進行了“物業(yè)管理項目經理培訓課程”的課程開發(fā)、教材編寫工作，為推廣開展規(guī)范、高質量的項目管理人員培訓做好了準備。

中物協(xié)與中國建筑科學研究院、美國ICF國際咨詢公司共同承擔了住房和城鄉(xiāng)建設部與美國環(huán)境保護署聯(lián)合簽署的《關于在APP建筑節(jié)能領域展開合作的備忘錄》“通過改善建筑運行提升建筑能效”項目，并正式簽署項目合作合同。5月、7月在廣州、北京兩地舉辦“既有建筑節(jié)能運行管理研討會”，介紹既有大型公共建筑低成本無成本節(jié)能措施，推廣既有建筑能效監(jiān)測工具，組織參會單位開展了《公共建筑運行管理與節(jié)能潛力評估問卷》調查，收回有效問卷155份，為進行物業(yè)管理項目的能效分析提供有力的數據支持。

九、建立行業(yè)報刊協(xié)作網，及時反映行業(yè)動態(tài)

為發(fā)揮和擴大行業(yè)各級宣傳力量作用，協(xié)會印發(fā)了《關于加強物業(yè)管理行業(yè)內部報刊交流工作的通知》，征集到155家單位反饋的《會員單位內部報刊情況登記表》及樣刊。協(xié)會在對樣刊表現(xiàn)形式、出版周期、發(fā)行范圍、地區(qū)分布等多方面深入分析的基礎上，聯(lián)合部分地區(qū)行業(yè)協(xié)會和物業(yè)服務企業(yè)共同發(fā)起成立了“全國物業(yè)管理行業(yè)報刊協(xié)作網”，增進了內刊間的交流合作，增強了行業(yè)宣傳的時效性。

《中國物業(yè)管理》雜志組織開展了“打破物業(yè)費上調難的堅冰”、“服務成本上漲與行業(yè)應對”、“IT系統(tǒng)在行業(yè)轉型升級中的作用”等專業(yè)報道。集中刊登北京、天津、深圳等地物業(yè)服務企業(yè)暴雨季節(jié)防汛搶險的案例和感人事跡，塑造行業(yè)積極承擔社會責任的良好形象。成功舉辦第11屆協(xié)辦年會暨年度論壇，編輯出版《回顧與展望》畫冊。組織開展了首屆中國物業(yè)管理“我的社區(qū)我的家”攝影比賽，征集攝影作品3500余幅，制成攝影比賽畫冊《鏡像物業(yè)》，立體展現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的精神風貌。雜志發(fā)行范圍和數量進一步擴大，據《中國學術期刊網絡出版總庫》統(tǒng)計，《中國物業(yè)管理》雜志在高校、公共圖書館、黨政機關、科研機構等單位的用戶（讀者）達到了3000余家，用戶（讀者）涵蓋美國、法國、日本、新加坡和香港等20多個國家和地區(qū)。

十、專委會扎實開展工作，專項領域成果豐富

白蟻防治專業(yè)委員會始終圍繞有效控制白蟻危害、確保房屋住用安全這一中心工作，開展調研和課題研究，深入行業(yè)一線，通過訪談、座談等形式探究行業(yè)可持續(xù)發(fā)展途徑，撰寫《白蟻防治行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調研報告》，內容包括我國白蟻的分布及危害，白蟻防治的現(xiàn)狀分析，白蟻防治的對策與建議，上報住房和城鄉(xiāng)建設部。專委會組織制定《全國白蟻防治行業(yè)單位等級評定辦法》，推動了白蟻防治單位的規(guī)范化、標準化、現(xiàn)代化建設。圓滿完成《中國白蟻防治氯丹滅蟻靈替代示范項目》在我國部分城市推廣，為我國白蟻行業(yè)實現(xiàn)從化學防治向綠色環(huán)保防治過渡提供了有利條件。專委會開展會員之間的交流與學習，注重行業(yè)培訓，認真辦好《白蟻防治》雜志和“中國白蟻防治網”網站，舉辦通訊員培訓班，搭建信息交流平臺,不斷擴大專委會的影響力�！栋紫伔乐巍冯s志獲得了南京市文化廣電新聞出版局優(yōu)秀連續(xù)性內部資料性出版物一等獎。

房屋安全鑒定委員會秉承“服務會員，受惠會員”的工作方針，按照計劃順利完成了全年各項重點工作。開展了201*年度的行業(yè)調查，對201*年以來各會員單位發(fā)展情況進行摸底調查，掌握各單位發(fā)展進度和規(guī)范化建設實施情況，積極準備行業(yè)資質管理的各項工作。召開委員會第四屆第三次全體會員大會，圍繞“創(chuàng)新促發(fā)展，安全保民生”主題進行研討和交流，邀請高校、研究所專家學者作了《對于建筑結構鑒定幾個問題的思考》和《建筑結構抗震技術近期研究成果報告》講座。參與中國建筑科學研究院發(fā)起的《既有建筑評定與改造技術規(guī)范》編寫工作，為了更好地保證標準編制質量，面向全體會員單位征集修改意見，切實將房屋安全鑒定行業(yè)的實際情況融入技術規(guī)范。

物業(yè)維修資金研究專業(yè)委員會充分發(fā)揮研究及交流平臺作用，面向全國100余個維修資金管理機構進行問卷調查，經分析梳理，整理成政策研究類、實踐操作類、管理體制類三大類問題，形成專題調研報告。確定了七個關注度高、具有現(xiàn)實指導意義的專項課題，由委員單位分別承擔研究工作。成功召開專委會常務委員會議，并會同四川省住房和城鄉(xiāng)建設廳召開區(qū)域性維修資金管理工作座談會，加強政策宣傳和工作交流相結合。著力推動維修資金管理標準化建設，獲得住房和城鄉(xiāng)建設部《住宅專項維修資金管理信息系統(tǒng)技術規(guī)范》和《住宅專項維修資金基礎信息數據標準》兩項課題研究工作。針對中共中央、國務院下發(fā)《關于分類推進事業(yè)單位改革的指導意見》，啟動了維修資金管理機構基本情況調查，分析研究相關信息資料，起草機構改革建議報告，向主管部門提出工作建議。

一年來，協(xié)會秘書處嚴格遵守財務管理制度，從嚴對分支機構、二級實體單位財務監(jiān)管，配合住房和城鄉(xiāng)建設部建立“小金庫”專項治理長效機制。加強秘書處團隊建設，積極參加住房和城鄉(xiāng)建設部和民政部組織的財務及社團管理培訓，依法辦會，嚴格執(zhí)行文件保密、外事管理以及中央關于評比表彰活動等規(guī)定；加強員工業(yè)務知識學習，定期召開例會研討行業(yè)熱點問題，深入企業(yè)開展專題調研，工作水平得到進一步提升。

擴展閱讀：中國物業(yè)管理協(xié)會會長謝家瑾201*年3月30日在201*年協(xié)會理事會上的講話

在201*年協(xié)會理事會上的講話

中國物業(yè)管理協(xié)會會長謝家瑾

（201*年3月30日）

同志們，去年我們成功舉辦了行業(yè)改革發(fā)展30周年活動，極大地鼓舞了行業(yè)士氣。通過對30年發(fā)展歷程的回顧，使大家更加體會到一路走來的艱辛，更加珍惜來之不易的局面，更加熱愛我們的事業(yè)。通過學習齊部長的講話，對行業(yè)當前面臨的問題、新的發(fā)展機遇、指導思想、發(fā)展目標以及中國特色物業(yè)管理發(fā)展道路有了更清晰認識。增強了繼續(xù)前行，開創(chuàng)發(fā)展新局面的決心。

30周年活動剛剛落下帷幕，我就看到原深圳東部物業(yè)總經理晏華寫的文章《喜與憂激情燃燒歲月后的冷思考》，在對30年活動給予高度評價的同時，提出盛宴過后行業(yè)面對太多的問題需要解決，太多的困難需要克服。提出行業(yè)在三十而立之后，大有提前進入“不惑”之年的感覺。

盡管我對文中流露的悲觀情緒和怨氣不能認同，但卻非常贊賞晏華在激情之后的理性和冷靜。因為我深知，而立之年的中國物業(yè)管理處在承上啟下的關鍵發(fā)展時期，成績和光榮都已成為過去，推動物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的任務十分繁重，需要我們付出加倍的努力。因此，我囑咐《中國物業(yè)管理》雜志在報道30周年大會勝利召開的同時，全文刊登晏華的文章，并放在30周年活動欄目中，以引起大家的關注。

之后，我要求協(xié)會秘書處盡快從30周年活動的激動和喜悅中跳出來，把工作重點轉到當前企業(yè)反映最為激烈的成本上漲和行業(yè)應對上。通過深入調研，了解企業(yè)面臨的困難，挖掘骨干企業(yè)應對困難的舉措和效果，以及有關政策建議，通過雜志和網站開展交流和討論，加強引導，凝聚行業(yè)力量共渡難關。

三個月中，我寫了3篇“成本上漲與行業(yè)應對”卷首語。第一篇著重推薦一些企業(yè)成功上調服務費的做法和經驗。其中，深圳市特發(fā)特力物業(yè)公司按照“困難估計足、工作要做細、標準不降低、分工要明確、力爭好效果”的要求，將提高物業(yè)服務費當作一場戰(zhàn)役來打，對60%的在管項目上調了服務費標準，上調幅度在12％～40％之間，平均上調幅度為28.5%；成都金房物業(yè)服務有限公司從201*年起，對在管105個住宅項目的75%完成調價，其中有6個項目在三年內兩次上調服務費，由此成功化解了成本費上漲給企業(yè)帶來的危機，實現(xiàn)了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展；在深圳市物業(yè)管理協(xié)會的介入指導下，世外桃源物業(yè)管理(深圳)有限公司對總建筑面積180萬平方米、居住人口達5萬、物業(yè)費標準從0.8元至2.8元不等的特大住宅區(qū)桃源居社區(qū)成功實現(xiàn)了物業(yè)費的上調，并由此帶動了中海怡翠山莊等一大批虧損項目物業(yè)服務收費標準的合理上調；大連億達物業(yè)管理有限公司對201*年接管的包含電梯費在內收費標準僅0.60元/平方米〃月的億達世紀城提出了住宅每月每平方米0.90元、1.20元、1.50元，公建每月每平方米1.50元的三套調價方案，供業(yè)主選擇。經業(yè)主投票和業(yè)委會主持唱票，業(yè)主選擇了按0.90元的第一套方案，順利完

成了調價工作；北京怡海達豐物業(yè)管理有限公司針對因成本一再上漲出現(xiàn)經營虧損，擬定了“將服務費標準上調0.33元”和“現(xiàn)有服務費標準不變，調整縮減服務項目”的兩個方案供業(yè)主選擇，體現(xiàn)了對業(yè)主的充分尊重。結果三分之二以上的業(yè)主鑒于對怡海物業(yè)多年來服務的認可，選擇了調價方案，使調價工作順利進行。

很多人和我談起這篇卷首語，都肯定了我從這些成功調價案例中提煉的四點共性：一是提供讓業(yè)主滿意的服務是前提，二是慎密的計劃和周到安排是基礎，三是通過公開收支狀況營造氛圍是方法，四是精心組織和依法進行是關鍵。我們希望由此引導有條件的企業(yè)創(chuàng)造條件，有理有利有節(jié)地開展物業(yè)服務費隨著成本上漲而調價的實踐，由點到面推動質價相符物業(yè)管理價格機制的逐步形成。

第二篇卷首語著重闡述打好開源節(jié)流的組合拳。歸納起來，節(jié)流是通過采取措施達到減員和降低企業(yè)的運營成本。包括優(yōu)化企業(yè)組織結構，提升組織效率；調整作業(yè)流程、改進作業(yè)方法；加強服務集成，挖掘員工潛能；應用科技手段，降低運作成本；推廣機械化操作，提升勞動生產率；開發(fā)物業(yè)費自動催繳系統(tǒng)，減少人工投入；通過節(jié)能改造，降低各類能耗；通過集中采購，降低物耗成本等等。

重慶曉月物業(yè)管理有限公司運用虹膜成像多功能門禁系統(tǒng)代替多人門崗防范，運用洗地機、拋光機等代替保潔的拖帕和塵推，運用綠化粉碎加快速發(fā)酵技術解決綠化修剪物運輸難問題，運用設備設施運行數據遠傳功能替代靠人督查等。運用機械操作和新技術，替代大量用工，應該是行業(yè)下步發(fā)展的方向。但一定要精心選擇適合企業(yè)且

經濟適用的機械和技術。

上海上實物業(yè)提出了改項目經理制為區(qū)域經理制，一個經理管3～5個項目，由此精簡管理層隊伍；同時還采用“點工”方式安排保潔工和維修工在相鄰小區(qū)執(zhí)業(yè)，通過集約化用工，既減少用工數量，還能節(jié)省人員招聘、培訓、處理勞動糾紛的成本。遼河油田振興公用事業(yè)公司通過內部站點合理配置和管理者競聘上崗，減少基層站隊29個，調整出58名管理層員工充實到一線，并清退勞務用工247人，精干高效的機構設置使得工作效率和業(yè)主滿意度得到同步提高。這些做法都值得提倡。

相對節(jié)流，開源的渠道就更加廣泛了。近幾年來，更多的企業(yè)在做好物業(yè)管理基礎服務的同時，充分利用物業(yè)管理區(qū)域內的各種資源挖掘邊際效益，通過延伸物業(yè)服務的產業(yè)鏈，創(chuàng)新服務內容，拓展業(yè)務范圍，挖掘邊際效益，創(chuàng)造商業(yè)價值。在為業(yè)主提供生活便利并創(chuàng)造物業(yè)增值的同時，企業(yè)也獲得可觀經濟效益。目前，萬科物業(yè)的經營性業(yè)務已涉及智能化安防設計及施工、綠化工程、設備維保、房屋中介、會所經營、家居裝飾、社區(qū)資源經營等，不但帶來可觀的經濟收益，更重要的是通過集約化經營和資源整合，提升了萬科物業(yè)的專業(yè)管理能力，在降低服務成本的同時提升了物業(yè)服務質量，贏得了客戶滿意。他們的會所、租售中心、社區(qū)食堂、長者服務中心、四點半學校等社區(qū)配套經營，也深受業(yè)主歡迎，收獲了可喜的社會效益和經濟效益。綠城物業(yè)201*年對在管41個項目成功調整了服務費，僅此年度服務費收入增加近1000萬元。加之各項延伸服務收入已占集團

公司年營業(yè)總收入的30%以上，企業(yè)在應對成本不斷上漲的同時，贏得了可觀的經營效益。中航、長城、上房、嘉寶等企業(yè)在這方面有很多成熟的經驗，可供大家借鑒。

尤其要提到的是，長城物業(yè)201*年開始投入201*萬元，從建立全國報修系統(tǒng)入手，建立了接受全國范圍內業(yè)主報修并直接派工的遠程客戶關系系統(tǒng)，和建立在標準化基礎上的遠程控制企業(yè)內部管理的物業(yè)管理系統(tǒng)，逐步打造云物業(yè)服務。他們撤銷了分布在全國的區(qū)域公司，集團總部通過遠程IT系統(tǒng)，直接管控23個城市的300多個項目，去年一年就節(jié)省成本3000多萬元。長城的實踐說明，科學技術的運用和現(xiàn)代元素的注入，將對傳統(tǒng)的物業(yè)服務產生深刻的革命性影響。對完成這一輪服務費價格的補漲之后，逐步擺脫行業(yè)勞動密集型現(xiàn)狀，應對用工難和成本持續(xù)上漲具有戰(zhàn)略意義。

此外，物業(yè)管理與社區(qū)商務和網絡購物的結合近兩年來也在興起，浙江耀江等企業(yè)取得了不錯的業(yè)績�？傊�，延伸服務是行業(yè)改善生存狀況可以爭取的另一種出路，希望企業(yè)在這方面下更大的功夫去開拓去進取。

從以上這些案例可以看到，目前物業(yè)管理降成本、提效率、增收入的空間很大。但必須再次強調的是，把基礎服務工作做好，取得業(yè)主的滿意和信任，是物業(yè)服務企業(yè)生存和發(fā)展的根本，任何應對舉措都不能以損害業(yè)主權益為代價。

3個月來，我們在呼吁行業(yè)自救的同時，還從以下方面去推動政策層面的突破。

一是我借著2月6日應邀參加溫總理主持召開的征求《政府工作報告（稿）》專家座談會的機會，對行業(yè)的貢獻，以及成本上漲對行業(yè)的影響作了專門匯報：物業(yè)管理隨著改革開放和住房制度改革的推進誕生30年。作為居住服務業(yè)，為改善居民的居住環(huán)境和資產的保值增值和社區(qū)和諧穩(wěn)定作出了貢獻；作為勞動密集型行業(yè)，對增加就業(yè)持續(xù)發(fā)揮了積極作用。同時，物業(yè)管理已經成為社區(qū)服務的重要組成部分和社會建設的重要力量。但是行業(yè)發(fā)展還需要加強自律，同時也面臨成本上漲對行業(yè)生存發(fā)展的瓶頸制約。去年，中央電視臺以“物業(yè)公司收縮調查上海知名物業(yè)公司紛紛棄盤”為題，對上海陸家嘴等一級物業(yè)企業(yè)從多個在管住宅小區(qū)撤出作了深度報道，在社會上和行業(yè)內引起了較大反響。一級企業(yè)的棄盤主要是近幾年人工和物料成本連年上漲，而物業(yè)服務費卻十年維持不變，企業(yè)對項目管理出現(xiàn)虧損，不得已退出，這需要從政策上給以解決。建議在《政府工作報告》“著力增加消費需求”一節(jié)增加“物業(yè)管理”，以鼓勵物管行業(yè)克服當前困難，堅守在管項目，為擴大消費與就業(yè)，為安居樂業(yè)作出更大貢獻。

二是協(xié)會秘書處認真起草了《發(fā)揮物業(yè)管理在緩解社會就業(yè)中作用的意見》、《關于盡快建立物業(yè)服務價格調整機制的意見》、《關于科學確定住房保障工作目標，促進住房保障工作可持續(xù)發(fā)展的提案》三份提案草稿，積極聯(lián)系兩會代表，通過他們向兩會提交提案。田在瑋副會長根據協(xié)會提供的資料并結合自己的認知，在政協(xié)舉行的記者會上回答記者提問時，對上海發(fā)生的一級企業(yè)棄盤原因、成本上漲和物

業(yè)費不能同步調整給行業(yè)生存帶來的困難，以及保障房建成后的物業(yè)管理問題等做了正面分析，并呼吁和敦促有關部門采取措施研究并提出解決的辦法。他的發(fā)言經媒體廣為報道，起到了較好的效果。

我們希望通過各種途徑反映行業(yè)遇到的困難，以切實改善物業(yè)服務企業(yè)經營環(huán)境，為行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。目前看，已經起到了積極作用�！按罅Πl(fā)展物業(yè)服務業(yè)”寫入了政府工作報告。住宅區(qū)共用部位和設備用電按照居民用電標準執(zhí)行的問題很快將得到解決。上海市在今年政府工作報告中已寫上“加快理順物業(yè)服務價格機制，提升住宅物業(yè)管理水平”,物業(yè)管理費隨物價和成本上漲的動態(tài)調節(jié)機制有望在上海率先突破。尤其讓我們高興的是，浙江省人民政府辦公廳剛剛下發(fā)了《關于加快發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)的若干意見》，在有關政策上有多方面的突破。包括“物業(yè)服務企業(yè)將電梯維保、綠化保潔、秩序維護等專項服務項目分包給其他單位或者個人的，以其取得的物業(yè)服務收入的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位或者個人服務費用后的余額為營業(yè)額，征收營業(yè)稅”，“在酬金制收費模式的物業(yè)項目中，對物業(yè)服務企業(yè)開設單獨賬戶專項存放為業(yè)主或業(yè)主委員會代管資金的行為，不征收營業(yè)稅”，“住宅小區(qū)共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用氣與民用同價”等等，這些政策對于加快和大力發(fā)展物業(yè)服務業(yè)將產生重大影響。據悉，住房和城鄉(xiāng)建設部房地產市場監(jiān)管司也準備與發(fā)改委就物業(yè)服務價格機制進行溝通，希望能聯(lián)合下發(fā)指導性文件。

俗話說：人心齊，泰山移。行業(yè)一路走來，跨越千山萬水，每一

步都走得不容易，但是我們克服了一個又一個困難，取得了今天的成就。除了行業(yè)的堅毅外，抱團很重要。所以，在第三篇《成本上漲與行業(yè)應對》卷首語的副標題，我用了“和衷共濟、抱團取暖、砥礪前行”十二個字。我欣賞羅小鋼在《關于服務成本上漲的思考及對策》一文中寫的，成本的上漲確實給行業(yè)帶來了迫在眉睫的壓力，當務之急是憑借行業(yè)30年發(fā)展中練就的堅毅與智慧，八仙過海，各顯本領，應對洶涌的“漲”潮，舒緩沉重的“漲”壓，堅定發(fā)展的信心，以積極的心態(tài)戰(zhàn)勝困難，共渡難關，去開創(chuàng)和迎接行業(yè)發(fā)展的新時代。

我也非常喜歡萬科朱保全在《和衷共濟砥礪思變關于物業(yè)管理行業(yè)自救的思考》一文提出的：在行業(yè)危急存亡之秋，行業(yè)同仁需要更加團結，和衷共濟、抱團取暖。一方面要積極交流自我救贖的心得方法，相互啟發(fā)，砥礪而思變，在困境中找到突圍之路；一方面要共同呼吁社會關注這個涉及近600萬人就業(yè)的行業(yè)的命運，重視這個行業(yè)和眾多社區(qū)住戶互惠共生的關系，呼吁政府有關部門要出臺更加符合行業(yè)實際狀況的物業(yè)服務費定價機制，通過完善的法規(guī)政策為物業(yè)服務企業(yè)完成服務升級、實現(xiàn)自救創(chuàng)造條件。他指出：行業(yè)政策的調整和優(yōu)化，能夠根本緩解優(yōu)質服務的供需矛盾，促進和諧社區(qū)建設，促進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，這無論對物業(yè)管理行業(yè)還是廣大業(yè)主都是“福音”。

相信困境中奮起的行業(yè)，會以更加的堅毅砥礪前行，借勢而上。也殷切希望主管部門能爭取政策的突破，在解決服務成本剛性增長和服務價格缺乏彈性這個制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸問題上取得突破。

最后談一點關于落實《政府工作報告》。

在剛剛閉幕的全國人代會上，溫家寶總理在在政府工作報告中關于201*年主要任務的第一條提出“促進經濟平穩(wěn)較快發(fā)展。擴大內需特別是消費需求是我國經濟長期平穩(wěn)較快發(fā)展的根本立足點，是今年工作的重點”。報告要求“著力擴大消費需求。加快構建擴大消費的長效機制。大力調整收入分配格局，增加中低收入者收入，提高居民消費能力。完善鼓勵居民消費政策。大力發(fā)展社會化養(yǎng)老、家政、物業(yè)、醫(yī)療保健等服務業(yè)。鼓勵文化、旅游、健身等消費，落實好帶薪休假制度。積極發(fā)展網絡購物等新型消費業(yè)態(tài)”。

大力發(fā)展物業(yè)服務業(yè)再次提到國家工作層面，受到重視，還被賦予了擴大消費需求、促進經濟平穩(wěn)較快發(fā)展的重任。這是在30年慶祝活動之后，對行業(yè)的進一步肯定；是激勵行業(yè)積極應對成本上漲等困難，繼續(xù)堅毅前行的動力；是對行業(yè)上下幾百萬從業(yè)大軍團結協(xié)力開拓創(chuàng)新不斷努力的最好褒獎。今年協(xié)會的工作將以“大力發(fā)展物業(yè)服務業(yè)“為綱，通過多種形式的工作和宣傳培育居民物業(yè)服務消費意識，通過擴大物業(yè)服務覆蓋面，以及拓展延伸服務與創(chuàng)新服務內容等，挖掘和調動業(yè)主的服務性消費支出，為擴大內需，促進國民經濟平穩(wěn)較快發(fā)展作出積極貢獻

可以預料，今后一段時間，“物業(yè)管理，讓社會更加和諧，讓城市更加美麗，讓生活更加美好”會進一步成為行業(yè)上下的共同行動，推動“質價相符”收費機制的形成將由點到面得到突破，物業(yè)管理集成商將成為大型品牌企業(yè)的追求，商業(yè)模式的創(chuàng)新和延伸服務的開展

將對改善行業(yè)生存狀況發(fā)揮重要作用，物業(yè)管理與社區(qū)養(yǎng)老的結合、與社區(qū)電子商務的搭接將展現(xiàn)行業(yè)的巨大潛力和魅力，加快從業(yè)人員隊伍建設將引起越來越多企業(yè)的重視，行業(yè)將呈現(xiàn)百花齊放的多元化發(fā)展格局。

當前，行業(yè)正處在承上啟下的關鍵時點。希望行業(yè)上下在思想的進一步解放，理念的進一步創(chuàng)新，體制機制的更加優(yōu)化，商業(yè)模式的全力打造，市場競爭力和品牌影響力的不斷提升，社會效益和經濟效益的持續(xù)增強上，付出更多的努力。為企業(yè)的壯大，行業(yè)的進步，經濟的發(fā)展和社會的和諧作出更大的貢獻。

謝謝大家！

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