第一篇：找法網(wǎng)王旭東律師談房產(chǎn)新政下的房產(chǎn)買賣合同糾紛

房產(chǎn)新政下如何處理房產(chǎn)買賣合同糾紛

——找法網(wǎng)王旭東律師

前言: 為了遏制房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭，國(guó)務(wù)院下發(fā)了一系列調(diào)控房?jī)r(jià)的政策措施，特別是201*年4月17日國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（以下簡(jiǎn)稱“房產(chǎn)新政”）后，對(duì)在此政策調(diào)整前已經(jīng)簽訂的各類現(xiàn)房、期房、二手房買賣合同的履行帶來(lái)諸多問題，如何合理的應(yīng)用《合同法》以及其他法律文件的規(guī)定，幫助由于政策調(diào)整而存在合同履行障礙的出賣人、買受人、居間人等妥善處理他們已經(jīng)簽訂的房屋買賣合同，就成了迫切需要解決的法律問題。筆者作為一名從事房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)律師，將從《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[201*]7號(hào)）和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋(二)》（法釋[201*]5號(hào)）第二十六條規(guī)定中確定的情勢(shì)變更原則的角度出發(fā)，結(jié)合自己辦理的類似案件，通過本文對(duì)房產(chǎn)買賣合同各方當(dāng)事人共同關(guān)心的此類合同能否變更或解除、如何確定雙方的責(zé)任承擔(dān)等等問題做出一個(gè)初步的法律分析，希望能對(duì)房產(chǎn)買賣雙方和居間人有所幫助，也非常愿意和關(guān)心此類問題的朋友共同探討。

一、房產(chǎn)新政及其帶來(lái)的法律問題

201*年以來(lái)，房?jī)r(jià)成為輿論的焦點(diǎn)，3月份的“兩會(huì)”以后，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，房?jī)r(jià)問題已由單純的價(jià)格問題演變?yōu)槊裆鷨栴}，為切實(shí)有效抑制房?jī)r(jià)，遏制投機(jī)炒房行為，201*年4月17日國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，其核心內(nèi)容為：

1、提高按揭貸款首付比例。房產(chǎn)新政規(guī)定，對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。

2、提高二套及以上住房貸款比例。房產(chǎn)新政規(guī)定，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。

3、暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；

4、對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。

5、 對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房，嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行。

房產(chǎn)新政實(shí)施后，改變了過去房市吸虹過剩貨幣流動(dòng)性的通道，投資、投機(jī)性需求失去了通過價(jià)差交易獲利的機(jī)會(huì)，從而逆轉(zhuǎn)了對(duì)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。同時(shí)，房產(chǎn)新政未能就新政出臺(tái)前所簽訂的沒有完成交易的購(gòu)房協(xié)議是否要遵循房產(chǎn)新政等做出清晰的劃定，導(dǎo)致執(zhí)行部門一刀切的統(tǒng)一執(zhí)行新的購(gòu)房和房貸新政，部分購(gòu)房人因購(gòu)房、房貸門檻的提高，無(wú)法再按照原合同約定繼續(xù)履行合同。

房產(chǎn)政策的劇變對(duì)房產(chǎn)買賣產(chǎn)生了巨大的沖擊，是信守承諾繼續(xù)交易，還是變更或解除合同？買受人能否以房產(chǎn)新政為“不可抗力”或“情勢(shì)變更”為由變更或解除房產(chǎn)買賣合同？解除或變更房產(chǎn)買賣合同后的法律責(zé)任如何承擔(dān)？守約方如何維護(hù)自己的合法權(quán)益等問題，這些都是出賣人、買受人、居間人迫切需要解決的問題。為正確適用法律，妥善解決糾紛，保護(hù)房屋買賣各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，筆者以下提出法律意見，供房產(chǎn)買賣雙方和居間人參考。

二、房產(chǎn)新政在房產(chǎn)買賣合同中法律定性。

房產(chǎn)新政出臺(tái)后，由于首付提高、利息增加、貸款額度減少、貸不出款，引發(fā)買受人退

房潮，焦點(diǎn)主要在于，房產(chǎn)新政是不可抗力或者情勢(shì)變更，還是屬于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，買受人要求退房是否屬于違約，要不要承擔(dān)違約責(zé)任？

買受人認(rèn)為房產(chǎn)新政屬于情勢(shì)變更，買受人可以解除或變更合同，無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任，其理由是：雙方簽訂的房產(chǎn)買賣合同雖然有效，但在合同履行過程中，由于房產(chǎn)新政實(shí)施，導(dǎo)致首付提高、利息增加、貸款額度減少、貸不出款，改變了房款支付方式和比例，這是雙方在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)所無(wú)法預(yù)料的，無(wú)法避免的，是一種無(wú)法防止的外因，而非買受人個(gè)人原因?qū)е�，而且超過了買受人承受能力，買受人無(wú)法克服。若按照原合同繼續(xù)履行，對(duì)買受人來(lái)說(shuō)將導(dǎo)致明顯不公平。所以，房產(chǎn)新政屬于情勢(shì)變更，買受人可以解除合同而且不應(yīng)承擔(dān)解除合同的違約責(zé)任。

出賣人認(rèn)為房產(chǎn)新政屬于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，買受人應(yīng)繼續(xù)履行合同。其理由是：雙方簽訂的房產(chǎn)買賣合同是在平等互利、等價(jià)有償?shù)脑瓌t下經(jīng)過協(xié)商一致自愿達(dá)成的，是一份有效合同，且合同的內(nèi)容也不違反現(xiàn)行法律和法規(guī)。對(duì)有效合同，雙方均應(yīng)全面履行。而且房地產(chǎn)調(diào)控政策并非不可預(yù)見、并非不可克服，因此房產(chǎn)新政不屬于情勢(shì)變更，屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，買受人要求變更或解除房產(chǎn)買賣合同沒有法律依據(jù)，買受人應(yīng)繼續(xù)履行合同。

筆者認(rèn)為，上述兩種意見的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是房產(chǎn)新政在房產(chǎn)買賣合同中的法律定性問題。合同簽訂后，在合同履行過程中房產(chǎn)新政出臺(tái)，對(duì)房產(chǎn)買賣產(chǎn)生巨大的沖擊，房產(chǎn)新政這種情況屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，還是情勢(shì)變更？合同一方能否以情勢(shì)變更要求對(duì)合同的相關(guān)條款進(jìn)行變更或要求解除合同？要分析這個(gè)問題，我們應(yīng)對(duì)情勢(shì)變更原則及相關(guān)構(gòu)成等作一定的了解和分析。

1、適用情勢(shì)變更原則變更或解除合同的法律依據(jù)

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋

[201*]7號(hào)）第二十三條的規(guī)定：商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）（法釋[201*]5號(hào)）第二十六條規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。

這兩個(gè)司法解釋是目前房產(chǎn)新政下引用情勢(shì)變更原則申請(qǐng)法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或解除合同的法律依據(jù)。

2、情勢(shì)變更原則的含義

情勢(shì)變更原則是一項(xiàng)涉及合同履行的法律原則。指在合同成立后至履行完畢前這段時(shí)間內(nèi)，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因而發(fā)生情勢(shì)變更，致使繼續(xù)維持該合同之原有效力對(duì)受其影響的一方當(dāng)事人顯失公平，則允許該當(dāng)事人單方變更或者解除合同。所謂情勢(shì)，應(yīng)指合同成立之后、履行之前所發(fā)生的不可預(yù)見，無(wú)法控制，致使合同之基礎(chǔ)或環(huán)境發(fā)生根本性變化，并且其影響及于社會(huì)全體或者是局部，而不是單單只影響該合同本身，而且不是直接對(duì)合同的利益產(chǎn)生影響，而是通過該事由影響了合同訂立所依賴的客觀環(huán)境或者是基礎(chǔ)，進(jìn)而影響該合同的，在這種情形下，履行該合同會(huì)造成合同當(dāng)事人雙方利益的不均衡，出現(xiàn)顯失公平的局面，有悖誠(chéng)實(shí)信用原則。所謂的變更，是指合同賴以訂立的基礎(chǔ)或者環(huán)境（即情勢(shì)）發(fā)生了異常的、根本性的變動(dòng)。這主要是與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別。一般的變化，如果不足以影響

到合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，不足以對(duì)合同訂立的基礎(chǔ)造成動(dòng)搖，那么，就可以認(rèn)為是一般的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

3、情勢(shì)變更原則的構(gòu)成要件

（1）、不能預(yù)見性。即情勢(shì)變更的發(fā)生是合同雙方當(dāng)事人于訂立合同之時(shí)客觀上不能預(yù)見的。此處的不可預(yù)見與不可抗力的不可預(yù)見性應(yīng)具有一致性，并且可能會(huì)有某種關(guān)聯(lián)性，很多的情勢(shì)變更是由于不可抗力造成的。

（2）、不可歸責(zé)性。民法上以過錯(cuò)責(zé)任為主要的歸責(zé)原則，當(dāng)事人對(duì)于自己的故意或者過失所造成的損失都要承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。不可歸責(zé)的構(gòu)成要件之一是當(dāng)事人不存在故意或者過失。

（3）、該情勢(shì)變更發(fā)生在合同有效存續(xù)期間。即情勢(shì)變更發(fā)生于合同成立之后，完全履行之前，而不是發(fā)生在合同成立之前或者是履行完畢之后。

（4）、繼續(xù)履行合同會(huì)造成顯失公平。所謂顯失公平，是指非常明顯的不公平，而不是一般的利益不等或者對(duì)價(jià)不均。即符合《民法通則》若干問題的意見第72條“雙方的權(quán)利和義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則”，可以認(rèn)定為顯示公平。倘是已經(jīng)履行的合同造成了顯失公平，情勢(shì)變更原則就不能適用了，因?yàn)榍閯?shì)變更原則只對(duì)于約定的合同履行期間生效，無(wú)溯及既往的法律效力。

（5）、適用情勢(shì)變更原則后不會(huì)造成新的不公平。依誠(chéng)實(shí)信用原則以及公平原則，當(dāng)事人之間適用情勢(shì)變更原則而進(jìn)行的合同調(diào)整或者解除，倘調(diào)整或者解除合同的行為不足以衡平當(dāng)事人雙方的利益，更甚者若造成對(duì)方當(dāng)事人的顯失公平，則非適用情勢(shì)變更原則的本意，更加違背了誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則，因此，須適用情勢(shì)變更原則后進(jìn)行的合同調(diào)整不會(huì)造成新的不公平，這是一個(gè)很基本的要件。

4、情勢(shì)變更原則與不可抗力、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別

（1）、情勢(shì)變更與不可抗力區(qū)別

所謂不可抗力，是指 “不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”，主要包括自然災(zāi)害、政府行為和戰(zhàn)爭(zhēng)等社會(huì)異�，F(xiàn)象。兩者雖都有當(dāng)事人不可預(yù)見、因客觀情況發(fā)生變化非當(dāng)事人故意或過錯(cuò)引起，都在合同履行期間發(fā)生等相同點(diǎn)，但兩者之間還是有區(qū)別的，主要表現(xiàn)在，一是兩者對(duì)合同的阻礙程度不同。不可抗力是不可抗拒的，一般構(gòu)成履行不能或者是大部分履行不能，是絕對(duì)的不能。而情勢(shì)變更，則是對(duì)履行合同義務(wù)的一方當(dāng)事人構(gòu)成了顯失公平，屬于可以履行或者是履行困難，是相對(duì)的履行困難，而不是履行不能。二是引發(fā)是有原因不同。不可抗力主要有，一為自然災(zāi)害、政府行為、社會(huì)的異常變動(dòng)等情況，如海嘯、地震、政府征收征用、戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、社會(huì)動(dòng)亂等。而情勢(shì)變更則主要表現(xiàn)為合同基礎(chǔ)的變更，如物價(jià)暴漲暴跌、“非典”事件等。三是當(dāng)事人的權(quán)利性質(zhì)不同。不可抗力情形下，當(dāng)事人享有形成權(quán)，即只需在不可抗力事件發(fā)生后，通知對(duì)方當(dāng)事人即可，無(wú)須進(jìn)行協(xié)商。而情勢(shì)變更則與之不同，當(dāng)事人所享有的是請(qǐng)求權(quán)，須經(jīng)司法判決來(lái)進(jìn)行合同變更或者解除。四是法律后果不同。不可抗力是法定的免責(zé)事由，當(dāng)事人只要證明其履行困難或者履行不能是由于不可抗力造成的，即可獲得免責(zé)，而情勢(shì)變更不是法定免責(zé)事由，而且法官在自由裁量時(shí)，需要綜合考慮雙方當(dāng)事人的利益均衡，旨在平衡合同雙方當(dāng)事人的利益平衡問題，而不是免除誰(shuí)的責(zé)任，并且情勢(shì)變更的法律后果是變更合同或者解除合同，而不是免除一方當(dāng)事人的合同義務(wù)。

（2）情勢(shì)變更原則與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別

所謂商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，一般是指在商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，因經(jīng)濟(jì)失利所應(yīng)承擔(dān)的正常商業(yè)損失。情勢(shì)變更原則與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)之間的區(qū)別主要表現(xiàn)在：一是可預(yù)見性。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是可以預(yù)見的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)預(yù)見或推定可以預(yù)見的情況或者事變，由于其故意或過失沒有預(yù)見，所造成的損失由其自行負(fù)擔(dān)。但是情勢(shì)變更原則卻要求該事變必須是當(dāng)事人所不可預(yù)見的。二是對(duì)當(dāng)事人

的過錯(cuò)要求不同。情勢(shì)變更原則要求當(dāng)事人雙方均無(wú)過失才可以適用，但是商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)則可能是為當(dāng)事人過失所致。三是客觀情勢(shì)的變化程度不同。情勢(shì)變更一般是根本性的變化，而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)則是在價(jià)格規(guī)律范圍內(nèi)的小幅度波動(dòng)，是一般性的變化。四是看是否因繼續(xù)履行合同而構(gòu)成顯失公平，這也是判斷是否屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)還是情勢(shì)變更的重要依據(jù)。究其本質(zhì)，情勢(shì)變更的原因是不可預(yù)見的非常情況，而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)則屬于正常經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)的波動(dòng)。

5、將房產(chǎn)新政認(rèn)定為情勢(shì)變更，符合法律規(guī)定，更能體現(xiàn)當(dāng)事人的利益均衡，也與當(dāng)前的房產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不相悖。

從房產(chǎn)新政來(lái)看，房產(chǎn)新政對(duì)于買賣雙方在已經(jīng)簽署合同但尚未履行完畢前來(lái)說(shuō)都是不能預(yù)見的，責(zé)任也不可歸于一方，新政前合同賴以存在的客觀情況確實(shí)已發(fā)生變化，違背了購(gòu)房人訂立合同時(shí)的基本條件，也并非出賣人的合理預(yù)期。房產(chǎn)新政的規(guī)定對(duì)于雙方來(lái)說(shuō)都是必須要接受的，如果繼續(xù)履行會(huì)對(duì)一方顯失公平，因此這種情況認(rèn)定為情勢(shì)變更，從而解除合同，符合法律規(guī)定，也能符合合同履行的公平原則，與政策調(diào)控的目標(biāo)并不相悖。房產(chǎn)新政雖然屬于當(dāng)事人不能預(yù)見的情形，但并未達(dá)到不能避免并且不能克服的客觀程度，合同也并非絕對(duì)不能履行，不應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。如果將此種情況認(rèn)定為不可抗力，則可預(yù)見的后果是不可抗力認(rèn)定范圍的過寬，將造成合同穩(wěn)定性受到極大影響。另外，房產(chǎn)新政使購(gòu)房人增加的負(fù)擔(dān)，并不屬于一般性的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，其后果不應(yīng)該由購(gòu)房人承擔(dān)。如果因?yàn)檎�策調(diào)整而相應(yīng)地調(diào)整房屋買賣合同的履行方式，比如要求購(gòu)房者提高首付款比例，在不能貸款的情況下一次性付款，那就等于強(qiáng)制購(gòu)房人單方承擔(dān)政策調(diào)整帶來(lái)的全部不利后果，而出賣人利益不受實(shí)質(zhì)影響，甚至有所獲利，這顯然并不公平。

所以，將房產(chǎn)新政認(rèn)定為情勢(shì)變更，更符合法律規(guī)定，也更能體現(xiàn)當(dāng)事人的權(quán)益平衡。從更深層次來(lái)看，房產(chǎn)新政的目的，一方面是通過提高購(gòu)房首付和提高貸款利率來(lái)降低購(gòu)房人資金承受力，遏止購(gòu)房需求，減少房屋成交，以抑制高房?jī)r(jià)；另一方面是通過提高購(gòu)房成本，減少購(gòu)房需求來(lái)改變公眾的房?jī)r(jià)預(yù)期，從而遏止房?jī)r(jià)過快上漲。如果法院不將房產(chǎn)新政認(rèn)定為情勢(shì)變更，維護(hù)房產(chǎn)買賣合同的有效性，判決繼續(xù)履行合同，將與政策調(diào)整的基本導(dǎo)向相悖，間接支持了高房?jī)r(jià)，對(duì)買受人來(lái)說(shuō)，也導(dǎo)致顯示公平。

三、房產(chǎn)新政出臺(tái)后房產(chǎn)買賣合同糾紛的處理

由于房產(chǎn)買賣合同當(dāng)事人的具體情況差別很大，這些也將使各個(gè)房產(chǎn)買賣合同在新政出臺(tái)后的解決方式各有不同，或繼續(xù)履行，或變更，或解除，或承擔(dān)違約責(zé)任，或雙方免責(zé)，或協(xié)商解決，或仲裁訴訟，因此，針對(duì)房產(chǎn)新政下的房產(chǎn)買賣合同糾紛，應(yīng)根據(jù)不同情況，房產(chǎn)買賣合同當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)不同情況采取不同的法律應(yīng)對(duì)措施。

1、對(duì)房產(chǎn)買賣合同糾紛，應(yīng)按照約定優(yōu)先、法定補(bǔ)充原則處理。

合同有約定的，按照合同約定處理，這是《合同法》處理合同糾紛的基本原則。如果房產(chǎn)買賣合同約定，因政府或銀行政策等原因發(fā)生變化，買受人屆時(shí)不能取得貸款或貸款額度不夠，應(yīng)自行籌措資金補(bǔ)齊房款，否則按已交房款（房屋總價(jià)）的一定比例承擔(dān)違約責(zé)任的，或約定買受人人因自身原因不能獲得銀行貸款，因自行補(bǔ)齊房屋全款，否則應(yīng)按房款（房屋總價(jià)）的一定比例支付違約金的，買受人必須按照合同約定補(bǔ)齊房款差價(jià)，而不得以房產(chǎn)新政為由要求解除合同。

2、未納入房產(chǎn)新政調(diào)整范圍的房產(chǎn)買賣合同糾紛，不得以房產(chǎn)新政為由要求解除合同。對(duì)貸款購(gòu)買首套自住房且面積小于90平方米的房屋、以及購(gòu)買商業(yè)性用房等，并未納入房產(chǎn)新政調(diào)整范圍，買受人不得以房產(chǎn)新政為由要求解除合同。

3、因首付提高、利息增加、銀行貸款額度減少或者貸不出款，致使買受人無(wú)法履行付款義務(wù)，買受人要求解除房屋買賣合同的處理。

一般情況下，首付提高、利息增加、銀行貸款額度減少或者貸不出款不會(huì)當(dāng)然導(dǎo)致買受人不能繼續(xù)履行合同，買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務(wù)。因此，當(dāng)事人在

無(wú)特別約定的情況下，一般不得以此為由主張解除房屋買賣合同。但是，買受人能舉證證明首付提高、利息增加、銀行貸款額度減少或者貸不出款，確實(shí)嚴(yán)重影響其履約能力，房屋買賣合同事實(shí)上已不可能繼續(xù)履行，且該履行障礙并非買受人的信用等個(gè)人原因所致，買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。也就是說(shuō)，買受人可適用情勢(shì)變更原則解除房產(chǎn)買賣合同。

對(duì)一手房買賣（即指開發(fā)商將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的形式），買受人可直接引用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[201*]7號(hào)）第二十三條的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)解除合同，要求出賣人將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。由于法釋[201*]7號(hào)文只適用于一手房買賣，對(duì)于二手房買賣并不適用。對(duì)二手房買賣，買受人可根據(jù)《合同法解釋二》（法釋[201*]5號(hào)）第二十六條規(guī)定，請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)解除合同，要求出賣人將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。

4、因房產(chǎn)新政調(diào)控引起稅費(fèi)調(diào)整，當(dāng)事人對(duì)調(diào)整后稅費(fèi)的支付沒有約定或約定不明的處理。

當(dāng)事人對(duì)稅費(fèi)的支付沒有約定或約定不明的，應(yīng)根據(jù)國(guó)家稅費(fèi)法規(guī)確定承擔(dān)主體。若雙方對(duì)稅費(fèi)的支付作出約定后，又因宏觀政策調(diào)控而發(fā)生稅費(fèi)增減的，除當(dāng)事人協(xié)商一致外，增減部分仍應(yīng)按國(guó)家稅費(fèi)法規(guī)確定承擔(dān)主體。當(dāng)事人不得以稅費(fèi)調(diào)整或雙方未作約定以及約定不明為由，要求解除合同。

四、房產(chǎn)新政下房產(chǎn)買賣合同解除或變更后的法律責(zé)任。

如上文所述，在房產(chǎn)新政調(diào)控政策出臺(tái)后，在發(fā)生情勢(shì)變更導(dǎo)致合同變更或解除的情況下，都會(huì)涉及要承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任問題，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)分別按照如下原則確定各方的責(zé)任承擔(dān)。

1、雙方協(xié)商一致解除合同，或者對(duì)房屋買賣合同的條款進(jìn)行變更的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

房產(chǎn)新政出臺(tái)后，由于客觀情況發(fā)生了變化，使原合同無(wú)法履行的，經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致可解除合同，并對(duì)解除后的有關(guān)事項(xiàng)作出約定的，雙方按照約定辦理即可。當(dāng)事人雙方也可對(duì)原合同條款進(jìn)行的修改或補(bǔ)充，雙方按照補(bǔ)充協(xié)議約履行即可。在這種情況下，雙方是互不承擔(dān)合同責(zé)任的。如出賣人或者購(gòu)房人擅自解除或變更買賣合同的，不僅不能對(duì)合同的另一方產(chǎn)生約束力，而且還可能構(gòu)成違約。

2、買受人可通過向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更合同。

因情勢(shì)變致使合同履行顯失公平，雙方不能協(xié)商一致時(shí)，買受人可通過向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)，請(qǐng)求變更合同條款，如通過變更付款方式等，消除顯失公平現(xiàn)象，在當(dāng)事人之間重新實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)平衡、利益平衡，建立新的對(duì)價(jià)關(guān)系，以使合同目的仍得以實(shí)現(xiàn)。

3、買受人以發(fā)生情勢(shì)變更為由解除合同的，出賣人可要求賠償損失。

我國(guó)《民法通則》第115 條規(guī)定：“合同的變更或解除，不影響當(dāng)事人要求賠償損失的權(quán)利。”如買受人以情勢(shì)變更為由向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)解除合同的，出賣人可要求買受人賠償損失，如房?jī)r(jià)降低造成的損失。

4、買受人以發(fā)生情勢(shì)變更為由解除合同的，居間人仍可要求支付一定的居間費(fèi)用。但由于居間人已經(jīng)促成雙方簽約，只因政策原因未能履行，居間人要求支付一定居間報(bào)酬亦屬合理，可根據(jù)居間人已經(jīng)完成的居間行為，由買賣雙方支付一定居間報(bào)酬。

房產(chǎn)新政出臺(tái)后，雖然買受人可依據(jù)法律規(guī)定適用情勢(shì)變更變更或解除合同，但在法律實(shí)務(wù)中，情勢(shì)變更的使用往往很謹(jǐn)慎。按照最高人民法院有關(guān)負(fù)責(zé)人解讀合同法司法解釋

（二）中的觀點(diǎn)，司法解釋（二）要求嚴(yán)格區(qū)分變更的情勢(shì)與正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)之間的區(qū)別，

審慎適用情勢(shì)變更原則。對(duì)必須適用情勢(shì)變更原則進(jìn)行裁判的個(gè)案，要層報(bào)高級(jí)人民法院審查批準(zhǔn)，最大限度地避免對(duì)交易安全和市場(chǎng)秩序造成大的沖擊。顯然法院對(duì)運(yùn)用情勢(shì)變更原則處理因?yàn)榉慨a(chǎn)新政引起的法律糾紛持慎重態(tài)度。因此，對(duì)房產(chǎn)新政出臺(tái)后的各類房產(chǎn)買賣合同糾紛，房產(chǎn)買賣雙方和居間人應(yīng)根據(jù)不同情況，具體分析，妥善處理。確需運(yùn)用情勢(shì)變更原則要求變更或解除房屋買賣合同的，在舉證上一定要充分。

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第二篇：合同糾紛律師實(shí)務(wù)4

合同起草審查訴訟中的律師實(shí)務(wù)前言

“那門是窄的”——源自《圣經(jīng)》的這句話也是告訴我們，作為法律人——將來(lái)我們可能成為法官、檢察官、律師、企業(yè)法律顧問、政府官員——即使不是從事專業(yè)工作的職業(yè)，這樣的專業(yè)訓(xùn)練和素養(yǎng)，都會(huì)使我們受用終生的。

要成為一個(gè)優(yōu)秀的法律人，道路是艱辛曲折的，不是一蹴而就的，天堂的大門并不都是向每個(gè)人敞開的。

清華大學(xué)的張衛(wèi)平老師《那門是窄的》，實(shí)際上就是引用圣經(jīng)的的�！吨�向誰(shuí)邊》。不是是不是引自《道德經(jīng)》的 合同是什么？ 契約，社會(huì)契約論。貝卡利亞《犯罪與懲罰》 犯罪是什么——對(duì)社會(huì)契約的違背。有一定道理。

債權(quán)相對(duì)于無(wú)權(quán)是民法大廈的兩座堅(jiān)強(qiáng)的基石�！�—與人格有關(guān)的權(quán)利，知識(shí)產(chǎn)權(quán)，繼承權(quán)利，婚姻權(quán)利。

第一講 合同起草、審查應(yīng)注意的問題 第一部分 合同起草的九個(gè)步驟 一、寫作目標(biāo)和合同相對(duì)人 對(duì)手與我方相比，在哪一方面處于相對(duì)優(yōu)勢(shì)地位；

2、對(duì)手以前有無(wú)進(jìn)行過類似的商業(yè)項(xiàng)目；

3、有無(wú)相應(yīng)的文件版本或模版供參考； 4、假如終止或取消此次交易，對(duì)手的損失會(huì)有多少。

二、實(shí)體審查和程序問題

1、主體方面——法人單位，或自然人。是否經(jīng)過授權(quán)

客體，權(quán)屬證明，如房產(chǎn)證、發(fā)票 程序問題，如是否經(jīng)過招拍掛。 三、確定合同體例和重點(diǎn)

1、合同體例——是單一合同文本，還是主合同加附件，還是多個(gè)主合同加附件并列。 2、寫作重點(diǎn)

交易內(nèi)容不同，合同的重點(diǎn)內(nèi)容會(huì)有所不同。如《并購(gòu)合同》的必須行條款：交易模式；交易流程；獲利機(jī)制；防火墻，離岸公司，公司的避稅天堂；交易成本；違約責(zé)任。 四、選擇范本和模板

由邯鄲學(xué)步，而有所創(chuàng)新，從類似的模板總結(jié)出自己的特色的自己的范本。 五、復(fù)核前三步

在正式動(dòng)筆之前要確定已經(jīng)清楚了當(dāng)事人的目標(biāo)、寫作任務(wù)、完成期限、寫作步驟、提交方式等內(nèi)容。 1、本合同的目標(biāo)； 2、合同模板的挑選； 3、基礎(chǔ)文件的審查。 六、制作合同首部

標(biāo)題；2、合同編號(hào)；3、生命和摘要；4、合同各方主體；5鑒于。 七、合同正文寫作

《合同法》第12條規(guī)定了八個(gè)部分——1、當(dāng)事人；2、標(biāo)的；3、數(shù)量；4、質(zhì)量；5、價(jià)款或報(bào)酬；6、履行；7、違約責(zé)任； 8、爭(zhēng)議解決，不能只寫北京市仲裁委，會(huì)引起歧義導(dǎo)致爭(zhēng)議解決條款無(wú)效。

八、合同尾部

1、當(dāng)事人簽字蓋章。 2、日期的簽訂。

3、簽約地點(diǎn)。英文板式中會(huì)在合同首部。 九、完稿后的工作

1、審查簽約代表的授權(quán)。

2、簽字蓋章缺一不可。應(yīng)該法定代表人當(dāng)面簽字蓋章——對(duì)于小公司還可以，大公司不可能。

案例：蓋章之后，仍然敗訴的案子。居間合同。某建筑裝修合同，a公司轉(zhuǎn)讓給b公司，后b公司法定代表人車禍死亡。轉(zhuǎn)讓費(fèi)糾紛。公章被證明是偽造的。但是自己偽造自己的公章。

3、開戶銀行和賬戶。賬戶、賬號(hào)與帳戶、帳號(hào)。（毛巾帳） 電傳已經(jīng)不使用了。

履行方法與合同規(guī)定一致。

第二部分 起草修訂合同的七大模板 模板是建筑業(yè)用詞，也是鑄造業(yè)用詞�！澳７丁钡膩�(lái)歷——可以到北京北三環(huán)聯(lián)想橋的大鐘寺，“模范”二字的來(lái)歷。反向地構(gòu)筑。 一、定義部分（模板） 1、定義條款

合同第一條的“定義和用語(yǔ)”或稱“用語(yǔ)和含義”。

實(shí)務(wù)中常見問題： ⑴、泛指和特指

⑵、定義過于復(fù)雜 ⑶、定義的前后順序錯(cuò)誤

⑷、定義之間的互相嵌套關(guān)系 十次嵌套的“轉(zhuǎn)讓日”的含義。 2、標(biāo)的條款

“標(biāo)的”是指法律上的權(quán)利，“標(biāo)的物”是指法律關(guān)系當(dāng)中雙方權(quán)利義務(wù)所指向的對(duì)象。

、標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)的寫法；⑵、標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)的寫法；⑶、標(biāo)的物為權(quán)利的寫法；⑷、標(biāo)的物為組合形式的寫法。 二、主義務(wù)

3、先決條件條款 “先決條件”是指合同一方履行義務(wù)或行使權(quán)利的條件。包括：

⑴主體、⑵內(nèi)容、⑶判斷標(biāo)準(zhǔn)、⑷后果。 先決條件多見于英文合同版本，我國(guó)多采用——同時(shí)履行抗辯權(quán)、不安抗辯權(quán)、先履行抗辯權(quán)——“三權(quán)鼎立”的模式。 通常優(yōu)勢(shì)方喜歡采用。 4、交付和驗(yàn)收條款

實(shí)踐中分為實(shí)物、權(quán)利、證書文件、收益和義務(wù)移交五個(gè)方面的寫作要點(diǎn)。 最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積

的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。 5、所有權(quán)保留條款 6、付款條款 7、發(fā)票條款 8、水費(fèi)條款 三、擔(dān)保義務(wù)

9、陳述和保證條款 10、定金條款 11、保證條款 12、抵押條款 13、質(zhì)押條款 14、留置權(quán) 四、附隨義務(wù) 15、知識(shí)產(chǎn)權(quán)條款 16、反商業(yè)賄賂條款 17、保密條款 18、通知條款

五、責(zé)任分配和處理 19、不可抗力條款 20、違約認(rèn)定條款 21、追究責(zé)任條款 22、中止履行條款

23、要求提供履約擔(dān)保條款 24、解除合同條款 25、終止合同條款

可以按照《合同法》第91條規(guī)定的七種情形直接書寫：

26、違約金和賠償金條款 27、結(jié)算和清理?xiàng)l款 六、爭(zhēng)議解決部分 28、合同解釋權(quán)條款 29、語(yǔ)言差異解釋條款 30、格式條款解釋 31、合同標(biāo)題效力條款 32、權(quán)利申明條款 33、法律適用條款 34、糾紛解決條款 七、合同效力和附則 35、授權(quán)代表?xiàng)l款

36、批準(zhǔn)文件條款 37、合同生效條款

合同的成立和生效不同。合同生效的三種表達(dá)方式：

⑴、簽署生效： 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。

⑵、約定生效：本合同自合同各方簽字蓋章并且乙方向甲方支付本合同規(guī)定的款項(xiàng)后生效。

⑶、法定生效：本合同自合同各方簽字蓋章并報(bào)有關(guān)政府部門批準(zhǔn)后生效。 38、條款效力分割條款

“本合同各條款之間的效力獨(dú)立，不因本合同部分條款無(wú)效而導(dǎo)致其他條款無(wú)效。甲乙雙方對(duì)合同部分條款的爭(zhēng)議不影響對(duì)合同其他沒有爭(zhēng)議條款的繼續(xù)履行�！� 39、主從合同條款

附文、附錄和附件是主合同的從合同。是合同的組成部分。 40、效力取代條款

合同生效后，雙方的往來(lái)函件、電子郵件、以及簽署的備忘錄和會(huì)議紀(jì)要等文件的效力。

41、合同轉(zhuǎn)讓條款

在銀行按揭產(chǎn)品打包處置給開發(fā)商。 42、文本和份數(shù)條款

本協(xié)議共簽署原件xx份，中英文各xx份，各份協(xié)議文本均具有同等法律效力。甲乙雙方各執(zhí)一份，其余各份協(xié)議文本作為政府部門申請(qǐng)審批時(shí)使用。

第二講 合同糾紛訴訟中典型案例講解、訴訟技巧 和律師實(shí)務(wù)

一、對(duì)主體資格審查的問題。 1、作為被告要審查原告的方面： 原告作為自然人的審查；原告作為法人單位的審查——年審正常；年審過期，被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；企業(yè)被注銷；企業(yè)成立清算組；企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序；破產(chǎn)管理人。 2、作為原告的主體資格問題。

案例：海淀區(qū)企業(yè)的衛(wèi)生潔具欠費(fèi)問題，企業(yè)過年審又無(wú)法恢復(fù)，成立清算組的問題。 案例：某省青基會(huì)捐款案，合同并非改了章都是有效的。二、案件管轄的審查

原告立案、被告對(duì)原告的審查。 有的時(shí)候可以故意放棄管轄異議。

案例：從王凱肖像權(quán)侵權(quán)案，看侵權(quán)案件管轄的選擇。被告所在地，原告所在地。朝陽(yáng)區(qū)管轄的名人名譽(yù)侵權(quán)案件比較多。

三、開庭審理中的訴訟技巧和應(yīng)注意的問題。

（一）比喻、類比等在雙方辯論時(shí)的運(yùn)用 說(shuō)明性解釋，在一些似是而非的問題上，會(huì)起到四兩撥千斤，撥云見日，指點(diǎn)迷津的作用。法官的思維也是靠律師去啟發(fā)的。 案例一，山東高速公路攤鋪機(jī)欠款案，打出租車的和租車包租金的比喻。

案例二、繼承案件中，有關(guān)爭(zhēng)議房產(chǎn)評(píng)估，忽略了地段價(jià)值，齊白石畫作的比喻。案例三|、“法無(wú)明文規(guī)定不為罪”與黑熊是個(gè)什么"東西"？

二〇〇三年四月二十日，北京市西城區(qū)人民法院開庭宣判“清華大學(xué)學(xué)生劉海洋硫酸潑熊案”，法庭判決被告人劉海洋犯故意毀壞財(cái)物罪，免予刑事處罰�！�—這只是個(gè)可笑的、無(wú)奈的、折中的做法。

既然《刑法》第177條所列的匯票、本票等項(xiàng)目，沒有明確指出進(jìn)帳單就是銀行結(jié)算憑證，那么，本案三個(gè)被告就都不應(yīng)該構(gòu)成犯罪。這就如同，馬路上突然出現(xiàn)了藍(lán)色的交通指揮燈，駕駛員和行人當(dāng)然不知道該走還是不走。法律就是要告訴人們“紅燈停，綠燈行”。沒有規(guī)定，就不能算作違反交通規(guī)則，就不應(yīng)該被罰款扣分。（二）、即使對(duì)方的失誤也不應(yīng)該貶損對(duì)方，

“顯示公平”與“顯失公平”，明顯是對(duì)方的失誤。

物理學(xué)作用力和反作用了，打擊對(duì)方的力量和反饋回自己的力量是相同的。我們要做的是一個(gè)風(fēng)度優(yōu)雅的，有涵養(yǎng)的律師，不是一個(gè)

（三）外界經(jīng)常評(píng)價(jià)這個(gè)律師“真能講”— 這實(shí)際上是律師不了解。能講應(yīng)該分為幾個(gè)層次——

把事情講清楚，b、說(shuō)清楚之后，有語(yǔ)言的優(yōu)美；

“中國(guó)人的生活完全以禮為指南，但他們卻是世界上最會(huì)騙人的民族。”

“這特別表現(xiàn)在他們從事貿(mào)易的時(shí)候。雖然貿(mào)易會(huì)很自然地激起人們誠(chéng)信的感情，但它卻從未激起中國(guó)人的信實(shí)。向他們買東西的人要自己帶秤。每個(gè)商人有三種秤，一種是買進(jìn)用的重秤，一種是賣出用的輕秤，一種是準(zhǔn)確的秤，這是和那些對(duì)他有戒備的人們交易時(shí)用的�！�

這是法國(guó)思想家孟德斯鳩1748年在《論法的精神》中所描繪的他所了解的、當(dāng)時(shí)的中國(guó)，而他引用的“三種秤”的例子是郎治寫于1721年和1722年的《日記》。

我們被冠以“世界上最會(huì)騙人的民族”，這是很讓人不舒服的。但是，近三百年后的今天，這種狀況似乎依然并無(wú)多大改觀。超市里面的彈簧秤、小電子秤賣得都是很好的，這是為主婦們準(zhǔn)備的，還在發(fā)生著它的校正作用。很多精明的主婦會(huì)在路邊攤販不經(jīng)意時(shí)掏出小秤突然襲擊，而當(dāng)此時(shí)，小販往往會(huì)撤銷交易。三、律師的后期學(xué)習(xí)

參加某些學(xué)習(xí)班，不光是學(xué)習(xí)新的知識(shí)，還是一個(gè)個(gè)人圈子擴(kuò)大的。新頒布的《破產(chǎn)法》對(duì)于新律師是個(gè)很好的機(jī)會(huì)，在初始試用階段。

四、相應(yīng)專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備的多種積累，準(zhǔn)備。 案例：交通肇事案中，脛骨腓骨的內(nèi)支撐是否應(yīng)該計(jì)算在醫(yī)療費(fèi)用之中的問題。 五、專業(yè)方向的確認(rèn)。

知識(shí)產(chǎn)權(quán)，上市公司，證券，刑事訴訟，破產(chǎn)管理人。

在沒有明確自己的專業(yè)方向之前。也可以先摸索，但應(yīng)發(fā)揮自己的比較優(yōu)勢(shì)。刑民兼修。武功高強(qiáng)的是集各家之長(zhǎng)。華山派，昆侖派，武當(dāng)派（不是無(wú)黨派）各個(gè)流派都掌握了對(duì)于單純的專長(zhǎng)律師有優(yōu)點(diǎn)。

案例：同樣的青基會(huì)捐款案，如果不了解刑事訴訟方面的法律。會(huì)從表面證據(jù)審查，認(rèn)為合同合法有效。

案例:王某簽訂糧食訂購(gòu)合同案，演變?yōu)槔�用合同詐騙——警徽下的罪惡。不單純建議適用民事訴訟，會(huì)帶入歧途。

六、利用多種非訴訟途徑解決問題，工夫在詩(shī)外。

信訪程序的運(yùn)用在解決某些案件中會(huì)起到異軍突起的作用。

案例:沈陽(yáng)化妝品案的非訴訟解決。

案例:四川最大的詐騙案，股權(quán)糾紛演變成刑事訴訟。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的非法；七、訴訟時(shí)效問題在合同案件中的重要作用。

案例：沈陽(yáng)電子公司，一二審敗訴，在高院申訴期間，被駁回。

八、律師的自我保護(hù)措施，在合同中的約定

如同美國(guó)議會(huì)設(shè)立“三權(quán)分立”政府，為什么中國(guó)的政府建筑是最漂亮的，而歐洲、美國(guó)的政府建筑是最差的，但是辦事效率卻是最高的？

如同政府是不可信的，當(dāng)事人同樣是不可信的。

1、對(duì)提存公證業(yè)務(wù)的運(yùn)用。

2、付款委托協(xié)議，付款委托書3、直接對(duì)公章、賬戶的管理。

第三篇：建設(shè)工程合同糾紛律師應(yīng)當(dāng)注意的問題

建設(shè)工程合同糾紛中律師應(yīng)注意的問題：

建設(shè)工程合同，又稱基本建設(shè)工程合同，基本建設(shè)工程承攬合同，是指建設(shè)工程的發(fā)包方為完成工程建設(shè)而與承建工程的承包方訂立的關(guān)于承包人進(jìn)行工程建設(shè)，發(fā)包人接受該項(xiàng)工程并支付價(jià)款的合同。它是由建設(shè)單位提供投資計(jì)劃，計(jì)劃任務(wù)書，設(shè)計(jì)資料和其他必要的工作條件，由施工單位按照合同的約定，按質(zhì)，按量，按期完成雙方商定的工程建設(shè)項(xiàng)目，由建設(shè)單位按時(shí)驗(yàn)收并支付約定報(bào)酬的協(xié)議，可分為建設(shè)工程勘察合同，工程設(shè)計(jì)合同和建筑施工合同3大類。

一．建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同是指建設(shè)單位（委托方）與勘察設(shè)計(jì)單位（承包方）為完成一定的建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)任務(wù)而簽訂的明確雙方權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。

(一)．律師擔(dān)任建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同承包方的代理人，應(yīng)注意委托方的違約責(zé)任。常見的委托方的責(zé)任有：

1， 提供的不準(zhǔn)確，未按期提供勘察設(shè)計(jì)必須的資料或工作條件而造成勘察設(shè)計(jì)的返工

停工，窩工或修改設(shè)計(jì)，委托方應(yīng)按照承包方實(shí)際消耗的工作量增付費(fèi)用。

2， 委托方的，應(yīng)償付

(二)．律師擔(dān)任建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同委托方的代理人，應(yīng)注意承包方的違約責(zé)任：

1，因勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量低劣引起的返工或未按期提交勘察設(shè)計(jì)文件拖延工期造成損失，由勘察設(shè)計(jì)單位繼續(xù)完成勘察設(shè)計(jì)任務(wù)，并應(yīng)視造成損失浪費(fèi)的大小減收或免收勘察設(shè)計(jì)費(fèi)。對(duì)于因勘察設(shè)計(jì)錯(cuò)誤而造成工程重大質(zhì)量事故者，勘察設(shè)計(jì)單位除應(yīng)免收損失部分的勘察設(shè)計(jì)費(fèi)外，還應(yīng)支付與直接受損失部分勘察設(shè)計(jì)費(fèi)相等的賠償金。

2， 勘察設(shè)計(jì)合同如果是，律師應(yīng)該掌握處理的原則，合同沒有實(shí)際履行的不得履

行，已經(jīng)履行或者履行完畢，應(yīng)按各自的過錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任，發(fā)包方已經(jīng)支付報(bào)酬的，勘察人設(shè)計(jì)人應(yīng)當(dāng)返還給發(fā)包人

二．建設(shè)工程施工合同，是指建設(shè)單位（發(fā)包方）與施工單位（承包方）之間，為完成特點(diǎn)的建筑安裝工程任務(wù)而明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

（一）。對(duì)建設(shè)工程施工合同糾紛，律師應(yīng)查明合同是否符合國(guó)家的法律法規(guī)，當(dāng)事人雙方是否具有法人資格，是否有履行合同的能力。

（二）。律師代理承包方處理糾紛時(shí)應(yīng)注意：

1，發(fā)包方未按照承包合同的規(guī)定履行應(yīng)負(fù)的責(zé)任，除竣工日期得以順延外，還應(yīng)賠償承包方因此所受的實(shí)際損失。

2，工程或由于以及造成的返工，應(yīng)采取措施失，同時(shí)賠償承包方由此造成的停工窩工返工倒運(yùn)人員和機(jī)械設(shè)備調(diào)遷，材料和構(gòu)件積壓的實(shí)際損失。

3， 工程未經(jīng)驗(yàn)收，發(fā)包方提前使用或擅自動(dòng)用，由此發(fā)生的質(zhì)量或其他問題，由發(fā)包方承擔(dān)責(zé)任。

4，5，

6， 律師應(yīng)當(dāng)注意審查發(fā)包方在開工前是否已經(jīng)辦理，按《建筑法》規(guī)定，規(guī)劃

許可證應(yīng)由建設(shè)人即發(fā)包人辦理，過錯(cuò)責(zé)任應(yīng)在發(fā)包方，發(fā)包方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任

（三）。律師代理發(fā)包方處理糾紛時(shí)應(yīng)注意：

1，工程合同規(guī)定的，承包方應(yīng)負(fù)責(zé)2，由于修理或返工造成逾期交付的，償付（四）。律師在代理建設(shè)工程合同糾紛過程中，應(yīng)當(dāng)注意審查以下事項(xiàng)：

1，組織項(xiàng)目公司是否具備法定條件

2，發(fā)展商項(xiàng)目的

3， 承包方的資質(zhì)等級(jí)

4， 外省市承包商是否有在本市的5， 勘察設(shè)計(jì)單位是否具備設(shè)計(jì)的6， 聯(lián)建單位是否符合

第四篇：合同律師關(guān)于合同糾紛風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避介紹

合同律師關(guān)于合同糾紛風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避介紹

北京經(jīng)濟(jì)合同領(lǐng)域的資深律師 ，黃繼保律師（咨詢電話13911525319）專業(yè)辦理合同糾紛案件，創(chuàng)建了北京眾誠(chéng)合同律師咨詢網(wǎng)（http://），是北京合同法律事務(wù)專業(yè)委員會(huì)委員 ，法律碩士，資深專家型律師。中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)會(huì)員，北京律師協(xié)會(huì)會(huì)員。從事律師工作十多年，專業(yè)研究經(jīng)濟(jì)合同方面的法律事務(wù)，辦理過多起經(jīng)濟(jì)合同糾紛案件，包括追索清欠債務(wù)，合同違約、合同欺詐合同糾紛，建設(shè)工程合同糾紛，技術(shù)開發(fā)、合作、轉(zhuǎn)讓等服務(wù)合同糾紛，房地產(chǎn)買賣糾紛合同，融資租賃合同，公司事務(wù)相關(guān)法律顧問業(yè)務(wù)。

黃律師服務(wù)宗旨：受人之托，忠人之事，切實(shí)維護(hù)你的利益。

訂立合同的基本原則

當(dāng)事人訂立合同應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

（1）平等原則；

（2）自愿原則；

（3）公平原則；

（4）誠(chéng)實(shí)信用原則；

（5）遵守法律，不得損害社會(huì)公共利益的原則。

合同訂立前的法律風(fēng)險(xiǎn)防范？

合同的達(dá)成往往需要經(jīng)歷交易雙方的多輪談判，特別是內(nèi)容重大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜的合同。雙方在討價(jià)還價(jià)中會(huì)不斷調(diào)整各自的最大利益和退讓底線，因此，在談判過程中應(yīng)當(dāng)特別注意，避免使不合自己利益初衷的意思表示產(chǎn)生法律約束力。 如果發(fā)出條件的目的只是想探詢對(duì)方是否有合作的意愿，則應(yīng)斟酌詞句，避免使其成為要約，因?yàn)�，要約不得任意變更和撤銷，對(duì)方一旦接受，合同即告成立，要約中的內(nèi)容便成為要約人在合同項(xiàng)下的義務(wù)，若不履行，即構(gòu)成違約。因此，若沒有一經(jīng)對(duì)方接受便受法律約束的意圖，則應(yīng)將發(fā)盤作成要約邀請(qǐng)，在發(fā)盤函件中明確提示“此件僅為要約邀請(qǐng)，不具法律約束力”等字樣；如果發(fā)出條

件的目的是想嚴(yán)格按照發(fā)出條件成立合同并履行的話，則應(yīng)在發(fā)盤函件中明確提示“此要約不得更改，一經(jīng)更改，要約失效”等字樣，因?yàn)�，法律�?guī)定，承諾方對(duì)要約進(jìn)行非實(shí)質(zhì)性更改，要約仍然有效，合同成立，合同內(nèi)容以承諾方的承諾為準(zhǔn)，此時(shí)，若沒有要約上的特別聲明，要約人就很有可能要受到不完全符合自己本意的合同的約束了。

此外，如果承諾人在承諾期限內(nèi)發(fā)出的承諾超期到達(dá)，而要約人不愿就此超期到達(dá)的承諾接受法律約束的話，要約人應(yīng)及時(shí)通知承諾人承諾因超期而無(wú)效，否則根據(jù)法律規(guī)定，要約人仍要就超期到達(dá)的承諾接受束縛。

關(guān)于承諾，也應(yīng)慎重，因?yàn)槌兄Z一經(jīng)做出，合同即告成立，對(duì)雙方具有法律約束力。如果承諾人對(duì)要約的條件不滿意，則不要輕易做出認(rèn)同的表示，也不要履行與要約相關(guān)的任何內(nèi)容，因?yàn)榉�律�?guī)定承諾不但可以書面表意做出，也可以履行要約內(nèi)容的方式做出，而一經(jīng)承諾，合同即告成立。相反，如果承諾人對(duì)要約條件非常滿意，則應(yīng)盡快做出承諾以使合同成立，避免因超過承諾期限而錯(cuò)失良機(jī)。

訂立合同時(shí)如何避免風(fēng)險(xiǎn)？

當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)活躍，合同糾紛也越來(lái)越多。如何在訂立合同時(shí)防范合同欺詐，預(yù)防合同糾紛的發(fā)生，已成為眾多公司經(jīng)營(yíng)管理者追求的目標(biāo)。作為公司經(jīng)理人，如果你在簽訂合同時(shí)能夠很好的應(yīng)用有關(guān)對(duì)策，那么，在將來(lái)可能發(fā)生的合同糾紛中，就能將風(fēng)險(xiǎn)降低到最低。合同律師根據(jù)自身經(jīng)辦的合同糾紛案件總結(jié)幾點(diǎn)，提醒在簽訂合同時(shí)應(yīng)重點(diǎn)注意的幾個(gè)問題，愿能幫助您制定規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤�，讓你的公司在交易過程中降低風(fēng)險(xiǎn)。

一、充分重視法律專業(yè)人員的利用

訂立合同是一件技術(shù)要求高、風(fēng)險(xiǎn)也很大的經(jīng)營(yíng)行為，無(wú)論對(duì)于合同的效力，還是履約能力或陷阱條款，公司法人及經(jīng)營(yíng)者都因可能缺乏經(jīng)驗(yàn)而難以準(zhǔn)確進(jìn)行把握。只有充分借助法律專業(yè)人員的作用，才能更好地預(yù)防合同糾紛。如讓法律專業(yè)人員參與合同的簽訂，或委托公證、鑒證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證或鑒證，當(dāng)然最直接也最普遍的是聘請(qǐng)律師進(jìn)行咨詢解決或向公司常年法律顧問求助。

二、認(rèn)真審查簽約對(duì)象的主體資格和資信能力

當(dāng)前，一些不法單位和個(gè)人利用經(jīng)濟(jì)合同進(jìn)行違法犯罪的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。為防范欺詐行為，減少交易風(fēng)險(xiǎn)，必須認(rèn)真審查對(duì)方的主體資格、履約能力、信用情況等。首先要查看對(duì)方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和企業(yè)參加年檢的證明資料，了解其經(jīng)營(yíng)范圍，以及對(duì)方的資金、信用，經(jīng)營(yíng)情況，其項(xiàng)目是否合法。如果他有擔(dān)保人，也要調(diào)查擔(dān)保人。不能僅憑其名片、介紹信、工作證、公章、授權(quán)書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件等證件，就相信對(duì)方，有的企業(yè)因沒有參加年檢而已被工商部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，如果你稍一疏忽，就可能掉進(jìn)一些不法分子設(shè)臵的陷阱。同時(shí)也要審查簽約人的資格，查看對(duì)方提交的法人開具的正式書面授權(quán)證明，了解對(duì)方的合法身份和權(quán)限范圍，以確保合同的合法性和時(shí)效性。對(duì)于標(biāo)的額大的交易，還應(yīng)到工商、稅務(wù)、銀行等單位調(diào)查對(duì)方當(dāng)事人的資信能力。

三、合同名稱與合同內(nèi)容要一致

有些企業(yè)使用統(tǒng)一的合同文本，這本是好事，但由于對(duì)合同性質(zhì)了解不細(xì)，出現(xiàn)張冠李戴的事情。例如本是加工承攬合同，卻使用購(gòu)銷合同文本，為合同以后的履行和適用法律條款增添了爭(zhēng)議。

四、注意價(jià)款支付及其方式

市場(chǎng)條件下的企業(yè)要講求經(jīng)營(yíng)效益，而不是單純追求銷售額，更不是單純追求生產(chǎn)量。如果賣出去的商品收不到貨款，那樣只會(huì)生產(chǎn)得越多，銷售得越多，虧損越嚴(yán)重。為了確保價(jià)款能夠及時(shí)足額地收回，必須把好合同簽訂中價(jià)款支付及其方式的關(guān)，從源頭上降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。首先，最好采用先款后貨方式。這樣，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到需方身上，供方的風(fēng)險(xiǎn)很小甚至不存在。但這種方式需方一般不會(huì)同意。其次，采用先交部份定金方式。這種情況，可以減少供方的風(fēng)險(xiǎn)。合同中一般應(yīng)注明：交付定金之日起，合同生效。第三，如果確需采用先貨后款方式，則要注意把握好需方的整體實(shí)力、信譽(yù)度、付款時(shí)間的長(zhǎng)短及手續(xù)交接等。在簽訂合同時(shí)須要求需方提供加蓋需方單位公章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。需方收貨的人若非其法定代表人，收貨人必須持有由法定代表人簽字并由需方單位蓋章的授權(quán)委托書，注明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限、委托期限等。第四，要注意列明每項(xiàng)商品的單價(jià)。有些企業(yè)在購(gòu)銷合同中，標(biāo)的是多類商品，但卻只在合同中明確商品的總價(jià)款，而不確定具體每種商品的單價(jià)，一旦合同部分履行后發(fā)生爭(zhēng)議，就難以確定尚未履行的部分商品的價(jià)款。

五、用詞要嚴(yán)謹(jǐn)

簽訂合同不僅要做到字斟句酌、反復(fù)推敲，不要在合同中用含糊不清，模棱兩可的詞句或多義詞，而且要注意合同的條款有無(wú)重復(fù)，或者前后是否自相矛盾，以免使對(duì)方鉆了空子。例如，某一合同中有這樣一條：“合同生效后不得超過45天，乙方應(yīng)向甲方繳納××萬(wàn)元的履約保證金�！�…超過兩個(gè)月如未能如期繳納，則合同自動(dòng)失效�！边@里“兩個(gè)月”究竟從哪一天開始算起，是合同生效之日開始算起?還是合同生效45天以后算起，寫得不明確。還有這樣一個(gè)案例，某科研所在轉(zhuǎn)讓一項(xiàng)技術(shù)時(shí)，客戶要求由甲方提供原材料，負(fù)責(zé)成品的化驗(yàn)。當(dāng)時(shí)科研所同意了，但在合同中卻表述為“甲方負(fù)責(zé)原材料及成品的化驗(yàn)”。后產(chǎn)生糾紛，科研所以此為據(jù)稱其只提供“產(chǎn)品化驗(yàn)”而不負(fù)責(zé)“提供原材料”，客戶因此遭受20多萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)損失。

六、明確規(guī)定雙方應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)、違約的責(zé)任

許多合同只規(guī)定雙方交易的主要條款，卻忽略了雙方各自應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)，特別是違約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。這樣，無(wú)形中等于為雙方解除了應(yīng)負(fù)的責(zé)任，削弱了合同的約束力。還有一種情況是，雖然規(guī)定一方違約，另一方可以向其追索違約金和賠償金，但條款寫得十分含糊籠統(tǒng)，沒有明確的數(shù)額，這樣，也不利于以后發(fā)生爭(zhēng)議迅速確定違約和賠償?shù)慕痤~。所以，一定要明確違約金和賠償金的數(shù)額或計(jì)算方法。

七 、注意定金與“訂金”的區(qū)別

定金是債的一種擔(dān)保方式，合同法規(guī)定當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金�？梢姸ń鹁哂袘土P性，在合同法上稱為定金罰則。在實(shí)踐中不少人將定金寫成了“訂金”，而“訂金”在法律上被認(rèn)定為預(yù)付款，不具有擔(dān)保功能。

八、合同條款必須對(duì)等

合同法明確規(guī)定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利義務(wù)，一方享受權(quán)利，必須承擔(dān)義務(wù)，合同條款的對(duì)等性是公平原則的重要內(nèi)容。對(duì)于義務(wù)多、責(zé)任重、權(quán)利少這類一邊倒的合同，應(yīng)謹(jǐn)慎與之簽訂合同。因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)糾紛，本方將會(huì)處于極為不利的境地。同樣，也不要簽訂權(quán)利多、義務(wù)少、責(zé)任輕的合同，

否則另一方可能以該合同違背公平原則對(duì)合同的有效性提出抗辯。

九、約定合同糾紛的解決方式和訴訟管轄地要明確具體

在合同中一般約定，若本合同發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成，通過訴訟（仲裁）方式解決。若選擇仲裁方式解決合同糾紛，不能只是籠統(tǒng)的寫一旦發(fā)生糾紛在甲方（或乙方）所在地仲裁部門解決，而應(yīng)寫具體的名稱，如青島仲裁委員會(huì)、煙臺(tái)仲裁委員會(huì)。如果沒有寫具體名稱，發(fā)生糾紛后只能由當(dāng)事人協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議予以明確，協(xié)商不成原仲裁協(xié)議或合同仲裁條款無(wú)效。若選擇訴訟方式解決合同糾紛，應(yīng)盡量選擇已方所在地法院管轄，若對(duì)方不同意，可改為雙方所在地法院均可管轄，盡量不要選擇對(duì)方所在地法院管轄。在選擇管轄法院時(shí)還應(yīng)注意協(xié)議管轄不得違反級(jí)別管轄與專屬管轄。如：對(duì)于訴訟標(biāo)的達(dá)不到中級(jí)人民法院管轄的一般財(cái)產(chǎn)案件，約定由某中級(jí)人民法管轄是無(wú)效的。又如，海事案件，只能由海事法院管轄，合同當(dāng)事人約定由普通法院管轄是無(wú)效的。

合同中違約條款的設(shè)計(jì)及如何防范合同條款設(shè)計(jì)中的法律風(fēng)險(xiǎn) ？

不同種類的合同，特別是不同行業(yè)的合同具有各自的特點(diǎn)與規(guī)律，所以制訂某一行業(yè)的格式合同條款已經(jīng)越來(lái)越重要，特別是需要在違約責(zé)任的認(rèn)識(shí)與防范方面盡量做到準(zhǔn)確、規(guī)范、完整。如果違約責(zé)任條款規(guī)定過于籠統(tǒng)，就會(huì)失去可操作性。法院在處理違約責(zé)任糾紛案件時(shí)，通常情況下，有法律規(guī)定的嚴(yán)格依照法律規(guī)定辦理，沒有法律規(guī)定或者規(guī)定不明確的則要按照同行業(yè)、同類型的案件的一般標(biāo)準(zhǔn)掌握?qǐng)?zhí)行。對(duì)于同行業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)又會(huì)產(chǎn)生認(rèn)識(shí)上的不同理解，北京合同糾紛律師建議對(duì)專業(yè)性很強(qiáng)的一些合同類型，既應(yīng)當(dāng)把行業(yè)的特征體現(xiàn)出來(lái)，也應(yīng)當(dāng)把應(yīng)當(dāng)注意避免的問題通過違約責(zé)任條款加以警戒，從正面防范可能出現(xiàn)的糾紛等風(fēng)險(xiǎn)。

第五篇：沈陽(yáng)合同糾紛律師苗琦為您講解合同糾紛如何處理

沈陽(yáng)合同糾紛律師苗琦為您講解合同糾紛如何處理

合同糾紛如何處理？合同糾紛是最常見的糾紛，因?yàn)闊o(wú)論做什么都需要簽合同來(lái)保障我們自身的利益不受侵害，那當(dāng)我們發(fā)生合同糾紛的時(shí)候要如何處理呢？苗琦律師為您介紹如何處理合同糾紛，苗琦律師介紹說(shuō)：根據(jù)我國(guó)（合同法）第437條的規(guī)定，解決合同糾紛共有4種方式。一是用協(xié)商的方式，自行解決；二是用調(diào)解的方式，由有關(guān)部門幫助解決；三是用仲裁的方式由仲裁機(jī)關(guān)解決；四是用訴訟的方式，即向人民法院提起訴訟以尋求糾紛的解決，苗律師介紹說(shuō)以上四種方式第一種方式是最簡(jiǎn)單的方式糾紛發(fā)生的不大通過雙方溝通就可以解決，第四種通過訴訟的方式是對(duì)自己最有利的方式，通過訴訟程序解決糾紛不僅能維護(hù)我們的合法利益還能賠償企業(yè)的損失，下面苗律師為您詳細(xì)的合同糾紛如何解決。苗琦律師為念介紹：解決合同糾紛的四種方式

（一）協(xié)商

當(dāng)事人自行協(xié)商解決合同糾紛，是指合同糾紛的當(dāng)事人，在自愿互諒的基礎(chǔ)上，按照國(guó)家有關(guān)法律、政策和合同的約定，通過擺事實(shí)、講道理，以達(dá)成和解協(xié)議，自行解決合同糾紛的一種方式。合同簽訂之后在履行過程中，由于各種因素的影響容易產(chǎn)生糾紛，有了糾紛怎么辦？應(yīng)當(dāng)從有利于維護(hù)團(tuán)結(jié)、有利于合同履行的角度出發(fā)，懷著互讓、互諒的態(tài)度，爭(zhēng)取在較短的時(shí)間內(nèi)，通過協(xié)商求得糾紛的解決。

（二）調(diào)解

合同糾紛的調(diào)解，是指雙方當(dāng)事人自愿在第三者（即調(diào)解的人）的主持下，在查明事實(shí)、分清是非的基礎(chǔ)上，由第三者對(duì)糾紛雙方當(dāng)事人進(jìn)行說(shuō)明勸導(dǎo)，促使他們互諒互讓，達(dá)成和解協(xié)議，從而解決糾紛的活動(dòng)。調(diào)解有以下三個(gè)特征：

第一，調(diào)解是在第三方的主持下進(jìn)行的，這與雙方自行和解有著明顯的不同；第二，主持調(diào)解的第三方在調(diào)解中只是說(shuō)服勸導(dǎo)雙方當(dāng)事人互相諒解達(dá)成調(diào)解協(xié)議而不是作出裁決，這表明調(diào)解和仲裁不同；第三，調(diào)解是依據(jù)事實(shí)和法律、政策，進(jìn)行合法調(diào)解，而不是不分是非，不顧法律與政策在“和稀泥”。

發(fā)生合同糾紛的雙方當(dāng)事人在通過第三方主持調(diào)解解決糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守以下原則：第一，自愿原則。自愿有兩方面的含義：一是糾紛發(fā)生后。是否采用調(diào)解的方式解決，完全依靠當(dāng)事人的自愿。

第二，合法原則。根據(jù)合法原則的要求，雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議的內(nèi)容不得同法律和政策相違背，凡是有法律、法規(guī)規(guī)定的，按法律、法規(guī)的規(guī)定辦；法律、法規(guī)沒有明文規(guī)定，應(yīng)根據(jù)黨和國(guó)家的方針、政策、并參照合同規(guī)定和條款進(jìn)行處理。

（三）仲裁

要啟動(dòng)仲裁程序，首先，必須要雙方達(dá)成將糾紛提交仲裁的一致的意思表示，這可以通過專門的仲裁協(xié)議也可以通過合同中的仲裁條款表現(xiàn)出來(lái)。達(dá)成一致意思表示的時(shí)間可以是在糾紛發(fā)生前，糾紛中也可以在糾紛發(fā)生之后。其次，雙方還必須一致選定具體的仲裁機(jī)構(gòu)。只有滿足上述條件仲裁機(jī)構(gòu)才予受理。

（四）訴訟

訴訟是當(dāng)事人一方向法院提起訴訟由人民法院來(lái)解決雙方的糾紛，苗琦律師介紹通過訴訟的方式是對(duì)自己最有利的方式，通過訴訟程序解決糾紛不僅能維護(hù)我們的合法利益還能賠償企業(yè)的損失。

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等不同種類的合同糾紛需要收集的證據(jù)也不一樣，一旦發(fā)生合同糾紛，不要閉門造車，要及時(shí)的保留證據(jù)。

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