安化項(xiàng)目一期工程開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

在集團(tuán)公司的正確領(lǐng)導(dǎo)和各部門的大力支持下，安化項(xiàng)目部全體員工努力拼搏，一期工程如期竣工移交物業(yè)，并順利交付業(yè)主。一年多的開(kāi)發(fā)建設(shè)有不少的經(jīng)驗(yàn)，也有許多需要改進(jìn)的地方值得我們反思�，F(xiàn)將這一階段的工作做一總結(jié)，以便不斷積累，為今后項(xiàng)目管理工作的不斷改進(jìn)和調(diào)整，凝聚有益的財(cái)富：

一、 項(xiàng)目基本情況及評(píng)估結(jié)論

1.項(xiàng)目基本情況：安化項(xiàng)目是我司于2009年6月5日由安化縣國(guó)土資源局以現(xiàn)狀掛牌出讓競(jìng)價(jià)獲得東起鑫源小區(qū)、北抵S225線、西至東坪休閑廣場(chǎng)、南臨資江范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)占地面積約22749平方米的地塊項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地面積1.5萬(wàn)平方，總建筑面積15萬(wàn)方，共有7棟房，總投資約為 億元。分三期開(kāi)發(fā)，一期為3.4棟（26層），5.6棟（17層），二期為2棟（30層）、7棟（15層），三期為1棟（29層在）和4層的商場(chǎng)組成，規(guī)劃戶數(shù)為720戶。項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)撡|(zhì)。

2.評(píng)價(jià)綜述：安化房地產(chǎn)市場(chǎng)一直無(wú)高品質(zhì)樓盤，這就為我們項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)和銷售提供了良好的市場(chǎng)楔機(jī)。安化項(xiàng)目是我司第一個(gè)通過(guò)公開(kāi)拍賣競(jìng)得的地塊項(xiàng)目，是一個(gè)集高層住宅、商業(yè)街為一體的多物業(yè)形態(tài)復(fù)合精品項(xiàng)目，其操作性難度高，具有很大的挑戰(zhàn)性。公司通過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研和準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，比較成功的實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)定位和產(chǎn)品策劃階段決定的產(chǎn)品形態(tài)，并且在過(guò)程中不斷調(diào)整和持續(xù)創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的先進(jìn)性；同時(shí)由于前期策劃較為充分和較好的過(guò)程控制，成本及治療都有良好的控制。

一期施工階段，項(xiàng)目部加強(qiáng)工程進(jìn)度管理，嚴(yán)格把控工程治療，真正實(shí)現(xiàn)了“過(guò)程精品”生產(chǎn)的施工理念。一期銷售階段，項(xiàng)目準(zhǔn)確把握了銷售時(shí)機(jī)，克服了國(guó)家宏觀調(diào)控等困難，最終使本項(xiàng)目成為安化標(biāo)志性樓群，得到了安化人民的普遍認(rèn)可。

二、 項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

項(xiàng)目從進(jìn)駐安化開(kāi)始截至目前已經(jīng)順利完成了一期竣工移物業(yè)，交付業(yè)主等任務(wù)，為二期、三期建設(shè)創(chuàng)造有利條件，為項(xiàng)目銷售提供可靠的保障，為公司創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，為公司的可持續(xù)型發(fā)展做好基礎(chǔ)工作，在一期的建設(shè)過(guò)程總，我們積累了不少經(jīng)驗(yàn)，具體如下：

1. 行政人事方面：加強(qiáng)了各項(xiàng)制度的執(zhí)行力度，對(duì)內(nèi)務(wù)進(jìn)行了全部的跟進(jìn)管理，為員工創(chuàng)造了一個(gè)較好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境。嚴(yán)格了各項(xiàng)考核制度，考核分部門進(jìn)行，具體工作指標(biāo)落實(shí)到人。同時(shí)加強(qiáng)了企業(yè)文化建設(shè)，開(kāi)展了各項(xiàng)文娛活動(dòng)，有效地增強(qiáng)了員工的企業(yè)歸屬感及團(tuán)隊(duì)凝聚力；設(shè)立了企業(yè)文化墻，將各項(xiàng)制度、政策、通知、員工風(fēng)采等及時(shí)展示，設(shè)立了交房倒計(jì)時(shí)公示牌，使員工工作具有緊迫感；開(kāi)展了由員工主講相關(guān)主題的培訓(xùn)課題等，使項(xiàng)目部員工的精神面貌與職業(yè)化形象有明顯的提升。

2. 工程建設(shè)方面：

第一、 工程部嚴(yán)格執(zhí)行早會(huì)制度，每天早上8點(diǎn)由工程部經(jīng)理主持時(shí)間為半小時(shí)的早會(huì)，安排最急需解決的工作；跟蹤督促各工程師及時(shí)完成工作任務(wù)，并指導(dǎo)其解決問(wèn)題或提供方法；協(xié)調(diào)成控、采購(gòu)、綜合財(cái)務(wù)等配合工作。

第二、 嚴(yán)格進(jìn)行進(jìn)度控制、質(zhì)量控制，嚴(yán)格執(zhí)行安全生產(chǎn)文明施工獎(jiǎng)罰制度。

第三、 加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的管理，制定了《監(jiān)理工作管理制度》，嚴(yán)格約促監(jiān)理人員的行為，杜絕了監(jiān)理人員徇私舞弊的行為。

3.財(cái)務(wù)管理方面：嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)管理制度，

1. 項(xiàng)目前期：項(xiàng)目的成功與否，項(xiàng)目的前期論證是最重要 的。前期應(yīng)該做好充分的論證，包括可行性和設(shè)計(jì)階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個(gè)項(xiàng)目的成本控制來(lái)考慮，前期的投入是事半功倍的可行性研究對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，對(duì)下一個(gè)項(xiàng)目我們應(yīng)該充分掌握消費(fèi)者的心理，準(zhǔn)確地估計(jì)市場(chǎng)的容量，制定好完美的、可行的銷售計(jì)劃，另外在可行性接待必須把自己的流量和銷售計(jì)劃做出來(lái)，這樣就可盡量的減少現(xiàn)金投入，減少資金成本。

2. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)：安化項(xiàng)目的設(shè)計(jì)還不夠完美，主要體現(xiàn)在

等方面。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程中比例不大，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)70%以上，由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物理和財(cái)力投入的多少，合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)。

3.做好項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制：在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控；另外，對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使成本得到有效控制。

4.與政府各部門關(guān)系處理上：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還有一個(gè)塊費(fèi)用就是政府性質(zhì)的收費(fèi)，這些費(fèi)用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費(fèi)用可以折減，對(duì)于這一塊費(fèi)用用一句話說(shuō)明就是：了解政策，和各政府部門搞好關(guān)系。用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們一定要控制好，這就需要處理關(guān)系時(shí)的靈活和智慧。

5.培養(yǎng)人才：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)成為人才的競(jìng)爭(zhēng)，近幾年來(lái)人才的引進(jìn)一直是我們集團(tuán)公司的工作重點(diǎn)，提高青年職工的福利和待遇，從感情上來(lái)留住人才，并加強(qiáng)對(duì)年青技術(shù)骨干的培養(yǎng)力度。

6.做好合同洽談、合同評(píng)審工作：應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對(duì)合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭(zhēng)議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽訂的過(guò)程中，對(duì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容，通過(guò)談判，爭(zhēng)取得到有利于合理低價(jià)的合同條款。同時(shí)，正確預(yù)測(cè)在施工過(guò)程中可能引起索賠的因素，對(duì)索賠要有前瞻性、有效避免過(guò)多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭(zhēng)取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價(jià)的控制效果。

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