淺論對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)違規(guī)行為的規(guī)制

寧夏寧正律師事務(wù)所 姜有育

[論文摘要]隨著房地產(chǎn)行業(yè)的驟升，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)越來(lái)越多。房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)的開(kāi)展，促進(jìn)了房地產(chǎn)交易專業(yè)化、規(guī)范化的發(fā)展，但由于起步晚、立法不健全，有些中介服務(wù)機(jī)構(gòu)由于利益的驅(qū)動(dòng)，存在許多違規(guī)操作的行為。本文擬從規(guī)范和調(diào)整中介服務(wù)行為入手，探討中介服務(wù)違規(guī)行為的表現(xiàn)形式、形成原因等問(wèn)題，并對(duì)中介服務(wù)違規(guī)行為的規(guī)制及立法提出相關(guān)建議，以加強(qiáng)立法和監(jiān)管機(jī)制，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入，確立責(zé)任保險(xiǎn)制度，保障房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)健康、有序的發(fā)展。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 中介服務(wù) 違規(guī)行為 規(guī)制

目 錄

一、 房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的主要表現(xiàn)形式………………………… 第3頁(yè)

（一）對(duì)不允許上市交易的房地產(chǎn)違規(guī)代理、掛牌出售……………第3頁(yè)

（二）疏于核查客戶、房屋的關(guān)鍵信息………………………………第3頁(yè)

（三）隱瞞影響交易成功的重要信息…………………………………第3頁(yè)

（四）為交易雙方規(guī)避法律出謀劃策…………………………………第3頁(yè)

（五）違規(guī)獲取額外利益………………………………………………第4頁(yè)

（六）資金監(jiān)管存在漏洞………………………………………………第4頁(yè)

二、 房地產(chǎn)中介違規(guī)行為成因分析………………………………… 第4頁(yè)

（一）立法層級(jí)低、缺乏可操作性，致使規(guī)制房地產(chǎn)中介難以做到有法可依…………………………………… 第4頁(yè)

（二）市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻太低，人員素質(zhì)普遍不高。………………… 第4頁(yè)（三）監(jiān)督檢查執(zhí)行不到位，也是問(wèn)題突出、屢禁不止的重要原因 第5頁(yè)

三、規(guī)制房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的幾點(diǎn)建議……………………………第5頁(yè)（一）嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入并建立等級(jí)評(píng)定制………………………………第5頁(yè)（二）設(shè)立行業(yè)協(xié)會(huì)……………………………………………………第5頁(yè)（三）確立過(guò)錯(cuò)歸責(zé)原則和中介機(jī)構(gòu)的免責(zé)事由……………………第5頁(yè)（四）建立中介行業(yè)保證金制度和責(zé)任保險(xiǎn)制度……………………第6頁(yè)

（五）定期組織培訓(xùn)和考核，提高中介機(jī)構(gòu)和人員素質(zhì)……………第6頁(yè)

淺論對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)違規(guī)行為的規(guī)制

近幾年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷升溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)空前活躍，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)如雨后春筍般紛紛涌現(xiàn)。一方面，中介機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)交易的供求雙方起到了媒介和橋梁的作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)交易的專業(yè)化、規(guī)范化運(yùn)作；另一方面，由于我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)起步較晚，立法也不夠健全，房地產(chǎn)中介服務(wù)行為混亂無(wú)序，侵害當(dāng)事人權(quán)益、欺詐消費(fèi)者事件時(shí)有發(fā)生。鑒于此，迅速規(guī)范房地產(chǎn)中介行為、平衡當(dāng)事人之間的利益，已成為我國(guó)立法必須面對(duì)的迫切問(wèn)題。本文擬從規(guī)范和調(diào)整中介行為入手，探討中介違規(guī)行為的表現(xiàn)形式、形成原因等問(wèn)題，并對(duì)中介違規(guī)行為的規(guī)制及立法提出相關(guān)建議。

一、 房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的主要表現(xiàn)形式

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，所謂房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)中介服務(wù)違規(guī)行為，是指房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員違反相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，故意或過(guò)失操作房地產(chǎn)咨詢、價(jià)格評(píng)估和經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)活動(dòng)，擾亂房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的正常秩序，損害房地產(chǎn)交易各方當(dāng)事人合法權(quán)益的行為。其主要表現(xiàn)形式為：

（一）對(duì)不允許上市交易的房地產(chǎn)違規(guī)代理、掛牌出售。

根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，對(duì)于未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的或具有法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。但在實(shí)踐中，一些房地產(chǎn)中介為了促成交易，賺取傭金，往往隱瞞標(biāo)的房屋仍為承租公房或?yàn)橄拗颇晗迌?nèi)的經(jīng)濟(jì)適用住房等不能上市交易的事實(shí)，或隨意承諾短期內(nèi)即可解決交易障礙，致使買賣雙方在隨后交易失敗后與房地產(chǎn)中介公司就中介費(fèi)應(yīng)否支付產(chǎn)生紛爭(zhēng)。

（二）疏于核查客戶、房屋的關(guān)鍵信息。

如中介公司未對(duì)客戶出示的身份證明、房屋權(quán)屬證明進(jìn)行合理查驗(yàn)；未仔細(xì)審查待售房屋有無(wú)抵押、有無(wú)出租及私搭亂建，并核查委托的客戶是否是真正有權(quán)出售房屋的權(quán)利人；對(duì)于屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)的房屋，未要求配偶一方出具同意出售和委托辦理的證明；對(duì)于待出售房屋為遺產(chǎn)的，未要求全體遺產(chǎn)繼承人出具同意出售的書(shū)面委托文件。

（三）隱瞞影響交易成功的重要信息。

如不向買受人如實(shí)說(shuō)明其已知的可能不利于成交的待售房屋的歷史情況或周邊環(huán)境或必要生活設(shè)施情況。

（四）為交易雙方規(guī)避法律出謀劃策。

如承諾為無(wú)實(shí)力購(gòu)房人辦理“高評(píng)低供”還貸款手續(xù)，或幫助外地買受人虛構(gòu)在京納稅或社保繳費(fèi)一年以上證明，或?yàn)橛�合買受人少交稅款的心理幫助買賣雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”，惡意促成雙方達(dá)成不平等或不合法交易。

（五）違規(guī)獲取額外利益。

如中介公司要求買受人全程通過(guò)其交納錢款、委托辦理過(guò)戶，從而千方百計(jì)阻撓買受人與出賣人見(jiàn)面，再通過(guò)隱瞞房屋真實(shí)成交價(jià)、一再加價(jià)等手段將多收取的售房款據(jù)為己有。又如中介公司慫恿當(dāng)事人采取惡意毀約、一房二賣的方式高價(jià)出售房產(chǎn)以為自身獲取更高的居間服務(wù)費(fèi)，從而引發(fā)房屋買賣連環(huán)糾紛。

（六）資金監(jiān)管存在漏洞。

大部分交易中，買賣合同約定的定金和首付款由中介公司自行監(jiān)管，有的交易總價(jià)較高，定金和首付款的總和可能高達(dá)幾十萬(wàn)元，這大大增加了交易風(fēng)險(xiǎn)；一些銀行只對(duì)在該銀行貸款的購(gòu)房客戶實(shí)行免費(fèi)資金監(jiān)管，而對(duì)于不在該銀行貸款的購(gòu)房客戶不提供資金監(jiān)管服務(wù)或收取高額的監(jiān)管服務(wù)費(fèi)用，導(dǎo)致購(gòu)房客戶不愿或無(wú)法選擇由第三方辦理資金監(jiān)管。

二、 房地產(chǎn)中介違規(guī)行為成因分析

（一）立法層級(jí)低、缺乏可操作性，致使規(guī)制房地產(chǎn)中介難以做到有法可依。

在國(guó)家立法層面，目前我國(guó)尚無(wú)專門的房地產(chǎn)中介管理立法，僅有的幾個(gè)條文只散見(jiàn)于《城市房地產(chǎn)管理法》第58條(有關(guān)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件)及《合同法》第23章(有關(guān)居間合同的一般規(guī)定)中，并不足以起到規(guī)范現(xiàn)實(shí)生活中復(fù)雜多樣的房地產(chǎn)中介行為的作用。而建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、國(guó)家工商總局頒布的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》、國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》及建設(shè)部和財(cái)政部等七部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》等均屬于部委規(guī)章和文件，難以被法院直接引用，這就在一定程度上弱化了法律對(duì)市場(chǎng)的宣示功能，并助長(zhǎng)了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)漠視法規(guī)、不時(shí)突破甚至違法亂紀(jì)的行為。

而且，有關(guān)房地產(chǎn)中介方面的管理規(guī)范多系指引性和框架性的規(guī)定，缺乏一些必要的明確指引和具體要求。如在房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件上，無(wú)論是《城市房地產(chǎn)管理法》還是《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》均只要求有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)，但何為“必要”卻未進(jìn)一步規(guī)定，這就意味著只要符合《公司法》規(guī)定的下限即人民幣10萬(wàn)元即可登記注冊(cè)一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，無(wú)疑這樣的條件設(shè)計(jì)對(duì)于經(jīng)手大量交易、可能會(huì)給客戶造成巨大經(jīng)濟(jì)損失的房地產(chǎn)中介企業(yè)而言未免過(guò)于寬泛了。

（二）市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻太低，人員素質(zhì)普遍不高。

我國(guó)房地產(chǎn)從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)入也相當(dāng)寬松，不僅學(xué)歷要求低，而且考試也簡(jiǎn)單，造成房地產(chǎn)中介從業(yè)人員良莠不齊，缺乏必要的敬業(yè)精神和職業(yè)道德素養(yǎng)，埋下了諸多隱患。

（三）監(jiān)督檢查執(zhí)行不到位，也是問(wèn)題突出、屢禁不止的重要原因。

根據(jù)《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》第18條的規(guī)定，對(duì)經(jīng)紀(jì)人的違法活動(dòng)，工商行政管理機(jī)關(guān)有權(quán)按照有關(guān)法律法規(guī)及行政規(guī)章予以處罰。但事實(shí)上，每年房地產(chǎn)中介雖然占據(jù)經(jīng)紀(jì)類投訴的首位，卻鮮見(jiàn)有職能機(jī)關(guān)監(jiān)督檢查、處罰違規(guī)中介的報(bào)道。

在美國(guó)，由私人推動(dòng)組建有貫通上下的全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)、州協(xié)會(huì)和市協(xié)會(huì)這樣一套金字塔狀、網(wǎng)絡(luò)化的格局建制，如入會(huì)會(huì)員有任何違紀(jì)行為，協(xié)會(huì)即有權(quán)吊銷其相應(yīng)資格甚至對(duì)其提起訴訟。但在我國(guó)，目前并未建立起全國(guó)性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)組織，一些地方也尚未組建區(qū)域性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)，已經(jīng)建立的地區(qū)性經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)在會(huì)員數(shù)量、服務(wù)培訓(xùn)、管理手段上均表現(xiàn)得相當(dāng)疲軟。

三、規(guī)制房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的幾點(diǎn)建議

要解決房地產(chǎn)中介違規(guī)行為帶來(lái)的諸多問(wèn)題，唯一標(biāo)本兼治的辦法就是加強(qiáng)和完善立法。建議立法應(yīng)確立以下幾方面內(nèi)容：

（一）嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入并建立等級(jí)評(píng)定制。

國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員一般都實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，如美國(guó)的執(zhí)照制度和我國(guó)香港地區(qū)的發(fā)牌制度，都嚴(yán)格限制入市機(jī)構(gòu)和人員的標(biāo)準(zhǔn)和條件。近幾年，我國(guó)雖然也實(shí)行中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)及執(zhí)業(yè)人員資格管理制度，但由于標(biāo)準(zhǔn)及條件規(guī)定偏寬，且監(jiān)管機(jī)構(gòu)把關(guān)不嚴(yán)，導(dǎo)致大量的低素質(zhì)機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員進(jìn)入市場(chǎng)。為此，我國(guó)要通過(guò)立法對(duì)從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員分別實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，建立中介公司等級(jí)評(píng)定制，推動(dòng)中介市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰，并為購(gòu)房者提供區(qū)分良莠的依據(jù)。

（二）設(shè)立行業(yè)協(xié)會(huì)

許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)都建立了房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)，并通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)制訂了執(zhí)業(yè)道德規(guī)范，對(duì)中介違規(guī)行為加以規(guī)范和限制。行業(yè)協(xié)會(huì)可配合政府有關(guān)部門對(duì)不正當(dāng)?shù)闹薪樾袨檫M(jìn)行處罰，如在本行業(yè)內(nèi)部公告嚴(yán)重違規(guī)或嚴(yán)重缺乏資信的中介機(jī)構(gòu)或人員名單，禁止其在一定期限內(nèi)重新執(zhí)業(yè)以及開(kāi)除出協(xié)會(huì)等等。

（三）確立過(guò)錯(cuò)歸責(zé)原則和中介機(jī)構(gòu)的免責(zé)事由

過(guò)錯(cuò)責(zé)任是指因行為過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致他人損害時(shí)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。根據(jù)客觀過(guò)錯(cuò)說(shuō)，行為人的行為只要違反了法律所設(shè)定的規(guī)則、義務(wù)，那么即存在過(guò)錯(cuò)。在房地產(chǎn)中介服務(wù)中，中介機(jī)構(gòu)從事違規(guī)行為一般都出于過(guò)錯(cuò)和重大過(guò)失。鑒于中介違規(guī)行為的特殊性，為避免訴訟中受害方對(duì)中介機(jī)構(gòu)的主觀過(guò)錯(cuò)舉證困難，應(yīng)適用過(guò)錯(cuò)推定原則，實(shí)行舉證倒置。只要中介服務(wù)給當(dāng)事人帶來(lái)?yè)p失，當(dāng)事人就可以起訴中介機(jī)構(gòu)，中介機(jī)構(gòu)必須提供證據(jù)證明自己主觀無(wú)過(guò)錯(cuò)或過(guò)失，否則就應(yīng)當(dāng)推定其有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)對(duì)受害方的損害承擔(dān)責(zé)任。

（四）建立中介行業(yè)保證金制度和責(zé)任保險(xiǎn)制度。

為防止中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員挪用客戶資金或攜款潛逃，相關(guān)主管部門應(yīng)推動(dòng)建立中介行業(yè)保證金制度和責(zé)任保險(xiǎn)制度，以保障整個(gè)房產(chǎn)中介行業(yè)的良性發(fā)展。保證金指房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)繳納，用于保障房地產(chǎn)中介行業(yè)中消費(fèi)者權(quán)益的專用款項(xiàng)。也可以借鑒我國(guó)旅游業(yè)明確規(guī)定的旅行社質(zhì)量保證金制度，建立房地產(chǎn)中介行業(yè)的保證金制度。設(shè)置房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，使作為被保險(xiǎn)人的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在承辦房屋中介業(yè)務(wù)過(guò)程中因過(guò)失給委托人及其利害關(guān)系人造成的損失，可由保險(xiǎn)公司在賠償限額內(nèi)負(fù)責(zé)賠償，這有利于保障安全交易和當(dāng)事人的合法權(quán)益。

（五）定期組織培訓(xùn)和考核，提高中介機(jī)構(gòu)和人員素質(zhì)。負(fù)責(zé)監(jiān)管房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行政部門應(yīng)定期組織培訓(xùn)，及時(shí)傳達(dá)有關(guān)房地產(chǎn)中介行為操作規(guī)范的法律法規(guī)，通報(bào)具有違規(guī)行為的中介機(jī)構(gòu)和業(yè)務(wù)人員以及采取的處罰措施，以起到警誡作用，從而樹(shù)立中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人的誠(chéng)信意識(shí)。同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)高層的培訓(xùn)，樹(shù)立中介機(jī)構(gòu)的危機(jī)意識(shí)，引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)從無(wú)序擴(kuò)張、寅吃卯糧的發(fā)展?fàn)顟B(tài)逐漸向理性判斷市場(chǎng)走勢(shì)、維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的方向發(fā)展

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