附：
物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審表
（）年度
住宅物業(yè)項(xiàng)目名稱 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 住宅物業(yè)項(xiàng)目地址 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資格等級(jí) ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)法定代表人 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)地址 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 郵
負(fù)
填
電政責(zé)表編碼 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 人 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 人 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 話 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 傳真或郵箱地址 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
物業(yè)服務(wù)企業(yè)蓋章年月日—1—
表一：物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況表
（注：上報(bào)數(shù)由經(jīng)營(yíng)者按實(shí)際發(fā)生數(shù)填報(bào)）
表一：物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況表（續(xù)）
表二：物業(yè)服務(wù)成本支出情況表
（注：上報(bào)數(shù)由經(jīng)營(yíng)者按實(shí)際發(fā)生數(shù)填報(bào)）
表三：物業(yè)服務(wù)人員薪酬明細(xì)表
（注：上報(bào)數(shù)由經(jīng)營(yíng)者按實(shí)際發(fā)生數(shù)填報(bào)）
表四：物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本核定表
主題詞：住宅物業(yè)成本監(jiān)審辦法通知
青島市物價(jià)局辦公室201*年1月4日印發(fā)
第二篇：物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》的規(guī)定
為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的科學(xué)性，合理核定物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《政府制定價(jià)格成本監(jiān)審辦法》等有關(guān)規(guī)定，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)和建設(shè)部于201*年9月10日聯(lián)合印發(fā)了《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》（發(fā)改價(jià)格[201*]2285號(hào)），201*年10月1日起施行。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》的規(guī)定，在教材第二章第二節(jié)“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)”的基礎(chǔ)上，補(bǔ)充增加以下內(nèi)容：
物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審
一、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的定義
1、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，是指價(jià)格主管部門(mén)核定的物業(yè)服務(wù)社會(huì)平均成本。
2、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審，是指價(jià)格主管部門(mén)為制定或者調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本實(shí)施監(jiān)督和審核的行為。
二、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的原則和依據(jù)
1、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵守以下原則：
（1）合法性原則
合法性原則。計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度的規(guī)定；
（2）相關(guān)性原則。計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費(fèi)用。
（3）對(duì)應(yīng)性原則。計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)。
（4）合理性原則。影響物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本各項(xiàng)費(fèi)用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會(huì)公允水平。
2、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的依據(jù)
核定物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、原始憑證與賬冊(cè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實(shí)、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。
三、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的構(gòu)成
物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)�、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。
其中：
1、人員費(fèi)用是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。
2、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用。
3、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購(gòu)置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等。
不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。
4、清潔衛(wèi)生費(fèi)是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購(gòu)置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等。
5、秩序維護(hù)費(fèi)是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)(請(qǐng)繼續(xù) 關(guān)注公文素材庫(kù)www.weilaioem.com)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。
6、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)購(gòu)買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn)。
7、辦公費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動(dòng)所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書(shū)報(bào)費(fèi)及其它費(fèi)用。
8、管理費(fèi)分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費(fèi)用。
9、固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。
10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用是指業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開(kāi)支的費(fèi)用。
四、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn)
1、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、住房公積金以及醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定；工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)的計(jì)提比例按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)提比例按當(dāng)?shù)卣?guī)定比例確定，超過(guò)規(guī)定計(jì)提比例的不得計(jì)入定價(jià)成本。醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用應(yīng)在社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)中列支，不得在其它項(xiàng)目中重復(fù)列支；其他應(yīng)在工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)中列支的費(fèi)用，也不得在相關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目中重復(fù)列支。
2、固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實(shí)際可使用年限的，成本監(jiān)審時(shí)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%—5%計(jì)算；個(gè)別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實(shí)際情況合理確定殘值率。
3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項(xiàng)服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。
4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費(fèi)用按其所管轄的物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)加權(quán)分?jǐn)偅晃飿I(yè)服務(wù)企業(yè)兼營(yíng)其它業(yè)務(wù)的，應(yīng)先按實(shí)現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分?jǐn)偅缓蟀瓷鲜龇椒ㄔ谒茌牭母魑飿I(yè)項(xiàng)目之間分?jǐn)偂?/p>第三篇：物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法
物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）
（征求意見(jiàn)稿）
第一條為規(guī)范政府價(jià)格主管部門(mén)物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審行為，提高政府制定物業(yè)服務(wù)價(jià)格的科學(xué)性、合理性，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《政府制定價(jià)格成本監(jiān)審辦法》等法律、規(guī)章和有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
第二條本辦法適用于政府價(jià)格主管部門(mén)制定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)時(shí)，對(duì)提供相關(guān)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者實(shí)施定價(jià)成本監(jiān)審的行為。
第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)者按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)所服務(wù)小區(qū)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等的活動(dòng)。
第四條物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核應(yīng)當(dāng)遵循下列主要原則：
（一）合法性原則。計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》等有關(guān)法律、行政法規(guī)和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定。
（二）合理性原則。影響定價(jià)成本各項(xiàng)費(fèi)用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或社會(huì)公允水平。
（三）相關(guān)性原則。計(jì)入物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的費(fèi)用，需為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或間接相關(guān)的費(fèi)用。
（四）權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。本期成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否支付，均應(yīng)計(jì)入本期成本；不屬于本期成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)支付，也不得計(jì)入本期成本。
第五條物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及審核無(wú)誤、手續(xù)齊備的原始憑證及賬冊(cè)為基礎(chǔ)，做到真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、合理。
新投入使用的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)者如不能提供上述資料，物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本應(yīng)以審查批準(zhǔn)的前期物業(yè)管理方案為基礎(chǔ)、按照本辦法規(guī)定的成本項(xiàng)目、參照其他物業(yè)服務(wù)平均合理的費(fèi)用支出水平測(cè)算確定。
第六條物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由管理人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、電梯及增壓水泵日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用等組成。
第七條管理人員費(fèi)用，指物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)者按規(guī)定發(fā)放給在物業(yè)服務(wù)小區(qū)從事管理工作的人員工資及按規(guī)定提取的福利費(fèi)、繳納的各項(xiàng)社會(huì)保障費(fèi)。本辦法所稱社會(huì)保障費(fèi)，是指根據(jù)國(guó)家有關(guān)制度規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)和住房公積金等。
第八條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行及維護(hù)費(fèi)，指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防、排污、監(jiān)控、道路、照明等共用部位的正常運(yùn)轉(zhuǎn)、維護(hù)保養(yǎng)所需的日常運(yùn)行費(fèi)用和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會(huì)保障費(fèi)等，不包括保修期內(nèi)的維修費(fèi)、應(yīng)由物業(yè)維修專項(xiàng)資金支出的中修、大修和更新、改造費(fèi)用。
第九條綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，指管理、養(yǎng)護(hù)綠化設(shè)施的費(fèi)用，包括綠化工具購(gòu)置費(fèi)、勞保用品、農(nóng)藥化肥費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、綠化用水和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會(huì)保障費(fèi)等。不包括開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。
第十條清潔衛(wèi)生費(fèi)，指公共區(qū)域衛(wèi)生打掃、經(jīng)常性的保潔所需費(fèi)用，包括購(gòu)置工具、勞保用品、消毒費(fèi)、化糞池清理、清潔用料、垃圾清運(yùn)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會(huì)保障費(fèi)等。
第十一條秩序維護(hù)費(fèi)，包括器材裝備費(fèi)、保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)、由物業(yè)管理
企業(yè)支付的保安服裝費(fèi)和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會(huì)保障費(fèi)等。
第十二條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用，指物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)者為小區(qū)辦理物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，以物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)者與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn)。
第十三條電梯及增壓水泵日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)，指為維護(hù)電梯及增壓水泵正常運(yùn)行而發(fā)生的電費(fèi)等日常運(yùn)行、維修費(fèi)和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利費(fèi)、社會(huì)保障費(fèi)等，不包括保修期內(nèi)的維修費(fèi)以及應(yīng)由物業(yè)維修專項(xiàng)資金支出的中修、大修和更新、改造費(fèi)用。
第十四條辦公費(fèi)，指物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)服務(wù)小區(qū)正常的物業(yè)管理活動(dòng)而用于辦公所需的費(fèi)用，包括辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書(shū)報(bào)費(fèi)、管理費(fèi)分?jǐn)�、�?cái)務(wù)費(fèi)用等其它費(fèi)用。
管理費(fèi)分?jǐn)偅干霞?jí)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)者分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)用。
第十五條固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)、由物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)者擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的使用年限在一年以上的資產(chǎn)，包括交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工具維修設(shè)備及其他設(shè)備等。不屬于物業(yè)服務(wù)主要設(shè)備的物品，單位價(jià)值在201*元以上，并且使用期限超過(guò)兩年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)。
第十六條經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用，指按規(guī)定程序，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開(kāi)支的費(fèi)用。
第十七條物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本相關(guān)項(xiàng)目按本辦法第十八條至第二十六條規(guī)定的方法和標(biāo)準(zhǔn)審核。
第十八條物業(yè)服務(wù)小區(qū)服務(wù)的從業(yè)人員指直接從事物業(yè)管理小區(qū)服務(wù)的物業(yè)
服務(wù)人員，包括：在崗職工（含合同制職工）、臨時(shí)工及其他聘用、留用的人員。各項(xiàng)人員數(shù)指標(biāo)均按年平均數(shù)確認(rèn)。人員數(shù)量應(yīng)符合國(guó)家規(guī)定的定員標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際人員數(shù)量超過(guò)定員標(biāo)準(zhǔn)上限的，按定員標(biāo)準(zhǔn)上限核定；實(shí)際人員數(shù)量低于定員標(biāo)準(zhǔn)下限的，按定員標(biāo)準(zhǔn)的下限核定。
第十九條人均工資原則上據(jù)實(shí)核定，但最高不能超過(guò)當(dāng)?shù)匦袠I(yè)職工平均工資；當(dāng)?shù)匦袠I(yè)職工平均工資按統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的數(shù)據(jù)確定，最高不得超過(guò)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均職工工資的1.2倍。人員工資總額按照核定的人員數(shù)量和人均工資核定。
第二十條 社會(huì)保障費(fèi)計(jì)提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定，計(jì)提比例按當(dāng)?shù)卣?guī)定比例確定。職工福利費(fèi)按核定的工資總額14%計(jì)提。醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用已在職工福利費(fèi)中列支的，不得在社會(huì)保障費(fèi)中重復(fù)計(jì)算；其他應(yīng)由職工福利費(fèi)列支的費(fèi)用，也不得在相關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目中重復(fù)計(jì)算。
第二十一條產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主所有的物業(yè)服務(wù)用固定資產(chǎn)不計(jì)提折舊;閑置超過(guò)9個(gè)月的固定資產(chǎn)，不計(jì)提折舊；固定資產(chǎn)提足折舊后，不論是否繼續(xù)使用，均不得再提取折舊；提前報(bào)廢的固定資產(chǎn)，也不能補(bǔ)提折舊。
固定資產(chǎn)折舊原則上按照監(jiān)審核定的固定資產(chǎn)原值和財(cái)務(wù)制度規(guī)定的分類折舊年限中值核算。重要固定資產(chǎn)實(shí)際可使用年限超過(guò)財(cái)務(wù)制度規(guī)定的分類折舊年限上限10年以上的，價(jià)格主管部門(mén)可按照保護(hù)消費(fèi)者利益和促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的原則合理確定其折舊年限。
第二十二條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得的收益，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。未進(jìn)入專項(xiàng)維修資金部分應(yīng)從物業(yè)服務(wù)成本中抵扣。
第二十三條針對(duì)特定物業(yè)安裝設(shè)備、提供服務(wù)等發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)分別單獨(dú)核
算，并由特定物業(yè)業(yè)主承擔(dān)。
第二十四條物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)者對(duì)某些專業(yè)知識(shí)或?qū)I(yè)技能較強(qiáng)的公共性服務(wù)內(nèi)容采用承包形式外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項(xiàng)服務(wù)的成本按簽訂的服務(wù)承包合同所確定的承包金額核定。
第二十五條管理費(fèi)分?jǐn)傇瓌t：從事物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費(fèi)用按其所管轄的物業(yè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)面積或按應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)加權(quán)分?jǐn)�；物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)者兼營(yíng)其它業(yè)務(wù)的，則按實(shí)現(xiàn)收入所占比重分?jǐn)偂?/p>
第二十六條物業(yè)服務(wù)單位成本，根據(jù)物業(yè)管理面積按不同物業(yè)類型分別核算。第二十七條本辦法未具體規(guī)定審核標(biāo)準(zhǔn)的其他費(fèi)用項(xiàng)目按照有關(guān)財(cái)務(wù)制度和政策規(guī)定審核，原則上據(jù)實(shí)核定，但應(yīng)符合一定范圍內(nèi)社會(huì)公允的平均水平。第二十八條物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本相關(guān)指標(biāo)。
（一）服務(wù)小區(qū)示范等級(jí)，指政府主管部門(mén)組織評(píng)定的示范優(yōu)秀小區(qū)稱號(hào)。
（二）服務(wù)小區(qū)綠化率，指小區(qū)綠化面積占其總占地面積的比率，計(jì)算公式為：服務(wù)小區(qū)綠化率=小區(qū)綠化面積÷小區(qū)占地面積×100%
（三）服務(wù)小區(qū)入住率，指小區(qū)已入住戶數(shù)占其總戶數(shù)的比率，計(jì)算公式為：服務(wù)小區(qū)入住率=小區(qū)已入住戶數(shù)÷小區(qū)總戶數(shù)×100%
（四）服務(wù)小區(qū)物業(yè)管理面積，指應(yīng)收取小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計(jì)費(fèi)建筑面積。
（五）物業(yè)管理用房面積，指用于物業(yè)管理小區(qū)的物業(yè)管理用房面積，不包括物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房面積。
（六）物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率=實(shí)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)÷應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)×100%
（七）服務(wù)小區(qū)公共配套設(shè)施項(xiàng)目，指物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)設(shè)置的網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、健身房、閱覽室、活動(dòng)室、幼兒園等硬件配套設(shè)施設(shè)備。
第二十九本辦法由國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)解釋。第三十條本辦法自201*年 月 日起施行。附件：物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審表
第四篇：物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行)中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)
中華人民共和國(guó)建設(shè)部
二○○七年九月十日
物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）
第一條 為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的科學(xué)性、合理性，根據(jù)《政府制定價(jià)格成本監(jiān)審辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于政府價(jià)格主管部門(mén)制定或者調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施定價(jià)成本監(jiān)審的行為。
本辦法所稱物業(yè)服務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
本辦法所稱物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，是指價(jià)格主管部門(mén)核定的物業(yè)服務(wù)社會(huì)平均成本。
第三條 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審工作由政府價(jià)格主管部門(mén)負(fù)責(zé)組織實(shí)施，房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)配合價(jià)格主管部門(mén)開(kāi)展工作。
第四條 在本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量眾多的，可以選取一定數(shù)量、有代表性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行成本監(jiān)審。
第五條 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：
（一）合法性原則。計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度的規(guī)定；
（二）相關(guān)性原則。計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費(fèi)用。
（三）對(duì)應(yīng)性原則。計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)。
（四）合理性原則。影響物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本各項(xiàng)費(fèi)用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會(huì)公允水平。
第六條 核定物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、原始憑證與賬冊(cè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實(shí)、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。
第七條 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)偂⒐潭ㄙY產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。
第八條 人員費(fèi)用是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。
第九條 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用。
第十條 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購(gòu)置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。
第十一條 清潔衛(wèi)生費(fèi)是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購(gòu)置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等。第十二條 秩序維護(hù)費(fèi)是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。
第十三條 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾
責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)購(gòu)買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn)。
第十四條 辦公費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動(dòng)所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書(shū)報(bào)費(fèi)及其它費(fèi)用。
第十五條 管理費(fèi)分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費(fèi)用。
第十六條 固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。第十七條 經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用是指業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開(kāi)支的費(fèi)用。第十八條 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本相關(guān)項(xiàng)目按本辦法第十九條至第二十二條規(guī)定的方法和標(biāo)準(zhǔn)審核。第十九條 工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、住房公積金以及醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)提基數(shù)按照核
定的相應(yīng)工資水平確定；工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)的計(jì)提比例按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)提比例按當(dāng)?shù)卣?guī)定比例確定，超過(guò)規(guī)定計(jì)提比例的不得計(jì)入定價(jià)成本。醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用應(yīng)在社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)中列支，不得在其它項(xiàng)目中重復(fù)列支；其他應(yīng)在工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)中列支的費(fèi)用，也不得在相關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目中重復(fù)列支。
第二十條 固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實(shí)際可使用年限的，成本監(jiān)審時(shí)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%—5%計(jì)算；個(gè)別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實(shí)際情況合理確定殘值率。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項(xiàng)服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費(fèi)用按其所管轄的物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)加權(quán)分?jǐn)�；物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營(yíng)其它業(yè)務(wù)的，應(yīng)先按實(shí)現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分?jǐn)偅缓蟀瓷鲜龇椒ㄔ谒茌牭母?/p>
物業(yè)項(xiàng)目之間分?jǐn)偂?/p>
第二十三條 本辦法未具體規(guī)定審核標(biāo)準(zhǔn)的其他費(fèi)用項(xiàng)目按照有關(guān)財(cái)務(wù)制度和政策規(guī)定審核，原則上據(jù)實(shí)核定，但應(yīng)符合一定范圍內(nèi)社會(huì)公允的平均水平。
第二十四條 各省、自治區(qū)、直轄市價(jià)格主管部門(mén)可根據(jù)本辦法，結(jié)合本地實(shí)際制定具體實(shí)施細(xì)則。第二十五條 本辦法由國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)解釋。
第二十六條 本辦法自201*年10月1日起施行。附：物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審表
第五篇：完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)機(jī)制的思考完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)機(jī)制的思考
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一、物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品屬性決定其價(jià)格形成的市場(chǎng)化
物業(yè)管理是一種區(qū)域性公共產(chǎn)品。對(duì)于不同物業(yè)管理區(qū)域來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理存在差異，業(yè)主需要何種質(zhì)量的產(chǎn)品，以及愿意為接受這種產(chǎn)品提供何種報(bào)酬，從根本上說(shuō)是一種雙方的合同行為。因此，從物業(yè)管理的發(fā)展方向來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)應(yīng)采取市場(chǎng)化的價(jià)格形成機(jī)制。
國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)在物業(yè)管理合同中的標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的市場(chǎng)化提供了法律保障；國(guó)家發(fā)展改革委和建設(shè)部制定的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》進(jìn)一步明確了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)兩種形式，政府價(jià)格主管部門(mén)不再核定具體物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的市場(chǎng)化提供了政策依據(jù)，
由于物業(yè)管理服務(wù)的區(qū)域性公共產(chǎn)品性質(zhì)以及市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制的缺失，在過(guò)去的較長(zhǎng)時(shí)間里，國(guó)內(nèi)所有省市都對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行了不同程度的管制，這種管制對(duì)保障業(yè)主的合法權(quán)益、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。但是，政府核定具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的弊端也是顯而易見(jiàn)的：一是剝奪了業(yè)主對(duì)服務(wù)的選擇權(quán)。政府核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，往往實(shí)際給予物管企業(yè)已提供的服務(wù)，業(yè)主真正需要什么樣的服務(wù)，政府并不清楚。在此背景下，實(shí)際是政府代業(yè)主行使了對(duì)服務(wù)的選擇權(quán)；二是政府定價(jià)機(jī)制有其自身的缺陷。由于物管企業(yè)與政府、業(yè)主與政府之間存在信息的不對(duì)稱性，加之物業(yè)管理成本的軟約束，政府制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)往往難以做到準(zhǔn)確真實(shí)。因此，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，只是在物業(yè)管理市場(chǎng)化體制尚未建立或完善前提下對(duì)市場(chǎng)行為的一種矯正機(jī)制。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，才是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理體制改革的終極目標(biāo)。
二、現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度值得商榷的問(wèn)題
現(xiàn)行政策規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)兩種定價(jià)形式，住宅物業(yè)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他類型物業(yè)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。該規(guī)定至少在兩個(gè)方面值得商榷。
1.以物業(yè)類型劃分定價(jià)形式，缺乏法律和理論上的支持。
根據(jù)《價(jià)格法》的精神，產(chǎn)品和服務(wù)是由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成價(jià)格還是實(shí)行政府管制，應(yīng)依據(jù)產(chǎn)品和服務(wù)的屬性。對(duì)壟斷性、稀缺性、公益性的產(chǎn)品和服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià)；對(duì)競(jìng)爭(zhēng)性的產(chǎn)品和服務(wù)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。而物業(yè)管理服務(wù)就其屬性而言，不管是住宅物業(yè)，還是別墅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、工業(yè)區(qū)，都是一致的。所不同的是，有的物業(yè)具備了市場(chǎng)化定價(jià)的機(jī)制，有的物業(yè)暫時(shí)還不具備。
2.住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是一種政府指導(dǎo)性價(jià)格。
《價(jià)格法》意義上的政府指導(dǎo)價(jià)，指由政府部門(mén)規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。也就是說(shuō)，在政府規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度范圍內(nèi)，經(jīng)營(yíng)者可以自主制定具體價(jià)格。就物業(yè)管理服務(wù)而言，其價(jià)格水平要么由業(yè)主與接受委托的物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商確定，；要么由政府價(jià)格主管部門(mén)黑的那個(gè)。由物業(yè)管理企業(yè)制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主而言是不公平的。在國(guó)家政策規(guī)定取消政府定價(jià)形式的情況下，政府對(duì)住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)，應(yīng)該是規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，而由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙方商定價(jià)格。這種指導(dǎo)價(jià)格不是《價(jià)格法》意義上的政府指導(dǎo)價(jià)，而是政府指導(dǎo)性價(jià)格，不應(yīng)具有法律強(qiáng)制性。
三、完善物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化機(jī)制面臨的困難
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)的市場(chǎng)化，依賴于市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制的建立。當(dāng)前，亟待完善三個(gè)機(jī)制：
1.業(yè)主自治體制。在法律地位上，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主自治原則予以了明確，重點(diǎn)是要喚醒和引導(dǎo)業(yè)主的自知意識(shí)，明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作機(jī)制，防止實(shí)踐中存在的兩個(gè)極端：一是業(yè)主委員會(huì)與物管企業(yè)串通損害大多數(shù)業(yè)主的利益；二是少
數(shù)業(yè)主操縱業(yè)主委員會(huì)與物管企業(yè)惡意對(duì)立。
2.市場(chǎng)選擇機(jī)制。完善物業(yè)管理的招投標(biāo)機(jī)制，讓物管企業(yè)進(jìn)得來(lái)、出得去，讓業(yè)主真正自主選擇滿意的物管企業(yè)，淘汰服務(wù)差的企業(yè)，使有實(shí)力、服務(wù)好的物管企業(yè)脫穎而出。
3.監(jiān)督機(jī)制。包括政府對(duì)物管企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作的監(jiān)督機(jī)制，業(yè)主對(duì)物管企業(yè)的監(jiān)督機(jī)制，重點(diǎn)要建立和完善業(yè)主對(duì)物管企業(yè)收費(fèi)收支的監(jiān)督機(jī)制，讓業(yè)主的每一分錢交的明白，花的透明，用的滿意。
但是，從目前物業(yè)管理收費(fèi)的實(shí)踐來(lái)看，政策的執(zhí)行還存在一次而問(wèn)題，突出體現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)異化為物業(yè)管理企業(yè)自主定價(jià)，主要原因在于完善物業(yè)管理的市場(chǎng)化機(jī)制面臨以下困難。
1.運(yùn)用市場(chǎng)化方式選擇物業(yè)管理企業(yè)難。由于物業(yè)管理企業(yè)屬勞動(dòng)密集型，對(duì)資金的要求不高，市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻低，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小，出現(xiàn)了一大批依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理公司。而且進(jìn)駐管理后，很難讓其推出。通過(guò)業(yè)主大會(huì)招標(biāo)選擇物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)單位少之又少。
2.業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)成立難。按照物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，達(dá)到一定條件的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，但實(shí)際情況是多數(shù)符合條件的物業(yè)單位都沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。原因有二：開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有協(xié)助成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的積極性，不愿受到監(jiān)管，甚至有時(shí)阻撓業(yè)主委員會(huì)的成立；業(yè)主對(duì)物業(yè)管理這一準(zhǔn)公共產(chǎn)品，存在搭便車心理，不愿參與公共事務(wù)。
3.業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)作難。由于法律上沒(méi)有明確業(yè)主委員會(huì)的主體地位，業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則、權(quán)利義務(wù)關(guān)系也缺乏法律上的支持，使業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)難以規(guī)范運(yùn)作，實(shí)踐中往往走向兩個(gè)極端：要么業(yè)主委員會(huì)被物業(yè)管理企業(yè)操縱形同虛設(shè)，要么業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)惡意對(duì)立。
物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)化機(jī)制的缺失，對(duì)市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形成機(jī)制造成了體制障礙。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)說(shuō)了算，業(yè)主權(quán)益受到侵害時(shí)，價(jià)格主管部門(mén)對(duì)業(yè)主申訴處理無(wú)據(jù)，業(yè)主往往投訴無(wú)門(mén)。
四、推進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)市場(chǎng)化的法律保障
克服物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化價(jià)格形成機(jī)制面臨的困難，根據(jù)依法行政的原則，不可能通過(guò)價(jià)格政策加以解決，當(dāng)務(wù)之急是要為市場(chǎng)化制定切實(shí)可行的法律規(guī)范。
1.賦予業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)法律主體地位，解決市場(chǎng)化價(jià)格形成的“可以”問(wèn)題。物業(yè)管理服務(wù)是基于業(yè)主委托，由物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展的管理服務(wù)業(yè)務(wù)。必須解決委托主體的法律地位問(wèn)題，明確業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格、對(duì)公共事務(wù)的管理權(quán)限、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及維修基金的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬、對(duì)物業(yè)服務(wù)支出的監(jiān)督權(quán)利等一系列問(wèn)題。
2.明確業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的議事規(guī)則，解決市場(chǎng)化價(jià)格形成的“能夠”問(wèn)題。哪類事務(wù)應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定，哪類事務(wù)可由業(yè)主委員會(huì)決定、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)如何議定事務(wù)，法律應(yīng)予明確，以防止議而不決、或者一部分業(yè)主侵害另一部分業(yè)主利益的情況發(fā)生。
3.建立物業(yè)管理服務(wù)的強(qiáng)制招標(biāo)制度，解決市場(chǎng)化價(jià)格形成的“怎樣”問(wèn)題。明確所有物業(yè)管理須經(jīng)招標(biāo)選擇管理單位、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。前期物業(yè)管理可以由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商組織招標(biāo)，并確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在售房時(shí)向物業(yè)買受人明示并在購(gòu)房合同中約定物業(yè)管理事項(xiàng)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)或授權(quán)業(yè)主委員會(huì)組織招標(biāo)，確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
五、完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理政策的幾點(diǎn)思路
物業(yè)管理服務(wù)涉及廣大市民和工商企業(yè)的切身利益，基于物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)前存在的問(wèn)題，完善管理政策，規(guī)范收費(fèi)行為非常重要。然而，管理的思路和重心應(yīng)從管理具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范收費(fèi)行為上來(lái)。筆者認(rèn)為，當(dāng)前和今后一段時(shí)間，價(jià)格主管部門(mén)可以做好以下幾個(gè)方面的工作。
1.規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目。當(dāng)前群眾對(duì)物業(yè)管理反映較多的問(wèn)題除了對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)
準(zhǔn)的爭(zhēng)議外，主要集中在裝修期間的各種收費(fèi)。價(jià)格主管部門(mén)亟需制定政策，明確哪些項(xiàng)目可以收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何確定；哪些項(xiàng)目禁止收費(fèi)。
2.會(huì)同行業(yè)主管部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)，制定和發(fā)布不具強(qiáng)制力的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的指導(dǎo)性價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)管理單位商定服務(wù)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)業(yè)主解決信息不對(duì)稱的問(wèn)題。
3.加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查，及時(shí)查處各種亂收費(fèi)的行為。
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