第一篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告

房地產(chǎn)項目可行性研究報告

編制單位：海南方能投資顧問有限公司

編制日期：二o一二年七月

目錄

第一章總論-----------------------------------------------------------1

1.1項目背景與概況------------------------------------------------ 1

1.2主要技術(shù)經(jīng)濟指標---------------------------------------------- 5

1.3問題與建議---------------------------------------------------- 6

第二章項目投資環(huán)境與市場研究-------------------------------- 7

2.1投資環(huán)境分析-------------------------------------------------- 7

2.2區(qū)域房地產(chǎn)市場------------------------------------------------ 8

2.3銷售預(yù)測------------------------------------------------------ 9

2.4營銷策略----------------------------------------------------- 11

第三章建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件------------------------------- 13

3.1建設(shè)規(guī)模----------------------------------------------------- 13

3.2項目概況現(xiàn)狀------------------------------------------------- 13

3.3項目建設(shè)條件------------------------------------------------- 13

第四章節(jié)能減排-------------------------------------------- 16

4.1. 項目建設(shè)方案----------------------------------------------- 16

4.2. 項目所在地能源供應(yīng)條件------------------------------------- 37

4.3 合理用能標準和節(jié)能設(shè)計規(guī)范---------------------------------- 38

4.4 項目能源消耗種類、數(shù)量及能源使用分布情況-------------------- 39

4.5 項目節(jié)能措施及效果分析-------------------------------------- 40

第5章 環(huán)境影響評價----------------------------------------- 52

5.1. 編制依據(jù)--------------------------------------------------- 52

5.2. 環(huán)境現(xiàn)狀--------------------------------------------------- 52

5.3. 項目建設(shè)對環(huán)境的影響--------------------------------------- 53

5.4. 環(huán)境保護措施----------------------------------------------- 53

第6章 勞動衛(wèi)生與消防--------------------------------------- 55

6.1. 指導(dǎo)思想--------------------------------------------------- 55

6.2. 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施--------------------------------- 55

6.3. 消防設(shè)計--------------------------------------------------- 56

第7章 項目實施進度----------------------------------------- 57

7.1. 項目開發(fā)期------------------------------------------------- 57

7.2. 項目實施進度安排------------------------------------------- 57

7.3. 項目實施過程控制措施--------------------------------------- 57

第8章 項目招投標------------------------------------------- 58

8.1. 工程項目招標投標概述--------------------------------------- 58

8.2. 工程項目招標投標因素分析----------------------------------- 59

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8.3. 招標依據(jù)--------------------------------------------------- 61

8.4. 招標范圍--------------------------------------------------- 61

8.5. 招標方式--------------------------------------------------- 62

更多....

房地產(chǎn)項目可行性研究報告

道路系統(tǒng)設(shè)計是為人及貨物提供高效、安全、便捷的交通主旨。本項目車行系統(tǒng)盡可能簡潔。 小區(qū)在西側(cè)道路共設(shè)置兩個出入口，采用人車適度分流及混行相結(jié)合的交通方式。機動車原則上在進入小區(qū)后就近進入地下車庫，不進入組團內(nèi)部減少對小區(qū)組團內(nèi)部的干擾。在小區(qū)主干道外側(cè)設(shè)置地面停車解決小區(qū)地面停車的問題。

1.5 建筑設(shè)計

1.5.1 住宅設(shè)計

本工程采用9、10層單元式渡假公寓。

住宅采取拼接形式，住宅布局結(jié)合地形布置，塑造出富于挺拔、動感、流暢的建筑外部形態(tài)，同時還注重各住宅單元內(nèi)部的景觀均好性。

度假型標準間式住宅（三個電梯、兩個樓梯）采用以內(nèi)廊式雙面布置小戶型為主，部分套型為一室一廳一衛(wèi)套房。層高均為3.0米。

房型滿足多樣化和可變性的要求，每戶住宅的外窗窗臺高0.9m或局部凸窗。

建筑風(fēng)格：地中海風(fēng)格。

地中海建筑風(fēng)格其建筑特點是：長長的廊道延伸到盡頭，然后垂直轉(zhuǎn)彎，半圓形高大的拱門，或數(shù)個連續(xù)或垂直交接，墻面通過穿鑿或版穿鑿形成鏤空的景致。地中海風(fēng)格體現(xiàn)的海洋性，藍色和和白色的主色調(diào)及其休閑浪漫的高尚生活特質(zhì)與海南特有的陽光，海洋和休閑生活非常吻合。地中海風(fēng)管建筑具有浪漫優(yōu)雅，久而彌新的特點。與基地所處的海南海濱旅游休閑的氣氛相一致。該風(fēng)格建筑也將以其獨特的形體和風(fēng)格塑造整個城市的容貌，塑造這座城市的文化風(fēng)貌，繼而成為構(gòu)成城市形象的一部分。

在建筑群體空間的塑造當中，利用各建筑單元的層數(shù)不同，形成錯落有致的建筑天際線，在單體中重點處理建筑的陽臺、樓梯間、窗臺、屋頂樓臺等可變因素，變化的形體豐富了建筑的外觀，又使每一幢居住建筑增加了可識別性。建筑風(fēng)格以典雅、莊重、清新為主基調(diào)，以配合高尚住宅小區(qū)的整體定位。

無障礙住宅單元布置在小區(qū)內(nèi)交通較方便的位置，住宅出入口設(shè)計殘疾人坡道，一部電梯為無障礙電梯，其他部分如樓梯、出入口、衛(wèi)生間等也滿足相應(yīng)的要求。

1.5.2 公共配套

公共建筑根據(jù)規(guī)劃要求及區(qū)位特點，并結(jié)合居民的出行進行設(shè)計。

地下機動車庫和機房——在小區(qū)中心綠化下面設(shè)計一個地下機動車停車庫，消防水池及泵房，換熱站。地下機動車庫面積合計7878平方米，設(shè)有兩個對外出口滿足消防規(guī)范要求，總停車數(shù)量為90輛。

社區(qū)服務(wù)及物業(yè)——主要設(shè)置在小區(qū)入口處2#樓一層裙房部分，面積上符合《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標準》。

2、結(jié)構(gòu)方案

2.1 設(shè)計依據(jù)

1.本工程設(shè)計使用年限為50年。

2.自然條件

a.風(fēng)荷載：

規(guī)范取值，基本風(fēng)壓值www.weilaioem.comdash;201*

《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》gb50176-93

《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》gb50189-201*

《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施-節(jié)能專篇》（201*）

3.3 設(shè)計范圍

1、室內(nèi)給排水、消防設(shè)計

2、室外給排水、消防設(shè)計

3.4 給水系統(tǒng)

1、水源：

地塊由周邊市政道路上給水管網(wǎng)供水。

2、用水量標準

住生活用水定額：250l/人·日kh=2.5 t=24h

商業(yè)生活用水定額：8l/㎡·日 kh=1.5t=12

澆灑道路及場地用水定額：2l/㎡·次 一日一次一次2h

綠化用水定額：1.5l/㎡·次 一日一次一次2h

3、用水量估算

最大日用水量約為650m3/d，最大時用水量約為28m3/h（澆灑道路及場地用水、綠化用水不計入最大小時用水量）。

4、消防水量計算：

室外消防用量為30l/s、最大一幛建筑室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為40l/s、噴淋系統(tǒng)用水量為78l/s，消防總水量為148l/s。

5、生活給水系統(tǒng)

由基地用邊市政道路上市政給水管網(wǎng)中引入一路dn200給水管，在基礎(chǔ)內(nèi)再分成兩二路（一路供生活、一路供消防），分設(shè)水表計量，水表設(shè)于室外埋地水表井內(nèi)。

各建筑物生活給水由生活變頻供水設(shè)備供水。澆灑道路及場地用水、綠化用水由小區(qū)生活給水管網(wǎng)靠市政水壓直接供水。

本工程不設(shè)置集中熱水供水系統(tǒng)，其它部分休息室衛(wèi)生間內(nèi)洗浴熱水和廚房熱水可采用獨立和容積式電熱水器供應(yīng)。

室內(nèi)生活給水管道采用塑鋼管，室外給水管管徑小于等于80的采用塑鋼管，大于80的采用球墨給水鑄鐵管。

室內(nèi)衛(wèi)生潔具均采用節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器沖洗水箱的一次沖水量不大于6l，水嘴采用陶瓷閥芯水嘴，洗手盆設(shè)置撳壓式水嘴，小便器和蹲便器沖洗選用感應(yīng)式?jīng)_洗閥，以減少水資源的浪費。

水泵采用低噪聲水泵，并采取隔聲、減振措施，使噪聲控制在標準內(nèi)。

6、消防給水系統(tǒng)

本地塊室外消防管道為市政給水管網(wǎng)一路供水，室外生活、消防給水管網(wǎng)分開設(shè)置室外消防管路在基地內(nèi)成環(huán)布置，住宅、地下車庫、街道綜合服務(wù)中心和農(nóng)貿(mào)市場等室外給水官網(wǎng)合用。室外設(shè)置地上式消火栓，間距不超過120米。在水泵接合器15至40m范圍內(nèi)應(yīng)有室外消火栓。室外消防水量30l/s。

住宅、地下車庫、公建室內(nèi)消火栓系統(tǒng)合用，系統(tǒng)為臨時高壓系統(tǒng)，室內(nèi)消火栓泵從消防水池內(nèi)抽水（室內(nèi)消火栓泵設(shè)于地下車庫水泵房內(nèi)），利用設(shè)于住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m3）對系統(tǒng)穩(wěn)壓，屋頂消防水箱設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)增壓設(shè)備，保證系統(tǒng)最不利點消火栓的工作壓力要求。

室內(nèi)消防布置應(yīng)保證有兩支水槍的充實水柱同時到達室內(nèi)任何部位。低區(qū)樓層消火栓栓口設(shè)減壓孔板，以防系統(tǒng)動壓超標。本工程室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為20l/s。

住宅區(qū)地下車庫、一層公建等場所均設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)（簡稱噴淋系統(tǒng)），系統(tǒng)按各幢樓不同功能設(shè)置。

一層公建按中危險ⅰ級（噴水強度為6l/min·㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統(tǒng)用水量為25l/s。

地下車庫按中危險ⅱ級（噴水強度為8l/min·㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統(tǒng)用水量為35l/s。

地下車庫、一層公建噴淋系統(tǒng)合用供水設(shè)備，噴淋泵高于地下車庫水泵房內(nèi)，噴淋泵從消防水池內(nèi)抽水，利用住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m3）對系統(tǒng)穩(wěn)壓。

地下車庫水泵泵房內(nèi)消防水池儲存2小時室內(nèi)消防用水量和1小時的噴淋用水量合計270m3。

其它：

室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)均設(shè)置水泵接合器。所有消防水池均由室外消防給水管網(wǎng)補水。 本工程計算機房及部分電氣機房按功能要求設(shè)置超細干粉滅火系統(tǒng)。

室內(nèi)消防管道采用內(nèi)外壁熱鋅鋼管（管徑大于dn100的采用內(nèi)外壁熱鍍鋅無縫鋼管）。室外消防管道采用給水球墨鑄鐵管。

地下層消防電梯旁設(shè)置2m3（有效容積）集水坑，內(nèi)設(shè)潛水泵二臺，潛水泵流量不小于10l/s。

7、滅火器配置

根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（gb50140-201*），在建筑室內(nèi)需布置手提式滅火器，擬采用磷酸銨鹽手提式干粉滅火器，滅火器設(shè)置位置保護半徑和配置基準按建筑物各功能區(qū)域分別考慮。

3.5 排水系統(tǒng)

排水主要為雨水、污水。污水來源于生活污、廢水。室內(nèi)污、廢水采用合流制排至室外，室

外排水系統(tǒng)采用雨、污水分流制。

每個地塊雨水通過室外管網(wǎng)收集后分別排至其基地周邊市政道路雨水管網(wǎng)。每個生活污水通過室外污水管網(wǎng)收集并經(jīng)室外化糞池處理后排至其基地周邊市政道路污水管網(wǎng)。餐飲廚房污水通過隔油池處理后排至基地室外污水管網(wǎng)。地下車庫集水井廢水利用排水泵排至地塊室外污水管網(wǎng)。消防電梯集水坑廢水排至基地室外雨水管網(wǎng)。

住宅生活污水量按100%生活用水量計算，公建生活污水量按100%生活用水量計算，最大日生活污水量為830m3/d，最大時生活污水量為40m3/h。

雨水排水量按當?shù)亟涤陱姸裙�式計算，設(shè)計暴雨強度重現(xiàn)期以2年計。

單體室內(nèi)雨、污、廢水管采用u-pvc塑料管，室外埋地雨污水管采用hdpe加筋管。

4、電氣系統(tǒng)方案

4.1 設(shè)計依據(jù)

第二篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告范本

xx房地產(chǎn)項目可行性研究報告

公司名稱：** 房地產(chǎn)公司

編制人員：***

完成日期：201*-7-21

目錄

調(diào)查人員聲明 4

第一部分：項目總論 5

1.1項目背景 5

1.2項目概況 5

1.2.1項目名稱 5

1.2.2項目建設(shè)單位概況 5

1.2.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀

1.2.4項目規(guī)劃控制要點 7

1.2.5項目發(fā)展概況 7

1.3可行性研究報告編制依據(jù)

1.4可行性研究結(jié)論及建議 第二部分：市場研究 8

2.1宏觀環(huán)境分析 8

2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

2.3本市房地產(chǎn)市場分析 8

2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

2.4板塊市場分析 9

2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況

2.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

2.4.3區(qū)域市場目標客層研究

2.5項目擬定位方案 10

2.5.1可類比項目市場調(diào)查 5 7 8 8 8 9 9 10 10 10

2.5.2項目swww.weilaioem.comes;0.14=10805.2萬元。

前期工程費：工程前期需要精心準備，以便為以后開工打好基礎(chǔ)。工程前期需要辦理各種許可證，進行招標投標，進行可行性研究，勘探設(shè)計，同時建臨時工地需要水電，建筑，而在開工進行建設(shè)時會制造噪音，干擾周圍居民，這些均需要在項目開工進行之前進行處理，補償。其中需要注意的是籌建開辦費按建安費的4%計算，可行性研究費按建安費的0.2%計算，而規(guī)劃勘探設(shè)計費按建安費的3%計算，大概可估計前期工程費每平方米均價為145元。

基礎(chǔ)設(shè)施配套費：本小區(qū)要建成一個包括供水，供電，燃氣，雨污水排水，電信，綠化，小區(qū)道路建設(shè)等，按市場行情總體均價為每平方米300元，所以基礎(chǔ)設(shè)施配套總費用為77180×0.03=2315.4萬元公建配套費：本小區(qū)要建成一個包括社區(qū)中心，商貿(mào)，銀行，郵局，餐飲店，購物便利店，體育健身活動場所，地下停車場，燃氣調(diào)壓站，路燈配電站，垃圾站，公廁，變壓室，小區(qū)綜合管理處，居委會等，均價大概為每平方米320元，所以總的費用為77180×0.032=2469.76萬元

不可預(yù)見費：按以上工程費用的5%提取，共計1514.73萬元

開發(fā)費用：開發(fā)費用包含有管理費用，銷售費用和財務(wù)費用。其中，管理費以上工程建設(shè)費得3%提�。ù蟾�1181.49萬元），銷售費用分廣告及市場推廣費，銷售代理費和銷售手續(xù)費三部分，財務(wù)費用主要為利息。開發(fā)費用總計為4556.8萬元。

總成本總開發(fā)建設(shè)投資為以上7項之和。平均每建筑平方米的成本，總計為43939.74萬元，平均每建筑平方木的成本為5693.15元。

4·2收益分析：

銷售單價確定：根據(jù)自身開發(fā)成本以及對市場研究分析的結(jié)果進行初步定位，確定本小區(qū)項目對外出售住房的單價為6800元/平方米。商業(yè)店鋪的價格為15000元/平方米，停車位的銷售價格初步定為14萬元/個。本項目采用滾動發(fā)展，分期銷售，滾動運轉(zhuǎn)，以銷售回款補充建設(shè)資金的不足，爭取資金盡快回籠，為了便于計算我假設(shè)所有房子車位都可以在三年內(nèi)全部出售完畢。

銷售收入小結(jié)：本小區(qū)項目采用滾動運轉(zhuǎn)，分期銷售辦法能夠?qū)崿F(xiàn)較好的銷售目標，在完成銷售之后銷售收入總計為61105.2萬元。

4·3資金投入及使用計劃：本項目采用滾動發(fā)展，分期銷售，滾動運轉(zhuǎn)，用銷售資金回投于開發(fā)之中，可以減少資金量，填充資金缺口，解決資金不足的問題。

4·4利潤計算：在稅后利潤估算中，各項稅率取值如下：營業(yè)稅及附加稅率為銷售額的5.5%；印花稅為0.05%；所得稅稅率為33%。

《土地增值稅條例實施細則》規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在開發(fā)成本的基礎(chǔ)上加扣20%，在表中體現(xiàn)在第六項“其他扣除出成本”為總成本費用43939.74*20%我們可得到費用為8787.95萬元。增值稅采用的是超率累進稅率：增值比例未超過50%我們采用的適用稅率為30%，所算出的土地增值稅為1495.85萬元。

財務(wù)內(nèi)部收益率：財務(wù)內(nèi)部收益率是項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計等于零時的折現(xiàn)率，反映項目所用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)指標。當財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準收益率時，則認為其盈利能力已經(jīng)滿足最低要求。

財務(wù)凈現(xiàn)值：財務(wù)凈現(xiàn)值是按照事先規(guī)定的基準貼現(xiàn)率將計算其內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)金值之和，也是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)指標，凈現(xiàn)值大于零的項目是可行的�？梢钥闯霰卷椖康膬衄F(xiàn)金值為6512.92萬元遠大于零，所以本項目是可行，值得投資。

投資利潤率：投資利潤率是項目投資利潤與項目投資的比值，為靜態(tài)指標，反映的是項目的盈利能力。本項目總投資的財務(wù)投資利潤率為14.82%。也是大于零所以是可以投資的。

第五部分：風(fēng)險分析：

影響本項目的不確定因素主要有以下幾個方面：建造成本，售價，貸款利息等，這些因素受南昌以及國家的政治，經(jīng)濟，社會條件的影響有可能發(fā)生變化，為項目的開發(fā)帶來一定的風(fēng)險，因此我們需要及早發(fā)現(xiàn)更好的規(guī)避風(fēng)險使獲利最大化。而采用比較多的方法有兩種，一是盈虧平衡分析法；二是敏感性分析法。先介紹第一種方法.

盈虧平衡分析法：影響本項目稅前利潤的幾個因素分別是建筑工程投資，商品房銷售 價格，商品房銷售率等，盈虧平衡點即上述因素向不利方向變動，達到項目的稅前利潤為零，即項目盈虧平衡是的臨界點。

第六部分：綜合評價

6·1經(jīng)濟效益評價：本項目中，財務(wù)凈現(xiàn)值6512.92萬元，內(nèi)部收益率高于基準利率，投資利潤率為14.82%，也高于房地產(chǎn)項目的平均收益率，因此，該項目在效益上是可行的，能夠為公司創(chuàng)造財富。 6·2社會效益評價：因為本項目可以為社會提供優(yōu)質(zhì)住房，在一定程度上緩解供房緊張的問 題，小區(qū)周圍因開發(fā)而進行的市政配套設(shè)施建設(shè)，道路，綠化的改造，大大改善了周圍居民的生活環(huán)境。

6·3環(huán)境效益評價：本小區(qū)要滿足居民居住生活環(huán)境和條件的實用性，舒適性和安全性的要求，為社會提供多樣化，適應(yīng)性強的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境，有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明小區(qū)，為達到上述目標，該項目在規(guī)劃中以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，合理進行綠化和安排交通體系。本地塊處于未開發(fā)地，因為本項目既保護某些優(yōu)美環(huán)境又改造某些不良環(huán)境使其更加和諧。

第七部分：研究結(jié)論

7·1綜上數(shù)據(jù)可知，該項目不僅在獲利能力還是在抗風(fēng)險能力上都已達到了房地產(chǎn)開發(fā)行 業(yè)的平均水準，并且其自身的償還債務(wù)能力和自身平衡能力都還不錯，更何況為企業(yè)增加經(jīng)濟效益還可以為社會增加效益，何樂而不為呢。所以我比較看好該項目的投資，認為其是可行的。

7·2建議：雖然該項目在理論上說是可行，但還是要注意一些事項。質(zhì)量肯定要把關(guān)，因為該樓盤屬于小高層所以要注意商品房的采光，通風(fēng)和取景的問題，還有要注意整體的協(xié)調(diào)性，外表的美觀，更為重要的是突出其現(xiàn)代型風(fēng)格。電梯數(shù)在方便出行的基礎(chǔ)上考慮成本的節(jié)約。高樓要很好的借助于優(yōu)美的外景，比如贛江風(fēng)光以及旁邊的田野。

總結(jié)：該項目是可行的，但風(fēng)險無處不在，我們需要未雨綢繆，以及人性化的理念才能讓公 司名利雙收

第五篇：徐州房地產(chǎn)項目可行性研究報告

第一部分徐州區(qū)域特征

一、地理環(huán)境

徐州市位于華北平原的東南部，域內(nèi)除中部和東部存在少數(shù)丘崗?fù)�，大部皆為平原。丘陵海撥一般�?00－200米左右，丘陵山地面積約占全市9.4%。丘陵山地分兩大群，一群分布于市域中部，山體高低不一，其中賈汪區(qū)中部的大洞山為全市最高峰，海拔361米；另一群分布于市域東部，最高點為新沂市

南郊的馬陵山，海拔122.9米。平原總地勢由西北向東南降低，平均坡度1/7000--1/8000，平原約占土地總面積的90%，海撥一般在30－50米之間。

徐州市地處古淮河的支流沂、沭、泗諸水的下游，以黃河故道為分水嶺，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境內(nèi)河流縱橫交錯，湖沼、水庫星羅棋布，廢黃河斜穿東西，京杭大運河橫貫?zāi)媳�，東有沂、沭諸水及駱馬湖，西有夏興、大沙河及微山湖。

擁有大型水庫兩座，中型水庫5座，小型水庫84座，總庫容3.31億立方米，以及眾多的橋、函、渠、閘等水利設(shè)施，初步形成具有防洪、灌溉、航運、水產(chǎn)等多功能的河、湖、渠、庫相連的水網(wǎng)系統(tǒng)。

徐州市屬暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，由于東西狹長，受海洋影響程度有差異，東部屬暖溫帶濕潤季風(fēng)氣候，西部為暖溫帶半濕潤氣候，受東南季風(fēng)影響較大。年日照時數(shù)為2284至2495小時，日照率52％至57％，年氣溫14℃，年均無霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56％。氣候資源較為優(yōu)越，有利于農(nóng)作物生長。主要氣象災(zāi)害有旱、澇、風(fēng)、霜、凍、冰雹等。氣候特點是：四季分明，光照充足，雨量適中，雨熱同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季長，春季天氣多變，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒潮頻襲。

二、歷史沿革

徐州歷史悠久，6000多年前，徐州的先民就在此生息勞作。原始社會末期，堯封彭祖于今市區(qū)所在地，為大彭氏國，徐州稱彭城自始起。

春秋戰(zhàn)國時，彭城屬宋，后歸楚，秦統(tǒng)一后設(shè)彭城縣。

楚漢時，西楚霸王都彭城。西漢設(shè)彭城郡，東漢設(shè)彭城國、都彭城。

三國時，曹操遷徐州刺史部于彭城，彭城自始稱徐州。

魏晉南北朝各代曾設(shè)彭城國或徐州，都城或治所多在彭城。

隋時設(shè)徐州，后改彭城郡，治彭城。

唐初，徐州與彭城郡名稱多次互易，中后期徐州為節(jié)度使駐地。

五代時各朝置有徐州，治彭城，領(lǐng)7縣。

宋元兩朝都置徐州，隸屬和轄領(lǐng)變化較頻。

明初徐州曾直隸京師，后屬南京。

清初，徐州先后為江南省和江蘇省所屬直隸州，雍正末年升為徐州府，轄領(lǐng)1州7縣。

民國初，府廢，徐州府地附郭銅山縣，后曾設(shè)徐海道，治所在銅山（徐州）。

日偽時由銅山縣析置徐州市，曾為偽淮海省省會�？箲�(zhàn)勝利后，國民政府仍置徐州市，屬江蘇省。

中華人民共和國成立后，保留徐州市，初為山東省轄市，后劃回江蘇省，并同時成立徐州專區(qū)，駐徐州市，轄11縣市。此后，徐州市和徐州專區(qū)并存，不同時期轄屬有所變化。1983年，江蘇省實行市管縣體制，撤徐州專區(qū)，將所轄6縣劃歸徐州市。徐州市現(xiàn)轄5區(qū)6縣（市）。

三、區(qū)劃經(jīng)濟

徐州市自1983年起實行市管縣的行政新體制，現(xiàn)下轄豐縣、沛縣、銅山縣、睢寧縣四縣，邳州市、新沂市二市，以及鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、賈汪區(qū)、泉山區(qū)、九里區(qū)五區(qū)。至201*年1月，全市五區(qū)六縣（市），共有41個街道辦事處，114個鎮(zhèn)政府，10個政企單位。

圖表1徐州市地區(qū)生產(chǎn)總值

國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展，綜合實力進一步增強。初步核算，201*年實現(xiàn)生產(chǎn)總值1428.91億元，比上年增長15.1%，增幅提高0.8個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值180.90億元，增長6.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值742.13億元，增長17.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值505.88億元，增長15.3%。人均生產(chǎn)總值16258元(按常住人口計算)，按現(xiàn)行匯率折算達201*美元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增速加快，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在改造中提升，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展明顯加速。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例由上年的14.0∶50.7∶35.3，調(diào)整為12.7∶51.9∶35.4，第二、三產(chǎn)業(yè)比重提高1.3個百分點。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)的比重達7.2%，比上年提高0.3個百分點。城市化進一步發(fā)展。201*年末全市城市化水平達44.8%，比上年提高1.5個百分點。初步核算，201*年1—11月份，實現(xiàn)生產(chǎn)總值1923.72億元，累計比上年同月增長32.73%，是近十年來的新高。

市場物價總水平小幅上揚。據(jù)市統(tǒng)計局調(diào)查顯示，201*年10月份，居民消費價格漲速繼續(xù)加快，當月城市居民消費價格比上年同月上漲5.8%，漲幅較上月提高0.9個百分點，月度漲幅再創(chuàng)年內(nèi)新高。與上月相比，十月份城市居民消費價格基本穩(wěn)定，食品

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