第一篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)專業(yè)畢業(yè)生的自薦書

尊敬的人事部經(jīng)理：

你好!我叫，作為大三在校的大學(xué)生，專業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)，因為即將面臨畢業(yè)，所以借此假期間尋找合適的實習(xí)單位，以檢驗和鍛煉自己在大學(xué)以來的知識和能力。雖然工作經(jīng)驗不足，但我會虛心學(xué)習(xí)、積極工作、盡忠盡責(zé)做好本職工作。誠懇希望得到貴單位的接約或給予 面試 的機會，讓本人有展示自我能力的機會。

大學(xué)不單單是個習(xí)得知識的地方，它注重的是培養(yǎng)學(xué)生的能力。上海大學(xué)更是如此，作為上大的一名學(xué)生，我相信我可以付出比別人更多的努力來展示自己更多的才華。不僅工作上可以讓貴公司滿意，而且也可以快速融入到貴公司的環(huán)境當(dāng)中，處理好身邊的人際關(guān)系，以便更好地投入到工作當(dāng)中。

作為一名上海大學(xué)的好范文，對于房地產(chǎn)相關(guān)方向的課程學(xué)習(xí)包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)，房地產(chǎn)估價，以及房地產(chǎn)經(jīng)營與營銷等等課程。不僅如此在大學(xué)四年中我也在寒暑假期間進(jìn)行過有關(guān)銷售以及銀行業(yè)務(wù)相關(guān)方面的實習(xí)，在這些實習(xí)的過程中學(xué)習(xí)到了良好的溝通技能，而且在校期間也學(xué)習(xí)了有關(guān)autocad等建模類的程序軟件，可以進(jìn)行相關(guān)的操作。在世博會期間也進(jìn)行過志愿者活動，對于萬科場館的設(shè)計很感興趣對于萬科的理念也在場觀眾有了一定的了解。并期望能夠進(jìn)入到萬科中貢獻(xiàn)自己的一份力量。

物色一個掌握扎實專業(yè)知識并具有一定工作能力和組織能力的部下，是你的愿望;謀求一個充分發(fā)揮自己專業(yè)特長的工作單位，并能得到你的關(guān)照，是我的期盼。得力的助手，有助于你工作順心;合適的工作單位，有助于我施展才華�；蛟S我們會為著一個共同的目標(biāo)而站在一起，我選擇了你，你選擇了我。真誠期盼和感謝你的選擇!

此致

敬禮!

自薦人：

第二篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)專業(yè)畢業(yè)生自薦書

尊敬的人事部經(jīng)理：

你好!我叫，作為大三在校的大學(xué)生，專業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)，因為即將面臨畢業(yè)，所以借此假期間尋找合適的實習(xí)單位，以檢驗和鍛煉自己在大學(xué)以來的知識和能力。雖然工作經(jīng)驗不足，但我會虛心學(xué)習(xí)、積極工作、盡忠盡責(zé)做好本職工作。誠懇希望得到貴單位的接約或給予面試的機會，讓本人有展示自我能力的機會。

大學(xué)不單單是個習(xí)得知識的地方，它注重的是培養(yǎng)學(xué)生的能力。上海大學(xué)更是如此，作為上大的一名學(xué)生，我相信我可以付出比別人

第三篇：經(jīng)濟學(xué)專業(yè)畢業(yè)生自薦書模板

尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：

您好!

感謝您在百忙中抽空翻閱我的自薦材料，我是xxxx大學(xué)經(jīng)濟與政治學(xué)院經(jīng)濟學(xué)專業(yè)201*屆畢業(yè)生。本人久慕貴公司盛名，深知貴公司實力雄厚、工作氛圍活躍、工作態(tài)度嚴(yán)謹(jǐn)、極具活力。若能用我所學(xué)的知識，為貴公司效力將是我無尚的光榮。希望我的毛遂自薦，能為貴公司奉獻(xiàn)我的綿薄之力。

在大學(xué)四年里，我認(rèn)真系統(tǒng)地學(xué)習(xí)了經(jīng)濟學(xué)專業(yè)的基礎(chǔ)知識和專業(yè)技能，重點學(xué)習(xí)了企業(yè)管理及員工的管理，參加過勁力酒店等單位的員工培訓(xùn)，撰寫了《員工的激勵》、《激勵在人力資源管理中的運用》等多篇論文。幾年來我努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識，從各門課程的基礎(chǔ)知識出發(fā)，努力掌握其基本技能技巧，深鉆細(xì)研，尋求其內(nèi)在規(guī)律，并取得了良好的成績，多次獲得獎學(xué)金。

實踐是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)。所以我利用節(jié)假時間到**某汽車零部件制造有限公司、石橋鋪泰興電腦城等多處實習(xí)工作。在擔(dān)任**某汽車零部件制造有限公司生產(chǎn)部部長助理期間，熟悉了生產(chǎn)型企業(yè)的運作模式和管理方式，積累了一定的經(jīng)驗。在豐富的社會實踐中鑄就了我極強的自學(xué)能力和奮發(fā)向上的精神品質(zhì)，使自己具有良好的身體素質(zhì)和心理素質(zhì)，同時也積累了大量寶貴的經(jīng)驗。

在當(dāng)任xxxx大學(xué)圖書館管理員期間，除了積極地為同學(xué)們服務(wù)以外，還在里面學(xué)到了很多的知識，增加了自己的知識面。我認(rèn)為一個人只有把聰明才智應(yīng)用到實際上工作中去，服務(wù)于社會，有利于社會，讓效益和效率來證明自己，才能真正體現(xiàn)自己的自身價值!我堅信，路是一步一步走出來的。只有腳踏實地，努力工作，才能發(fā)揮出人的全部潛力，做出更出色的成績，實現(xiàn)人生的最大價值!

最后，衷心祝愿貴公司事業(yè)發(fā)達(dá)、蒸蒸日上。

此致

敬禮!

自薦人：

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第四篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)

一、貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響

貨幣供給量是影響房地產(chǎn)投資的主要原因之一。因此可以通過實施適宜的貨幣政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。由于在長期中貨幣供給量對房地產(chǎn)投資具有正向影響，緊縮性的貨幣政策可以抑制房地產(chǎn)投資的過快增長，而穩(wěn)定的貨幣供應(yīng)增長可以避免房地產(chǎn)價格和投資增長過快，有效穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。同時，受中國特殊國情的影響，在短期內(nèi)，貨幣政策實施的效果出現(xiàn)了一定程度的背離，因此，除了通過實施貨幣政策進(jìn)行宏觀調(diào)控外，國家還有必要采取適當(dāng)?shù)妮o助措施，以強化貨幣政策的實施效果。

1.1 利率對房地產(chǎn)市場的影響?yīng)?/p>

利率變動可以影響房地產(chǎn)供給和房地產(chǎn)需求。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債率高決定了對銀行和客戶預(yù)付款融資的依賴，利率上升既會影響房地產(chǎn)企業(yè)的供給即投資，因為利率上升導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資成本增加，而同時利率的上升導(dǎo)致按揭消費者償還貸款的增加。利率變化顯著地影響消費者需求的變化，又進(jìn)一步來影響房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期資本邊際效率，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的減少。而當(dāng)利率降低時情況相反即利率下降，住房貸款成本費用下降，房地產(chǎn)需求上升，房地產(chǎn)價格上升。��

1.2 貨幣供給量對房地產(chǎn)市場的影響?yīng)?/p>

貨幣供給量的變化通過中央銀行公開市場操作，再貼現(xiàn)和法定存款準(zhǔn)備金等貨幣政策的調(diào)整來實現(xiàn)，而貨幣供給量的變化會改變銀行的存款和準(zhǔn)備金，進(jìn)而影響貸款的供給能力。而貸款供給能力又同時影響消費者和房地產(chǎn)企業(yè)的住房需求貸款和投資貸款。通過影響有效需求來影響房地產(chǎn)價格的變化。當(dāng)實施擴張性的貨幣政策即貨幣供應(yīng)量增加時，銀行的存款和準(zhǔn)備金增加，準(zhǔn)備金率不變的情況下，貸款的能力增強，宏觀經(jīng)濟環(huán)境和政策相對穩(wěn)定情況下，住房貸款增加，房地產(chǎn)的有效需求也隨之增大。房地產(chǎn)價格按照供需理論相應(yīng)上升，而當(dāng)貨幣供給量減少時，銀行貸款能力降低，住房貸款也相應(yīng)降低，有效需求減少，房地產(chǎn)價格下降。��

1.3 匯率對房地產(chǎn)市場的影響?yīng)?/p>

匯率是指本國貨幣與外國貨幣折算和兌換的比率。在健全的匯率制度下，匯率與利率之間呈正相關(guān)關(guān)系。匯率下降即本國貨幣升值時，進(jìn)口大幅增加，利率下降，投資回報率相對較高時會吸引海外投資者到本地市場，房地產(chǎn)投資增加，房地產(chǎn)價格也會上升。��

二、物業(yè)稅

物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。開征物業(yè)稅后會加大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，降低投資和投機者的收入預(yù)期，這僅僅是影響房地產(chǎn)市場需求的一個因素，房地產(chǎn)價格的走向還要受到供給和影響需求的其他因素的影響。物業(yè)稅作為地方稅種，其本意是彌補地方公共財政的不足，然后依此缺額來確定物業(yè)稅年度收入以及物業(yè)稅的稅率。物業(yè)稅的繳納者當(dāng)然希望政府提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品，政府只有提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品才能保證物業(yè)稅的收益，這樣才能在物業(yè)升值、政府稅收之間取得良性循環(huán)。因此，要使得各方普遍支持物業(yè)稅，最重要的就是使地方公共財政透明高效，使民眾知道稅收的用途。與其說物業(yè)稅是對物業(yè)持有人的挑戰(zhàn)，不如說是對地方政府財政公共性和透明度的挑戰(zhàn)。物業(yè)稅不是在交易稅基礎(chǔ)上的二次征稅，而是房地產(chǎn)稅收體制的大變革；物業(yè)稅不是在房價居高不下情況下的應(yīng)急之舉，而是對于房地產(chǎn)價值鏈條的普遍調(diào)整；物業(yè)稅不是對于不動產(chǎn)持有者的懲罰以及給予政府的財政紅利，而是對于建立地方公共財政體制的努力與期待。

物業(yè)稅的影響

1.“如果開征物業(yè)稅，將提高房地產(chǎn)公司的成本，減少盲目擴張，增加囤房捂盤者的持房成本，‘逼迫’炒房者降價出售存量房，這樣有利于平衡市場供需關(guān)系。在房地產(chǎn)炒作較為嚴(yán)重的地方，通過開征物業(yè)稅，將使房地產(chǎn)炒作者顆粒無收，那么國內(nèi)房地產(chǎn)的價格一定會回落到真實的市場價格上來�！�

2.如果能夠使房地產(chǎn)市場泡沫減少，降低購房成本，將有利于普通消費者買房；同時，房地產(chǎn)市場泡沫的減少也有可能避免出現(xiàn)美國式的次貸危機。這是從宏觀層面上的展望，或許也是開征物業(yè)稅所帶來的最終影響。

3.對于房地產(chǎn)上市公司以及重倉房地產(chǎn)公司的機構(gòu)，在未來幾個月將面臨方向性選擇，投資者或?qū)�減少對該類上市公司的盲目炒作和拉高股價。

物業(yè)稅開征的難點

1．土地制度要由“批租制”向物業(yè)稅模式轉(zhuǎn)變，開征物業(yè)稅要求土地房屋的產(chǎn)權(quán)必須明晰。 2．目前我國房地產(chǎn)稅費的征收實際上由土地管理部門和稅務(wù)部門雙重管理。 3．目前我國房地產(chǎn)業(yè)的整個行業(yè)鏈條中涉及了大量稅費，面對如此繁雜的稅費及計征辦法，要想很快地科學(xué)測算出現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的稅收負(fù)擔(dān)是較為困難的，因而也使物業(yè)稅的稅負(fù)水平難以確定。 4．如何合理確定物業(yè)稅的征收對象，解決已購房產(chǎn)與新購房產(chǎn)的稅收差別問題，居民基本生活性房產(chǎn)與投資性房產(chǎn)的稅收差別問題。5．開征物業(yè)稅面臨的最大難題還不是如何處理過渡時期的稅收政策，而是如何對不動產(chǎn)進(jìn)行價值評估

開征物業(yè)稅勢在必行。物業(yè)稅其一增加了房屋保有者經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，即能迫使囤積房產(chǎn)者拋出房源，擴大市場供應(yīng)量，同時由于增加了持有物業(yè)的成本，能夠抑制流動性泛濫的熱錢源源不斷地涌入房地產(chǎn)市場，減緩房地產(chǎn)價格的上漲幅度，防止投機炒房現(xiàn)象。其二物業(yè)稅整合了地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開發(fā)階段的稅收，降低了地產(chǎn)商在開發(fā)中的成本，打開了房地產(chǎn)價格下跌的空間。但中國的房地產(chǎn)市場剛剛起步，城鎮(zhèn)居民的住房需求也有待改善，加之中國人普遍存在節(jié)儉現(xiàn)象，老百姓更愿意存錢而不是花錢，使中國人有能力接受比較高的房價，在人民幣長期升值的大背景下，流動性泛濫現(xiàn)象仍將持續(xù)，房價下跌的空間實在有限。這樣對于中國剛剛起步的金融業(yè)也是個好消息，不會造成龐大的壞賬�？傊�，開征物業(yè)稅有利于中國經(jīng)濟長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

三、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁與歸宿的概念

稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁是指納稅人通過各種途徑將應(yīng)交稅金全部或部分地轉(zhuǎn)給他人負(fù)擔(dān)從而造成納稅人與負(fù)稅人不一致的經(jīng)濟現(xiàn)象。

稅負(fù)歸宿是指稅收負(fù)擔(dān)的最終歸著點。

2.稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的形式

稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的基本形式有以下四種：(1)前轉(zhuǎn)，亦稱“順轉(zhuǎn)”，指納稅人在進(jìn)行商品或勞務(wù)的交易時通過提高價格的方法將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅款向前轉(zhuǎn)移給商品或勞務(wù)的購買者或最終消費者負(fù)擔(dān)的形式。一般認(rèn)為，前轉(zhuǎn)是稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的最典型和最普通的形式，多發(fā)生在商品和勞務(wù)課稅上。這種形式下，名義上的納稅人是商品和勞務(wù)的出售者，實際上稅收的負(fù)擔(dān)者是商品或勞務(wù)的消費者。(2)后轉(zhuǎn)，亦稱“逆轉(zhuǎn)”，指納稅人通過壓低生產(chǎn)要素的進(jìn)價從而將應(yīng)繳納的稅款轉(zhuǎn)嫁給生產(chǎn)要素的銷售者或生產(chǎn)者負(fù)擔(dān)的形式。后轉(zhuǎn)的發(fā)生一般是因為市場供求條件不允許納稅人提高商品價格，使之不能采取前轉(zhuǎn)的方式轉(zhuǎn)移稅收負(fù)擔(dān)所致。(3)消轉(zhuǎn)，亦稱“稅收轉(zhuǎn)化”，即納稅人對其所納的稅款既不向前轉(zhuǎn)嫁也不向后轉(zhuǎn)嫁，而是通過改善經(jīng)營管理或改進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)等方法，自行消化稅收負(fù)擔(dān)。(4)稅收資本化，亦稱“資本還原”，即生產(chǎn)要素購買者將購買的生產(chǎn)要素未來應(yīng)納稅款，通過從購入價格中扣除的方法，

向后轉(zhuǎn)移給生產(chǎn)要素的出售者的一種形式。稅收資本化主要發(fā)生在某些資本品的交易中。

稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的條件(1)商品經(jīng)濟的存在。(2)自由的價格體制。稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁在社會主義經(jīng)濟條件是客觀存在的，使稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁在社會主義經(jīng)濟條件中發(fā)揮積極的作用是一個有益的問題：第一，可自覺地利用稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁機制，實現(xiàn)一些調(diào)節(jié)目標(biāo)。第二，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁對于企業(yè)來說是一個利益驅(qū)動機制。

簡稱“稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁”。指稅收負(fù)擔(dān)從納稅人那里轉(zhuǎn)移到他人身上的現(xiàn)象。換句話說，稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁是指納稅人把自己繳納的稅收轉(zhuǎn)移給別人負(fù)擔(dān)的過程。稅收負(fù)擔(dān)有廣義和狹義之分。廣義的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁包括稅負(fù)轉(zhuǎn)移和最終歸宿兩個部分。狹義的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁僅指納稅人把稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給負(fù)稅人的過程。西方財政學(xué)把稅收分配的影響劃分成三個階段：第一個階段謂之“稅負(fù)沖擊”，指稅收的征收點或最初納稅人；第二階段謂之“稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁”；第三階段謂之“稅負(fù)歸宿”。他們認(rèn)為：稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的程度主要取決于二個因素：一是稅收形式，二是商品的供求彈性。就稅收形式來說，直接課稅是間接稅，易于轉(zhuǎn)嫁；直接課之于純收益或個人收入的稅，即直接稅，則不易轉(zhuǎn)嫁。就商品的供求彈性來說，如果商品的供求彈性較小，需求彈性較大，則稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁出去的份額較小；如果商品的供求彈性較小，供給彈性較大，則稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁出去的份額較大。

四、地租與地價的關(guān)系

地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)而獲得的一種收益。由于土地空間位置的固定性、數(shù)量的有限性、土地利用的持久性等特點，地租是一種恒久的收益流。隨著土地權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，這種收益流也將會發(fā)生轉(zhuǎn)移。因而，土地收益本身就是價格的一種表現(xiàn)。地租的存在決定了土地價格存在的客觀性。然而，地價不是對土地實體的購買價格，而是對土地預(yù)期收益的購買價格，其實質(zhì)是土地未來地租的資本化，即：土地價格：地租／利率。

由此可見，地租與地價是密不可分的，是一個事物的兩個方面。地租是地價的基礎(chǔ)和出發(fā)點；地價是地租的貨幣表現(xiàn)和結(jié)果，是地租的資本化，即地產(chǎn)有租賃市場存在。土地價格與租金的關(guān)系，猶如資本與利息的關(guān)系，只要確定了還原利率，兩者就能相互推出。

1）絕對地租是土地價格存在的根源

絕對地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所取得的收益。無論土地質(zhì)量是優(yōu)是劣，土地所有者在轉(zhuǎn)移其土地所有權(quán)時，必然會要求取得土地所有權(quán)的一方給予相應(yīng)的經(jīng)濟補償，而這種補償?shù)男问骄褪峭恋貎r格。

2）級差地租的存在是決定土地價格高低的主要因素

級差地租i是因為土地所處位置的不同產(chǎn)生的不同水平的地租，它使不同位置的土地形成了不同的價格。級差地租ⅱ是由于連續(xù)對土地進(jìn)行投入所引起的地租量的不同，從而形成的不同的土地價格。

3）壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價格高的主要原因。壟斷地租的形成除了土地所有權(quán)的壟斷之外，還因某些土地具有特殊的自然條件，使得這些土地能夠提供更多的地租從而具有更高的價格。

五、房價收入比

所謂房價收入比(housing price-to-income ratio)，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。一般認(rèn)為，合理的房價收入比的取值范圍為4-6，若計算出的房價收入比高于這一范圍，則認(rèn)為其房價偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

平均房價收入比的計算

一個國家的平均房價收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價格之比來計算，即： 房價收入比=每戶住房總價÷每戶家庭年總收入，其中，每戶住房總價和每戶家庭年總收入的計算公式分別如下： 每戶住房總價=人均住房面積×每戶家庭平均人口數(shù)×單位面積住宅平均銷售價格 每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數(shù)×家庭人均全部年收入.

房價收入比與購房無關(guān)：房價收入比[1]又是一個比較籠統(tǒng)的指標(biāo)，只能大致描述一個城市的家庭收入與房價之間的關(guān)系，通過不同年份的房價收入比，就可以看出這個城市居民購買住宅的支付能力是提高了還是下降了（北京近年的房價收入比呈現(xiàn)逐年下降的趨勢）。很難說明房價收入比高了人們就不買住宅、或房價收入比低了人們就都去購買住宅，因為這里還有一個購房消費（或投資）傾向問題，也就是說居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于購房支出，而影響居民消費（或投資）傾向的因素就太多太復(fù)雜了。也就是說，當(dāng)房價收入比下降時，如果居民不愿意花錢去買住宅，仍然可以簡單地歸結(jié)為“房價高”，這顯然是不合理的。

影響房價收入比的因素：房價收入比受政府住房政策、住宅產(chǎn)業(yè)政策和土地使用政策的影響和調(diào)控。中國目前具有社會轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期的特點，其房價收入比和住房自有化率帶有東歐國家的特點，因為住宅價格很快市場化了，但居民家庭的收入?yún)s要逐步市場化，即便是當(dāng)前的住房自有化率比較高，也是原公有住房短期內(nèi)轉(zhuǎn)化的結(jié)果。西方國家的經(jīng)驗告訴了我們一個并不深奧的道理，買房和租房，都是住房消費的形式，為什么一定要買房住才“正確”呢？中國在城鎮(zhèn)住房制度改革過程中，為了把住房作為消費品推向市場，采取了出售公有住房的政策，這無疑是非常正確的。但公有住房出售基本結(jié)束后，是否就應(yīng)該還住房消費以本來面目了呢？我認(rèn)為是時候了，買房住和租房住都是住房消費的合理形式，并沒有絕對的好壞之分。

第五篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)

政府調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響

前言：在現(xiàn)代社會經(jīng)濟中，房地產(chǎn)業(yè)幾乎是任何一個國家國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，是構(gòu)成整個社會財富的重要內(nèi)容。它的發(fā)展是推動工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的重要力量，尤其是推動城市發(fā)展的重要支撐力量。因此，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展具有穩(wěn)定長遠(yuǎn)的影響。我國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、市場的大起大落也都與政府的經(jīng)濟發(fā)展政策和宏觀調(diào)控政策有著密不可分的聯(lián)系。我將從分析房地產(chǎn)商品的供給需求特點出發(fā)，談?wù)務(wù)�府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的手段及其效果。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場供需分析政府調(diào)控的內(nèi)容政府調(diào)控的效果

一房地產(chǎn)商品的供需分析

我國住房制度改革后，政府已經(jīng)基本退出了房地產(chǎn)供給市場，改由房地產(chǎn)商根據(jù)市場行情來決定房地產(chǎn)商品的供給量。房地產(chǎn)商品的供給影響因素主要有：土地供給、開發(fā)資金、房地產(chǎn)價格以及預(yù)期。房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)具有規(guī)模大、投入大、周期長等特點，動輒占用幾千萬甚至幾億、幾十億的資金和幾年的時間。開發(fā)商不可能單憑自己的資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，必須通過金融手段融資保持企業(yè)的良性循環(huán)。因此，信貸成本的高低、貸款數(shù)量的多少、資金的來源直接決定了他們的開發(fā)能力，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)商品的供給量。房地產(chǎn)價格是影響供給的重要因素，房地產(chǎn)價格越高，房地產(chǎn)商供給的積極性越大；房地產(chǎn)價格越低，房地產(chǎn)商供給的積極性越小。房地產(chǎn)商供給量的變化會受到價格預(yù)期和產(chǎn)業(yè)政策預(yù)期效果的影響。例如，當(dāng)房地產(chǎn)商預(yù)期房價上漲，需求增多時，他們加快房地產(chǎn)的開發(fā)和新項目的投資；當(dāng)預(yù)期產(chǎn)業(yè)政策等發(fā)生變化時，也會酌情進(jìn)行供給量的調(diào)整。

從我國目前的房地產(chǎn)市場情況來看，將房地產(chǎn)商品的需求區(qū)分為自住消費需求和購房投資需求。自住消費需求指消費者購房的目的是滿足日常起居或者改善居住條件；投資需求則是投資者為了將房產(chǎn)出售或者出租獲利。影響這兩類需求的因素主要有：人口、可支配收入、信貸成本、房地產(chǎn)價格以及預(yù)期。消費需求一般只考慮購房時一次交易成本及貸款的利息成本，對資金占用時間的長短不太敏感，且需求比較穩(wěn)定；投資需求除了考慮購房時的交易成本還要考慮出售或者出租的成本，要求資金占用時間盡量短，以降低利息成本。投資需求不穩(wěn)定，起伏較大。

二 政府的調(diào)控的內(nèi)容

由于房地產(chǎn)商品更重要的特性是“商品”，房地產(chǎn)參與主體的行為無論是影響房地產(chǎn)商品的真實供給和需求，還是投機旺盛、土地供給的不合理或者交易秩序混亂所導(dǎo)致的供給或需求的“虛假繁榮”，最終必然體現(xiàn)在房地產(chǎn)價格上。

1 利用土地政策調(diào)控

土地是房地產(chǎn)開發(fā)的源頭。在我國，土地供給由政府嚴(yán)格控制，所以國家對土地的調(diào)控直接影響到土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)以及房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)規(guī)模。近年來土地供給的調(diào)控主要分為兩種。一種是通過法律法規(guī)手段，規(guī)范土地使用權(quán)的出讓，加快土地供給制度的市場化改革。另一種是通過行政手段在全國范圍內(nèi)進(jìn)行

土地使用的整治。超額供地 探索出讓方式，國土部此前宣布的供地計劃將今年土地供應(yīng)總量提高到18萬公頃，是前5年平均供地量的3.3倍。其中，保障性以及中小戶型等住房供地比例將達(dá)到77%，單中小套型商品房供地計劃就已經(jīng)超過了去年全年土地出讓總量。而保障房供應(yīng)量更是超出了國務(wù)院要求總量的一倍以上。另外，此次提出，探索“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。

盡管國家對土地供給進(jìn)行了嚴(yán)格的控制，但是房地產(chǎn)商購置土地的面積以及完成開發(fā)土地面積還是在波動中上升。盡管政府調(diào)控土地供給的初衷是好的，法律法規(guī)的制定是日趨完善的，與之配套的行政手段也是及時的，但這也加劇了房地產(chǎn)商“土地越來越難獲得”的預(yù)期，于是在法律法規(guī)制定修訂的過程中，房地產(chǎn)商加快對“有爭議的土地”的開發(fā)，地產(chǎn)投機、尋租行為異常活躍，大量購置并囤積土地以備后用，以至于房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了“調(diào)控力度越大，房地產(chǎn)商供給的愿望越強烈，地產(chǎn)投機的活動越活躍”的異常情況。

2調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)

政府調(diào)控住房供給結(jié)構(gòu)的政策主要體現(xiàn)為：控制和限制豪華住宅的開發(fā)比例，鼓勵和要求經(jīng)濟適用房和普通居住房的開發(fā)。從實際操作的政策來看，政府雖然明確表達(dá)了“控制和限制豪華住宅的開發(fā)”的意愿，但是由于豪華住宅的真實需求無法得知，這種調(diào)控意愿只能通過行政命令來模糊化控制，而無法通過制定法律法規(guī)來實現(xiàn)。行政命令與法律法規(guī)相比，具有明顯的持續(xù)時間短和由于執(zhí)行者理解不同造成執(zhí)行力度不同的缺點，而豪華住宅的開發(fā)能夠彰顯房地產(chǎn)商實力并帶來高額的利潤，所以在實際上調(diào)控過程中，全國各地開發(fā)豪華住宅的態(tài)勢并沒有明顯緩解。

3金融方面

房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)具有規(guī)模大、投入大、周期長等特點，房地產(chǎn)商一般不可能單憑自己的資金來進(jìn)行房地產(chǎn)投資，必須通過金融手段融資保持企業(yè)的良性循環(huán)，因此銀行貸款成為調(diào)控房地產(chǎn)供給的重要工具。我國在近年來的宏觀調(diào)控中也非常注重運用此手段。調(diào)控主要從兩方面進(jìn)行：一方面是中國人民銀行提高銀行準(zhǔn)備金率和貸款利率來收縮銀根；另一方面主要是政府出臺行政命令控制貸款規(guī)模。因為運用金融政策調(diào)控，特別(請你繼續(xù)關(guān)注公文素材庫Wwww.weilaioem.com)是運用提高銀行準(zhǔn)備金率的手段進(jìn)行調(diào)控時，不僅僅緊縮了房地產(chǎn)業(yè)的銀根，對市場經(jīng)濟的其他行業(yè)也造成了影響，因此，為了保證其他行業(yè)正常穩(wěn)定的發(fā)展，利率調(diào)控必須慎之又慎。另外，雖然提高房地產(chǎn)貸款利率會增加開發(fā)成本，但是在房價急速攀升的情況下，房地產(chǎn)商對貸款成本的增加不太介意。更重要的是，開發(fā)商后期資金的來源還可以通過“賣樓花”、“排號費”、“首付款”等手段得到補充。

高房價地區(qū)三套房停貸，此前金融機構(gòu)對房貸所作出的最嚴(yán)厲規(guī)定，就是二套房貸首付40%及利率提高至1.1倍。 “國十條”將90平方米以上的首套房貸首付比例嚴(yán)控在30%以上，二套房首付比例更達(dá)到50%以上。同時，要求對商品房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，根據(jù)風(fēng)險狀況，第三套及以上住房貸款暫停發(fā)放。針對開發(fā)商，對存在土地閑置及炒地行為的，不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

三 政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的效果

國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，可以說是組合重拳抑制房價狂升、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，這無疑會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接影響，也引起社會各界特別是消費者和房地

產(chǎn)商的高度關(guān)注。消費者關(guān)注的是房價能否回歸理性；房地產(chǎn)開發(fā)商卻擔(dān)心連續(xù)的政策調(diào)控會給房地產(chǎn)市場帶來較大影響。

1消費者：盼降怕漲猶豫觀望

此次調(diào)控讓消費者喜憂參半，喜的是他們認(rèn)為提高二套房首付比例，對限制炒房和投資為目的的房地產(chǎn)交易應(yīng)該有較大作用，可以有效遏制房地產(chǎn)惡性炒作。有的消費者甚至盼望政府采取更多的措施抑制房價上漲，使房價在一定程度上有理性回歸，這樣他們買房就沒那么困難了。憂的是房價萬一不降反升該怎么辦。而對于那些想換房的人來說，同樣是疑慮重重，他們希望房價能有所下 降，但是隨著二套房首付比例的提高，本來想換房改善居住條件的愿望就無法在近期實現(xiàn)了。

2開發(fā)商：影響銷售但房價不會大幅下跌

國家此次的重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場，旨在抑制炒房和投機的不合理住房需求，增加住房有效供給，抑制房價不斷惡性上漲，穩(wěn)定市場。那么此次調(diào)控會對我市房地產(chǎn)市場帶來什么影響呢?一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次政策調(diào)控，如果各方都能認(rèn)真執(zhí)行國家政策，就必然會造成房價下跌。那些改善型購房者占了房產(chǎn)消費者的相當(dāng)大比例，他們要靠貸款買房，由于二套房首付的提高，就不得不擱置購房愿望；還沒買房的消費者也可能會預(yù)期房價會跌，就不會買房而進(jìn)入觀望期，這必然會讓房地產(chǎn)市場銷售大幅下滑。政策如果長期不變，房地產(chǎn)開發(fā)商不收回一定量的資金，他們?nèi)绾芜\營？隨著成交量的逐步下滑，在中期時間內(nèi)房價趨于下行的可能性極大。但是下跌的幅度有多大，就比較難預(yù)測了。

四 結(jié)論

房地產(chǎn)市場的正常運行，不僅關(guān)系到廣大人民群眾的基本物質(zhì)要求是否得到有效滿足，對國民經(jīng)濟運行總體態(tài)勢更有重要影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展一方面能帶動和促進(jìn)國民經(jīng)濟的發(fā)展，同時也可能成為泡沫經(jīng)濟的載體，給國民經(jīng)濟帶來極大的危害。由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，其市場主體、管理體制等方面都還不太健全，單純依靠市場的力量無法實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展。因此，在市場經(jīng)濟條件下，政府適當(dāng)干預(yù)和調(diào)控房地產(chǎn)市場、促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，責(zé)無旁貸。但由于我國房地產(chǎn)業(yè)存在的諸多問題，加強政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控還任重道遠(yuǎn)。

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