第一篇：招商工作計劃書

目錄

前言

第一部分 商業(yè)定位

第一章項目總體定位

一、前期溝通總結

二、項目總體定位

三、項目的功能定位

第二章商業(yè)業(yè)態(tài)定位

一、定位理由

二、業(yè)態(tài)定位

第三章商業(yè)名稱定位

一、商業(yè)案名定位

二、博覽城的解釋

第四章商業(yè)管理功能定位

一、現(xiàn)有管理格局

二、金潤物流的管理功能定位

三、現(xiàn)代化的管理體系

第五章商業(yè)經(jīng)營業(yè)種定位

一、主題物流定位

二、經(jīng)營業(yè)種定位

三、定位規(guī)劃

第二部分 招商策略

第一章招商總策略

第二章招商階段設置

第三章招商工作計劃表

前言

商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)里經(jīng)濟價值最高的物業(yè)形態(tài)，在動態(tài)的經(jīng)濟大環(huán)境中，商用物業(yè)疲憊的活躍著——高回報刺激著巨資開發(fā)；而經(jīng)營的艱難加大了風險。要讓商業(yè)物業(yè)從“炙手”向“可熱”轉(zhuǎn)化，就要在分析大的物業(yè)環(huán)境下，結合項目本身，步步為營，攻克風險的城堡。

商鋪時代的來臨，催化了商業(yè)市場的競爭，加速了城市商業(yè)的繁榮，新興商圈挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商圈，隨著城市改造步伐的加快和商鋪概念的深化推廣，市中心商圈和洪城大市場的商圈的局面被打破，香江、鴻順德紛紛涌現(xiàn)。本項目要在激烈的商戰(zhàn)中占據(jù)最高點，就要做好工作中的每一環(huán)，而招商在工作環(huán)中是關健的一環(huán)，它贏與否關系著銷售戰(zhàn)的再打策略。

要做好招商工作就要有一個好的招商策略來指導。我們的招商策略在“贏了再打”的總策略下，各工作環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，做好“贏”的工作后，然后“再打”下一戰(zhàn)役。

項目要生存，必須做好招商工作，積累前期客戶；而招商的成功要有一個好的策略才能得以保證。但策略不是憑空而生的，是在市場的基礎上，對商業(yè)準確定位后，在概念上創(chuàng)意不行，在經(jīng)營上還要有思想。

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第一部分 項目定位

第一章項目總體定位

一、前期溝通總結

本項目不是一個簡單的商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)經(jīng)營項目，因而在對它進行評介和探索其商業(yè)價值所在時，是在宏觀區(qū)域市場范疇和大流通領域里尋找恰當?shù)某雎贰?/p>

前期報告在充分的市場調(diào)查基礎上，深入研究了南昌市的商業(yè)發(fā)展格局，并創(chuàng)造性的提出了“批發(fā)mall”的市場形象定位概念和物流中心定位。但是在市場定位方面，報告并未提出更多可供參考的選擇。沒有能夠充分體現(xiàn)出本案的相對市場優(yōu)勢，“批發(fā)mall”的市場定位同樣無法全面體現(xiàn)本案的核心競爭力，缺乏足夠的市場引爆力。

鑒于此，我們針對前期市場調(diào)研報告中的部分內(nèi)容進行了深度分析。

由于南昌市批零業(yè)總體競爭環(huán)境在不斷惡化，商戰(zhàn)一觸即發(fā)。為避免正面火拼，尋求更高層面的邊緣性競爭優(yōu)勢，本項目在前期報告中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在產(chǎn)業(yè)選擇方面獨辟蹊徑，

針對市場特點和本項目自身的優(yōu)勢，為加強市場引爆力，我司在原方案的基礎上進一步對物流中心定位提升出主題物流概念。

【您正瀏覽的文章由ｗｗｗ．ｄｉｙｉfanwww.weilaioem.com)文化廣場的參展設攤主要由各區(qū)、縣商務局（經(jīng)發(fā)局、計經(jīng)局）、高新區(qū)組織；國內(nèi)知名企業(yè)、客商主要由市經(jīng)局金融局組織；境外客商包括港、澳、臺商主要由市經(jīng)局、外事僑務局、對外經(jīng)濟合作局和相關協(xié)會組織；在河源各商業(yè)銀行主要由人行河源中心支行組織；國內(nèi)外新聞媒體人員主要由市委宣傳部落實。預計參加此次洽談會的總?cè)藬?shù)為600人左右。

五、 活動內(nèi)容

（1）論壇交流活動

為擴大河源招商引資活動的影響，提升河源發(fā)展的綜合競爭力，會上將舉辦招商引資發(fā)展論壇活動，邀請國內(nèi)有較大影響力的知名專家與會交流探討，講解政策、分析形勢，為全市下一步發(fā)展和領導決策提供對策建議。

（2）銀企洽談活動

邀請在河源設點的所有商業(yè)銀行與會，在河源高級酒店內(nèi)設各家商業(yè)銀行的融資咨詢服務臺，介紹有關企業(yè)融資政策和各自業(yè)務特點；推出重點企業(yè)今后若干年發(fā)展規(guī)劃，請河源中心支行協(xié)調(diào)，爭取簽訂融資框架協(xié)議。

（3）網(wǎng)絡招商活動

將河源市招商資料整理上傳到網(wǎng)上，以高新區(qū)信息網(wǎng)為主，邀請有關網(wǎng)站合作，使河源市招商信息化、長期化、多樣化。

六、 活動經(jīng)費

會議費用由會務收入解決一部分，缺口部分由市財政專項資金解決

二〇一四年十月二十日

第五篇：招商計劃書

招商計劃書

第一章商業(yè)市場分析

一、項目基本狀況

本項目擬招商項目為201*平方米，初步由二層三個部分面積組成，單體面積較大，不易分割。

二、商業(yè)環(huán)境分析

1、周邊商業(yè)市場簡析

本項目周邊林立門市經(jīng)營上百家，但規(guī)模較小，業(yè)態(tài)較單一，業(yè)種較少，且以滿足周邊居民需求為主。樂東農(nóng)貿(mào)市場規(guī)模近201*平方米，以經(jīng)營蔬菜、水果等農(nóng)產(chǎn)品，熟食、小百、鞋、服裝、日用品為主，檔次低，但商場內(nèi)的環(huán)境干凈整潔，功能劃分較合理；其他門市經(jīng)營為小型超市、藥店、網(wǎng)吧、小餐飲店、美容美發(fā)，洗浴中心等，規(guī)模不大，經(jīng)營面積在20-------200平方米左右。中東大市場作為商業(yè)綜合體的存在，是本區(qū)域商業(yè)的活力源泉，吸引周邊地區(qū)的人群消費。

2、商業(yè)市場存在空白

從上面的商業(yè)市場分析，項目周邊商業(yè)存在一定的空白，比如銀行、中高檔次的餐飲店、美容健身館、游泳館等，商業(yè)潛在空間較大。

3、商業(yè)門市供應量較大

本區(qū)域內(nèi)的其他項目門市供應量較大，比如東環(huán)城路上的松苑名邸、東方之珠、東錦程家園等，且面積較小，無論從地段上、交通上、還是人流量上都較本項目具有優(yōu)勢，上述門市銷售后的招商和出租都將對本項目產(chǎn)生較大的威脅。

三、優(yōu)劣分析

優(yōu)勢：

1、易于統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一布局；

2、周邊為居民聚居區(qū)；

3、許多大型企業(yè)和高校分布；

4、10000多平方米的商業(yè)面積，商業(yè)載體較大，可發(fā)揮性較強；

5、擁有近10萬人的消費群體；

6、鄰近交通主干道；

7、龍嘉國際機場的建設使用，為本區(qū)域帶來了高附加值；

8、本區(qū)域內(nèi)逐漸開發(fā)，升值潛力較大；

9、隨著區(qū)域內(nèi)的開發(fā)建設，人口數(shù)量的增加，擁有較大的潛在商機；

10、區(qū)域認知度的提高將為商業(yè)發(fā)展帶來契機。

劣勢：

1、商業(yè)不繁華，缺少商業(yè)氛圍；

2、單體商業(yè)面積較大；（比如左側(cè)的面積為264㎡+450平方米=674平方米）

3、除一層中間部分外，其他面積很難再進行分割；

4、公交線路較少，交通不便利；

第二章商業(yè)定位及形象包裝

一、商業(yè)街的概念

關于本項目的商業(yè)部分，我司建議提出商業(yè)街的概念，優(yōu)勢如下：

1、商業(yè)街的概念可以提升項目的商業(yè)價值和經(jīng)營檔次；

2、商業(yè)街概念便于項目的商業(yè)氛圍炒作；

3、從整體的商業(yè)規(guī)劃高度提出商業(yè)街的概念，以整體的商業(yè)規(guī)劃帶動招商的進行；

4、商業(yè)街作為社區(qū)的配套之一，必將帶動住宅的銷售，提升住宅的銷售價格。

二、市場形象定位

市場形象是項目的靈魂，當一個項目有了自己的獨特形象，也就會對目標客戶群體產(chǎn)生強烈的共鳴，也是確定項目在目標客戶群體心目中的位置。

從整體的市場營銷環(huán)境和項目的特點考慮，本項目應著力打造成區(qū)域最佳、市場空間最大的商業(yè)形象，使項目具有一定的檔次。以“財富商業(yè)街”的形象渲染商業(yè)發(fā)展空間。

三、功能定位

整體功能初步確定為：美食廣場、美容美體、休閑商務、健身洗浴、商場五部分： 美食廣場中檔次餐飲店、快餐店、西式餐飲店、特色餐飲店

美容美體美容中心一家、瑜伽美體一家

休閑商務茶藝館、商務咖啡廳

健身洗浴健身會館、洗浴中心

商場百貨商場或主題商場

其他小型超市，移動、銀行、郵政、聯(lián)通等

一期商業(yè)部分功能確定為：中檔次餐飲店、銀行、郵政等營業(yè)場所作為主力店，帶動整體商業(yè)發(fā)展。

四、案名

“香榭麗舍財滿街”

香榭麗舍為法國著名的商業(yè)街，也是聞名世界的商業(yè)街區(qū)，本項目以香榭麗舍命名，旨在提升項目的商業(yè)價值和知名度，以打造區(qū)域最具前景的商業(yè)項目為目標，雖然未必為最好的，但在境界上已經(jīng)高出一籌，對投資型客戶具有極強的感召力。

五、商業(yè)目標客戶群體

招商目標客戶群體確定為：

1、對本項目發(fā)展前景具有信心的正在經(jīng)營中的經(jīng)營業(yè)主；

2、帶有營業(yè)性質(zhì)的經(jīng)營企事業(yè)，比如銀行、移動營業(yè)廳等。

客戶群體特征：

此類客戶事業(yè)正處在上升時期，擁有極強的賺錢欲望，想繼續(xù)開拓和發(fā)展事業(yè)，擁有較多的財富；具有較高的文化，注重投資，但較為謹慎，對于投資看中前景；年齡段在30----50歲之間，擁有拼搏精神，敢于挑戰(zhàn)。

六、消費目標客戶群體

本項目具有交通便利優(yōu)勢，商業(yè)輻射區(qū)域覆蓋周邊分布的東方之珠、松苑名邸、警官公寓、拖拉機宿舍、客車宿舍等多個居民居住區(qū)；長春百事可樂公司、長春君子蘭集團、國富車廂廠等多個著名企業(yè)，以及坦克學校等高校；該區(qū)域消費人群體量

大，且消費能力較強，擁有強大的消費市場。

第三章招商策略

一、招商方式

采用一對一的方式，即通過招商人員直接接觸目標客戶群體，針對目標客戶群體拜訪招商，既節(jié)約成本，又直接有效。

二、招商推廣

在考慮到項目的體量和成本方面，以經(jīng)濟節(jié)約和最為直接有效為最佳的推廣和招商宣傳方式，即能在招商過程中讓座客戶充分了解項目的商業(yè)價值，又能保證項目招商成功率。

1、工地圍欄

工地圍欄是客戶最能感受到現(xiàn)場商業(yè)氣氛的場所，充分利用圍欄做宣傳，渲染商業(yè)氛圍。

主要文案：

東城商業(yè)新版圖，縱橫財富無限空間；

香榭麗舍財滿街，異域風尚，經(jīng)營格調(diào)；

搶灘財富新領地，創(chuàng)造賺錢新平臺；

做城東10億生意，穩(wěn)當百萬富翁；

二層自由空間，自由創(chuàng)富；

尋找百萬富翁，招商盛大啟幕；

（隨文略）

2、招商手冊

制作精美的宣傳畫冊，配以極具銷售力的文案說明，和富有想像力的平面設計，突顯項目的商業(yè)形象和經(jīng)營價值。

文案方面：極力的渲染項目的商業(yè)形象，通過對本區(qū)域的消費群體和潛在的商機訴求，提升經(jīng)營價值；對租鋪經(jīng)營進行細算，怎么算，經(jīng)營都合算。

設計方面：突出商業(yè)氣氛，和賺錢的欲望，所設計內(nèi)容具有想象力。

（招商手冊文案另行提交）

三、租金和售價

我司對周邊區(qū)域進行了詳實細致的商業(yè)調(diào)查，對東環(huán)城路上的門市、及樂東村周邊的門市進行了業(yè)種及租金調(diào)查，獲得了最為寶貴的第一手資料。

松苑名�。簱�(jù)銷售人員介紹，門市最小面積200平方米，臨嶺東路門市售價在4000元/平方米左右，臨東環(huán)城路門市售價在5000元左右，因目前尚未具體定價，并未出售，正在預熱。

東方之珠：門市僅剩余2套，銷售業(yè)績較好。面積范圍在100----400平方米之間，臨東環(huán)城路門市售價5500元/平方米左右，臨嶺東路門市售價4800元/平方米左右，平均租金為220元/平方米/年。

錦程家園：分為社區(qū)內(nèi)門市和臨街門市，社區(qū)內(nèi)門市面積在40---80平方米左右，售價在3980元----4980元之間，銷售達50%以上，臨自由大路門市面積在215---325之間，共計16套，售價為6180元/平方米和6380元平方米；臨東環(huán)城路門市已經(jīng)銷售完畢。

其他區(qū)域門市綜合租金：200元/平方米/年

由于項目整體面積較大，且考慮一層與二層租金的差異，初步確定招商租金如下： 一層450平方米租金：100000元/年，可分割招商。

一層越二層650平方米租金：1201*0元/年。

綜合其他項目門市售價和項目特點及未來區(qū)域發(fā)展趨勢，初步確定售價為：一層5100元/平方米；一層越二層為4880元/平方米。

四、優(yōu)惠策略

租期初步確定為一年租期、二年租期、三年租期、五年租期。一年起租，最長期限為5年，目的是在最初的發(fā)展期可以獲得穩(wěn)定的租金收益。租金將根據(jù)客戶的租期長短給與一定的優(yōu)惠，具體優(yōu)惠辦法如下：

一年租期，租金優(yōu)惠折扣98%；

二年租期，租金優(yōu)惠折扣96%；

三年租期，租金優(yōu)惠折扣95%；

五年租期，租金優(yōu)惠折扣93%；

五、招商期限

本項目招商工作力爭在11月底完成，以確保冬季開業(yè)，無空置。

附錄招商手冊文案

封面

標識香榭里舍財滿街

領金寶地商業(yè)傳奇

內(nèi)1

標題：東部商業(yè)再現(xiàn)地王

文：龍嘉機場的投入使用，吉林大路擴寬改造完成，政府大刀闊斧的對二道區(qū)的改造建設，使這一區(qū)域極具發(fā)展?jié)摿�，商業(yè)繁榮已經(jīng)凸現(xiàn)。世紀大街上，1.1萬平方米的香榭里舍財滿街橫空出世，再次掀起東部淘金熱潮。

內(nèi)2

標題：座擁大商圈，擁有億元的潛在的消費市場

文：近鄰中東大市場商圈，商業(yè)輻射縱橫二道區(qū)及周邊地區(qū)，擁有近億元的消費市場，是眾多商家必爭之地。大市場，大經(jīng)濟，大收益，財富新趨向之地。

內(nèi)3

標題：富人區(qū)域做30萬消費群體的生意

文：和東方之珠、松苑名邸、警官公寓、客車廠宿舍、拖拉機宿舍等居住區(qū)相距咫尺，與財富車廂廠、長春百事可樂公司、長春君子蘭有限公司、福耀汽車玻璃廠等國內(nèi)名企共同繁榮。

保守估計，香榭麗舍財滿街所輻射區(qū)域的消費群體在30萬人以上，而且，隨著附近區(qū)域的大面積開發(fā)，一批中高檔小區(qū)正在建設中，區(qū)域的潛在消費能力巨大。 做生意選擇地點經(jīng)營是關鍵，選對區(qū)域才能更輕松！

內(nèi)4

標題：自由商業(yè)空間，領航商業(yè)入海

文：香榭麗舍財滿街1.1萬平方米的商業(yè)格局，高舉架，大開間；統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、自由分割、自主經(jīng)營、統(tǒng)一物業(yè)管理，為經(jīng)營業(yè)主提供更多的商業(yè)機會。

內(nèi)5

標題：招商隆重啟幕，10萬元投入做百萬富翁

文：香榭麗舍財滿街首期商業(yè)招商隆重開啟，201*平方米的2層商業(yè)空間，自由分割，自由組合，可根據(jù)客戶的需求定制。

在香榭麗舍財滿街投入100000元，即可擁有450平米的大商業(yè)格局，低投入，大空間，加上周邊30萬人的高消費群體，想不賺錢都不容易！

想做百萬富翁，現(xiàn)在就加入登記行列。

內(nèi)6

標題：多功能主題商業(yè)不是財富精英不聚首

文：五大主題商業(yè)帶動區(qū)域商業(yè)新格局，美食街、麗人廣場、休閑商務港、主題商場、企業(yè)聯(lián)盟將徹底的創(chuàng)造商業(yè)神話。

功能一覽表

美食街中檔次餐飲店、快餐店、西式餐飲店、特色餐飲店

麗人廣場美容中心一家、瑜伽美體一家

休閑商務茶藝館、商務咖啡廳

主題商場百貨商場或主題商場

企業(yè)聯(lián)盟小型超市，移動、銀行、郵政、聯(lián)通、中小企業(yè)辦公等

內(nèi)7

標題：稀缺席位，助力邁上財富巔峰

文：社會財富只掌握在20%的人手中，經(jīng)濟領袖掌握了社會80%的財富，就像香榭麗舍財滿街的店面一樣稀缺，成為公眾的關注。

如何才能更賺錢？

如今的生意不好做，是競爭太多了，在成熟的繁華區(qū)域更是難露頭腳；變換思維經(jīng)營，到另一個商業(yè)潛力巨大的市場開拓發(fā)展，財富獨享。

封底

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