物業(yè)公司部門(mén)半年工作總結(jié)
濟(jì)南萬(wàn)怡物業(yè)服務(wù)有限公司四期服務(wù)中心半年工作總結(jié)
濟(jì)南萬(wàn)怡物業(yè)服務(wù)有限公司四期服務(wù)中心上半年工作總結(jié)
二一一年四月份，四期住宅物業(yè)服務(wù)中心已正式成立。在公司各位領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷和支持下，在全體員工的共同努力下，緊緊圍繞公司管理目標(biāo)開(kāi)展工作，截至6月底，基本步入了正常的運(yùn)行軌道�，F(xiàn)將上半年完成的主要工作匯報(bào)如下：
一、前期的準(zhǔn)備工作
1、組織架構(gòu)的建立：因?yàn)樗钠谧≌⻊?wù)中心是一個(gè)新成立的部門(mén)，前期主要工作是部門(mén)各種文件及資料的定編。包括部門(mén)的人員組織框架、部門(mén)職責(zé)以及各崗位的職責(zé)、工作流程、工作制度等等。在編制這些文件的時(shí)候，一方面結(jié)合了我們四期住宅的實(shí)際情況，另一方面也借鑒了其他物業(yè)公司的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。
2、人員的招聘：在公司綜合管理部的大力協(xié)助下，發(fā)動(dòng)所有員工以不同形式、不同方法、不同渠道的根據(jù)實(shí)際情況，進(jìn)行了對(duì)所需人員招聘和錄用，對(duì)招聘人員嚴(yán)格進(jìn)行篩選，擇優(yōu)錄取，力爭(zhēng)使所錄用人員將來(lái)都能夠成為公司的骨干、精英。
3、人員的培訓(xùn)：對(duì)所有新入職的員工均進(jìn)行了系統(tǒng)地崗前培訓(xùn)，包括企業(yè)理念、崗位職責(zé)、行為規(guī)范、考核制度、員工手冊(cè)以及安全操作常識(shí)等等，并且組織所有員工參加了公司組織的各種培訓(xùn)。二、前期項(xiàng)目的介入
1、前期介入自檢：隨著人員的配備齊整以及四期項(xiàng)目的進(jìn)展，我們分階段對(duì)四期項(xiàng)目進(jìn)行了提前介入。本著有利于日后管理、方便業(yè)主、降低物業(yè)公司運(yùn)行成本的目的，開(kāi)展了前期集中自檢工作，從中發(fā)現(xiàn)了許多的問(wèn)題，比如入戶門(mén)鎖具損壞、空調(diào)孔與冷凝水管位置沖突、配備設(shè)施不齊全、墻面空鼓、瓷磚損壞、暖氣漏水等問(wèn)題。這些問(wèn)題我們都以書(shū)面形式向施工方進(jìn)行了匯報(bào)，這些問(wèn)題大部分已在交房之前協(xié)調(diào)解決，力爭(zhēng)使業(yè)主達(dá)到滿意。2、組織業(yè)主見(jiàn)面會(huì)：為了增加與業(yè)主的感情與交流，讓業(yè)主更多的了解物業(yè)、認(rèn)識(shí)物業(yè)，同時(shí)也讓物業(yè)公司進(jìn)一步了解業(yè)主的需求，在交房前期我們特意舉辦了一次業(yè)主見(jiàn)面會(huì)，并通過(guò)多種方式拉進(jìn)了物業(yè)與業(yè)主之間的距離，為營(yíng)造和諧社區(qū)創(chuàng)造了一個(gè)良好的開(kāi)端。
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三、交房前的準(zhǔn)備工作（一）、人員培訓(xùn)
1、在公司各部門(mén)的大力支持下，組織所有相關(guān)交房人員進(jìn)行了系統(tǒng)地培訓(xùn)，包括交房流程、交房常識(shí)、統(tǒng)一說(shuō)辭、服務(wù)禮儀等方面，使我們的員工能夠以充足的準(zhǔn)備去迎接我們的每一位業(yè)主。另外，組織全體員工觀看了《物業(yè)管理是怎樣煉成的》，通過(guò)觀看這一部真實(shí)反映物業(yè)管理的大型情景紀(jì)錄片，使每一位新員工在正式接觸業(yè)主之前對(duì)物業(yè)服務(wù)工作有了一個(gè)比較客觀地了解與認(rèn)識(shí)。我們可謂從中受益匪淺，既增強(qiáng)了我們的信心，也給我們今后的工作指出了捷徑。
2、為增強(qiáng)員工的語(yǔ)言表達(dá)以及與業(yè)主的溝通能力，我們開(kāi)展了每周早例會(huì)的脫口秀活動(dòng)，達(dá)到言語(yǔ)表達(dá)能力和“親和力”的提高，同時(shí)在能力提高的前提下能做到“舉一反三”、“多頭并舉”的工作方法，從細(xì)節(jié)入手，開(kāi)展工作時(shí)避免出現(xiàn)偏差。通過(guò)這種活動(dòng)，既鍛煉了大家的口才與反應(yīng)能力，又增加了部門(mén)的凝聚力。
3、針對(duì)所培訓(xùn)的內(nèi)容，多次進(jìn)行了考核。專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)完畢，又組織大家學(xué)習(xí)了有關(guān)物業(yè)管理方面的各種案例和與物業(yè)有關(guān)的法律法規(guī)，通過(guò)這些培訓(xùn)和學(xué)習(xí)使大家借鑒和掌握了相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)。并且制定了今后工作的各種預(yù)案。
4、為了能夠使交房順利進(jìn)行，我們與開(kāi)發(fā)公司相關(guān)部門(mén)共同擬定了《交房統(tǒng)一說(shuō)辭》，將業(yè)主收房中可能提出的問(wèn)題盡全面地考慮到了，做出了統(tǒng)一的解釋說(shuō)辭，使物業(yè)公司與房地產(chǎn)公司以及銷(xiāo)售公司在面對(duì)業(yè)主的咨詢時(shí)做到了統(tǒng)一口徑，避免了一系列的麻煩。另外，由于我們大部分都是新員工，所以根據(jù)前期制定的交房流程在交房現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了多次模擬演練，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)模擬演練，使每一位參與交房的人員都對(duì)交房流程的每一個(gè)細(xì)節(jié)熟知于心，很好地完成了之后的交房工作。
（二）、交房物品、資料的籌備：
為了順利完成四期住宅的交付工作，在開(kāi)發(fā)公司相關(guān)部門(mén)的配合下順利的完成了各種資料的核定與印刷，從而可有效的保障交房工作的順利進(jìn)行。同時(shí)，配合開(kāi)發(fā)公司核實(shí)確定交房現(xiàn)場(chǎng)以及商家展位的擬定，要做到有秩有序、有管理有執(zhí)行、有氛圍有效果。
為了更有效的為業(yè)主提供方便快捷的服務(wù)，我們?cè)谒钠趯?zhuān)門(mén)設(shè)立了四期物業(yè)服務(wù)中心，并且對(duì)中心進(jìn)行了精心的裝修，設(shè)立了服務(wù)臺(tái)、接待洽談室、資料室等相關(guān)配套設(shè)施。同時(shí)，在每棟樓下還專(zhuān)門(mén)設(shè)置了樓宇值班室，實(shí)行24小時(shí)專(zhuān)人專(zhuān)項(xiàng)一站式服務(wù)。
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（三）配套設(shè)施設(shè)備的建立：
在集中自檢驗(yàn)收的同時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)各配套設(shè)施設(shè)配及標(biāo)識(shí)進(jìn)行了核實(shí)確認(rèn)，對(duì)缺少的及時(shí)向相關(guān)部門(mén)提出整改方案并跟定解決。爭(zhēng)取做到設(shè)施設(shè)備齊全、無(wú)遺漏，公示、提醒類(lèi)標(biāo)識(shí)完善、細(xì)致、明確。
（四）分解交付：
為保障交房工作的順利進(jìn)行，分解集中交付量大的壓力，配合開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行前期的分解交付。同時(shí)進(jìn)行樓宇入戶、儲(chǔ)藏室、信箱、設(shè)備間，管井等鑰匙的核對(duì)交接工作，配套設(shè)施的核對(duì)交接工作。隨著分解交付，派駐客服人員現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)業(yè)主室內(nèi)維修問(wèn)題的處理、裝修方案的辦理、裝修管理等事項(xiàng)。
（五）入住服務(wù)管理：
隨著交房工作的陸續(xù)開(kāi)展、業(yè)主逐漸進(jìn)入小區(qū)，服務(wù)品質(zhì)的體現(xiàn)也隨之而來(lái)。為了更好的為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，創(chuàng)造良好的社區(qū)環(huán)境，根據(jù)四期現(xiàn)狀你定了相關(guān)的工作流程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
1、物業(yè)服務(wù)的優(yōu)化：提高服務(wù)水平，通過(guò)不斷的培訓(xùn)，加強(qiáng)服務(wù)思想意識(shí)。從一點(diǎn)一滴、一言一行來(lái)讓業(yè)主認(rèn)可。設(shè)置樓宇值班室，樓宇大堂內(nèi)公示客服助理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和聯(lián)系方式，客服人員現(xiàn)場(chǎng)值班解決業(yè)主提出的問(wèn)題，提供一站式服務(wù)模式，從而方便了業(yè)主，拉近了共同交流的距離，讓業(yè)主感受到更貼心更細(xì)致的服務(wù)理念。
2、小區(qū)管理：為保障小區(qū)內(nèi)安全，避免出現(xiàn)人車(chē)混雜、車(chē)輛亂停亂放現(xiàn)象的發(fā)生，實(shí)行人車(chē)分流，外來(lái)車(chē)輛禁止駛?cè)胄^(qū)。對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主車(chē)輛進(jìn)行嚴(yán)格管理，引導(dǎo)其停放至地下車(chē)庫(kù)，保證地面上無(wú)亂停亂放車(chē)輛。設(shè)立非機(jī)動(dòng)車(chē)存放處，有效的對(duì)園區(qū)內(nèi)非機(jī)動(dòng)車(chē)進(jìn)行管理，避免樓宇內(nèi)非機(jī)動(dòng)車(chē)的亂停亂放現(xiàn)象。
實(shí)行樓宇封閉管理，避免可疑人員進(jìn)入小區(qū)，杜絕亂發(fā)小廣告現(xiàn)象的發(fā)生，保障小區(qū)內(nèi)環(huán)境的整潔衛(wèi)生，有效的制止各類(lèi)案件的發(fā)生。同事做好各類(lèi)突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案，確保有效、有序、順暢的處理好各種突發(fā)事件
3、裝修管理：房屋交付的同時(shí)，面臨的將是業(yè)主對(duì)室內(nèi)裝修的準(zhǔn)備�？梢哉f(shuō)裝修期是一個(gè)辛苦、繁瑣的過(guò)程，主要體現(xiàn)在裝修比較集中，裝修工人比較多，人員混雜。到目前為止，已經(jīng)有部分業(yè)主進(jìn)駐進(jìn)行室內(nèi)裝修，所以我們面臨著一個(gè)相當(dāng)艱巨的任務(wù)。首先要做好裝修業(yè)戶的登記備案各種�？刂坪醚b修施工人員的出入，實(shí)行登記持證件出入的方法，避免
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閑雜人員混入小區(qū)；另一方面要做好巡視工作，通過(guò)積極的巡視去發(fā)現(xiàn)有違反《臨時(shí)管理規(guī)約》、《生活手冊(cè)》、《裝修服務(wù)協(xié)議書(shū)》等相關(guān)規(guī)定的裝修業(yè)戶，積極去制止并要求其整改。嚴(yán)格按照規(guī)定對(duì)裝修垃圾統(tǒng)一管理，避免亂丟亂放裝修垃圾的現(xiàn)象發(fā)生
4、相關(guān)費(fèi)用的收�。簽榱颂岣咧鳡I(yíng)收入，避免公司不必要的損失，自四期交付開(kāi)始除收取物業(yè)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用，根據(jù)《濟(jì)南市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》還將對(duì)業(yè)戶實(shí)施收取車(chē)輛看管費(fèi)以及公共設(shè)施設(shè)備公攤能耗費(fèi)，這也是對(duì)整個(gè)小區(qū)今后工作的開(kāi)展做好前期準(zhǔn)備工作。同時(shí)也做好了解答業(yè)主疑問(wèn)的統(tǒng)一說(shuō)辭，已達(dá)到業(yè)主的滿意。
四、不足與建議
（一）工作中出現(xiàn)的問(wèn)題：
1、對(duì)部門(mén)員工日常管理上不是很?chē)?yán)格還存在一些問(wèn)題，但在員工的培訓(xùn)工作的力度上存在不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)默F(xiàn)象，導(dǎo)致目前員工的素質(zhì)參差不齊，工作進(jìn)度在存在不一致。
2、主動(dòng)意識(shí)偏低，在管理方面不能做到舉一反三的逆向思維，故而工作后滯性給業(yè)務(wù)開(kāi)展帶來(lái)一定阻力。
3、部門(mén)的團(tuán)隊(duì)意識(shí)需進(jìn)一步加強(qiáng)，凝聚力及向心力需要繼續(xù)營(yíng)造。
4、“細(xì)節(jié)”方面的工作漏洞抓的力度欠佳，給業(yè)務(wù)的開(kāi)展過(guò)程中帶來(lái)一定的影響。（二）工作建議：
希望領(lǐng)導(dǎo)提供更多的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，特別針對(duì)客服人員，讓公司人員能廣泛學(xué)習(xí)向萬(wàn)科等一些大公司的先進(jìn)理念，更好的用于工作中，創(chuàng)造更多利于企業(yè)生存的價(jià)值。
回首近段時(shí)間的工作，點(diǎn)點(diǎn)滴滴都讓我們得到了充實(shí)的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，相信在今后的工作中，在公司領(lǐng)導(dǎo)的支持下，在各部門(mén)的配合下，會(huì)營(yíng)造更高階層的新局面。
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物業(yè)公司上半年工作總結(jié)
上半年，公司在公司董事會(huì)決議精神指導(dǎo)下，在以陳達(dá)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)班子的帶領(lǐng)下，全體員工團(tuán)結(jié)協(xié)作，緊緊圍繞經(jīng)營(yíng)與管理這個(gè)中心，以“勵(lì)精圖治、開(kāi)拓物業(yè)市場(chǎng)；眾志成誠(chéng)，再創(chuàng)大廈輝煌；重經(jīng)營(yíng)、控成本、提高經(jīng)濟(jì)效益；重管理、抓培訓(xùn)、創(chuàng)新服務(wù)理念；重品牌、拓市場(chǎng)、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力；重人才、創(chuàng)機(jī)遇、擴(kuò)大發(fā)展空間”為經(jīng)營(yíng)管理方針，克服了目前新建寫(xiě)字樓硬件設(shè)施好，價(jià)格低所帶來(lái)的市場(chǎng)沖擊，以及廈內(nèi)幾家大客戶由于公司自建樓宇和國(guó)家政策調(diào)整等原因的搬遷給公司造成的巨大經(jīng)營(yíng)影響等困難，加大內(nèi)部物業(yè)管理和對(duì)外營(yíng)銷(xiāo)工作力度，雙管齊下，遏制了出租率連續(xù)下滑的趨勢(shì)，使經(jīng)營(yíng)工作扭轉(zhuǎn)了不利的局面，保持出租率穩(wěn)定回升，最高達(dá)到86.39%；物業(yè)管理也取得較大進(jìn)展，客戶滿意率保持在98%以上；員工隊(duì)伍建設(shè)也實(shí)現(xiàn)了人員繼續(xù)精干，任務(wù)不斷加大，素質(zhì)進(jìn)一步提高，精神面貌實(shí)現(xiàn)大改觀的嶄新局面。
一、上半年經(jīng)營(yíng)狀況及預(yù)算執(zhí)行情況1、營(yíng)業(yè)收入
截止201*年5月末完成營(yíng)業(yè)收入331.12萬(wàn)元（含能源費(fèi)58.99萬(wàn)元），占預(yù)算815萬(wàn)元（含能源費(fèi)149萬(wàn)元）的40.63％，比上年同期減少57.98萬(wàn)元。減少的主要原因是出租率低于上年同期，201*年5月出租率為83.42％，201*年5月出租率為75.95％。2、營(yíng)業(yè)成本
營(yíng)業(yè)成本完成3.75萬(wàn)元，占預(yù)算8萬(wàn)元的46.88％，比上年同期增加1.40萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)成本是餐飲的外賣(mài)成本，今年餐飲收入高于上年同期收入1.6萬(wàn)元。3、三項(xiàng)費(fèi)用
三項(xiàng)費(fèi)用即營(yíng)業(yè)費(fèi)用、工資及福利、行政管理及公共費(fèi)用合計(jì)216.41萬(wàn)元，占預(yù)算524.50萬(wàn)元的41.26％，比上年同期減少10.76萬(wàn)元。主要是公司通過(guò)減員增效，工資減少4.17萬(wàn)元；公司開(kāi)展節(jié)能降耗節(jié)余水電費(fèi)2.21萬(wàn)元，維修費(fèi)節(jié)余1.81萬(wàn)元。4、營(yíng)業(yè)稅金
營(yíng)業(yè)稅金完成14.60萬(wàn)元，占預(yù)算41.50萬(wàn)元的35.18％，比上年同期減少1.81萬(wàn)元。5、毛利
毛利完成96.36萬(wàn)元，占預(yù)算241萬(wàn)元的39.98％，比上年同期減少46.81萬(wàn)元。主要原因是營(yíng)業(yè)收入低于上年同期。6、非經(jīng)營(yíng)費(fèi)用
非經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為201.84萬(wàn)元，占預(yù)算583萬(wàn)元的34.62％，比上年同期減少49.59萬(wàn)元。主要原因是房產(chǎn)稅繳稅期限的改變，201*年房產(chǎn)稅自用部分一次繳納，201*年改為按季繳納，此項(xiàng)節(jié)余24.87萬(wàn)元，業(yè)主費(fèi)用節(jié)余7.09萬(wàn)元。7、營(yíng)業(yè)外收支
營(yíng)業(yè)外支出為0.45萬(wàn)元。8、凈利潤(rùn)
截至201*年5月末凈利潤(rùn)為-105.93萬(wàn)元，占預(yù)算-342萬(wàn)元的30.97％，比上年同期減虧0.32萬(wàn)元。
上半年經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)情況預(yù)測(cè)：
根據(jù)公司1-5月經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)情況預(yù)測(cè),201*年上半年大廈公司營(yíng)業(yè)收入預(yù)計(jì)完成410萬(wàn)元(含能源費(fèi)74.5萬(wàn)元),占預(yù)算815萬(wàn)元（含能源費(fèi)149萬(wàn)元）的50.31%;營(yíng)業(yè)成本預(yù)計(jì)完成4.5萬(wàn)元,占預(yù)算8萬(wàn)元的56.25%;營(yíng)業(yè)稅金預(yù)計(jì)完成21萬(wàn)元,占預(yù)算41.5萬(wàn)元的50.6%;三項(xiàng)費(fèi)用預(yù)計(jì)完成260萬(wàn)元,占預(yù)算524.5萬(wàn)元的49.57%;毛利預(yù)計(jì)完成124.5萬(wàn)元,占預(yù)算241萬(wàn)元的51.66%;非經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)計(jì)完成261萬(wàn)元,占預(yù)算583萬(wàn)元的44.77%;利潤(rùn)總額預(yù)計(jì)完成-136.95萬(wàn)元,占預(yù)算-342萬(wàn)元的40.04%.
二、成本費(fèi)用控制及財(cái)務(wù)管理情況公司嚴(yán)格貫徹執(zhí)行預(yù)算控制的原則，將費(fèi)用指標(biāo)分解落實(shí)到每個(gè)部門(mén)和個(gè)人，在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，按照預(yù)算完成進(jìn)度每月上報(bào)資金支出計(jì)劃，報(bào)業(yè)主審核批準(zhǔn)。工程方面在服務(wù)水平不降低的情況下，力爭(zhēng)節(jié)能降耗，空調(diào)運(yùn)行根據(jù)每天氣溫的實(shí)際情況進(jìn)行供給調(diào)整，從一點(diǎn)一滴節(jié)約成本費(fèi)用，截止5月末，節(jié)約水電費(fèi)2.21萬(wàn)元；工程部加強(qiáng)設(shè)備的日常的維護(hù)保養(yǎng)工作，使維修費(fèi)節(jié)余1.81萬(wàn)元；保潔部對(duì)低值易耗品的消耗，制定了具體的量化標(biāo)準(zhǔn)（如洗滌劑的使用），使低值易耗品節(jié)余3.61萬(wàn)元；在物品采購(gòu)上，進(jìn)一步完善了采購(gòu)制度，由財(cái)務(wù)部經(jīng)理及相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人組成了采購(gòu)審核委員會(huì)，首先對(duì)所有供應(yīng)商的資格進(jìn)行嚴(yán)格評(píng)定，只有供應(yīng)商的資質(zhì)、所提供產(chǎn)品的質(zhì)量、所提供產(chǎn)品的價(jià)格等幾項(xiàng)指標(biāo)都符合標(biāo)準(zhǔn)，才可能成為大廈的供應(yīng)商；其次計(jì)財(cái)部與相關(guān)部門(mén)還隨時(shí)詢價(jià)，以便隨時(shí)調(diào)整所購(gòu)物品的價(jià)格，以保證所購(gòu)物品質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，降低采購(gòu)成本。
公司進(jìn)一步強(qiáng)化財(cái)務(wù)電算化管理，保證了財(cái)務(wù)高效準(zhǔn)確及數(shù)據(jù)安全性與穩(wěn)定性；及時(shí)完成各類(lèi)報(bào)表的上報(bào)工作；進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)欠租客戶的清繳工作，完善了租金催繳制度，每月編制租金收取情況表，對(duì)幾家經(jīng)常交費(fèi)不及時(shí)的客戶，進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，將租金的清繳落實(shí)到部門(mén)、個(gè)人，保證了各類(lèi)應(yīng)收款項(xiàng)的及時(shí)足額收繳；積極進(jìn)行了稅收籌劃工作，201*年哈爾濱市涉外分局征收自用房產(chǎn)稅時(shí)，實(shí)行一次征收，經(jīng)與稅務(wù)局協(xié)調(diào)爭(zhēng)取，今年自用房產(chǎn)稅實(shí)行按年征收，按季繳納，為公司節(jié)省了資金成本；針對(duì)201*年稅務(wù)檢查提出的關(guān)于能源費(fèi)征稅的問(wèn)題，大廈公司采取了積極的應(yīng)對(duì)措施，今年年初大廈公司與北京保利物業(yè)簽訂了授權(quán)委托合同書(shū)，所有銷(xiāo)售合同都加蓋了北京保利物業(yè)的公章，使所簽合同更加嚴(yán)密，從而規(guī)避了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；公司每月進(jìn)行一次損益分析，對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)按完成預(yù)算進(jìn)度情況、與上年同期進(jìn)行比較，及時(shí)指出經(jīng)營(yíng)中應(yīng)注意的事項(xiàng)，為公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展獻(xiàn)技獻(xiàn)策；三、全力抓好銷(xiāo)售工作
在公司領(lǐng)導(dǎo)的重視和直接指導(dǎo)下，在其它部門(mén)的大力支持與配合下，經(jīng)銷(xiāo)售部全體員工的努力，上半年新、擴(kuò)租面積達(dá)1985.96平米，僅上半年出租面積即超過(guò)201*年全年新擴(kuò)租面積,創(chuàng)歷史新高。市場(chǎng)形勢(shì)及銷(xiāo)售策略
二00四年是公司經(jīng)營(yíng)工作最為艱難的一年，年初廈內(nèi)有近10家客戶到期，因各種原因不再續(xù)租，造成公司極大的被動(dòng)。出租率一再下降，加之哈爾濱市相繼投入使用的開(kāi)發(fā)區(qū)管理大廈、奧維斯大廈、常青大廈等專(zhuān)業(yè)甲級(jí)寫(xiě)字樓的低價(jià)格招商，給我廈造成了巨大沖擊。現(xiàn)廈內(nèi)的華為公司也是我廈的最大客戶之一，但其公司作為IT行業(yè)受行業(yè)政策的影響，可能有搬遷到聯(lián)通大廈（奧維斯大廈另一半），這無(wú)疑將對(duì)我廈造成嚴(yán)重的影響，直接關(guān)系到公司全年經(jīng)營(yíng)任務(wù)的完成。
另一方面新建寫(xiě)字樓的低價(jià)位沖擊市場(chǎng)，也迫使我廈租金價(jià)格逐年下降，利潤(rùn)率也隨之有所下降，經(jīng)營(yíng)難度愈來(lái)愈大。
鑒于以上情況，公司決定以市場(chǎng)為導(dǎo)向，更新觀念，抓住突出重點(diǎn)，突出產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，依托強(qiáng)有力的軟件服務(wù)，堅(jiān)守地域名牌，堅(jiān)守高檔寫(xiě)字樓這塊陣地。年初在經(jīng)過(guò)廣泛的市場(chǎng)調(diào)研后，制定了今年的營(yíng)銷(xiāo)方案。以此為指導(dǎo)開(kāi)展工作。
1、采取主動(dòng)出擊辦法出外尋訪客戶，擺脫了過(guò)去足不出戶在廈等客戶的被動(dòng)局面。銷(xiāo)售員對(duì)哈市寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)行了一次全方位的調(diào)研，公司領(lǐng)導(dǎo)與大家一起針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，逐一進(jìn)行詳細(xì)分析，真正做到了知己知彼。同時(shí)對(duì)各大廈內(nèi)的入駐公司也進(jìn)行了地毯式拜訪，積累了大量目標(biāo)客戶，為日后銷(xiāo)售工作奠定了良好的基礎(chǔ)。
2、銷(xiāo)售部建章建制，嚴(yán)格管理，在公司領(lǐng)導(dǎo)的直接領(lǐng)導(dǎo)下每周一固定開(kāi)部門(mén)例會(huì)，對(duì)廈內(nèi)客戶及意向客戶逐一分析，不放過(guò)任何可能成交的機(jī)會(huì)。3、完善內(nèi)業(yè)工作，銷(xiāo)售部目前已建立了《競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手檔案》、《目標(biāo)客戶檔案》、《廈內(nèi)客戶檔案》、《每日工作計(jì)劃表》、《每日工作記錄表》、《會(huì)議紀(jì)要檔案》等，每月月末出臺(tái)《出租率一覽表》、《月租賃情況報(bào)告》、《月租金收入表》、《月客戶變動(dòng)情況表》及《下月客戶變動(dòng)情況預(yù)測(cè)表》等。
4、公司根據(jù)不同的出租形勢(shì)，不定期推出特惠房，在小范圍內(nèi)進(jìn)行宣傳，搞促銷(xiāo)活動(dòng)，收到了良好的效果與收益，大大提高了出租率及銷(xiāo)售收入。
5、依據(jù)不同的出租狀況，對(duì)空房進(jìn)行整體規(guī)劃，從十余米、幾十米、上百米至幾百米的面積都可提供，以滿足不同客戶的不同需求，從而增加了客戶成交率。
6、針對(duì)每一個(gè)銷(xiāo)售案例，對(duì)談判流程進(jìn)行剖析，讓每位銷(xiāo)售員從中受到啟發(fā)，分析談判技巧，從中積累經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，提高銷(xiāo)售人員的銷(xiāo)售和談判技能，為日后銷(xiāo)售工作起到積極的促進(jìn)作用。
7、對(duì)新入駐的公司送禮品、鮮花，以體現(xiàn)大廈的熱情和溫情，讓客戶感到新環(huán)境的親切和溫馨。
8、進(jìn)一步完善銷(xiāo)售考核方案。公司依據(jù)今年的銷(xiāo)售指標(biāo)任務(wù)，進(jìn)行細(xì)化，給銷(xiāo)售部下達(dá)了詳細(xì)的考核方案，分為季度考核、半年考核與全年考核。同時(shí)，依據(jù)考核方案制定了不同的獎(jiǎng)懲制度，從單價(jià)、付款方式等各方面制定不同的獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)銷(xiāo)售人員積極性，增強(qiáng)集體主義意識(shí)，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)精神，以促進(jìn)全年銷(xiāo)售指標(biāo)順利完成。正是由于業(yè)主公司陳總的大力支持以及公司經(jīng)營(yíng)班子對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握，制定的營(yíng)銷(xiāo)方案和具體銷(xiāo)售策略切實(shí)可行，因此取得了可喜的成績(jī)，出租率由最低時(shí)的71.2%上升到86.39%。為完成今年的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)奠定了良好的基礎(chǔ)。
四、全面抓好物業(yè)管理提高服務(wù)水平
為全面適應(yīng)企業(yè)“二次創(chuàng)業(yè)”的發(fā)展需要，實(shí)現(xiàn)公司201*年的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)班子以務(wù)實(shí)、腳踏實(shí)地，抓經(jīng)營(yíng)，控成本，加大銷(xiāo)售力度，嚴(yán)格內(nèi)部管理，細(xì)化各項(xiàng)服務(wù)，全面提高管理人員素質(zhì)為指導(dǎo)思想，同時(shí)確定了協(xié)助房開(kāi)做好小區(qū)物業(yè)管理的籌備和運(yùn)作工作，開(kāi)拓物業(yè)市場(chǎng)、創(chuàng)物業(yè)品牌的發(fā)展目標(biāo)。加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)和基礎(chǔ)管理，努力向規(guī)范化邁進(jìn)，加速推進(jìn)各項(xiàng)工作。
（一）、完善制度建設(shè)加強(qiáng)行政管理
公司在年初即著手規(guī)范企業(yè)內(nèi)部管理制度，針對(duì)日常管理運(yùn)作中存在的不足，先后完善了旨在加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)管理的質(zhì)檢工作管理方案，增加了兼職質(zhì)檢人員，加大了工作力度；并組織修訂了《員工獎(jiǎng)懲條例》、《員工手冊(cè)》，年初完善并下發(fā)了人員招聘、入職聘用、培訓(xùn)考核管理規(guī)定，推行360度綜合考評(píng)制度，中層以上管理人員述職考評(píng)制度。
建立并修訂了員工儀容儀表管理、員工勞動(dòng)紀(jì)律、考勤管理、車(chē)輛管理及出車(chē)審批制度、企業(yè)合格分供方審批制度、統(tǒng)一文件格式管理等。制定并下發(fā)了物業(yè)管理《定置管理》、二次裝修管理、客戶入駐退租管理等，下發(fā)并執(zhí)行大廈員工培訓(xùn)規(guī)劃等，制定并下發(fā)了租金催繳方案、大廈鑰匙管理方案、消防應(yīng)急預(yù)案、采購(gòu)審核制度；建立健全了公司各級(jí)例會(huì)制度，包括總經(jīng)理辦公會(huì)和各部門(mén)例會(huì)、服務(wù)分析會(huì)、損益分析會(huì)等，使制度建設(shè)與公司各項(xiàng)管理同步發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)向更高的目標(biāo)邁進(jìn)。
公司進(jìn)一步強(qiáng)化人力資源管理，堅(jiān)持減員增效的基本原則，嚴(yán)格控制人員總數(shù)，在用工形式上，盡量使用臨時(shí)工，以減少人力成本；現(xiàn)公司正式員工57人、業(yè)主部3人；加臨時(shí)員工合計(jì)90人，由于接管頤和家園售樓中心暫增加3人。
（二）、加強(qiáng)企業(yè)管理提高服務(wù)水平
大廈公司始終保持在哈市物業(yè)行業(yè)尤其是寫(xiě)字樓管理的領(lǐng)先地位，得益于企業(yè)在軟件服務(wù)上保持優(yōu)勢(shì)和管理理念的不斷超前更新，因此，針對(duì)客戶服務(wù)如何再上臺(tái)階，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)服務(wù)外延的擴(kuò)展和內(nèi)涵的深化，公司采取了一系列措施：從上半年起開(kāi)始推行服務(wù)分析會(huì)制度，集中研究討論、綜合分析協(xié)調(diào)處理服務(wù)工作中遇到的困難和問(wèn)題，使一些難以解決的問(wèn)題得到妥善落實(shí)，服務(wù)效率也得到明顯的提高。并加強(qiáng)大廈保安、工程的服務(wù)能力和處理突發(fā)事件能力。使公司整體綜合服務(wù)水平有了更大的提高。
公司今年特別強(qiáng)調(diào)對(duì)中層管理人員能力的培養(yǎng),重在提高中層管理人員的素質(zhì)，發(fā)揮中層管理人員作用,為此年初時(shí)公司領(lǐng)導(dǎo)班子即對(duì)中層管理人員提出了十項(xiàng)要求：即①要有時(shí)間觀念，要提高工作效能。②要?jiǎng)?wù)實(shí)。③要能獨(dú)當(dāng)一面。④專(zhuān)業(yè)技術(shù)和知識(shí)水平夠不夠。⑤要認(rèn)真負(fù)責(zé)，勇于承擔(dān)責(zé)任。⑥要做到成熟和專(zhuān)業(yè)化，從現(xiàn)象中能看到本質(zhì)。⑦要具備應(yīng)付緊急情況的能力。⑧要有思想，有工作的方式方法和工作思路，要能拿出完整的方案，并能組織實(shí)施，執(zhí)行，并跟蹤完成情況。⑨各部門(mén)間的相互合作和補(bǔ)臺(tái)。⑩要了解和掌握基本的財(cái)務(wù)知識(shí)，學(xué)會(huì)看財(cái)務(wù)報(bào)表。使管理人員工作有了新目標(biāo)、新標(biāo)準(zhǔn)和更大的壓力。形成了一種學(xué)習(xí)的氛圍，工作干勁有所增加，管理能力也有所提高。1、
抓好客務(wù)服務(wù)與管理
公司進(jìn)一步發(fā)揮客務(wù)中心的協(xié)調(diào)作用，定期走訪客戶，及時(shí)聽(tīng)取客戶意見(jiàn)和建議，做到及時(shí)反饋、及時(shí)整改，使客戶永遠(yuǎn)感受到大廈高素質(zhì)、高效率的服務(wù)水平。在內(nèi)部管理中加強(qiáng)日常巡檢頻次，做到隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)處理，提高地毯的清洗頻率，以解決大廈地毯年久陳舊易臟的問(wèn)題；提高了送水送報(bào)及郵件工作效率，使客戶感到了新變化。5月份又完成了大廈樓體的清潔，使大廈保持了整潔美觀的良好環(huán)境。2、
強(qiáng)化工程管理
今年上半年公司重點(diǎn)強(qiáng)化工程管理，先后完成大廈程控交換機(jī)電腦話務(wù)軟件升級(jí)，變電低壓柜保養(yǎng)升級(jí)；改造消防控制電纜等項(xiàng)目。對(duì)外樓體部分損壞鋁板進(jìn)行維修更換；維修外車(chē)場(chǎng)地面伸縮縫等，并按計(jì)劃全面搞好各大機(jī)電、空調(diào)的維護(hù)和檢修，以一流的完好率保證了大廈的正常運(yùn)營(yíng)。在日常服務(wù)中進(jìn)一步推行限時(shí)服務(wù)制，即要求三分鐘必須趕到客戶報(bào)修現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行全過(guò)程的跟蹤，對(duì)每一步落實(shí)的情況或計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行反饋，直到落實(shí)。與此同時(shí)，工程部進(jìn)一步加強(qiáng)客戶二次裝修的監(jiān)理與服務(wù)工作，即保證了大廈的安全及正常的秩序，保證了客戶的良好辦公環(huán)境，也保證了裝修客戶的工期和施工質(zhì)量，受到客戶的一致好評(píng)。3、
加強(qiáng)餐飲管理增強(qiáng)服務(wù)特色
公司根據(jù)年初客戶調(diào)查意見(jiàn)反饋，及時(shí)調(diào)整菜肴的花色品種，轉(zhuǎn)變觀念，設(shè)計(jì)創(chuàng)新了不少新菜品，滿足了客戶的要求，今年新增加熱菜30種、涼菜20余種，每日4熱4涼輪換；增加主食10余種，并增加了早餐品種，豐富了書(shū)吧書(shū)籍，改善了餐廳的就餐環(huán)境，受到了新、老客戶的歡迎。僅午餐客流量就由過(guò)去的200人次/天上升到300多人次/天。4、
加強(qiáng)安保工作力度確保大廈安全
大廈時(shí)時(shí)把安全工作放在首位，在強(qiáng)化標(biāo)準(zhǔn)化、制度化建設(shè)同時(shí)，加強(qiáng)日常的檢查和巡視，并定期進(jìn)行安全大檢查，加大對(duì)隱患部位的整改和防范力度，積極配合公安消防部門(mén)搞好治安消防防范工作。除加強(qiáng)人防管理外，客務(wù)保安部與工程部門(mén)配合，定期對(duì)廈內(nèi)消防、監(jiān)控等設(shè)施進(jìn)行檢查和維護(hù)，保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。在內(nèi)部管理中，今年一方面是側(cè)重對(duì)外來(lái)人員的有效控制和管理，大大減少了外來(lái)人員的推銷(xiāo)。另一方面加強(qiáng)準(zhǔn)軍事化管理和禮儀禮貌培訓(xùn)，提高了保安人員的整體素質(zhì)，也提升了大廈的整體服務(wù)形象。（三）、加強(qiáng)員工培訓(xùn)提高綜合素質(zhì)公司年初即制定了員工培訓(xùn)計(jì)劃，并已按計(jì)劃逐步實(shí)行。今年的培訓(xùn)計(jì)劃突出了兩個(gè)主題：一是中層管理人員的培訓(xùn)，年初首先在主管以上管理人員中開(kāi)展提高責(zé)任心、提高服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)，通過(guò)開(kāi)展形勢(shì)任務(wù)教育激發(fā)管理人員的斗志，統(tǒng)一了思想。針對(duì)公司對(duì)中層管理人員提出的十項(xiàng)管理要求，從管理人員基本素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和技能以及管理理念和水平等各方面制定了系統(tǒng)的培訓(xùn)課題。通過(guò)請(qǐng)進(jìn)來(lái)，走出去，交流學(xué)習(xí)等形式提高管理人員素質(zhì)和水平。4月請(qǐng)國(guó)家建設(shè)部培訓(xùn)中心的老師來(lái)廈與中層以上領(lǐng)導(dǎo)干部進(jìn)行交流，6月份邀請(qǐng)北京保利物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)來(lái)廈就招投標(biāo)管理、物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)等進(jìn)行專(zhuān)題的培訓(xùn)，這些培訓(xùn)和交流為提升大廈管理人員綜合管理水平、開(kāi)闊視野，提供了很好的機(jī)會(huì)，也收到了良好的效果。二是針對(duì)保潔保安人員相對(duì)流動(dòng)性大的特點(diǎn)，規(guī)范和加強(qiáng)了新員工崗前培訓(xùn)，使新員工能盡快進(jìn)入角色，以最佳的培訓(xùn)達(dá)到了最好的效果；同時(shí)按照全年培訓(xùn)計(jì)劃實(shí)施部門(mén)的崗位技能培訓(xùn)，崗位練兵及崗位競(jìng)賽等各種形式的活動(dòng)與培訓(xùn)，不斷提高全員的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)水平。
（四）抓住宅物業(yè)管理提升管理水平
目前住宅小區(qū)物業(yè)管理主要是承接本系統(tǒng)即哈爾濱保利房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，201*年承接了該公司二期麗麓園項(xiàng)目，因此公司把強(qiáng)化小區(qū)物業(yè)管理、提高整體水平作為重點(diǎn)工作來(lái)抓。重點(diǎn)在小區(qū)綜合管理上下功夫，使保潔、保安、保暖“三�！庇钟行碌钠鹕�。綠化工作也實(shí)現(xiàn)了較大改觀。公司對(duì)小區(qū)物業(yè)是實(shí)行單獨(dú)核算管理，但在管理與服務(wù)質(zhì)量考核上納入統(tǒng)一管理。今年小區(qū)在公司的要求和帶動(dòng)下，在完善內(nèi)業(yè)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理，快速反應(yīng)、快捷服務(wù)等方面都有較大的進(jìn)展。
一是在營(yíng)造小區(qū)文化氛圍上進(jìn)行了有益的探索。設(shè)立了小區(qū)文化活動(dòng)站，使小區(qū)老年人有了休閑、娛樂(lè)的場(chǎng)所。
二是服務(wù)及時(shí)周到。對(duì)日常報(bào)修及時(shí)熱情，急修立即搶修，非急修項(xiàng)也盡量安排當(dāng)天報(bào)修當(dāng)日完畢，讓業(yè)主滿意。凡有市政通知停電、水及大修等事項(xiàng)都進(jìn)行積極地宣傳公告，提早告之業(yè)戶，增強(qiáng)了服務(wù)意識(shí)，受到了廣大業(yè)主的好評(píng)。
三是強(qiáng)化鍋爐房、辦公室的環(huán)境衛(wèi)生管理，強(qiáng)化定置管理，樹(shù)立文明禮貌服務(wù)形象，把轉(zhuǎn)變作風(fēng)落實(shí)到各項(xiàng)工作中，收到了一定效果。四是加強(qiáng)內(nèi)業(yè)檔案管理，按市級(jí)優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)健全各項(xiàng)管理制度與工作程序，爭(zhēng)取逐步發(fā)展并保持市級(jí)示范小區(qū)的榮譽(yù)和管理水平。五、加強(qiáng)資產(chǎn)管理做好相關(guān)工作
（一）、利用大廈抵押融資，支持房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，根據(jù)三屆一次董事會(huì)決議，上半年大廈公司在南方集團(tuán)以大廈資產(chǎn)抵押貸款過(guò)程中，配合集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部，提供了大廈公司年租金收入情況表及公司章程、房地產(chǎn)證書(shū)等有關(guān)資料，同時(shí)向廣州銀行的同志介紹了大廈公司資產(chǎn)情況及當(dāng)年經(jīng)營(yíng)情況，得到了銀行的初步認(rèn)可，為南方集團(tuán)公司辦理抵押貸款創(chuàng)造了條件。
（二）、及時(shí)與南方集團(tuán)公司企劃部溝通確保年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指標(biāo)的落實(shí)。根據(jù)南方集團(tuán)關(guān)于下達(dá)201*年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指標(biāo)的通知，大廈公司結(jié)合歷年財(cái)務(wù)指標(biāo)完成情況，考慮到201*年度內(nèi)部分IT行業(yè)的客戶，由于行業(yè)政策的調(diào)整，退租面積達(dá)2700多米的實(shí)際困難，起草了”關(guān)于申請(qǐng)調(diào)整201*年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指標(biāo)的請(qǐng)示”，并上報(bào)集團(tuán)公司企業(yè)發(fā)展部，經(jīng)過(guò)多方努力，集團(tuán)公司同意將201*年計(jì)劃指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，由原下達(dá)的虧損指標(biāo)250萬(wàn)元，調(diào)整為虧損342萬(wàn)元，為大廈完成或超額完成集團(tuán)公司下達(dá)的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)奠定了基礎(chǔ)，同時(shí)也有效地調(diào)動(dòng)了經(jīng)營(yíng)的積極性。
（三）、摸清企業(yè)家底，做好清產(chǎn)核資工作。根據(jù)[201*]保南字134號(hào)”關(guān)于下發(fā)保利南方集團(tuán)公司清產(chǎn)核資工作實(shí)施方案”的通知要求，大廈公司成立了清產(chǎn)核資工作領(lǐng)導(dǎo)小組和辦事機(jī)構(gòu)，先后對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)資金往來(lái)、銀行賬戶、存貨及固定資產(chǎn)進(jìn)行了全面的清查盤(pán)點(diǎn)，對(duì)照有關(guān)報(bào)損規(guī)定，經(jīng)清查核實(shí)，我公司無(wú)需申報(bào)資產(chǎn)損失，在此次清產(chǎn)核資工作中，大廈公司還根據(jù)公司的實(shí)際情況，針對(duì)在資產(chǎn)管理中存在的問(wèn)題，健全并完善了日常資產(chǎn)的出入庫(kù)、及資產(chǎn)的維護(hù)、保養(yǎng)、檢修等制度，從而為企業(yè)做好業(yè)績(jī)考核創(chuàng)造了條件。
（四）、積極配合大廈物業(yè)開(kāi)展月份經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析。為確保大廈公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的完成，大廈業(yè)主公司除每月認(rèn)真審核物業(yè)公司上報(bào)的資金支出計(jì)劃外，在計(jì)劃的執(zhí)行過(guò)程中，業(yè)主公司嚴(yán)格控制資金支出，超計(jì)劃一律不予轉(zhuǎn)款，由于措施得力，截止5月末節(jié)省計(jì)劃內(nèi)資金開(kāi)支32.9萬(wàn)元。同時(shí)業(yè)主公司還堅(jiān)持執(zhí)行了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行跟蹤分析制度，如發(fā)現(xiàn)本月收入、費(fèi)用或現(xiàn)金流量指標(biāo)與年預(yù)算及同期有差距時(shí)，做到及時(shí)與物業(yè)公司溝通，并建議采取有效的改進(jìn)措施，為實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)營(yíng)指標(biāo)起到了促進(jìn)作用。
（五）、繼續(xù)妥善解決大廈工程土地出讓金的償付問(wèn)題。由于哈爾濱市政府加大了對(duì)全市土地出讓金欠款的清繳工作力度，今年6月上旬，公司支付土地出讓金30萬(wàn)元，目前尚欠哈爾濱市政府土地出讓金665.59萬(wàn)元。市政府仍在派人多次催繳，并要求從201*年開(kāi)始每年償付額至少100萬(wàn)元。為此，公司繼續(xù)堅(jiān)持”細(xì)水長(zhǎng)流”逐步償還的辦法，不定期的償付一定數(shù)額，使政府部門(mén)了解并體會(huì)到公司的合作態(tài)度和還款誠(chéng)意，從而達(dá)到事實(shí)上延期償還的目的。
（六）、清理大廈工程欠款。保利科技大廈工程于1996年末竣工投入使用，結(jié)算、審計(jì)工作已經(jīng)完成，同時(shí)陸續(xù)支付了部分工程款。今年上半年，公司工程部門(mén)與財(cái)務(wù)部門(mén)共同對(duì)未付工程款部份進(jìn)行了清理和確認(rèn)，目前總金額為298萬(wàn)元。對(duì)此部分未付工程款，公司仍將根據(jù)實(shí)際情況，繼續(xù)實(shí)行實(shí)物與現(xiàn)金相結(jié)合的原則分階段進(jìn)行償付。
（七）、做好大廈公司土地證書(shū)的檢驗(yàn)工作。哈爾濱市政府進(jìn)行的土地證書(shū)檢驗(yàn)工作已于201*年初開(kāi)始，為配合哈保房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資工作，大廈公司曾于201*年4月、12月兩次向市國(guó)土資源局香坊分局申請(qǐng)延期檢驗(yàn)并予批準(zhǔn)。今年6月初，在哈保房地產(chǎn)項(xiàng)目以大廈抵押融資工作尚未完畢和市政府土地證書(shū)檢驗(yàn)換證工作已經(jīng)尾聲的情況下，為保證大廈土地證書(shū)的有效性，大廈公司正式申報(bào)土地證書(shū)檢驗(yàn)換證。由于大廈工程尚欠市政府土地出讓金665.59萬(wàn)元，已被市政府國(guó)土資源局列入清繳土地出讓金欠款單位在系統(tǒng)內(nèi)通報(bào)，使本次檢驗(yàn)換證工作無(wú)法正常進(jìn)行。為此，公司已向市政府報(bào)文，申請(qǐng)?jiān)诠窘?jīng)營(yíng)困難并承諾陸續(xù)還款的情況下，給予土地證檢驗(yàn)合格并換證。目前，此項(xiàng)工作正待批復(fù)中。
（八）、解決了大廈公司繳納租賃手續(xù)費(fèi)的遺留問(wèn)題，爭(zhēng)取到了201*年租賃手續(xù)費(fèi)按4.2萬(wàn)元繳納的優(yōu)惠，比前三年優(yōu)惠期年均6.5萬(wàn)元減少了2.3萬(wàn)元，比201*年預(yù)算10萬(wàn)元減少了5.8萬(wàn)元，降低了費(fèi)用的支出，為實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃做出了積極的努力。在減少費(fèi)用支出的同時(shí)，為配合并支持大廈物業(yè)的出租銷(xiāo)售工作，大廈業(yè)主公司積極與市政府有關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)務(wù)人員聯(lián)系，就出租合同的登記備案工作中的程序問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，爭(zhēng)取到了簡(jiǎn)化有關(guān)程序和手續(xù)的關(guān)照，為大廈物業(yè)銷(xiāo)售工作融通了方便之路。六、加強(qiáng)黨的組織建設(shè)和思想建設(shè)
黨建工作是實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展的重要保證。因此，緊緊圍繞提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益這個(gè)中心任務(wù)，積極探討在新形勢(shì)下全面加強(qiáng)基層企業(yè)黨的建設(shè)的新思路，成為公司黨支部今年的主要工作。公司黨支部在加強(qiáng)黨組織自身建設(shè)、加強(qiáng)思想政治工作和精神文明建設(shè)中，教育廣大黨員干部發(fā)揚(yáng)企業(yè)主人翁精神，帶動(dòng)全體員工積極投身到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和改革發(fā)展的事業(yè)中。
1、公司黨建工作今年得到了進(jìn)一步加強(qiáng)，宣傳、組織等工作都有所進(jìn)展。黨支部做到了按時(shí)收繳黨費(fèi)、定期組織黨員學(xué)習(xí)，參加上級(jí)組織的活動(dòng)，基層的組織建設(shè)和黨員的思想建設(shè)得到加強(qiáng)和改進(jìn)。
2、圍繞開(kāi)展學(xué)習(xí)“三講”“三個(gè)代表”等重要思想，學(xué)習(xí)黨的十六大精神等重大學(xué)習(xí)活動(dòng)，觀看錄像等，黨支部均要求黨員干部深入結(jié)合自己的工作實(shí)際，使學(xué)習(xí)活動(dòng)與管理服務(wù)工作與提高黨員素質(zhì)結(jié)合起來(lái)，做到有計(jì)劃、有組織的學(xué)習(xí)并要有個(gè)人學(xué)習(xí)心得體會(huì)，從而促進(jìn)了公司精神文明建設(shè)和物質(zhì)文明建設(shè)的同步發(fā)展。
今年六月上旬選派4名積極分子到開(kāi)發(fā)區(qū)黨工委進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，為公司組織發(fā)展進(jìn)行儲(chǔ)備。七、加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)
公司把關(guān)心職工教育職工寓于企業(yè)文化之中，每月除為員工開(kāi)展集體生日活動(dòng)外，還利用春節(jié)、婦女節(jié)、五一勞動(dòng)節(jié)、五四青年節(jié)、六一兒童節(jié)開(kāi)展活動(dòng)，成功的舉辦了大廈員工春節(jié)聯(lián)歡會(huì)；客戶聯(lián)歡會(huì)；在三八節(jié)和六一兒童節(jié)為員工開(kāi)展小的福利活動(dòng)；在五四青年節(jié)選派公司優(yōu)秀歌手參加哈爾濱開(kāi)發(fā)區(qū)卡拉ok比賽，并取得三等獎(jiǎng)的好成績(jī)。公司堅(jiān)持搞好企業(yè)日常宣傳，充分利用好大廈宣傳廊這塊陣地，及時(shí)通報(bào)公司各項(xiàng)會(huì)議精神；側(cè)重搞好企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、學(xué)習(xí)心得體會(huì)交流、政治學(xué)習(xí)交流，以及企業(yè)文化動(dòng)態(tài)、工作動(dòng)態(tài)報(bào)道。達(dá)到了活躍企業(yè)文化、統(tǒng)一員工思想、調(diào)動(dòng)積極性、振奮員工精神的效果。八、加強(qiáng)宣傳和外聯(lián)工作
為開(kāi)拓銷(xiāo)售市場(chǎng)與物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)，今年公司將公關(guān)宣傳工作也作為一項(xiàng)重要工作來(lái)抓。為擴(kuò)大企業(yè)影響，公司除在廈內(nèi)組織開(kāi)展與客戶聯(lián)誼活動(dòng)，如元旦、春節(jié)客戶聯(lián)誼會(huì)以外，還在黑龍江省電視臺(tái)《都市選房》欄目錄制轉(zhuǎn)播了大廈新春拜年宣傳片，在省臺(tái)連續(xù)播放，產(chǎn)生了較大的反響。公司又錄制了保利物業(yè)管理專(zhuān)題片，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及洽談做資料準(zhǔn)備。另外上半年公司也較重視外聯(lián)工作，接待了由市物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織的參觀團(tuán)來(lái)我廈學(xué)習(xí)，并進(jìn)一步加強(qiáng)了公司與房產(chǎn)局、房協(xié)等部門(mén)的聯(lián)系和溝通，通過(guò)這些舉措，不斷加深保利在行業(yè)內(nèi)的影響力。
九、物業(yè)拓展情況
公司在對(duì)外拓展方面上半年重點(diǎn)與大慶建設(shè)大廈取得聯(lián)系，對(duì)其項(xiàng)目進(jìn)行了考察和摸底，與有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行了接觸，展示了我公司的實(shí)力和形象，使大慶建設(shè)大廈的領(lǐng)導(dǎo)加深了對(duì)我公司的了解和認(rèn)識(shí)以及我方投標(biāo)的意愿，為明年該項(xiàng)目的到期接管投標(biāo)奠定了基礎(chǔ)。公司于4月先行接管了保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的頤和家園售樓中心項(xiàng)目，保安已進(jìn)駐管理，保潔和工程實(shí)行定期服務(wù)，公司根據(jù)房開(kāi)公司的要求各方面均實(shí)行高效快捷的管理，達(dá)到了高標(biāo)準(zhǔn)的要求。
公司將于該項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)前期派駐物業(yè)管理人員先期介入，掌握情況并為房開(kāi)公司當(dāng)好參謀，以便為后期的物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。十、工作中存在的主要問(wèn)題
1、大廈現(xiàn)有的一些設(shè)施已老化，更新改造投入少，很大程度上已影響到公司的出租和形象。2、大廈物業(yè)沒(méi)有成立管理公司，仍借業(yè)主公司牌子對(duì)外經(jīng)營(yíng)，既給合理避稅帶來(lái)困難，也給企業(yè)拓展物業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)影響。
十一、下半年工作目標(biāo)及經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)
1、完成公司董事會(huì)確定的全年經(jīng)營(yíng)指標(biāo)；
2、繼續(xù)抓好創(chuàng)建工作，保持國(guó)家級(jí)物業(yè)管理示范大廈稱(chēng)號(hào)；
3、加強(qiáng)人力成本控制，大廈及現(xiàn)小區(qū)的總?cè)藬?shù)控制在90人以內(nèi)，新項(xiàng)目正式介入后另行核定人員，再報(bào)集團(tuán)審批；
4、做好接管頤和家園物業(yè)項(xiàng)目的各項(xiàng)工作；5、客戶滿意率保持在98%以上；
下半年經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)：
根據(jù)公司廈半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)情況預(yù)測(cè),201*年全年大廈公司營(yíng)業(yè)收入預(yù)計(jì)完成818萬(wàn)元(含能源費(fèi)149萬(wàn)元),占預(yù)算815萬(wàn)元的100.37%;營(yíng)業(yè)成本預(yù)計(jì)完成7.95萬(wàn)元,占預(yù)算8萬(wàn)元的99.38%;營(yíng)業(yè)稅金預(yù)計(jì)完成41萬(wàn)元,占預(yù)算41.5萬(wàn)元的98.8%;三項(xiàng)費(fèi)用預(yù)計(jì)完成522萬(wàn)元,占預(yù)算524.5萬(wàn)元的99.52%;毛利預(yù)計(jì)完成247.05萬(wàn)元,占預(yù)算241萬(wàn)元的102.51%;非經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)計(jì)完成579萬(wàn)元,占預(yù)算583萬(wàn)元的99.31%;利潤(rùn)總額預(yù)計(jì)完成-331.95萬(wàn)元,占預(yù)算342萬(wàn)元的97.06%.
十二、下半年工作計(jì)劃及措施
1、強(qiáng)化物業(yè)管理，切實(shí)抓好大廈工程、保安、保潔的管理與服務(wù)，進(jìn)一步貫徹落實(shí)好各項(xiàng)規(guī)章制度，保持高水平、高效率的服務(wù)。
2、強(qiáng)化財(cái)務(wù)考核與管理。突出在核算、費(fèi)用控制上下功夫，重點(diǎn)抓好預(yù)算管理，計(jì)劃采購(gòu)管理，降耗成本費(fèi)用控制管理。對(duì)費(fèi)用支出過(guò)大的項(xiàng)目，采取超常規(guī)管理辦法進(jìn)行控制，如煤氣消耗、水、電等。開(kāi)展全員節(jié)約活動(dòng)，堵住管理漏洞，向管理要效益。
3、抓好落實(shí)考核工作，按照與各部門(mén)簽訂的考核指標(biāo)文件，嚴(yán)格管理，把指標(biāo)分解落實(shí)到班組、個(gè)人，確保完成任務(wù)。
4、做好新項(xiàng)目的接管策劃、組織管理、人員配備、培訓(xùn)等工作，做好房開(kāi)公司的顧問(wèn)工作，促進(jìn)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)。
5、抓好ISO9000的換版升級(jí)工作，進(jìn)一步完善大廈的內(nèi)部管理，提高各項(xiàng)服務(wù)水平。6、根據(jù)公司董事會(huì)確定的更新改造資金額度，分輕重緩急有計(jì)劃的抓好更新改造項(xiàng)目的落實(shí)。
7、抓好營(yíng)銷(xiāo)工作開(kāi)拓營(yíng)銷(xiāo)工作新局面：
①?gòu)匿N(xiāo)售員抓起要做到至少每季度拜訪客戶一次，把客戶對(duì)大廈經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)價(jià)及反應(yīng)出的問(wèn)題反饋成文字或表格，解決問(wèn)題后，客務(wù)中心人員與銷(xiāo)售員、銷(xiāo)售經(jīng)理及公司領(lǐng)導(dǎo)一并回訪客戶。
②邀請(qǐng)客戶參與大廈組織的活動(dòng)，讓客戶與大廈之間產(chǎn)生互動(dòng)，增進(jìn)友誼。如我廈每年舉辦的文化月活動(dòng)、春游活動(dòng)等。
③組織企業(yè)家俱樂(lè)部，以廈內(nèi)各公司的老總為主，定期組織活動(dòng)，交流心得、進(jìn)行業(yè)務(wù)溝通，給客戶搭一個(gè)橋梁，為客戶營(yíng)造一個(gè)聯(lián)絡(luò)的空間，讓廈內(nèi)客戶在保利內(nèi)部就有自己的客戶群，有業(yè)務(wù)可做，讓客戶感到足不出廈就能搛錢(qián)，借以提高續(xù)租率。
8、抓好對(duì)廈外客戶的公關(guān)活動(dòng)：針對(duì)有競(jìng)爭(zhēng)力的其他寫(xiě)字樓及星級(jí)酒店的長(zhǎng)包房，進(jìn)行全面拜訪，大力開(kāi)發(fā)新客戶資源并積極跟進(jìn)；
9、根據(jù)《201*年哈爾濱市寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研分析》，采取靈活的促銷(xiāo)政策開(kāi)展銷(xiāo)售，具體措施是：
①采用靈活多變的銷(xiāo)售策略：以聯(lián)絡(luò)客戶情感作為業(yè)務(wù)洽談的輔助手段，能起到事半功倍的效果。既提高成交的可能性，又能增強(qiáng)客戶的忠實(shí)度。
②定期出臺(tái)優(yōu)惠政策：我們根據(jù)不同的出租形勢(shì)，不定期推出特惠房，在小范圍內(nèi)進(jìn)行宣傳，搞促銷(xiāo)活動(dòng)。還可利用報(bào)紙或雜志做廣告宣傳，加大招租力度。③不斷規(guī)劃出租格局，從而增加了客戶成交率。④促銷(xiāo)的同時(shí)加強(qiáng)公關(guān)意識(shí)以提高成功率。
10、定制客戶專(zhuān)用公關(guān)禮品，作為銷(xiāo)售過(guò)程中聯(lián)絡(luò)客戶感情的一種方式，又有效宣傳我廈的服務(wù)品牌。
11、加大宣傳力度：充分利用省電視臺(tái)《都市選房》欄目，每期錄播不同形式的內(nèi)容，如即時(shí)的優(yōu)惠條件、企業(yè)文化宣傳、企業(yè)最新動(dòng)態(tài)等，達(dá)到名利雙收的效果。
12、組織學(xué)習(xí)最新的專(zhuān)業(yè)知識(shí)及物業(yè)管理知識(shí)：根據(jù)拓展物業(yè)項(xiàng)目需要，公司將組織中層管理干部和銷(xiāo)售員走出去，學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)化的銷(xiāo)售知識(shí)及最先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，以提高物業(yè)管理能力和營(yíng)銷(xiāo)能力。
13、加大培訓(xùn)工作力度，以培訓(xùn)推動(dòng)公司總體服務(wù)理念、管理意識(shí)的提升和工作方式方法的改進(jìn)。采取多種形式的培訓(xùn)提高公司的管理能力和增強(qiáng)員工適應(yīng)發(fā)展的能動(dòng)性。提高培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)與時(shí)俱進(jìn)的思想和要求。14、加強(qiáng)人力資源管理，保持現(xiàn)有總額，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部需求內(nèi)部合理調(diào)配，因事設(shè)人，定職定崗，充分調(diào)動(dòng)員工積極性，提高工作效能和工作效率。
公司在上半年工作中，努力工作積極進(jìn)取，扎扎實(shí)實(shí)的走過(guò)了一段路程，取得了一定成績(jī)的同時(shí)也看到了不足，公司上下決心在董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，進(jìn)一步解放思想，腳踏實(shí)地，克服困難，再接再厲，積極落實(shí)董事會(huì)確定的各項(xiàng)工作，與時(shí)俱進(jìn)，開(kāi)拓進(jìn)取，全面完成今年的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)。
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