工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃人員個(gè)人工作總結(jié)

工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃人員個(gè)人工作總結(jié)

拚搏、摸索、奮進(jìn)的兩個(gè)月多月已經(jīng)過去，兩個(gè)多月來，由從事市場(chǎng)一線的工作到研究市場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目營銷策劃,是從感性認(rèn)識(shí)上升到理性認(rèn)識(shí)層面的階段，不斷思索創(chuàng)新，感覺收獲頗多。同時(shí)我?guī)е�興奮、肩負(fù)責(zé)任度過了繁忙而又充實(shí)的兩個(gè)多月！短短兩個(gè)月，這是我人生轉(zhuǎn)換的過程，是我職業(yè)方向發(fā)生改變的過程，是我成長的過程，從此有了對(duì)聯(lián)東國際工業(yè)城經(jīng)營理念、營銷環(huán)境以及其使命更加了解；在趙總的全心幫助和大力支持下，我對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃由生疏到熟悉、從熱愛到愿意為之付出的心路歷程，同時(shí)我也深感責(zé)任重大。回顧總結(jié)兩個(gè)月的工作，主要感受、心得，思路等其他幾個(gè)方面總結(jié)如下：

201*年10月12月工作總結(jié)

按照自己制定的工作思路及各階段性工作目標(biāo)，實(shí)出重點(diǎn)，講究實(shí)效，勤思考，并通過努力，千方百計(jì)，不折不撓地開展工作，逐步推進(jìn)工業(yè)城項(xiàng)目，提高其知名度。但從總體來說，是在摸索上升的階段。

一、工作進(jìn)展情況回顧

第一次接觸工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，對(duì)它的營銷推廣是一個(gè)陌生的、模糊的概念，經(jīng)歷了初期放水養(yǎng)魚，摸著石頭過河的艱苦探索后，初步明確了它的性質(zhì)和方向。但任何工作都離不開人的主體元素。于是首先就從學(xué)會(huì)做人，踏實(shí)工作做起；其次是掌握國家和開發(fā)區(qū)宏觀政策，企業(yè)本身內(nèi)部環(huán)境和企業(yè)投資環(huán)境，比如開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策、北京市政府總體規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)和城市建設(shè)發(fā)展動(dòng)態(tài)等；還有微觀環(huán)境和園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)情況；再次是飲水思源，摸索有效的營銷推廣方案，經(jīng)常思考這樣的問題：怎樣花最少的錢達(dá)到最好的宣傳效果？通過什么樣的方式才能找到準(zhǔn)客戶？現(xiàn)階段工業(yè)城項(xiàng)目還存在什么問題，應(yīng)該先從哪方面入手解決營銷難的問題？

201*年10月201*年12月的主要工作如下：

1、配合完成中秋晚會(huì)2、協(xié)助完成汽配展活動(dòng)3、完成網(wǎng)絡(luò)推廣工作4、積極配合公關(guān)活動(dòng)

5、完成工業(yè)城招商的內(nèi)部協(xié)調(diào)和調(diào)研，幫助完善招商基礎(chǔ)資料6、配合同事完成其他工作內(nèi)容

7、推陳出新,不斷完善營銷思路,制定營銷策略8、完成臨時(shí)性交代的任務(wù)

二、基本工作情況和做法

（一）不怕困難，建立把項(xiàng)目策劃好的信心。

認(rèn)真分析新形勢(shì)新情況，正視新挑戰(zhàn)，沉著應(yīng)對(duì)，及時(shí)調(diào)整工作策略。一是認(rèn)真學(xué)習(xí)北京工業(yè)地產(chǎn)宏觀環(huán)境和北京市的相關(guān)政策和規(guī)劃，提高對(duì)它的理解和認(rèn)識(shí)，以積極的姿態(tài)迎接困難，樹立信心，始終保持旺盛的工作精神，千方百計(jì)挖潛營銷思路。二是注重市場(chǎng)信息的收集和鑒別、分析能力，應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營銷策略和市場(chǎng)推廣策略，以之來調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略和策略；三是積極爭(zhēng)取領(lǐng)導(dǎo)的支持和幫助，在制定營銷策略和市場(chǎng)推廣方案的時(shí)候，由于各自存在思維差別，肯定會(huì)出現(xiàn)意見不一致的情況，但對(duì)出現(xiàn)的問題和遇到的難題，會(huì)認(rèn)真“把脈、會(huì)診”，及時(shí)調(diào)整方式方法。雖然我離完成公司期望指標(biāo)和自己計(jì)劃的目標(biāo)還存在差距，但在目前嚴(yán)峻困難的形勢(shì)下，我認(rèn)為所付出的努力和艱辛一定不會(huì)白費(fèi)。

（二）從細(xì)分市場(chǎng)找到目標(biāo)客戶

力求按照不同的特征來進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，市場(chǎng)細(xì)分有三條好處，一個(gè)是獲得消費(fèi)者高度的忠誠度，一個(gè)是保護(hù)適當(dāng)利潤，一個(gè)是容易獲得成功。比如追求相似利益的企業(yè)、具有相同行業(yè)特性的企業(yè)、相同國度的企業(yè)等等。雖然園區(qū)在設(shè)計(jì)研發(fā)的時(shí)候就進(jìn)行了市場(chǎng)的細(xì)分，但是這種細(xì)分往往相對(duì)是粗線條的，因此在具體實(shí)施銷售的時(shí)候有必要進(jìn)行更為明確的目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分，根據(jù)產(chǎn)品推廣的不同階段，針對(duì)更加明確的目標(biāo)客戶，使用合適的營銷策略和方式。

（三）與世俱進(jìn)，轉(zhuǎn)變策劃觀念和思維模式。

工業(yè)地產(chǎn)作為客觀存在的比較特殊的產(chǎn)品，其營銷思路和推廣方法也會(huì)與其他產(chǎn)品有所差別，尤其是民用地產(chǎn)，它的特點(diǎn)是以感性訴求為主。而工業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)是從理性訴求的角度進(jìn)行宣傳策劃。工業(yè)廠房的需求量及其目標(biāo)客戶群的隱蔽性和分散性，就決定了它的宣傳模式必須創(chuàng)新和媒體選擇更具針對(duì)性。所以轉(zhuǎn)變策劃觀念和思維模式是勢(shì)在必行，把聯(lián)東工業(yè)園打造成為具有全國前沿性和戰(zhàn)略性的工業(yè)地產(chǎn)的典范。

（四）提升自身專業(yè)素養(yǎng)和工作技能，提高工作效率

在常規(guī)工作的基礎(chǔ)上，注重自身專業(yè)素養(yǎng)、溝通技能與工作能力的提升。自我抓基礎(chǔ)、抓內(nèi)功，一是抓實(shí)效工作，不斷提高自我工作素質(zhì)，使自己成為策劃的行家里手；二是注重自我工作作風(fēng)的培養(yǎng)及業(yè)務(wù)能力的提高，著力提高工作效能。

三、存在的問題

目前在營銷和宣傳等方面存在的問題：

（1）信息網(wǎng)絡(luò)還不夠健全，信息量和信息來源渠道還不夠多。

（2）招商方式創(chuàng)新不夠，仍以傳統(tǒng)的為主，面對(duì)面接觸居多，招商效率低；（3）招商面還不夠?qū)挿海�信息含金量偏低�?/p>

（4）已建的廠房結(jié)構(gòu)比較單一，缺乏個(gè)性化，不能切合市場(chǎng)企業(yè)多樣化廠房需求的實(shí)際。

（6）給客戶承諾的配套設(shè)施跟不上，工程不能同時(shí)完工。

（7）與北京28個(gè)園區(qū)，橫向縱向的比較，在價(jià)格上沒有優(yōu)勢(shì)，價(jià)格相對(duì)偏高，尤其是銷售價(jià)格。

（8）廠房的設(shè)計(jì)合理性和園區(qū)的規(guī)劃不是市場(chǎng)需求的最佳體現(xiàn)

（9）工業(yè)城的定位缺乏遠(yuǎn)瞻性和市場(chǎng)引導(dǎo)性,內(nèi)部招商組織結(jié)構(gòu)建立的不科學(xué)，宣傳推廣的力度比較小。

四、工作中的體會(huì)與思考

通過我兩個(gè)月對(duì)工業(yè)地產(chǎn)營銷的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐，主要有以下幾條體會(huì)和思考：

1、領(lǐng)導(dǎo)對(duì)營銷的重視程度及其思想觀念是營銷策略的制定和營銷思路能否成功施行的決定因素。

一是領(lǐng)導(dǎo)對(duì)部門或個(gè)人的重視，使得個(gè)人能力增強(qiáng)，獲得更多的資源和協(xié)助，對(duì)營銷方案的真正實(shí)施也有幫助，甚至可能扭轉(zhuǎn)乾坤。二是戰(zhàn)略重點(diǎn)的定位重視，比如說領(lǐng)導(dǎo)對(duì)工業(yè)城的主體思路，對(duì)投入產(chǎn)出比的概念的認(rèn)識(shí)，要建立品牌就得加大投入，不斷創(chuàng)新，連貫實(shí)施。實(shí)踐證明，領(lǐng)導(dǎo)對(duì)指導(dǎo)性工作重視了，認(rèn)識(shí)到位、支撐到位了，有機(jī)構(gòu)，有人手，有支撐，有管理，有推動(dòng)，事情就會(huì)辦的更好。相反，倘若仍停留在“等、靠、要”的階段，則只能走下坡路。

2、優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，暢通內(nèi)部信息溝通渠道，明確責(zé)任，提高工作效率的是前提。

提高工作效率的關(guān)鍵是明確個(gè)人工作職責(zé)，部門分工明確，發(fā)揮個(gè)人專長，完善組織架構(gòu)，組織結(jié)構(gòu)扁平化，保障信息溝通無障礙，事事有人做，人人有人管。

3、加快工業(yè)園的軟硬件環(huán)境，完善營銷制度，提高營銷推廣實(shí)施力度，加強(qiáng)公關(guān)是當(dāng)務(wù)之急�；�于工業(yè)城要打造成知名的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，提高工業(yè)城的核心競(jìng)爭(zhēng)力是當(dāng)務(wù)之急，也就對(duì)園區(qū)硬環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、廠房建筑檔次、工業(yè)園規(guī)劃檔次等和軟環(huán)境物業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理、園區(qū)文化建設(shè)等方面提出更高要求。通過創(chuàng)新觀念、盤活思路制定出有效科學(xué)的營銷戰(zhàn)略和營銷策略，同時(shí)加強(qiáng)公關(guān)以輔助作用。

兩個(gè)月來，我所取得的每一個(gè)進(jìn)展，都是行政中心各位同事關(guān)心支持的結(jié)果，我還存在著許多不足，所能看到的成果不大，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的距離還比較遠(yuǎn)，希望通過總結(jié)學(xué)習(xí)，不斷提升自己，按照201*年既定的目標(biāo)前進(jìn)，做好每一件事。

擴(kuò)展閱讀：地產(chǎn)項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

作業(yè)指導(dǎo)書項(xiàng)目策劃模塊

目錄

第一章項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)的任務(wù)與使命

第二章項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)工作原則和作風(fēng)要求

第三章項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)的組織構(gòu)架和人員要求

第四章、項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)管理制度

項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)關(guān)鍵路徑與工作節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品策劃流程框圖及說明

工作指導(dǎo)表單

１作業(yè)指導(dǎo)書項(xiàng)目策劃模塊第一章項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)任務(wù)與使命

一．團(tuán)隊(duì)主要目標(biāo)

整合內(nèi)外部資源，服務(wù)地區(qū)公司，提升公司的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力；致力于形成有特色與風(fēng)格的產(chǎn)品體系，塑造品牌；促進(jìn)內(nèi)部經(jīng)驗(yàn)與知識(shí)積累，加速培育和提升企業(yè)核心專長。二．策劃團(tuán)隊(duì)任務(wù)

項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)根據(jù)集團(tuán)和地區(qū)的具體要求完成產(chǎn)品與項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)溝通等階段性任務(wù)。其中以策劃與產(chǎn)品定位為主，兼顧項(xiàng)目運(yùn)籌策劃和營銷策劃。

項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)的主要職責(zé)是提供產(chǎn)品、項(xiàng)目運(yùn)作、以及營銷等方面系統(tǒng)化的基礎(chǔ)性方案，供集團(tuán)和地區(qū)決策，并通過設(shè)計(jì)溝通與管理使系統(tǒng)化產(chǎn)品的價(jià)值、質(zhì)量和成本控制在設(shè)計(jì)過程中得以實(shí)現(xiàn)。

項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)在完成專項(xiàng)任務(wù)的同時(shí)，需積累和提供相關(guān)的資訊、以及工具與方法方面的補(bǔ)充或改進(jìn)建議。三．團(tuán)隊(duì)使命

讓產(chǎn)品不用促銷

２作業(yè)指導(dǎo)書項(xiàng)目策劃模塊

第二章項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)理念和工作作風(fēng)

一、策劃團(tuán)隊(duì)必須恪守的團(tuán)隊(duì)理念（十個(gè)不能變）

1、調(diào)研充分、信息準(zhǔn)確、基礎(chǔ)方案系統(tǒng)完整的原則；

2、概念性設(shè)計(jì)委托外腦做三個(gè)不同方案，設(shè)計(jì)回答“十個(gè)問題”的原則；

3、設(shè)計(jì)過程必須維護(hù)集團(tuán)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)格一致、符號(hào)統(tǒng)一的原則；4、產(chǎn)品品牌視覺系統(tǒng)符合要求的原則；

5、委托當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)院戰(zhàn)略合作伙伴做項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)的原則；6、在施工圖設(shè)計(jì)中按照CS02表倒逼成本的原則；7、在規(guī)定時(shí)間內(nèi)全部完成定位、設(shè)計(jì)、預(yù)算的原則；8、工作過程中使用并改進(jìn)工具、積累資訊的原則；9、每個(gè)項(xiàng)目、產(chǎn)品都要有創(chuàng)新、不斷超越自我的原則；

10、團(tuán)隊(duì)內(nèi)部、團(tuán)隊(duì)和地區(qū)積極配合、相互激勵(lì)和相互擁有的原則；

二、項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)工作作風(fēng)要求

1、團(tuán)隊(duì)工作文化環(huán)境的營造：

工作就是學(xué)習(xí)，工作就是創(chuàng)新，工作就是服務(wù)；不惜精力使顧客驚喜

2、兩種任務(wù)：（項(xiàng)目任務(wù)和方法標(biāo)準(zhǔn)化）

項(xiàng)目產(chǎn)品策劃直至施工圖完畢的專項(xiàng)任務(wù)

開發(fā)、積累、完善相關(guān)的工具、方法和標(biāo)準(zhǔn)，提升集團(tuán)核心專長3、兩個(gè)精神：專業(yè)精神和團(tuán)隊(duì)精神

３作業(yè)指導(dǎo)書項(xiàng)目策劃模塊4、運(yùn)用和完善的四大技術(shù)：

市場(chǎng)調(diào)研技術(shù)、分析決策技術(shù)、項(xiàng)目產(chǎn)品策劃技術(shù)、設(shè)計(jì)溝通技術(shù)

5、客觀地調(diào)研，主觀地創(chuàng)造

6、三創(chuàng).三要.三立二合三指夜以繼日

7、五個(gè)意識(shí)：服務(wù)意識(shí)、溝通意識(shí)、整合意識(shí)、創(chuàng)新意識(shí)、知識(shí)積

累意識(shí)

第三章團(tuán)隊(duì)的組織建設(shè)

一、團(tuán)隊(duì)組織定位

項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)是由多種專業(yè)背景人員組成的、通過團(tuán)隊(duì)合作與努力完成專項(xiàng)任務(wù)的階段性組織。

項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)是通過整合內(nèi)外部資源為地區(qū)提供一站式服務(wù)和系統(tǒng)解決方案的專業(yè)工作班子。

二、團(tuán)隊(duì)的人員要求

1、系統(tǒng)專業(yè)人員階段性的進(jìn)入與配合：

涉及到地區(qū)專業(yè)人員的進(jìn)入配合，由策劃總監(jiān)向地區(qū)總經(jīng)理提出申請(qǐng)，由地區(qū)總經(jīng)理決定，并協(xié)調(diào)落實(shí)；

涉及到集團(tuán)范圍內(nèi)的人員的進(jìn)入配合，由策劃總監(jiān)向集團(tuán)營銷部提出申請(qǐng)，與集團(tuán)人力資本經(jīng)營部協(xié)商后決定，并協(xié)調(diào)落實(shí)。2、策劃總監(jiān)暫時(shí)離開當(dāng)?shù)�，需�?jīng)地區(qū)總經(jīng)理批準(zhǔn)；團(tuán)隊(duì)成員離開

當(dāng)?shù)兀�由策劃總監(jiān)批準(zhǔn)；

3、策劃團(tuán)隊(duì)的核心成員必須到施工圖和預(yù)算完畢后才能離開當(dāng)?shù)亍?/p>

４作業(yè)指導(dǎo)書項(xiàng)目策劃模塊4、人員要具備和形成三大能力：

系統(tǒng)能力、專業(yè)能力、適度超前的策劃能力5、對(duì)地區(qū)負(fù)責(zé)、對(duì)集團(tuán)戰(zhàn)略和規(guī)范負(fù)責(zé)的原則。

三、項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)工作內(nèi)容和職責(zé)

1、負(fù)責(zé)擬定項(xiàng)目策劃工作計(jì)劃；

2、負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門編制《項(xiàng)目策劃報(bào)告》；3、負(fù)責(zé)組織《項(xiàng)目策劃報(bào)告》的評(píng)審和審批；4、進(jìn)行項(xiàng)目概念規(guī)劃設(shè)計(jì)；5、進(jìn)行項(xiàng)目營銷策劃；6、項(xiàng)目物業(yè)管理方案7、進(jìn)行成本及經(jīng)濟(jì)測(cè)算

第四章、項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)管理制度、流程、要點(diǎn)、工具

1、項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)編寫《策劃團(tuán)隊(duì)工作計(jì)劃》，作為《項(xiàng)目開發(fā)決策報(bào)

告》的一個(gè)組成部分；

2、建立周報(bào)告制度，報(bào)送地區(qū)總經(jīng)理、集團(tuán)營銷策劃部備案；3、策劃總監(jiān)編制團(tuán)隊(duì)管理費(fèi)用計(jì)劃預(yù)算，在地區(qū)財(cái)務(wù)部的協(xié)助下，依

據(jù)《項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)管理費(fèi)用預(yù)算編制審批辦法》，編寫《項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)管理費(fèi)用預(yù)算表》（含計(jì)算手稿），報(bào)地區(qū)總經(jīng)理審批；4、策劃團(tuán)隊(duì)管理費(fèi)用的使用和報(bào)銷：

在經(jīng)地區(qū)總經(jīng)理批準(zhǔn)生效的《項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)管理費(fèi)用預(yù)算表》范圍內(nèi)的管理費(fèi)用（非項(xiàng)目）的使用由地區(qū)總經(jīng)理審批；如有出超或可能出超，須經(jīng)地區(qū)總經(jīng)理審批。

此外，對(duì)于項(xiàng)目費(fèi)用（如設(shè)計(jì)費(fèi)用、市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)用等），按照公

５作業(yè)指導(dǎo)書項(xiàng)目策劃模塊司流程規(guī)定執(zhí)行。

策劃團(tuán)隊(duì)在完成要求的專項(xiàng)任務(wù)后，向地區(qū)總經(jīng)理提交團(tuán)隊(duì)工作總結(jié)報(bào)告（包括營銷監(jiān)理人提名），抄送集團(tuán)營銷策劃部。

工作總結(jié)報(bào)告由地區(qū)總經(jīng)理、營銷副總裁審閱并提出審閱意見，報(bào)集團(tuán)營銷策劃部備案。

６策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)關(guān)鍵路徑與工作節(jié)點(diǎn)

根據(jù)策劃團(tuán)隊(duì)工作節(jié)點(diǎn)，對(duì)策劃團(tuán)隊(duì)作業(yè)事項(xiàng)劃分為以下三個(gè)階段。策劃總監(jiān)根據(jù)作業(yè)事項(xiàng)組織編寫項(xiàng)目策劃工作計(jì)劃、分解工作內(nèi)容并進(jìn)行全過程管理。

一、準(zhǔn)備/計(jì)劃階段序號(hào)作業(yè)事項(xiàng)工作內(nèi)容作業(yè)成果所需資訊所需工具所需資源配合及相關(guān)活動(dòng)1后勤保障/落實(shí)生活辦公條件，準(zhǔn)創(chuàng)造良好的工作環(huán)策劃團(tuán)隊(duì)委任書地區(qū)報(bào)到備交底資料境交底工作資料清單地區(qū)公司辦落實(shí)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、項(xiàng)目可與地區(qū)、發(fā)展商、新項(xiàng)充分了解項(xiàng)目現(xiàn)有行性研究報(bào)告、投資方2項(xiàng)目前期工目工作組等溝通、了解信息和相關(guān)資訊，案報(bào)告、CS00表、土作交接底項(xiàng)目前期情況及收集掌握投資開發(fā)的框地合同、紅線圖、規(guī)劃相關(guān)資料架思路設(shè)計(jì)條件及附圖、地形圖、地質(zhì)勘察資料3編寫策劃團(tuán)策劃工作中的作業(yè)事隊(duì)工作計(jì)劃項(xiàng)、計(jì)劃起止時(shí)間、階策劃團(tuán)隊(duì)工作計(jì)劃集團(tuán)、地區(qū)對(duì)項(xiàng)目的時(shí)策劃團(tuán)隊(duì)工作節(jié)點(diǎn)計(jì)劃段目標(biāo)，人力資源安排間要求及業(yè)務(wù)重點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)圖（使用說明）編寫策劃團(tuán)4隊(duì)管理費(fèi)用團(tuán)隊(duì)成員的工資及福確定策劃團(tuán)隊(duì)管理策劃團(tuán)隊(duì)管理費(fèi)用編制審批辦法地區(qū)財(cái)務(wù)管理部預(yù)算與計(jì)劃利計(jì)劃費(fèi)用計(jì)劃預(yù)算管理費(fèi)用預(yù)算表協(xié)助編寫5布分解工作任務(wù)明確分工與合作事項(xiàng)明確分工與合作的目標(biāo)要求各團(tuán)員的專長、興趣周報(bào)告表

７策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

二、項(xiàng)目/產(chǎn)品策劃階段序號(hào)作業(yè)事項(xiàng)工作內(nèi)容作業(yè)成果所需資訊所需工具所需資源配合及相關(guān)活動(dòng)一市場(chǎng)調(diào)研消化資料，確定需補(bǔ)充資料，6編制市場(chǎng)調(diào)根據(jù)實(shí)際情況確研工作計(jì)劃定調(diào)研目的和調(diào)研內(nèi)調(diào)研工作安排計(jì)劃前期市場(chǎng)調(diào)研及有關(guān)專案市場(chǎng)調(diào)研工作指引容及調(diào)研組織實(shí)施方資料式根據(jù)調(diào)研計(jì)劃安排計(jì)專案市場(chǎng)調(diào)研工作指引7組織專案市劃實(shí)施調(diào)研工作，和地專業(yè)調(diào)研機(jī)構(gòu)/場(chǎng)調(diào)研區(qū)協(xié)商確定調(diào)研經(jīng)費(fèi)專案市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告消費(fèi)者產(chǎn)品調(diào)研表地區(qū)公司配合預(yù)算競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研表8要求提供地質(zhì)初勘報(bào)告委托初勘地質(zhì)初勘報(bào)告地區(qū)工程管理部組織落實(shí)地區(qū)產(chǎn)品技術(shù)部9設(shè)計(jì)規(guī)劃條與政府部門確認(rèn)設(shè)計(jì)件確認(rèn)規(guī)劃條件規(guī)劃條件的確定配合/地塊規(guī)劃要求二編制項(xiàng)目策劃報(bào)告序號(hào)作業(yè)事項(xiàng)工作內(nèi)容作業(yè)成果所需資訊所需工具所需資源配合及相關(guān)活動(dòng)提出并研討通過策劃團(tuán)隊(duì)形成10項(xiàng)目基礎(chǔ)資料/專案調(diào)地區(qū)總經(jīng)理組織10三個(gè)基礎(chǔ)方個(gè)問題的基礎(chǔ)意見，牽三個(gè)基礎(chǔ)方案研報(bào)告/地質(zhì)初勘報(bào)告基礎(chǔ)方案編制指引研討并上報(bào)方案案報(bào)告頭組織編寫并研討/規(guī)劃條件委員會(huì)11編制成本投資報(bào)告/產(chǎn)品基礎(chǔ)方CS01表編制CS01表CS01表案/市場(chǎng)成本標(biāo)桿CS01表地區(qū)總經(jīng)理組織12項(xiàng)目運(yùn)作規(guī)編制項(xiàng)目運(yùn)作規(guī)劃方研討并上報(bào)方案劃案項(xiàng)目運(yùn)作規(guī)劃方案集團(tuán)戰(zhàn)略與資金情況委員會(huì)

８策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

市場(chǎng)、項(xiàng)目基礎(chǔ)資料，13編寫項(xiàng)目策劃報(bào)告牽頭組織編寫項(xiàng)目策劃報(bào)告內(nèi)部資源情況，集團(tuán)對(duì)該項(xiàng)目的開發(fā)指導(dǎo)思項(xiàng)目策劃模版想、策略目標(biāo)項(xiàng)目/產(chǎn)品14策劃方案初對(duì)三個(gè)策劃方案進(jìn)行評(píng)估意見方案比較和優(yōu)化模型步評(píng)估意見初步評(píng)估產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)方案15提請(qǐng)召開方案委員會(huì)方案委員會(huì)審批審批意見/CS01表/項(xiàng)目策劃報(bào)告根據(jù)方案委員會(huì)對(duì)三16編寫產(chǎn)品策三個(gè)基礎(chǔ)方案/方案委劃方案?jìng)�(gè)基礎(chǔ)方案的意見編產(chǎn)品策劃方案員會(huì)意見產(chǎn)品策劃報(bào)告模版地區(qū)總經(jīng)理審批寫產(chǎn)品策劃方案17銷售建議方組織編寫銷售建議方項(xiàng)目策劃報(bào)告案案銷售建議方案方案委員會(huì)意見地區(qū)總經(jīng)理審批18項(xiàng)目開發(fā)規(guī)組織編寫開發(fā)規(guī)劃建項(xiàng)目策劃報(bào)告劃建議方案議方案開發(fā)規(guī)劃建議方案方案委員會(huì)意見地區(qū)總經(jīng)理審批三、設(shè)計(jì)組織管理階段序號(hào)作業(yè)事項(xiàng)工作內(nèi)容作業(yè)成果所需資訊所需工具所需資源配合及相關(guān)活動(dòng)一概念性方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)組織方案/專項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃建議方19編制設(shè)計(jì)管分解全部設(shè)計(jì)工作，確理計(jì)劃定專項(xiàng)設(shè)計(jì)項(xiàng)目，安排項(xiàng)設(shè)計(jì)清單及安排案設(shè)計(jì)網(wǎng)絡(luò)圖專項(xiàng)設(shè)計(jì)的介入時(shí)間計(jì)劃概念性設(shè)計(jì)確定概念性設(shè)計(jì)邀標(biāo)概念性招（邀）標(biāo)20招（邀）標(biāo)/原則/費(fèi)用預(yù)算/聯(lián)系、原則及費(fèi)用預(yù)算/設(shè)計(jì)聯(lián)盟清單及收費(fèi)確定概念性考察、確定設(shè)計(jì)單位并概念性設(shè)計(jì)邀標(biāo)單情況設(shè)計(jì)方案邀發(fā)出邀標(biāo)書位名單

９策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

標(biāo)單位編制概念性根據(jù)產(chǎn)品策劃報(bào)告要概念性招（邀）標(biāo)原則《規(guī)劃設(shè)計(jì)邀請(qǐng)書》21招（邀）標(biāo)求編寫招（邀）標(biāo)書及招（邀）標(biāo)文件及費(fèi)用預(yù)算/產(chǎn)品策劃《業(yè)主委托意見書》考察評(píng)審設(shè)計(jì)單位文件業(yè)主委托意見書報(bào)告概念性方案招標(biāo)檢查清單產(chǎn)品策劃報(bào)告/概念性《設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》22編制設(shè)計(jì)指導(dǎo)書起草、研討、定稿設(shè)計(jì)指導(dǎo)書文件方案/顧客敏感點(diǎn)及質(zhì)概念性方案設(shè)計(jì)內(nèi)容和地區(qū)總經(jīng)理組織研量標(biāo)準(zhǔn)要求討從各專業(yè)角度比較方向地區(qū)總經(jīng)理提出23起草評(píng)審基礎(chǔ)意見案，審查對(duì)業(yè)主要求的評(píng)審基礎(chǔ)意見與方案委員會(huì)成員溝方案設(shè)計(jì)的評(píng)審程序和滿足情況通意見評(píng)審意見召開方案委員會(huì)論方案比較和優(yōu)化模型證會(huì)審（續(xù)）序號(hào)作業(yè)事項(xiàng)工作內(nèi)容作業(yè)成果所需資訊所需工具所需資源配合及相關(guān)活動(dòng)提請(qǐng)召開24方案委員概念性方案評(píng)審意見選擇確定概念性方與中標(biāo)單位商務(wù)談判方案委員會(huì)工作規(guī)范會(huì)書/確定中標(biāo)單位案及中標(biāo)單位前確定設(shè)計(jì)費(fèi)初步金與中標(biāo)單位溝通額方案比較和優(yōu)化模型二方案設(shè)計(jì)編寫顧客產(chǎn)品策劃報(bào)告、25敏感點(diǎn)及起草文件，送項(xiàng)目、地顧客敏感點(diǎn)及質(zhì)量概念性質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)區(qū)審批標(biāo)準(zhǔn)方案、市場(chǎng)專案調(diào)研報(bào)顧客敏感點(diǎn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)編制注意事項(xiàng)文件告26編制設(shè)計(jì)起草、研討、調(diào)整至定設(shè)計(jì)指導(dǎo)書/方案委員地區(qū)總經(jīng)理主持任務(wù)書稿設(shè)計(jì)任務(wù)書文件會(huì)決議/地區(qū)相關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)任務(wù)書編制提綱人員協(xié)助研討

１０策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

與設(shè)計(jì)院談判，起草合費(fèi)用預(yù)算、市場(chǎng)行情/27簽訂設(shè)計(jì)合同同，經(jīng)與地區(qū)總經(jīng)理溝簽訂設(shè)計(jì)合同總經(jīng)濟(jì)師配合審核合設(shè)計(jì)合同示范/參考文通后確定同，發(fā)展商配合簽約本與設(shè)計(jì)單位溝通交流，傳達(dá)業(yè)主意圖，對(duì)階段設(shè)計(jì)變更溝通單二合三指28（方案設(shè)產(chǎn)品組織審查；匯總地區(qū)及集團(tuán)營銷管理部設(shè)計(jì)方案地區(qū)、項(xiàng)目、集團(tuán)及時(shí)計(jì)）反饋意見，參與研討意見，需要時(shí)召集會(huì)議設(shè)計(jì)溝通工具研討，跟進(jìn)修改；設(shè)計(jì)改進(jìn)工具(實(shí)例)29方案設(shè)計(jì)組織方案審查，匯總審方案審批意見（批發(fā)總、項(xiàng)（總、工、建）設(shè)計(jì)改進(jìn)工具(表格)審批查意見準(zhǔn)、調(diào)整意見）提供審查意見方案設(shè)計(jì)報(bào)審檢查清單方案設(shè)計(jì)的評(píng)審程序方案設(shè)計(jì)地區(qū)公關(guān)支援配合、30報(bào)審/重新組織方案報(bào)審，與各政設(shè)批文/審批意見計(jì)院配合/報(bào)審的相關(guān)方案設(shè)計(jì)報(bào)審檢查清單報(bào)審府部門溝通促進(jìn)規(guī)定（續(xù)）序號(hào)作業(yè)事項(xiàng)工作內(nèi)容作業(yè)成果所需資源所需工具所需資源配合及相關(guān)活動(dòng)（設(shè)計(jì)方傳達(dá)政府主管部門審批意地區(qū)項(xiàng)目專業(yè)人員參31案修改調(diào)見，組織研討，提出修改調(diào)整方案與研討，設(shè)計(jì)院配合調(diào)價(jià)值工程分析工具整）調(diào)整基礎(chǔ)意見，經(jīng)地區(qū)批準(zhǔn)后追蹤落實(shí)整三初步設(shè)計(jì)32要求提供地工程部總經(jīng)理組織落質(zhì)詳勘報(bào)告提出詳勘要求及跟蹤詳勘報(bào)告實(shí)設(shè)計(jì)院詳勘要求市政配套外協(xié)清單/調(diào)33初步設(shè)計(jì)外外協(xié)條件落實(shí)、地區(qū)、項(xiàng)目協(xié)助配合/協(xié)條件落實(shí)整、核對(duì)、落實(shí)外協(xié)條取得相關(guān)文件專業(yè)顧問提供意見件

１１策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)34準(zhǔn)確定353637序號(hào)38編寫技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)方初步設(shè)計(jì)業(yè)主要求一案，交地區(qū)總經(jīng)理組織產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品技術(shù)部協(xié)助覽表研討審批初步設(shè)計(jì)業(yè)主要求一組織初步設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)技技術(shù)交底，提供產(chǎn)品技產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)/外協(xié)條覽表與地區(qū)總經(jīng)理溝術(shù)和成本交完成交底術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，外協(xié)條件，成件/成本要求通底初步設(shè)計(jì)內(nèi)容和要求本要求與設(shè)計(jì)單位溝通交流，設(shè)計(jì)變更溝通單傳達(dá)業(yè)主意圖，對(duì)階段地區(qū)、項(xiàng)目、集團(tuán)營銷二合三指產(chǎn)品組織審查；匯總地結(jié)構(gòu)及專業(yè)工種初步設(shè)計(jì)方案管理部參與研討、反饋（初步設(shè)計(jì)）區(qū)及集團(tuán)營銷管理部意配合意見設(shè)計(jì)溝通工具見，需要時(shí)召集會(huì)議研討，跟進(jìn)修改；主要設(shè)備材編制基礎(chǔ)意見、送地區(qū)主要設(shè)備材料選產(chǎn)品技術(shù)部配合編制，營銷部配合料的選型總經(jīng)理審批型標(biāo)準(zhǔn)清單地區(qū)項(xiàng)目提供意見（續(xù)）所需資源配合及相作業(yè)事項(xiàng)工作內(nèi)容作業(yè)成果所需資訊所需工具關(guān)活動(dòng)設(shè)計(jì)改進(jìn)工具(實(shí)例)設(shè)計(jì)改進(jìn)工具(表格)審查及優(yōu)化建價(jià)值工程分析工具初步設(shè)計(jì)審查組織審圖和價(jià)值工程分析地區(qū)總經(jīng)理批準(zhǔn)議初步設(shè)計(jì)內(nèi)部會(huì)審內(nèi)容和要求組織報(bào)審相關(guān)工作編制專項(xiàng)設(shè)計(jì)清單及招議標(biāo)計(jì)劃牽頭組織招議標(biāo)政府批文或意見專項(xiàng)設(shè)計(jì)清單/招議標(biāo)計(jì)劃確定各專項(xiàng)設(shè)計(jì)單位地區(qū)公關(guān)/設(shè)計(jì)院配合初步設(shè)計(jì)報(bào)審檢查清單/報(bào)審的相關(guān)政府規(guī)定設(shè)計(jì)方案/初步設(shè)計(jì)方設(shè)計(jì)網(wǎng)絡(luò)圖案的方案設(shè)計(jì)要求專項(xiàng)設(shè)計(jì)清單/招議標(biāo)園林景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書編制計(jì)劃指南事前非正式場(chǎng)合溝通與地區(qū)溝通各專項(xiàng)設(shè)計(jì)的費(fèi)用１２

初步設(shè)計(jì)報(bào)審/重新報(bào)審專項(xiàng)設(shè)計(jì)招40（議）標(biāo)計(jì)劃專項(xiàng)設(shè)計(jì)的招41議標(biāo)策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

42簽訂專項(xiàng)設(shè)計(jì)合同組織談判、審批，與地區(qū)總簽訂專項(xiàng)設(shè)計(jì)經(jīng)理溝通合同設(shè)計(jì)合同示范/參考文本設(shè)計(jì)變更溝通單與設(shè)計(jì)單位溝通交流，傳達(dá)業(yè)主意圖，對(duì)階段產(chǎn)品組織二合三指各專項(xiàng)設(shè)計(jì)方43審查；匯總地區(qū)及集團(tuán)營銷（專項(xiàng)設(shè)計(jì)）案管理部意見，需要時(shí)召集會(huì)議研討，跟進(jìn)修改；專項(xiàng)設(shè)計(jì)施工44單位評(píng)審和招議標(biāo)編制顧客有介45面建材清單編制產(chǎn)品質(zhì)量及交樓標(biāo)準(zhǔn)由工程項(xiàng)目部牽頭組織，參確定各專項(xiàng)設(shè)與施工單位的審查，地區(qū)總計(jì)施工單位經(jīng)理批準(zhǔn)組織研討、審核意見顧客有介面建材清單設(shè)計(jì)溝通工具專項(xiàng)設(shè)計(jì)清單/招議標(biāo)計(jì)劃由項(xiàng)目總工為主編制文件顧客敏感點(diǎn)確定過程顧客敏感點(diǎn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)編制注意事項(xiàng)地區(qū)總經(jīng)理審批46編制標(biāo)準(zhǔn)、組織研討，交地區(qū)總經(jīng)理審批提供基礎(chǔ)意見、委托編制確定產(chǎn)品質(zhì)量發(fā)總、項(xiàng)總（工、建）初步設(shè)計(jì)業(yè)主要求一覽表及交樓標(biāo)準(zhǔn)參與討論CC02表施工圖設(shè)計(jì)〈施工圖設(shè)計(jì)要求和品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)〉編制指南電氣質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)/外協(xié)條給排水質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)件/成本要求結(jié)構(gòu)質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)暖通質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)燃?xì)赓|(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)CC02表地區(qū)總經(jīng)理組織研討47編制CC02表四48施工圖設(shè)計(jì)技術(shù)和成本交底組織施工圖設(shè)計(jì)單位進(jìn)行技術(shù)交底，提供產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，外協(xié)條件，成本要求完成交底與地區(qū)總經(jīng)理溝通１３策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

49二合三指（施工圖設(shè)計(jì)）施工圖審查施工圖報(bào)審/重新報(bào)審與設(shè)計(jì)單位溝通交流，傳達(dá)業(yè)主意圖，匯總地區(qū)及集團(tuán)營銷管理部意見，需要時(shí)召集會(huì)議研討，跟進(jìn)修改；組織審圖和價(jià)值工程分析組織報(bào)審相關(guān)工作施工圖設(shè)計(jì)方案住宅工程設(shè)計(jì)中建筑專業(yè)質(zhì)量控制要求505152施工圖修改調(diào)整傳達(dá)主管部門審批意見組織研討及價(jià)值工程分析審查及優(yōu)化建項(xiàng)（總/工/建）提供審施工圖審查項(xiàng)目內(nèi)容與程議圖意見序政府批文或意報(bào)審的相關(guān)政府規(guī)定施工圖報(bào)審見價(jià)值工程分析工具設(shè)計(jì)變更通知書施工圖方案設(shè)計(jì)變更及其分類說明設(shè)計(jì)變更建議表（一、二、三類）收尾工作顧客敏感點(diǎn)工藝工序及顧客敏感點(diǎn)工設(shè)計(jì)施工圖、顧客敏感點(diǎn)材料標(biāo)準(zhǔn)藝工序及材料即實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)顧客敏感點(diǎn)及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)移交文件/工作交底策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)項(xiàng)總審批地區(qū)公關(guān)/設(shè)計(jì)院配合五顧客敏感點(diǎn)工53藝工序及材料標(biāo)準(zhǔn)54工作總結(jié)根據(jù)施工圖整理工藝工序及材料標(biāo)準(zhǔn)確定營銷監(jiān)理；編寫工作總結(jié)報(bào)告；編寫、匯總項(xiàng)目有關(guān)咨詢及對(duì)工具、方法的補(bǔ)充或改進(jìn)意見作為營銷監(jiān)理工作指引１４":null,"page":{"ph":1262.879,"pw":892.979,"v":6,"t":"1","pptlike":null,"cx":0,"cy":0,"cw":892.979,"ch":1262.879}})策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

《策劃團(tuán)隊(duì)工作計(jì)劃編制》（Project）使用說明

一、概要：

本工作計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)是根據(jù)《項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)關(guān)鍵路徑與工作節(jié)點(diǎn)》為基礎(chǔ)，以“PROJECT”軟件為工具來編寫的，它把工作任務(wù)（節(jié)點(diǎn)）、工期、開始/完成時(shí)間、期望結(jié)果、所需資源、角色，放于“PROJECT”界面；把所需工具清單、負(fù)責(zé)人等放于“PROJECT”網(wǎng)絡(luò)圖上；把工作內(nèi)容及工具放于信息欄。這樣，它把所需的全部內(nèi)容完全集為一體，可以滿足策劃團(tuán)隊(duì)的工作需要.二、介紹：

1、此工作手冊(cè)可以看作是一個(gè)模版，根據(jù)具體項(xiàng)目稍加修改時(shí)間、負(fù)責(zé)人即可成為可操作的針對(duì)具體項(xiàng)目的策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)。

2、時(shí)間的修改可以在界面上直接修改，也可以在任務(wù)信息欄修改。責(zé)任人在網(wǎng)絡(luò)圖上直接修改。

3，此模版已給各工作節(jié)點(diǎn)簡(jiǎn)單地作了一個(gè)時(shí)間關(guān)系，在具體項(xiàng)目中可以根據(jù)情況加以調(diào)整

4、任一任務(wù)行時(shí)，在顯示的任務(wù)信息欄的備注中將顯示此節(jié)點(diǎn)的“工作內(nèi)容”、“工作備注”“所需工具”，簡(jiǎn)單易操作，不需另外的煩瑣的超級(jí)連接。

5、本網(wǎng)絡(luò)圖的格式是經(jīng)改造的，更適合集團(tuán)的要求。

6、本工具還沒有考慮到“營銷監(jiān)理”階段；圖中所示時(shí)間及工期只是示意性的，待在后幾天和以后的團(tuán)隊(duì)工作中細(xì)化，有些還未成型的工具沒收入手冊(cè)，只列了工具名稱。

7、此工具可以當(dāng)作是策劃團(tuán)隊(duì)的工作計(jì)劃編制工具和計(jì)劃管理工具，每

１６策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

個(gè)策劃團(tuán)隊(duì)把編制好的計(jì)劃放在網(wǎng)上，并時(shí)常跟蹤和更新，便于集團(tuán)的管理（可省去周報(bào)告）。

項(xiàng)目/產(chǎn)品策劃過程流程圖及說明

項(xiàng)目/產(chǎn)品策劃過程流程圖

價(jià)值活動(dòng)工作過程工作成果目前期項(xiàng)工作交底案市場(chǎng)專調(diào)研產(chǎn)品策劃設(shè)計(jì)管理溝通設(shè)計(jì)指導(dǎo)書１７根據(jù)交底工作資料清單，與地區(qū)公司全面溝通確定調(diào)研目的、內(nèi)容及調(diào)研實(shí)施方式組織調(diào)查及研討分析工作了解地區(qū)公司對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展愿景（產(chǎn)品初步定位、利潤預(yù)期、成本要求等）及地區(qū)和集團(tuán)相關(guān)資源，確定策劃團(tuán)隊(duì)的工作切入點(diǎn)，理清團(tuán)隊(duì)面臨的主要工作任務(wù)。項(xiàng)目的微觀分析；目標(biāo)顧客群、細(xì)分市場(chǎng)需求分析；競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析為產(chǎn)品策劃提供決策支持產(chǎn)品策劃的創(chuàng)意研討過程1、目標(biāo)顧客群選擇2、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略3、主題概念及風(fēng)格4、戶型、面積、總價(jià)5、建筑類型及表現(xiàn)項(xiàng)目策劃報(bào)告三個(gè)基礎(chǔ)方案CS01表運(yùn)作策劃方案公司資源及發(fā)展策略運(yùn)籌策劃1、CS01表2、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模、順序、時(shí)間間隔3、成本、盈利、風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流產(chǎn)品策劃方案項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃建議營銷建議方案策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

說明：

策劃團(tuán)隊(duì)與地區(qū)公司的項(xiàng)目前期交底工作是了解地區(qū)的項(xiàng)目發(fā)展愿景（產(chǎn)品的初步定位、利潤預(yù)期、成本要求等），并通過對(duì)地區(qū)公司項(xiàng)目前期工作的了解，確定策劃團(tuán)隊(duì)的工作切入點(diǎn)，理清團(tuán)隊(duì)面臨的主要工作任務(wù)，規(guī)劃團(tuán)隊(duì)工作計(jì)劃。[附：交底工作資料清單]

根據(jù)交底工作對(duì)項(xiàng)目前期工作進(jìn)程的了解，規(guī)劃分解工作任務(wù)。通常情況下，通過前期工作交底，團(tuán)隊(duì)能獲得地區(qū)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的愿景。團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目/產(chǎn)品策劃階段的主要任務(wù)是：如何對(duì)方案委員會(huì)的10個(gè)問題創(chuàng)造性地提出基礎(chǔ)意見？[10個(gè)問題]

一、組織專案市場(chǎng)調(diào)研

（一）專案市場(chǎng)調(diào)研需要解決的基本問題

專案市場(chǎng)調(diào)研關(guān)于項(xiàng)目的微觀分析，包括市政規(guī)劃、交通狀況、地區(qū)特性、基地特征及競(jìng)爭(zhēng)狀況的分析等方面；關(guān)于目標(biāo)客戶群，細(xì)分市場(chǎng)需求的分析，確立競(jìng)爭(zhēng)策略。目標(biāo)客戶群的分析和確立，直接決定產(chǎn)品定位和其后的營銷各環(huán)節(jié)。市場(chǎng)需求細(xì)分，決定項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)傾向。競(jìng)爭(zhēng)策略的確定，則是為項(xiàng)目尋找突破口。因此，通過專案市場(chǎng)調(diào)研，我們希望解決以下問題：

1、尋找目標(biāo)消費(fèi)者，并描述目標(biāo)消費(fèi)者特征；2、明確目標(biāo)市場(chǎng)/組合、產(chǎn)品組合定位；

3、產(chǎn)品組合結(jié)構(gòu)比例（建筑類型及比例、戶型及比例）；4、針對(duì)各目標(biāo)市場(chǎng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)（目標(biāo)顧客需求偏好）；5、項(xiàng)目檔次及價(jià)格定位。（二）如何組織專案市場(chǎng)調(diào)研？

１８策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

根據(jù)交底工作的具體情況，明確專案調(diào)研的目的和內(nèi)容[參考專案市場(chǎng)調(diào)研操作要點(diǎn)與報(bào)告要點(diǎn)]，編制調(diào)研工作計(jì)劃。

調(diào)研工作計(jì)劃的主要內(nèi)容包括：1、明確調(diào)查目的；2、設(shè)定調(diào)查指標(biāo)（內(nèi)容）；3、抽樣方法；4、樣本框與樣本量；5、調(diào)查方式；6、調(diào)查培訓(xùn)；7、實(shí)施調(diào)查；8、質(zhì)量控制。

確定調(diào)研工作實(shí)施方式，在一般情況下，采用委托專業(yè)調(diào)研機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)企劃公司與自行組織部分調(diào)查工作相結(jié)合的方式。通過與專業(yè)機(jī)構(gòu)的溝通，確定采用的調(diào)研工具、具體的調(diào)研指標(biāo)及分析方法與調(diào)研成果的內(nèi)容。關(guān)鍵是對(duì)調(diào)研質(zhì)量的控制要求必須明確。[參考有關(guān)市場(chǎng)調(diào)研工具]

通過專案市場(chǎng)調(diào)研，形成專案市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，為產(chǎn)品定位與核心產(chǎn)品策劃提供創(chuàng)意源，以市場(chǎng)為導(dǎo)向貫穿于項(xiàng)目/產(chǎn)品策劃的全過程。

二、產(chǎn)品定位策劃[參考產(chǎn)品策劃編制要點(diǎn)]

產(chǎn)品定位策劃的主要工作包括：目標(biāo)顧客群的選擇/組合和競(jìng)爭(zhēng)策略定位。

（一）產(chǎn)品定位策劃的支持條件：1、項(xiàng)目發(fā)展分析

項(xiàng)目規(guī)劃資料及優(yōu)劣勢(shì)分析；周邊地塊及項(xiàng)目規(guī)劃資料；市場(chǎng)環(huán)境及前瞻性分析；成本預(yù)估及盈利性分析。

１９策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

2、資源要求

資金情況（金融支持）；合作情況；品牌要求；價(jià)格初步目標(biāo)；

預(yù)售時(shí)間及資金回籠要求3、市場(chǎng)條件

消費(fèi)者分析地區(qū)價(jià)值分析；

競(jìng)爭(zhēng)性分析（競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目實(shí)際成績/賣點(diǎn)分析/客戶定位）；（二）目標(biāo)顧客群選擇/組合

目標(biāo)顧客群的選擇首先是進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，根據(jù)細(xì)分市場(chǎng)的特征分析，結(jié)合項(xiàng)目發(fā)展所擁有的資源狀況，評(píng)判細(xì)分市場(chǎng)是否為項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)。評(píng)判目標(biāo)市場(chǎng)的主要指標(biāo)有：市場(chǎng)容量、價(jià)格承受力、吸引難度、品牌影響、利潤目標(biāo)。

目標(biāo)客戶描述要素：業(yè)心態(tài)、主要用途、文化趨同或差異性、財(cái)務(wù)能力、年齡階段、家庭結(jié)構(gòu)、典型特征、業(yè)偏好（三）競(jìng)爭(zhēng)策略定位

競(jìng)爭(zhēng)策略定位需要解決的是項(xiàng)目以什么姿態(tài)面市，包括面市的時(shí)機(jī)、價(jià)格、產(chǎn)品種類、甚至項(xiàng)目面市時(shí)的推廣策略等等。通過競(jìng)爭(zhēng)策略定位，明確項(xiàng)目的發(fā)展策略（方向）：即以什么方式取得項(xiàng)目的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。通常情況下，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略一般包括品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)型、成本價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)型、文化服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)型、品牌競(jìng)爭(zhēng)型等，也可是多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)策略的組合。具體的競(jìng)爭(zhēng)

２０策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

策略需要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況（項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和項(xiàng)目的基地情況及可發(fā)展、創(chuàng)新方向），并結(jié)合公司對(duì)項(xiàng)目的收益策略期望（經(jīng)濟(jì)收益與策略性收益）而制定項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略，即項(xiàng)目的發(fā)展方向。

三、產(chǎn)品表現(xiàn)[參考產(chǎn)品策劃編制要點(diǎn)]

項(xiàng)目的目標(biāo)顧客群定位和競(jìng)爭(zhēng)策略為項(xiàng)目確定了基本的發(fā)展思路，產(chǎn)品表現(xiàn)即是如何創(chuàng)意策劃產(chǎn)品？產(chǎn)品表現(xiàn)主要包括：主題概念及風(fēng)格，戶型、面積、總價(jià)，建筑類型，品牌要求。一般通過以下幾方面進(jìn)行描述。

（一）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

根據(jù)《投資報(bào)告》的方案或用地規(guī)劃許可條件確定以下指標(biāo)：1、總占地面積/總建筑面積/容積率/綠化率/覆蓋率/計(jì)容積率建筑面積/地下車庫面積/居委會(huì)建筑面積/物業(yè)管理建筑面積/垃圾站建筑面積/人防建筑面積

2、退紅線要求/建筑配套要求/市政配套要求/給排水要求/消防防震要求/建筑高度

（二）產(chǎn)品建筑類型定位

1、根據(jù)土地的最高最佳利用原則（最大收益的用途和開發(fā)方式）以及政府對(duì)該土地的規(guī)劃條件的合法限定為產(chǎn)品建筑類型定位的前提條件。2、地區(qū)價(jià)值分析為產(chǎn)品建筑類型定位的基礎(chǔ)條件（主要分析產(chǎn)品類型的地區(qū)適應(yīng)性和開發(fā)前瞻性）。地區(qū)適應(yīng)性包括環(huán)境適應(yīng)性和客戶構(gòu)成適應(yīng)性，開發(fā)前瞻性則指建筑類型的適度創(chuàng)新和考慮地區(qū)發(fā)展的遠(yuǎn)景規(guī)劃。3、成本影響因素和分期開發(fā)安排策略。

２１策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

（三）建筑表現(xiàn)1、項(xiàng)目規(guī)劃階段

（1）總體布局包括組團(tuán)設(shè)計(jì)及組團(tuán)對(duì)對(duì)分期建設(shè)的影響，根據(jù)容積率、地塊規(guī)模、形狀等因素確定建筑個(gè)數(shù)、高度、布局、朝向、間距、風(fēng)格等，即為平面布局、立面處理、建筑外形與組合。建筑組團(tuán)組合應(yīng)符合日照、通風(fēng)、密度、朝向、間距等功能要求，使生活方便、安全、安靜；（2）公共空間規(guī)劃設(shè)計(jì)，考慮在沒有建筑覆蓋的空間規(guī)劃，對(duì)室外空間的進(jìn)一步功能規(guī)劃，為道路規(guī)劃和綠地規(guī)劃打下基礎(chǔ)；

（3）分期開發(fā)與路網(wǎng)的關(guān)系，即考慮施工路與小區(qū)主干道的關(guān)系；（4）道路規(guī)劃，即路網(wǎng)或小區(qū)主軸線設(shè)計(jì)，根據(jù)小區(qū)所處的地形地貌、氣候等自然條件、地塊規(guī)模、位及周邊環(huán)境布主要出入口、主要干道、區(qū)內(nèi)次要道路、小徑、天橋等。道路規(guī)劃的三大原則：方便原則，方便居民和車輛出入、鄰里溝通；經(jīng)濟(jì)原則，在方便生活交通的同時(shí)減少對(duì)土地空間的占用；安全原則，人與車的關(guān)系；

（5）路網(wǎng)的流線設(shè)計(jì)及經(jīng)濟(jì)可行性，充分考慮車行路的承受力；（6）小區(qū)停車方式，考慮道路百分比、綠化百分比、公建百分比，決定停車場(chǎng)的方式；

（7）綠地規(guī)劃指導(dǎo)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)包括景觀軸線聯(lián)接點(diǎn)；2、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)階段

（1）考慮單體設(shè)計(jì)與戶型的關(guān)系；

（2）立面風(fēng)格，主要考慮外墻的色彩與質(zhì)感，建筑物外墻與建筑內(nèi)部的空間環(huán)境，功能要求相適應(yīng)，體現(xiàn)建筑個(gè)性和性格特征，遵循歷史文脈，反映時(shí)代特征，體現(xiàn)整體美（形、光、色、材質(zhì)、掛角等）、功能美、形

２２策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

式美、技術(shù)美（藝術(shù)效果）；

（3）細(xì)部做法，主要考慮門、窗、陽臺(tái)、線條的組合對(duì)立面的影響，包括片墻、陽臺(tái)、屋頂、窗；

（4）功能及系統(tǒng)設(shè)即戶型平面的設(shè)計(jì)，主要考慮功能的多少與成本檔次相結(jié)合，住宅的標(biāo)準(zhǔn)功能包括二廳（客廳和飯廳）、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)；

（5）環(huán)境設(shè)計(jì)，主要考慮要注意室外管線、消防通道與環(huán)境配合起來，應(yīng)注意主體、架空層和小區(qū)環(huán)境的一體性和連續(xù)性，不要過分強(qiáng)調(diào)種植的即時(shí)效果；同時(shí)建筑風(fēng)格與園林景觀的協(xié)調(diào)性、園林景觀與自然生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)性、園林景觀與住戶的溝通性、園林景觀與成本控制的不矛盾性；

（四）戶型、面積定位

1、影響定位的主要因素：地區(qū)市場(chǎng)戶型供給特征、目標(biāo)客戶戶型偏好、目標(biāo)客戶價(jià)格承受能力、目標(biāo)客戶家庭構(gòu)成特征、戶型（面積）對(duì)銷售的影響、目標(biāo)顧客群組合比例。

2、確定的問題：主力戶型、次主力戶型、補(bǔ)充戶型、戶型設(shè)計(jì)的各項(xiàng)要求。

（五）園林景觀

考慮因素：建筑風(fēng)格與園林景觀的協(xié)調(diào)性、園林景觀與自然生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)性、園林景觀與住戶的溝通性、園林景觀與成本控制的不矛盾性，園林景觀對(duì)樓盤價(jià)值的提升。（六）配套設(shè)施

考慮顧客基本要求[小區(qū)基本配套設(shè)施要求（吃喝玩樂行）]和顧客特定

２３策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

要求[目標(biāo)顧客配套設(shè)施偏好]四、運(yùn)籌策劃（一）編制CS01表[參考CS01表編制指引]

（二）確定項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模、順序、時(shí)間間隔主要考慮因素：

1、開發(fā)籌資策略、集團(tuán)開發(fā)資金調(diào)度與資金實(shí)力，以及集團(tuán)資本運(yùn)作策略。

2、項(xiàng)目面市時(shí)所處市場(chǎng)環(huán)境的預(yù)測(cè)以及開發(fā)順序?qū)︿N售的影響。（三）項(xiàng)目資金營運(yùn)策略

主要解決的問題是成本、盈利、風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流策略。

1、成本問題需要解決的是在CS01表確定的總成本指引下的成本結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

2、盈利、風(fēng)險(xiǎn)問題需要解決的是總成本控制和銷售實(shí)現(xiàn)狀況的科學(xué)預(yù)測(cè)。3、現(xiàn)金流策略需要解決的是資金來源與運(yùn)用的合理安排，籌資規(guī)劃及籌資成本的優(yōu)化（包括經(jīng)濟(jì)成本和機(jī)會(huì)成本）。五、項(xiàng)目/產(chǎn)品策劃指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)

根據(jù)項(xiàng)目/產(chǎn)品策劃過程的階段成果形成設(shè)計(jì)指導(dǎo)書，指導(dǎo)項(xiàng)目概念性方案設(shè)計(jì)，接口產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段的具體工作。[參考設(shè)計(jì)指導(dǎo)書編制指引]

２４策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)工具清單及編號(hào)索引

階段類別工具名稱一團(tuán)隊(duì)管理類M策劃團(tuán)隊(duì)工作介紹信、準(zhǔn)團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R《策劃團(tuán)隊(duì)工作節(jié)點(diǎn)計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖》使用說明\\備計(jì)團(tuán)隊(duì)管理類M策劃團(tuán)隊(duì)管理費(fèi)用編制審批辦法劃階段團(tuán)隊(duì)管理類M策劃團(tuán)隊(duì)管理費(fèi)用預(yù)算表A團(tuán)隊(duì)管理類M策劃團(tuán)隊(duì)周報(bào)告表團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R專案市場(chǎng)調(diào)研工作指引二團(tuán)隊(duì)工作表單F消費(fèi)者產(chǎn)品調(diào)查表、項(xiàng)團(tuán)隊(duì)工作表單F競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研表\\目產(chǎn)團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R專案市場(chǎng)調(diào)研操作要點(diǎn)與報(bào)告要點(diǎn)品團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R基礎(chǔ)方案編制指引策劃團(tuán)隊(duì)工作表單FCS01表階段標(biāo)準(zhǔn)/規(guī)范類S項(xiàng)目策劃報(bào)告編制模板B分析評(píng)價(jià)模型類E方案比較和優(yōu)化模型標(biāo)準(zhǔn)/規(guī)范類S產(chǎn)品策劃報(bào)告模板（續(xù)）

階段類別工具名稱設(shè)三設(shè)計(jì)管理網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)、團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R管設(shè)標(biāo)準(zhǔn)《規(guī)劃設(shè)計(jì)邀請(qǐng)書》參考文本理計(jì)/規(guī)范類S團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R《業(yè)主委托意見書》編制指南組

２５

階段策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R概念性方案招標(biāo)檢查清單團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R《設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》編制指南團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R概念性方案設(shè)計(jì)內(nèi)容和要求團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R方案設(shè)計(jì)的評(píng)審程序和評(píng)審意見團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R方案委員會(huì)工作規(guī)范團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R顧客敏感點(diǎn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)編制注意事項(xiàng)團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R設(shè)計(jì)任務(wù)書編寫提綱標(biāo)準(zhǔn)/規(guī)范類S設(shè)計(jì)合同示范/參考文本團(tuán)隊(duì)工作表單F設(shè)計(jì)變更溝通單團(tuán)隊(duì)工作表單F設(shè)計(jì)溝通工具團(tuán)隊(duì)工作表單F設(shè)計(jì)改進(jìn)工具(實(shí)例)團(tuán)隊(duì)工作表單F設(shè)計(jì)改進(jìn)工具(表格)團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R方案設(shè)計(jì)報(bào)審檢查清單團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R方案設(shè)計(jì)的評(píng)審程序分析評(píng)價(jià)模型類E價(jià)值工程分析工具團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R設(shè)計(jì)院詳勘要求團(tuán)隊(duì)工作表單F初步設(shè)計(jì)業(yè)主要求一覽表團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R初步設(shè)計(jì)內(nèi)容和要求階段類別工具名稱三、團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R初步設(shè)計(jì)內(nèi)部會(huì)審內(nèi)容和要求設(shè)團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R初步設(shè)計(jì)報(bào)審檢查清單計(jì)團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R園林景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書編制指南

(續(xù))２６策劃團(tuán)隊(duì)工作手冊(cè)

組團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R顧客敏感點(diǎn)確定過程織團(tuán)隊(duì)工作表單FCC02表管團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R《施工圖設(shè)計(jì)要求和品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》編制指南理標(biāo)準(zhǔn)/規(guī)范類S電氣質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)階標(biāo)準(zhǔn)/規(guī)范類S給排水質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)段標(biāo)準(zhǔn)/規(guī)范類S結(jié)構(gòu)質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)C標(biāo)準(zhǔn)/規(guī)范類S暖通質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)/規(guī)范類S燃?xì)赓|(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)/規(guī)范類S住宅工程設(shè)計(jì)中建筑專業(yè)質(zhì)量控制要求團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R施工圖審查項(xiàng)目內(nèi)容與程序團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R施工圖報(bào)審檢查清單團(tuán)隊(duì)工作表單F設(shè)計(jì)變更通知書團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R設(shè)計(jì)變更及其分類說明團(tuán)隊(duì)工作表單F設(shè)計(jì)變更建議表(一、二、三類)團(tuán)隊(duì)工作表單F顧客敏感點(diǎn)工藝工序及材料標(biāo)準(zhǔn)團(tuán)隊(duì)工作表單F顧客敏感點(diǎn)及質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)２７

工具編號(hào)說明

一、階段按照工作步驟分為三階段：1、2、3、

準(zhǔn)備計(jì)劃/階段A；項(xiàng)目/產(chǎn)品策劃階段B設(shè)計(jì)組織管理階段C

二、工具共分五類：

1、標(biāo)準(zhǔn)/規(guī)范類S：團(tuán)隊(duì)工作過程中必須遵照?qǐng)?zhí)行的模板和文本2、團(tuán)隊(duì)工作表單F：團(tuán)隊(duì)工作過程中可能用到的相關(guān)表格（包括流程中

的相關(guān)作業(yè)表單）

3、團(tuán)隊(duì)工作指導(dǎo)書R：在團(tuán)隊(duì)工作過程中，給以指引性的文本（包括流

程中的相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書

4、分析評(píng)價(jià)模型類E：對(duì)工作結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)和比較的工具5、團(tuán)隊(duì)管理類M：涉及到團(tuán)隊(duì)管理的相關(guān)規(guī)范、文本和表格。

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