XXXX街道信訪辦“十一五”工作總結(jié)、“十二五”計(jì)劃安排

XX街道信訪辦“十一五”工作總結(jié)、

“十二五”計(jì)劃安排

XX街道信訪辦在街道黨工委、辦事處的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以黨的十七大精神為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)《信訪條例》，積極探索維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，構(gòu)建和諧社會(huì)新途徑，新方法，形成了“黨政領(lǐng)導(dǎo)、信訪主管、部門(mén)聯(lián)動(dòng)、依托基層、多方參與”的信訪工作新格局。街道連續(xù)X年被區(qū)委、區(qū)政府評(píng)為“信訪工作三無(wú)處鎮(zhèn)”，20XX年被省委、省政府授予“XX”。今年共發(fā)生上訪事項(xiàng)XX起，個(gè)訪XX起，集體訪X起。個(gè)訪處結(jié)X起，X起正在處理中；處結(jié)集體訪X起。

一、20XX年主要工作

（一）健全機(jī)制，完善制度，提高信訪工作能力1、落實(shí)長(zhǎng)效工作機(jī)制。信訪工作的重點(diǎn)不在調(diào)處，而在預(yù)防，預(yù)防是基礎(chǔ)，是關(guān)鍵。圍繞信訪穩(wěn)定的預(yù)防工作，我們著重建立并遵循了三項(xiàng)長(zhǎng)效工作機(jī)制。一是堅(jiān)持防控責(zé)任落實(shí)機(jī)制。每年，按照“三無(wú)、二確保”標(biāo)準(zhǔn)和“屬地管理、分級(jí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)主管、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，與村、社區(qū)、企事業(yè)單位、處直有關(guān)部門(mén)簽訂信訪目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)，明確每個(gè)年度的工作目標(biāo)，分清責(zé)任。堅(jiān)持主要領(lǐng)導(dǎo)親自抓，分工領(lǐng)導(dǎo)靠上抓，專職部門(mén)具體抓的責(zé)任體系不動(dòng)搖。二是堅(jiān)持工作位置前移的工作機(jī)制。按照“重心下移，責(zé)任下移”的原則，健全完善了機(jī)

關(guān)干部包保責(zé)任制，要求每名機(jī)關(guān)干部都要把工作精力放在基層，及時(shí)了解和掌握第一手資料，為黨工委、辦事處決策提供準(zhǔn)確依據(jù)，及時(shí)預(yù)防和化解各類矛盾。牢牢把握住工作的主動(dòng)權(quán)，防止小問(wèn)題釀成大問(wèn)題，小糾紛形成大矛盾，量變引起質(zhì)變，個(gè)訪形成群訪。三是堅(jiān)持重點(diǎn)項(xiàng)目防控工作機(jī)制。從近幾年的信訪工作來(lái)看，我街道真正由鄰里矛盾糾紛、村集體辦事不公、村干部有作風(fēng)或經(jīng)濟(jì)問(wèn)題而引發(fā)的信訪案件所占比例很少，大部分是由于各類重點(diǎn)項(xiàng)目占地、拆遷補(bǔ)償、舊村改造而引發(fā)的。在每一項(xiàng)重點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)工之前，提前召集相關(guān)人員，分析影響工作進(jìn)展的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)、出現(xiàn)機(jī)率最大的矛盾和糾紛、矛盾糾紛涉及的關(guān)鍵人物代表、矛盾糾紛激化后最壞的結(jié)果等不利因素，把結(jié)果向最壞處想，把工作向最好處干，逐漸消除矛盾糾紛發(fā)生的可能性和矛盾糾紛發(fā)生的激烈程度，以推動(dòng)重點(diǎn)項(xiàng)目順利實(shí)施并保質(zhì)保量的完成。正是堅(jiān)持了這一工作機(jī)制，從而保證了XX村X(qián)X畝經(jīng)濟(jì)實(shí)用房征地、XX建設(shè)、XX等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的順利實(shí)施�？傊�，這三條工作機(jī)制的建立和堅(jiān)持，是我們XX街道做好信訪工作，保持較穩(wěn)定局面的堅(jiān)強(qiáng)保障和主要依靠。

2、完善制度，落實(shí)責(zé)任。嚴(yán)格按照“三化”、“四定四包”的工作要求，全面落實(shí)“一崗雙責(zé)”“誰(shuí)主管、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的制度，實(shí)行重點(diǎn)案件重點(diǎn)包保，做好信訪苗頭排查工作，進(jìn)一步明確各部門(mén)處理信訪問(wèn)題的職責(zé)，確保無(wú)越級(jí)集體上訪，無(wú)信

訪積案。

3、強(qiáng)化隊(duì)伍建設(shè)。根據(jù)工作需要及時(shí)調(diào)整充實(shí)了由黨工委書(shū)記任組長(zhǎng)、分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長(zhǎng)，紀(jì)委、組織、人大等部門(mén)主要負(fù)責(zé)人為成員的全街道信訪工作領(lǐng)導(dǎo)小組；按照“分級(jí)負(fù)責(zé)、歸口辦理”的原則、研究制定了街道處理突出問(wèn)題及群體性事件的聯(lián)席會(huì)議制度；由信訪辦牽頭，組織信訪干部定期參加培訓(xùn)，紀(jì)委信訪聯(lián)合辦公，加大了信訪案件的查處力度。同時(shí)，各村也配齊配強(qiáng)了3-5人的信訪調(diào)解隊(duì)伍，全街道形成了“橫到邊，縱到底”的組織網(wǎng)絡(luò)。

（二）強(qiáng)化信訪苗頭排查，及時(shí)消除不穩(wěn)定因素。對(duì)信訪問(wèn)題做到“三個(gè)層面排查”：即社會(huì)矛盾每周定期排查；難點(diǎn)、熱點(diǎn)、焦點(diǎn)問(wèn)題專題排查；重大節(jié)日集中排查。在排查方式上，堅(jiān)持“三條戰(zhàn)線排查”：首先，充分發(fā)揮調(diào)解中心和村、社區(qū)信訪信息員身處一線的優(yōu)勢(shì)，及時(shí)掌握各種苗頭性的糾紛。其次，利用干部下村、社區(qū)的時(shí)機(jī)，深入基層了解民情，主動(dòng)查找矛盾。第三，認(rèn)真接待群眾來(lái)信來(lái)訪。通過(guò)來(lái)信來(lái)訪，及時(shí)了解掌握轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的矛盾糾紛，確保矛盾糾紛早發(fā)現(xiàn)、早報(bào)告、早控制、早調(diào)處。

（三）積極調(diào)處，加強(qiáng)穩(wěn)控，維護(hù)信訪穩(wěn)定大局。在信訪工作中，我們遵照“有信必查、有訪必接、積極主動(dòng)、認(rèn)真負(fù)責(zé)，嚴(yán)格控制越級(jí)、集體訪”的原則，分清類別，按照輕重緩急，對(duì)來(lái)信來(lái)訪都做了認(rèn)真及時(shí)的處理。在調(diào)處工

作中我們堅(jiān)持情法交融，以情感人，以法服人。對(duì)突出的信訪問(wèn)題集中解決，對(duì)長(zhǎng)期積累的問(wèn)題限時(shí)解決，對(duì)疑難復(fù)雜的問(wèn)題協(xié)調(diào)解決，做到訴求合理的解決到位，訴求無(wú)理的解釋到位，行為違法的處理到位，生活難的幫扶到位。

1、做好初信初訪工作。一是署名來(lái)信來(lái)訪的，我們采取“認(rèn)真查實(shí)、及時(shí)反饋、說(shuō)服教育、思想疏導(dǎo)”的工作思路，對(duì)查出的問(wèn)題及時(shí)做出處理意見(jiàn)，挽回影響損失，并及時(shí)反饋上訪人，嚴(yán)防矛盾糾紛的激化升級(jí)。對(duì)“匿名來(lái)信”反映問(wèn)題的，我們采取“及時(shí)到位、順藤摸瓜、調(diào)查取證、去假存真，糾錯(cuò)改正”的思路，按照“先干部后群眾，先黨內(nèi)后黨外”的原則，逐漸擴(kuò)大范圍反饋，并征求干部群眾的意見(jiàn)，以免造成信訪人信訪“石沉大�！奔啊耙恍哦嗤丁爆F(xiàn)象�？傊�，對(duì)于初信初訪所反映的問(wèn)題，我們都是掌握了內(nèi)緊外松的原則，不依其反映的問(wèn)題小而不重視，而是放到重大矛盾激化和重大信訪案件發(fā)生前奏的位置，及時(shí)介入，及時(shí)取證，及時(shí)反饋，及時(shí)處結(jié)。

2、依法調(diào)處，做好突出信訪案件的調(diào)處工作。我們黨工委、辦事處都是堅(jiān)持尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)的原則，依法依紀(jì)、合情合理處理問(wèn)題，對(duì)合理建議決不回避，對(duì)無(wú)理取鬧的也決不妥協(xié)。如在處理XX的糾紛時(shí)，街道積極XX解決問(wèn)題。但對(duì)于XX等行為予以嚴(yán)厲的打擊。在街道積極的協(xié)調(diào)下，使雙方最終和平的解決了問(wèn)題，使XX順利進(jìn)行。

3、以情調(diào)處，積極維護(hù)群眾利益。在信訪工作中群眾利益無(wú)小事，黨工委、辦事處歷來(lái)重視群眾工作，積極維護(hù)群眾利益。如在處理XX問(wèn)題的過(guò)程中，在區(qū)信訪局的指導(dǎo)幫助下，我們積極與XX公司、XX村委、上訪人進(jìn)行協(xié)調(diào)，并組織了專門(mén)的清理小組，對(duì)居民以前欠交的水費(fèi)進(jìn)行了徹底清理，最終解決了居民吃水困難問(wèn)題，維護(hù)了群眾利益。

4、以情感人，積極化解信訪問(wèn)題。在處理信訪問(wèn)題過(guò)程中，我們不是單一的就事論事，而是對(duì)上訪人進(jìn)行調(diào)查了解，全面掌握上訪人的情況，對(duì)于生活確有困難的，給予適當(dāng)?shù)膸头�。XX村村民XX因其XX問(wèn)題上訪多年，在了解到XX后，辦事處及時(shí)對(duì)其實(shí)施了救助，使上訪人息訴罷訪。

二、20XX年信訪工作要點(diǎn)

（一）繼續(xù)抓好信訪穩(wěn)定工作。大力宣傳《信訪工作條例》，做到從源頭上抓起、抓死、抓牢、抓細(xì)。推動(dòng)全處信訪工作順利進(jìn)行。

（二）深化信訪工作規(guī)范化管理。按“誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，做好信訪工作。健全組織網(wǎng)絡(luò)。要求各村、社區(qū)及時(shí)掌握信訪動(dòng)向，在全處形成上下相連，左右貫通的信訪工作網(wǎng)絡(luò)，重要信訪信息及時(shí)匯報(bào)，做到信息捕捉及時(shí)，傳遞迅速，爭(zhēng)得預(yù)防工作的主動(dòng)權(quán)。

（三）進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)信訪干部的培訓(xùn)管理。對(duì)信訪干部進(jìn)行培訓(xùn)，將上級(jí)有關(guān)政策要求、工作重點(diǎn)及時(shí)傳達(dá)貫徹下去，

不斷提高專職人員的工作能力和工作素質(zhì)。

XX街道辦事處信訪辦二XX年XX月XX日

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XXXX

工作總結(jié)及201*XXXXX項(xiàng)目部201*-12-21

年計(jì)劃

目錄

一、項(xiàng)目總概

二、201*年銷售總結(jié)及分析

三、201*年客戶來(lái)訪來(lái)電總結(jié)及分析四、201*年銷售成交客戶分析

五、201*年漯河市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況對(duì)本項(xiàng)目的影響六、201*年運(yùn)營(yíng)中存在的問(wèn)題七、201*年一期剩余房源梳理八、201*年一期房源整體銷售目標(biāo)

九、201*年?duì)I銷推廣計(jì)劃及詳細(xì)營(yíng)銷費(fèi)用分解

一、項(xiàng)目總概

在今年召陵區(qū)的市場(chǎng)博弈中，在我們一次次市場(chǎng)預(yù)測(cè)、目標(biāo)客戶的分析、把握，以及制定出階段性目標(biāo)和相應(yīng)的工作計(jì)劃并嚴(yán)格執(zhí)行中；在一次次部門(mén)溝通協(xié)調(diào)，思想碰撞中;在領(lǐng)導(dǎo)不斷委以重任，充分信任并實(shí)時(shí)的培養(yǎng)指教下；在全部門(mén)暢通溝通，積極配合下。營(yíng)銷部經(jīng)歷了9月8日入市、9月16日奠基、10月16日的認(rèn)籌、11月20日的開(kāi)盤(pán)，營(yíng)銷部全體人員得到鍛煉和提高的同時(shí)也在實(shí)踐工作中成長(zhǎng)展示了自己�，F(xiàn)對(duì)201*年工作總結(jié)如下：

XXXXX營(yíng)銷部從201*年9月1日進(jìn)住XXXXX售樓部，到現(xiàn)在經(jīng)歷項(xiàng)目入市、項(xiàng)目奠基、項(xiàng)目認(rèn)籌、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)等環(huán)節(jié)，在這里工作的110個(gè)日夜中，XXXXX的營(yíng)銷工作取得了一定的成績(jī)，基本上完成了公司前期的既定目標(biāo)，但也存在一些的問(wèn)題。

XXXXX項(xiàng)目一期占地面積201*0平方米，總建筑面積32794.15平方米，住宅面積26589.43平方米；商業(yè)面積6204.72平方米，容積率低于1.64；一期建設(shè)共9棟多層，1棟電梯洋房；共有房源216套，計(jì)劃分兩批推出。

二、201*年銷售總結(jié)及分析

銷售數(shù)量：目前項(xiàng)目總計(jì)銷售111套，占總數(shù)量的51.3%。

1、從時(shí)間段分析：項(xiàng)目在10月16日舉行認(rèn)籌，截止到開(kāi)盤(pán)當(dāng)天共排卡242張；開(kāi)盤(pán)當(dāng)天到場(chǎng)客戶179人，到訪率達(dá)到74%。當(dāng)天大定107套，剩余房源39套，來(lái)訪人群購(gòu)房率達(dá)到60%。為項(xiàng)目的銷售起了好頭，每個(gè)樓盤(pán)的銷售都要經(jīng)歷四個(gè)周期：引導(dǎo)期，開(kāi)盤(pán)期，熱銷期，清盤(pán)期，然而到我們應(yīng)該還處于熱銷期的時(shí)候漸漸受到了整體市場(chǎng)的影響，國(guó)家上調(diào)貸款利率，抬高購(gòu)房門(mén)檻，客戶持幣態(tài)度逐步濃厚。

2、銷售戶型：一期首批推出的房源為1#、2#、3#、5#、7#、8#的一單元、10#的1單元、11#的1單元和2單元，共計(jì)144套房源，當(dāng)日大定簽約107套，占推出房源的74.3%。

樓號(hào)1號(hào)樓2號(hào)樓3號(hào)樓所推套數(shù)28套24套11套銷售套數(shù)21套18套9套剩余套數(shù)7套6套2套備注剩余7套均為頂層復(fù)式剩余6套均為頂層復(fù)式剩余2套均為頂層復(fù)式

5號(hào)樓7號(hào)樓8號(hào)樓10號(hào)樓11號(hào)樓

24套11套12套10套24套20套9套3套8套17套4套2套9套2套7套剩余4套均為頂層復(fù)式剩余2套均為頂層復(fù)式8號(hào)樓為花園洋房，總房款較高剩余2套均為頂層復(fù)式11號(hào)樓戶型面積相對(duì)較大從上表表現(xiàn)出的銷售概況來(lái)看，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天頂層復(fù)式一套未售出去，剩余的39套房源中，頂層復(fù)式29套，占剩余房源的74.3%；剩余其它房源均為大面積戶型，表現(xiàn)單價(jià)過(guò)高，客戶的購(gòu)買承受能力不足�？蛻魧�(duì)頂層復(fù)式的抗性成為滯銷的原因之一，因?yàn)樗�剩房源給客戶挑選的余地很小。所以，我們?cè)谝院蟮捻?xiàng)目中，應(yīng)該把握好戶型面積和總房?jī)r(jià)之間的關(guān)聯(lián)，降低面積、降低總房款，最大范圍的吸納客戶，縮短銷售周期，加快資金回籠。

三、201*年客戶來(lái)訪來(lái)電總結(jié)及分析

從9月1日進(jìn)入售樓部，9月8日項(xiàng)目盛大亮相，截止到目前項(xiàng)目來(lái)電861組，來(lái)訪684組。

在861組來(lái)電中，召陵區(qū)來(lái)電517組，占比60%；源匯區(qū)來(lái)電177組，占比21%；郾城區(qū)來(lái)電131組，占比15%；其他區(qū)域36組，占比4%。通過(guò)對(duì)來(lái)電客戶區(qū)域歸屬調(diào)查，召陵區(qū)來(lái)電客戶占比均在60%，次之為源匯區(qū)、郾城區(qū)；其他區(qū)域占比僅為4%；在861組中，派單528組，占比62%；電視79組，占比4%；短信119組，占比9%；路過(guò)28組，占比3%；介紹24組，占比3%；網(wǎng)絡(luò)29組，占比3%；報(bào)紙37組，占比4%；其它17組，占比2%。

10月份來(lái)電分屬圖（單位：人）網(wǎng)絡(luò)介紹短信派單01729372428119795281000500派單電視短信路過(guò)介紹報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)其他在684組來(lái)訪客戶中，召陵區(qū)來(lái)訪418組，占比63%；源匯區(qū)來(lái)訪102組，占比16%；郾城區(qū)來(lái)訪91組，占

比14%；其他來(lái)訪43組，占比7%。通過(guò)來(lái)訪客戶區(qū)域歸屬調(diào)查，召陵區(qū)來(lái)訪客戶占比均在60%以上，是消化項(xiàng)目產(chǎn)品的主力區(qū)域，次之為源匯區(qū)。在684組來(lái)訪客戶中，其中派單241組，占比35%；電視38組，占比6%；短信36組，占比5%；路過(guò)216組，占比32%；介紹90組，占比13%；報(bào)紙8組，占比1%；網(wǎng)絡(luò)7組，占比1%；其它48組，占比7%。

小結(jié)：

1、客戶區(qū)域主要以召陵區(qū)、源匯區(qū)為主，分別占到來(lái)電來(lái)訪客戶總量的60%，郾城區(qū)以及其他鎮(zhèn)鄉(xiāng)的客

戶較少，原因是其他區(qū)域距離項(xiàng)目較遠(yuǎn)及媒體的覆蓋薄弱，客戶所占比例較小，同時(shí)受客戶區(qū)域情結(jié)影響，很多客戶比較認(rèn)可其他區(qū)域。下步推廣建議適當(dāng)增加全城覆蓋的媒體，加強(qiáng)區(qū)域引導(dǎo)，充分挖

掘各區(qū)域潛在客戶。

2、上表可以看出成交客戶派單所占比重比較大，占到總量的37%，其次是路過(guò)占33%，介紹占14%。通過(guò)

報(bào)紙和短信的來(lái)訪來(lái)電客戶也在逐漸增加，另外路過(guò)項(xiàng)目，并進(jìn)售樓部了解項(xiàng)目的人次增多，下一步案場(chǎng)建議XXXXX繼續(xù)增加網(wǎng)絡(luò)及短信的量。同時(shí)積極開(kāi)展老客戶聯(lián)誼活動(dòng)，同時(shí)更換售樓部包裝，繼續(xù)發(fā)揮轉(zhuǎn)介紹優(yōu)勢(shì)。

3、通過(guò)奠基、認(rèn)籌、開(kāi)盤(pán)等營(yíng)銷活動(dòng)，得知目前很多客戶比較關(guān)注的平均價(jià)格區(qū)間2200-2300元，由于

銷售政策的兩次調(diào)整，針對(duì)付款方式的關(guān)注度，也在逐步增加，取消公積金貸款，這也是案場(chǎng)下一步的簽約重心，提前告知客戶資料準(zhǔn)備。推廣上對(duì)項(xiàng)目未來(lái)升值潛力要加強(qiáng)渲染力度，以降低客戶對(duì)價(jià)格的抗性。

四、201*年銷售成交客戶分析

開(kāi)盤(pán)當(dāng)日選翻競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的為111.15的戶型，136.03戶型與141.32銷售阻力較大，其中8號(hào)樓的141.42的房源當(dāng)日銷售僅僅銷售我一套，整體房源面積偏大的8號(hào)樓當(dāng)日控銷售4套，由此可見(jiàn)，大面積戶型提升了總價(jià)，使客戶的付款能力受到了挑戰(zhàn)，會(huì)拖慢房源去化速度和項(xiàng)目的回款時(shí)間。

簽約客群成交面積比例分析2%3%5%9%26%3%7%18%14%861309613510213611013913%111122面積需求

通過(guò)對(duì)項(xiàng)目前期蓄水期抽取來(lái)電來(lái)訪客戶進(jìn)行調(diào)查，在758組來(lái)電客戶中，客戶對(duì)面積的需求集中在95-130之間，達(dá)到占總來(lái)電數(shù)的84%，對(duì)145以上戶型的關(guān)注度不足0.5%；在617組來(lái)訪客戶中105-130需求的客戶達(dá)到了49%，95-105需求的客戶達(dá)到35%，對(duì)95-130需求的客戶到達(dá)84%，130以上的需求僅

有5%。

博睿國(guó)典來(lái)電面積需求比例0%0%2%41%35%博睿國(guó)典來(lái)客面積需求比例0%0%14%5%1%10%43%49%小于80130－14580－95145-16095－105160-190105－130小于8095－105130－14580－95105－130145-160

戶型需求

通過(guò)對(duì)項(xiàng)目前期蓄水期抽取來(lái)電來(lái)訪客戶進(jìn)行調(diào)查，來(lái)電詢問(wèn)三房?jī)蓮d一衛(wèi)的客戶達(dá)到了75%，兩房?jī)蓮d一衛(wèi)和三房?jī)蓮d一衛(wèi)的客戶各占12%；來(lái)訪客戶需求三房?jī)蓮d一衛(wèi)的客戶達(dá)到了78%，三房?jī)蓮d一衛(wèi)的客戶各占14%。由此可以看出說(shuō)明漯河市場(chǎng)需求三房為主力房型，大多數(shù)購(gòu)房者對(duì)房型方面的要求仍然以實(shí)用性和自用型為主，追求舒適、寬闊。

來(lái)電客群戶型需求分析12%1%12%來(lái)訪客群戶型需求分析14%0%8%75%兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)78%兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)

價(jià)格分析

通過(guò)來(lái)訪登記調(diào)查可以看出，客戶心理承受總價(jià)在1830萬(wàn)之間，達(dá)到84%的比例；其中40%的客戶承受能力在2427萬(wàn)之間。從已成交的客群中就可以看出，客戶的承受能力2436萬(wàn)之間，占總成交客戶的83%的比例，其中2730萬(wàn)之間的客群占總成交客戶的26%，2427萬(wàn)之間的客群占22%，兩者合計(jì)達(dá)到了總成交客戶的48%，由此可見(jiàn)大多數(shù)消費(fèi)者承受能力在27萬(wàn)左右。

來(lái)訪客戶可承受價(jià)格分析10%2%2%2%24%19%成交客群成交價(jià)格分析11%2%4%22%40%20%小于15萬(wàn)24－27萬(wàn)15－18萬(wàn)27－30萬(wàn)18－21萬(wàn)30－33萬(wàn)21－24萬(wàn)16%21－24萬(wàn)33－36萬(wàn)24－27萬(wàn)36-39萬(wàn)26%27－30萬(wàn)39-42萬(wàn)30－33萬(wàn)

物業(yè)分析

通過(guò)登記客戶的回訪調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)客戶對(duì)于電梯花園洋房持有抵觸心理，81%的客戶明確表示不會(huì)購(gòu)買電梯花園洋房，只有19%的表示可能接受。一方面漯河市場(chǎng)上電梯花園洋房較少，消費(fèi)引導(dǎo)不足，消費(fèi)者對(duì)電梯花園洋房沒(méi)有充分的認(rèn)識(shí)。另一方面認(rèn)為電梯花園洋房增加公攤面積、增加物業(yè)稅，同時(shí)戶型面積偏大、價(jià)格較高，會(huì)增加購(gòu)房成本。

是否購(gòu)買花園洋房19%81%是否

五、201*年漯河市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況對(duì)本項(xiàng)目的影響

項(xiàng)目所在區(qū)域目前在售項(xiàng)目為上城公館、天明第一城，待售項(xiàng)目有泰威中央公園，開(kāi)發(fā)體量普遍比中心鬧市區(qū)大，區(qū)域內(nèi)目前容積率最小的是上城公館，容積率僅為1.5；最大的為剛開(kāi)工建設(shè)的泰威中央公園，因其規(guī)劃以小高層和高層為主，2.9的容積率絲毫不會(huì)影響其舒適度。

上城公館共有28棟多層，3棟小高層，總建筑面積12萬(wàn)平方米，共903戶；天明第一城一期為多層建筑，共計(jì)980戶；二期規(guī)劃小高層建筑，共計(jì)820戶，共計(jì)18萬(wàn)平方米。為適應(yīng)市場(chǎng)變化天明第一城二期建筑規(guī)劃進(jìn)行了調(diào)整，為電梯花園洋房和小高層。

類別占地面積()總建筑面積()容積率天明第一城1076201*00001.67一期為多層，2期計(jì)劃建造小高層上城公館800401201*01.5一期、二期為多層，三期3棟小高層泰威中央公園100081.22934372.93A地塊為7棟多層和6棟小高層；B地塊為2棟11層小高層和15棟18層高層物業(yè)形態(tài)

規(guī)劃套數(shù)1780戶多層750戶，小高層153戶2105戶周邊目前市場(chǎng)上，上城公館為小高層，項(xiàng)目目前產(chǎn)品為多層住宅，項(xiàng)目的對(duì)比性不足，但在對(duì)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)對(duì)客戶的具有一定的爭(zhēng)奪性；天明第一城是目前與項(xiàng)目最具競(jìng)爭(zhēng)最激烈的樓盤(pán)，其進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)間較早，樓盤(pán)形象、項(xiàng)目形象已成功的塑造起來(lái)，對(duì)項(xiàng)目具有很強(qiáng)的沖擊力。

在產(chǎn)品形態(tài)上來(lái)講，中檔住宅以多層為主，高端市場(chǎng)以小高層和高層逐漸向演變，典型的代表有建業(yè)森林半島、建業(yè)一號(hào)城邦、金地蘭喬圣菲、昌建外灘，這是漯河住宅市場(chǎng)的一個(gè)顯著特征。市場(chǎng)上的高檔住宅沒(méi)有明顯獨(dú)特的賣點(diǎn)特征，僅僅是以其戶型面積、地理位置、綠化來(lái)區(qū)分與別的住宅產(chǎn)品，很少有從配套設(shè)施來(lái)區(qū)分的，說(shuō)明目前漯河的高檔住宅市場(chǎng)并不是十分成熟。小高層、高層住宅相對(duì)較少，但從住宅的發(fā)展趨勢(shì)上看，小高層、高層具有較為先進(jìn)的建筑形態(tài)及其抗震性、視野開(kāi)闊等多層不可比擬的優(yōu)點(diǎn)，將是今后漯河市提升高檔房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展的主要方向。

多層電梯洋房目前在漯河較為少見(jiàn)，召陵區(qū)目前除本項(xiàng)目9號(hào)樓為電梯花園洋房外，還沒(méi)有電梯花園洋房產(chǎn)品的出現(xiàn)，漯河市花園洋房項(xiàng)目已知的有在售項(xiàng)目水畔城邦，已售項(xiàng)目有銀河灣。

六、201*年運(yùn)營(yíng)中存在的問(wèn)題

XXXXX營(yíng)銷部銷售人員比較年青，工作上雖然充滿干勁、有激情和一定的親和力，但在處理突發(fā)事件和一些新問(wèn)題上存在著較大的欠缺。通過(guò)前期的項(xiàng)目運(yùn)作，銷售人員從能力和對(duì)項(xiàng)目的理解上都有了很大的提高，今后會(huì)通過(guò)對(duì)銷售人員的培訓(xùn)和內(nèi)部的人員的調(diào)整來(lái)解決這一問(wèn)題。

前一階段由于工作集中、緊迫，營(yíng)銷部在管理上也是就事論事，沒(méi)有過(guò)多的靠規(guī)定制度來(lái)進(jìn)行管理，這潛伏了很大的危機(jī)，有些人在思想上和行動(dòng)上都存在了問(wèn)題，在工作細(xì)節(jié)上缺乏細(xì)致，往往細(xì)節(jié)成就輸贏，這一點(diǎn)在今后工作方向加以修正。通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)部管理、完善管理制度和思想上多交流，

缺乏靈變思想，宣傳力度不夠，宣傳范圍小。

七、201*年一期剩余房源梳理

XXXXX項(xiàng)目一期剩余房源統(tǒng)計(jì)樓號(hào)1#2#3#5#6#7#8#9#10#60206232201*219016147311#201*總套數(shù)7標(biāo)準(zhǔn)層

復(fù)式7624424046截止12.15日，一期剩余房源共計(jì)：107套，其中標(biāo)準(zhǔn)層：54套，電梯洋房：14套，復(fù)式：39套。

八、201*年一期房源整體銷售目標(biāo)

日期1月份2月份3月份4月份5月份銷售目標(biāo)15套5套１０套１０套15套銷售額4395000元1465000元2930000元2930000元4395000元營(yíng)銷費(fèi)用（總銷售額的2%）87900293005860058600879

6月份7月份8月份（延續(xù)）9月份（延續(xù)）合計(jì)8套8套10套15套96套2344000元2344000元2930000元4395000元28128000元46880468805860087900562560九、201*年?duì)I銷推廣計(jì)劃及詳細(xì)營(yíng)銷費(fèi)用分解

大型推廣渠道

戶外、道旗、電視、公交等；中小型推廣渠道

大量不間斷全兼職人員進(jìn)行派單、游街、巡展及在市區(qū)設(shè)立臨時(shí)接待處，派單人員用看房車帶客戶到項(xiàng)目看房。（針對(duì)派單員每天制定目標(biāo)任務(wù)，并加大派單人員的獎(jiǎng)懲力度）；

聯(lián)系雙匯、銀鴿、醫(yī)專、區(qū)政府等大型單位進(jìn)行產(chǎn)品推介會(huì)宣傳；

在45月份等時(shí)間節(jié)點(diǎn)增加夜間派單：公園、廣場(chǎng)及市中心商場(chǎng)派單，積累意向客戶；加大與商超的合作力度，市中心大型商超環(huán)保紙袋贈(zèng)送活動(dòng)；營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算大眾媒體

媒體日?qǐng)?bào)電視合計(jì)短信

媒體短信派單費(fèi)用

派單方式派單區(qū)域派單人數(shù)派單量派單對(duì)象負(fù)責(zé)人費(fèi)用預(yù)算（元）時(shí)間1月23日-201*年9月23日（每月3萬(wàn)條）內(nèi)容認(rèn)籌、產(chǎn)品數(shù)量費(fèi)用發(fā)布日期每周二3月電視飛播版面樓盤(pán)展示多頻道費(fèi)用（萬(wàn)元）0.050.7合計(jì)1.8萬(wàn)2.1萬(wàn)4.8萬(wàn)27萬(wàn)條0.918萬(wàn)

人民路金山路人民路解放路解放路段人民路段火車站周邊人民路交通路文化路段美食街人民路五一路4人4人4人6人每人每天4004人份單頁(yè)。共計(jì)2人1.2萬(wàn)份4人2人停留車輛周邊市場(chǎng)用約900元沿街商鋪雷明浩30元/人，每天費(fèi)過(guò)往行人合計(jì)：每周共計(jì)人120次，每周人員費(fèi)用共計(jì)：3600元；每月費(fèi)用14400元，共計(jì)100800元。單頁(yè)每天1.2萬(wàn)份，每月約19.2萬(wàn)份，共計(jì)約134.4萬(wàn)份，按每份0.11元計(jì)算，共產(chǎn)生費(fèi)用14.784萬(wàn)元派單費(fèi)用總計(jì)：10.08萬(wàn)元（人員工資）+14.784萬(wàn)元（單頁(yè)印刷）=24.864萬(wàn)元

活動(dòng)費(fèi)用

媒體費(fèi)用（萬(wàn)元）開(kāi)盤(pán)活動(dòng)0.2節(jié)日活動(dòng)0.4雙休日活動(dòng)1.4節(jié)假日與雙休日費(fèi)用含：外展地物料費(fèi)用+巡展費(fèi)用+推介會(huì)活動(dòng)+走進(jìn)社區(qū)活動(dòng)營(yíng)銷總費(fèi)用

類別費(fèi)用（萬(wàn)元）

媒介推廣短信派單費(fèi)用活動(dòng)4.80.91824.8642.0不可預(yù)測(cè)2總計(jì)34.5

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