安大住宅區(qū)危舊房改造項(xiàng)目基本成本預(yù)算

一、基本成本預(yù)算的依據(jù)

1、按最低的容積率、最高地價(jià)等作為預(yù)算依據(jù)；

2、安大提供的拆遷戶詳實(shí)資料。

二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

（1）拆遷安置為1504戶共1513套，（其中增加大套房改小套9戶），安置面積(含配套用房）為130000㎡；其中安置房建筑面積為123930㎡，安置配套用房6070㎡；

（2）規(guī)劃占地面積117畝（約77260㎡）【區(qū)域規(guī)則面積133畝（約88660㎡）】，暫時(shí)按占地面積117畝計(jì)算如下：

（3）出讓建筑用地面積25588㎡+6319㎡（商業(yè)房及配套房用地），（實(shí)際出讓建筑面積由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)招拍掛獲取土地有償使用權(quán)后確定）；商品房建筑面積為55384㎡，配套用房2712.7㎡商業(yè)房13198.30㎡；

(4)建筑物體距地面總高控制在100米以內(nèi),其中住宅建筑物體為33層,層高2.9m；

(5)總用地面積為79945㎡，總建筑面積201*95㎡，容積2.52，總套數(shù)為1554套，其中出讓?xiě)粜?76套；

(5)地下二層，其中移動(dòng)車(chē)庫(kù)及部分產(chǎn)業(yè)按地下二層高度部署，部分產(chǎn)業(yè)、非機(jī)動(dòng)車(chē)輛以及物業(yè)等按二層建設(shè)，產(chǎn)業(yè)類(lèi)部署在地下底層。

二、建設(shè)成本的基本分析

（一）綜合前期費(fèi)用及建安費(fèi)用

1、裝配式高層住宅建安費(fèi)用

NO

類(lèi)別

混凝土PC率60%定額

鋼結(jié)構(gòu)定額

鋼混結(jié)構(gòu)綜合參考費(fèi)用

1

估算參考指標(biāo)

2478元/㎡

2776元/㎡

2353元/㎡

2

建安費(fèi)用

2106元/㎡

2360元/㎡

2000元/㎡

3

工程建設(shè)及其它

248元/㎡

278元/㎡

235元/㎡

4

預(yù)備費(fèi)

124元/㎡

139元/㎡

118元/㎡

2、前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用：

新技術(shù)運(yùn)用增加技術(shù)整合等前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用147元/㎡；

3、基本建安費(fèi)用：

建安費(fèi)用為2500元/㎡；

4、結(jié)合建筑物體其他產(chǎn)業(yè)采用組合投資完成。

（二）投資分析（146045萬(wàn)元）

1、建安費(fèi)用總支出：

201*95㎡X2500元/㎡=50323.75萬(wàn)元；

2、出讓土地按2000萬(wàn)元/畝

（25588㎡+6319㎡）X2000萬(wàn)元/畝=95721萬(wàn)元。

（三）收支平衡分析

A、商品房部分(55384㎡,3.00萬(wàn)元/㎡)

1、銷(xiāo)售收入 166152.00萬(wàn)元；

2、銷(xiāo)售費(fèi)用： 13292.20萬(wàn)元；（銷(xiāo)售額的8.00%）

3、營(yíng)業(yè)稅： 9138.40萬(wàn)元；（銷(xiāo)售額的5.50%）

4、銷(xiāo)售剩余： 143721.40萬(wàn)元。

B、商業(yè)房部分（13198.30㎡,6.0萬(wàn)元/㎡）

1、銷(xiāo)售收入 79189.80萬(wàn)元；

2、銷(xiāo)售費(fèi)用： 9502.80萬(wàn)元；（銷(xiāo)售額的12.00%）

3、營(yíng)業(yè)稅： 4355.50萬(wàn)元；（銷(xiāo)售額的5.50%）

4、融資成本： 2800.00萬(wàn)元；（4億，按7%計(jì)）

5、銷(xiāo)售剩余： 62531.50萬(wàn)元。

三、基本效益：

實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售余額206252.90萬(wàn)元，減去土地及建安成本后可實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)約為60207.90萬(wàn)元。

安徽云唱工程管理有限公司 編制

二O一六年九月

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