美院住宅項目201*年工作總結

美院住宅項目201*年工作總結及201*年工作計劃

美院住宅管理處負責管理中央美院住宅項目。分別是東城區(qū)校尉胡同68號院、煤渣胡同9號樓、大雅寶胡同5號、小雅寶胡同8號、朝陽區(qū)垂楊柳中區(qū)2號樓、東大橋甲6號樓。所管轄物業(yè)面積28573平米，有住戶320戶。

一、項目部人員構成：經(jīng)理1人、主管1人、綜合維修工4人、保潔3人、傳達室2人，共計11人。項目部外包項目為：保安3人（東大橋）、電梯司機4人、電梯維修工1人（東大橋、煤渣）,共8人。

二、經(jīng)營狀況：住宅部分能按時，及時收回物業(yè)費，對東大橋、煤渣及68號院衛(wèi)生費、代收費等能按時收回，完成工作任務。各項支出未超出規(guī)定的預算目標。

三、甲方評價及項目大致情況：甲方對項目總體評價還可以，各項服務基本到位，反映到物業(yè)的問題也都基本解決。住宅項目部管理的區(qū)域較為分散，沒有專門的客服人員而同時又要去院里及回公司辦事，所以有時現(xiàn)場處理問題不是非常及時，以后要加強。

四、項目自身管理完成情況自評及優(yōu)缺點說明：

項目按照既定計劃和目標進行管理，努力為業(yè)主創(chuàng)造舒適、放心的居住環(huán)境，得到了絕大多數(shù)業(yè)主的滿意。為此我們總結以下經(jīng)驗及不足：1.從細節(jié)出發(fā)，突出服務。

在日常管理當中，細節(jié)的服務非常重要。

例如：如煤渣更換機頂盒的工作物業(yè)通知就出了三次，住的老人比較多，傳達室和保安值班人員，發(fā)現(xiàn)老人攜帶物品較多，主動幫忙。主動攙扶老人上下臺階，地下室住戶進出推自行車不方便，主動幫忙開一下門，事情雖小，但充分體現(xiàn)了我們的服務品質，體現(xiàn)了我們公司的形象。業(yè)戶反饋物業(yè)的任何問題，物業(yè)都極力的去解決和協(xié)調(diào)。之后再反饋業(yè)戶聽取意見。真正的急用戶之所需，想用戶之所想，得到了業(yè)戶的高度評價。2、解決遺留問題。

東大橋的暖氣很都多年都有一條管線不熱，經(jīng)和熱力公司及社區(qū)合作解

決了該問題，得到了業(yè)主的書面表揚。通過改變管路解決了煤渣個別用戶飲用水水質發(fā)黃問題，得到了業(yè)戶的充分肯定。3、各項報修及時服務，自檢維修及時完成。

對維修工嚴格要求。從制度及細節(jié)上進行強化培訓。使得各項報修都及時

完成、回訪都滿意，設備出現(xiàn)問題能夠及時發(fā)現(xiàn)并解決。

4、項目管理中的不足：缺乏對和用戶深層次的溝通，所以個別用戶對于物業(yè)服務范疇和內(nèi)容還不是很清楚，導致業(yè)戶對個別服務細節(jié)不滿，將來工作中一定會在這方面加強努力。

五、人員流動情況：今年下半年更換維修工1人，更換傳達室人員1人。六、項目部外包項目有兩項：1、保安服務

東大橋甲6號樓的三名保安經(jīng)過調(diào)整，及管理模式的變化，使項目的服務工作更加顯出專業(yè)化、規(guī)范化，對進入院內(nèi)陌生人員進行盤問，自行車棚加強管理，杜絕外社會車輛進入院區(qū)停放，主動給業(yè)主幫忙等，得到了業(yè)主好評，同時也得到了甲方的贊許。不足之處是人員更換太頻繁，應加強與該公司溝通。2、電梯服務

電梯維保服務能保證維修及時，有事情及時趕到現(xiàn)場處理。項目的電梯都比較陳舊，故障率較高，每次都協(xié)調(diào)院里盡力的予以解決。煤渣的電梯工服務意識不強，多次檢查中存在問題，正積極協(xié)調(diào)該公司進行人員調(diào)整。

201*年工作計劃：項目存在問題：

1、東大橋電梯按國家相關規(guī)定運行19年需更新，維修成本正逐年增加，要進一步與院方溝通進行更換；另外電梯服務費中人員費用較底，為降低成本，所雇傭人員素質教底，給管理帶來了很大難度。2、各區(qū)域消防通道應急照明設備須與院方溝通加以健全。

3、垂楊柳屋面防水老化、漏雨，且墻面、陽臺等多處破損，存在很大的安全隱患，應與院方溝通以解決問題。一月份：

1、春節(jié)前各區(qū)域樓內(nèi)雜物清理。2、各區(qū)域內(nèi)消防檢查工作。3、員工的培訓。

4、煤渣電費、衛(wèi)生費的收取。二月份：

1、68號院14月勞務費的收取。2、煤渣電費、衛(wèi)生費的收取。3、各區(qū)域公共區(qū)域的檢修。4、各區(qū)域內(nèi)消防檢查工作。三月份：

1、煤渣與環(huán)衛(wèi)局簽訂衛(wèi)生費協(xié)議。2、東大橋201*年衛(wèi)生費的收取。3、配電柜春季保養(yǎng)。4、各區(qū)域化糞池的清掏。5、煤渣電費、衛(wèi)生費的收取。6、消防設備的保養(yǎng)。四月份：

1、清掃各區(qū)域樓頂雜物。2、各區(qū)域疏通雨水管道。3、煤渣樓內(nèi)通道的修理。4、煤渣電費、衛(wèi)生費的收取。5、生活水箱、控制柜、電機保養(yǎng)五月份：

1、各區(qū)域安全檢查。2、東大橋草坪澆水。3、煤渣電費、衛(wèi)生費的收取。4、各區(qū)域更換紗窗。六月份：

1、防汛檢查、準備工作。2、草坪修剪工作。3、配電室、電梯機房空調(diào)檢修。4、各區(qū)域避雷檢測。七月份：

1、設施、設備保養(yǎng)。2、68號院勞務費的收取。3、水箱清洗、水質化驗。八月份：

1、煤渣9號樓電梯年檢。

2、煤渣水箱衛(wèi)生許可證的換證工作。3、防暑降溫、關心員工生活。4、清理整頓自行車。九月份：1、化糞池清掏。2、各區(qū)域樓內(nèi)衛(wèi)生清理。3、安全消防培訓、十月份：

1、樓內(nèi)公共區(qū)域門窗、玻璃檢修。2、協(xié)助熱力供系統(tǒng)補水工作。3、做好節(jié)日期間安全防范工作。十一月：

1、東大橋電梯年檢工作。2、滅火器年檢工作。3、消防設施維護保養(yǎng)。4、201*年滿意度調(diào)查。十二月：

1、年底工作總結、下一年工作計劃。2、做好冬季暖氣維修工作。3、各區(qū)域化糞池清掏。4、配合美院消防安全檢查。本年度項目優(yōu)秀員工為劉啟會。

以上是美院住宅管理處201*年的工作總結及明年工作計劃。請各位領導給予指正，使今后的工作做得更好。

北京億展資產(chǎn)管理有限公司中央美院住宅管理處201*年11月29日

擴展閱讀：管理處月工作報告--201*年1月

北京億展資產(chǎn)管理有限公司

美院住宅管理處

月工作報告

二零一零年一月

目錄

第一部分項目基本情況第二部分本月管理處運行情況

一1234二三12四五六

人力資源工作人員現(xiàn)狀及異動情況離職原因分析獎懲情況月度培訓情況財務狀況品質管理工作品質檢查業(yè)戶/客戶投訴內(nèi)、外溝通公司總部支持情況外委合同執(zhí)行情況

第三部分管理處月度工作總結第四部分管理處月度工作計劃

第一部分項目基本情況

總管理面積26383.5住宅26383.5已銷售戶數(shù)總戶數(shù)戶305戶其他：在裝修戶數(shù)305戶戶%辦公入住戶數(shù)停車場地上地下空置戶數(shù)入住率商業(yè)業(yè)主入住戶數(shù)305戶其他租戶入住戶數(shù)戶戶戶裝修完戶數(shù)戶未裝修戶數(shù)第二部分本月管理處運行情況

一、人力資源工作：1.人員現(xiàn)狀及異動情況

人員現(xiàn)狀序號崗位原編制現(xiàn)有編制121134331511342314差額3=2-1000023＝101入職4離職5人員異動情況轉正60異動原因123456經(jīng)理主管保潔維修傳達室保安共計人員流動率（=5/1*100%）注：“崗位”按照項目設置情況填寫。

2.離職原因分析

序號12離職原因公司內(nèi)部調(diào)動不符合崗位要求離職人數(shù)無無占總離職人數(shù)比例

345678910合計本人不能適應工作試用期不合格合同期滿不續(xù)訂發(fā)展前景同事關系薪金低其他個人原因0無003.獎懲情況

序號姓名部門崗位保潔事由工作較積極日期獎懲類別獎勵獎懲金額口頭1李國臣煤渣234本月獎勵人次：1次本月處罰人次：4.月度培訓情況

序內(nèi)部培訓接受培訓部門號次數(shù)1234全體部門合計44公司培訓培訓率培訓部門次數(shù)100%85%培訓合格率備注本月培訓計劃完成率100%注：培訓率=（參加培訓人數(shù)/部門總人數(shù)）*100%；培訓合格率=（培訓合格人數(shù)/參加培訓人數(shù)）*100%。

二、財務狀況

收入部分序號列項年度應收本月實收累計完成比率備注

1物業(yè)管理費收入23經(jīng)營收入其他收入703061.46450.00703551.4610850.5810850.58支出部分煤渣衛(wèi)生費、電費序號12列項員工薪酬福利行政辦公費用年度預算271687.124720.00125059.56101791.0611260.00350.0056520.00571067.74本月支出20515.4154.57電25182.58水321.97083.33累計完成比率備注東大橋、煤渣電費煤渣、68號院水費電梯維保3公共區(qū)域能源費4設備設施運行維護費5管理區(qū)城清潔費678綠化養(yǎng)護費外委費用其他合計4710.0058587.79外保三、品質管理工作1.品質檢查

管理處每月自檢本月日間自檢次數(shù)3本月夜間自檢次數(shù)夜間自檢發(fā)現(xiàn)問題整改情況發(fā)現(xiàn)問題以處理發(fā)現(xiàn)問題以修剪已修理序號0102存在問題東大橋保安精神狀態(tài)良好煤渣傳達室、電梯司及狀態(tài)良好整改情況2日間自檢發(fā)現(xiàn)問題序號0102030405存在問題東大橋院內(nèi)裝修垃圾東大橋院內(nèi)樹枝需修剪煤渣院內(nèi)地面下沉公司/分公司每月品質檢查本月接受檢查次數(shù)1本月接受夜查次數(shù)接受檢查被發(fā)現(xiàn)問題接受夜查被發(fā)現(xiàn)問題

序號01存在問題設備標識整改情況已整改序號0102存在問題整改情況

2.業(yè)主/客戶投訴

投訴對象客戶服務工程維修秩序維護環(huán)境衛(wèi)生園林綠化投訴性質投訴總次數(shù)有效投訴次數(shù)總有效投訴0計無效投訴0投訴處理率處理滿意率未處理/處理不滿意原因100%100%00000其他1備注已處理完畢四、客戶報修處理

接客戶報修數(shù)量維修及時率回訪數(shù)量36100%完成數(shù)量36完成率100%返修率回訪率085%維修滿意率回訪滿意率100%100%30

五、內(nèi)、外溝通：

內(nèi)部溝通例會發(fā)現(xiàn)重要問題及解決方案：1、及時清理衛(wèi)生死角確保安全2、年底前提高警惕，注意防火防盜、發(fā)現(xiàn)問題及時處理。3、熟知預案操作程序。4、傳達室、保安加強車輛的控制。5、嚴格按改版文件執(zhí)行嚴格遵守公司制度。1月/周例會本月例會次數(shù)：

2員工談話34文件上報其他談話發(fā)現(xiàn)重要問題及解決方案：1、東大橋沈國江加強巡視提高工作態(tài)度。與員工談話人次：22、保安加強出租戶車輛的管理。、向公司上報文件數(shù)量：審批進度及審核質量評價：外部溝通通過溝通獲取到的意見、建議、結果及其他信息：本月與甲方溝通次數(shù)：1與甲方溝通1、與院方許老師共同關于疾控中心上報二次供水相1次關材料蓋章問題。溝通對象及次數(shù)：溝通內(nèi)容及結果：2政府部門溝通溝通對象及次數(shù)：1溝通內(nèi)容及結果：年底加強管理注意防火防盜各種。3外包方溝通4其他六、公司總部支持情況

公司總部職能部門支持協(xié)助情況序號提供支持部門支持時間及內(nèi)容支持效果備注1綜合管理部2345材料采購、計劃外采供、請示文件好□一般□不好□好□一般□不好□好□一般□不好□好□一般□不好□好□一般□不好□對公司總部工作的意見及建議序號對象意見及建議內(nèi)容在OA公共文件柜內(nèi)加強物業(yè)法規(guī)項目共大家參考學習。1公司2七、外委合同執(zhí)行情況

序號1234外委工作內(nèi)容電梯維保外�；�糞池清掏外委公司名稱蘇州東奧電梯北京分公司本月工作評判優(yōu)秀□良好□一般□較差□很差□北京冠安安防技術開發(fā)公司優(yōu)秀□良好□一般□較差□很差□優(yōu)秀□良好□一般□較差□很差□優(yōu)秀□良好□一般□較差□很差□

外包方工作細化評判：整改措施與結果：注：1.評判標準按合同要求執(zhí)行；

2.對一般、較差、很差的評判應填寫“外包方工作細化評判”欄，并詳細填寫整改措施與結果

八、安全管理運行情況

序號1事故類型事發(fā)時間事故概述本月未發(fā)生安全事故。應急處理方法及結果造成損失本月發(fā)生安全事故、事件數(shù)量本月安全管理運行工作小結：（包括所發(fā)生事故、事件概述及預防安全事故所做工作）1、朝陽疾控中心開會。2、各區(qū)域安全巡視。3、各區(qū)域衛(wèi)生清理。4、設施設備正常保養(yǎng)。注：1.事故、事件發(fā)生后，管理處需編寫《突發(fā)事件記錄表》并報公司。

201*年12月份優(yōu)秀員工：李強

第三部分管理處月度工作總結

管理處序號010203040506070809101112131415工作及任務內(nèi)容工程、保潔、電梯保安、培訓各區(qū)域消防設施月檢去朝陽衛(wèi)生監(jiān)督所開會東大橋電梯年檢取證煤渣11月電費、衛(wèi)生費收取煤渣修理下沉地面煤渣生活用水衛(wèi)生許可證各區(qū)域月度保養(yǎng)責任人沈艷軍沈、劉、李沈艷軍外包黃真珍李強、劉啟會沈艷軍各區(qū)域美院住宅項目完成情況完成完成完成完成完成完成完成完成201*年12月未完成原因改進措施備注：1.各管理處在公司月例會時匯報上月工作計劃及任務完成情況并進行小結分析；可以根據(jù)情況擴充表格。

第四部分管理處月度工作計劃

管理處序號01020304050607080910工作及任務內(nèi)容工程、保安、保潔、電梯培訓各區(qū)域煤渣收各區(qū)域設施設備正常東大橋電梯年檢各區(qū)域臨時性的其他工作01上月順延02工作美院住宅項目責任人沈艷軍責任人黃真珍沈、劉、李外包沈、劉、李完成目標工作目標完成期限培訓消防設施月檢201*年1月電費、衛(wèi)生費月度保養(yǎng)等待取證安全檢查隨時完成本月本月本月本月本月本月本月201*年01月完成措施是否需公司配合協(xié)助備注：各管理處在公司月例會時匯報本月工作計劃；上月未完成工作填寫在“上月順延工作”欄內(nèi)；可以根據(jù)情況擴充表格。

編寫人：沈艷軍審批人：沈艷軍上報日期:201*.12.

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