第一篇：201*年上半年房地產(chǎn)行業(yè)展望

xx年上半年，針對中國房地產(chǎn)市場出中央推出了“嚴(yán)厲調(diào)控政策”，以期穩(wěn)定中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，之后中國各地方陸續(xù)出臺了相應(yīng)的地方實施細(xì)則。對于xx年的上半年來講，如果用一句話總結(jié),可以說是“亂花漸欲迷人眼”，而對于xx年下半年市場形式也可以用一句話預(yù)測“順勢而為，靜觀其變”。

一、xx年上半年中國房地產(chǎn)市場行業(yè)數(shù)據(jù)總結(jié)：

1、房地產(chǎn)開發(fā)完成情況：

xx年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。6月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5830億元，比xx年5月增加1845億元，增長46.3%。

xx年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8. 05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。

xx年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。

2、商品房銷售情況：

xx年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業(yè)營業(yè)用房增長41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長91.5%和57.1%。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況：

xx年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內(nèi)貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%;企業(yè)自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。

4、全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)：

房屋銷售價格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。

xx年6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環(huán)比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。

截止到xx年6月份，新建住宅銷售價格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環(huán)比價格與上月持平，而xx年5月份為上漲0.4%。其中，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價格上漲15.2%，高檔住宅銷售價格上漲18.0%。與6月份相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格持平；商品住宅銷售價格下降0.1%，其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格下降0.2%。

xx年6月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點；環(huán)比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點。

5、全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)：

xx年6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為105.06，比5月份回落0.01點，比去年同期提高8.51點。

從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為105.54，比xx年5月份回落0.02點，比去年同期提高11.94點;本年資金來源分類指數(shù)為113.63，比5月份回落3.06點，比去年同期提高14.90點;土地開發(fā)面積分類指數(shù)為93.22，比5月份提高3.08點，比去年同期提高0.83點;商品房空置面積分類指數(shù)為104.65，比5月份提高1.17點，比去年同期提高16.06點;房屋施工面積分類指數(shù)為109.39，比5月份回落1.97點，比去年同期提高15.50點。

二、房地產(chǎn)市場運(yùn)行的主要特征：

1.住房投資持續(xù)加快，商品房住房比重持續(xù)上升：

xx年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。

中國消費者住房消費要求的改變以及城市化進(jìn)程的加速，對“改善型”和“享受型”住房需求持續(xù)增加，同時由于房價的高漲促使“住房”投資化嚴(yán)重，都促使商品房投資的熱度與需求同步增加，即使在房地產(chǎn)政策調(diào)控下，房地產(chǎn)市場的投資熱度在一定時期內(nèi)不會改變。

2.土地開發(fā)增長較快，企業(yè)購置土地較為大膽：

xx年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。

由于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于未來房地產(chǎn)市場的看好趨勢，雖然受調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場銷售低迷的共同影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地已經(jīng)比較謹(jǐn)慎，企業(yè)購置土地面積增速有所回落，但大部分大型房地產(chǎn)企業(yè)由于戰(zhàn)略儲備、企業(yè)未來發(fā)展等因素考慮，在部分城市大膽、大量購置土地，促使部分城市“地王”頻現(xiàn)，在這些交易的影響下，促使xx年上半年整體土地購置面積增長較大，土地購置費增長明顯。

3.商品房建設(shè)增長平穩(wěn)，竣工面積增速高于往年：

xx年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。

xx年的房地產(chǎn)市場的高漲運(yùn)行，以及房價的持續(xù)高位運(yùn)行，房地產(chǎn)消費者購房需求的不斷增加等多重因素，使xx年上半年的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)持續(xù)保持一定的增長速度，新竣工面積以及新開工面積的增長等同步作用下，上半年延續(xù)到下半年的是房地產(chǎn)市場的存房量持續(xù)增加,市場供應(yīng)量持續(xù)增長，供求關(guān)系出現(xiàn)變化趨勢。

4.商品房銷售開始出現(xiàn)負(fù)增長，銷售壓力逐漸加大：

xx年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業(yè)營業(yè)用房增長41.6%。

從整體來看，xx年上半年銷售增加還是比較明顯的，特別是xx年的一季度，但從二季度開始，隨著中央調(diào)控政策的出臺，特別是“信貸政策”調(diào)整，導(dǎo)致二季度開始時，全國房地產(chǎn)市場銷售出現(xiàn)負(fù)增長，銷售增長逐漸回落，在部分城市短時間內(nèi)出現(xiàn)了“零成交”現(xiàn)象。

可以從以下數(shù)據(jù)中看出,xx年上半年，商品

房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長91.5%和57.1%。

商品房銷售面積的下降幅度，在二季度較一季度有所加大，表明市場觀望情緒依然較為嚴(yán)重。這是自xx年房價開始上漲以來，房地產(chǎn)市場觀望最濃厚的一次，更是商品房銷售面積首次持續(xù)出現(xiàn)下降趨勢，并且這種趨勢的持續(xù)時間會很長，在下半年回轉(zhuǎn)的可能性比較小。

以上都導(dǎo)致未來自上半年開始到下半年，全國房地產(chǎn)市場銷售壓力增大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠壓力增大。

5.價格漲幅出現(xiàn)回落，大部分城市房價未出現(xiàn)明顯下降：

xx年6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環(huán)比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。

xx年6月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點；環(huán)比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點。

從重點城市和區(qū)域的情況來看，xx年上半年全國房地產(chǎn)價格整體持續(xù)上漲，但從上半年部分一線城市來看，房地產(chǎn)銷售價格漲幅有所回落，市場反應(yīng)更多的來自于變相優(yōu)惠、促銷、贈送、暗折，但大部分樓盤實際下跌幅度不是很大，更多的并未出現(xiàn)實際下跌�？紤]到“不可明示因素”考慮，上半年實際上已經(jīng)有部分城市房價已經(jīng)出現(xiàn)松動，其余城市房價上漲幅度也明顯回落。

6.房地產(chǎn)信貸增速減慢，大部分城市個人房地產(chǎn)貸款大幅萎縮：

xx年上半年，受貨幣政策緊縮和市場銷售低迷的雙重影響，個人房貸增速明顯放緩。

從國家統(tǒng)計局上半年的數(shù)據(jù)可以看出，可以清晰地發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)信貸收縮的軌跡。1-6月，房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款逐月累計分別為2489億元、3674億元、4552億元、5550億元和6573億元，逐月累計增幅分別為46.1％、44.3％、39.9％、43.6％和34.5％，逐月回落。

個貸方面同樣如此：1-6月，個貸逐月累計數(shù)額分別為1443億元、2193億元、2955億元、3744億元和4538億元，前四個月的逐月累計增幅均在100％以上，但5月便回落至88.8％，至6月進(jìn)一步降至60.4％。不難看出，4月中旬新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，五六月份房地產(chǎn)信貸收縮最為明顯。

這表明，受調(diào)控政策影響以及人們對未來市場預(yù)期的調(diào)整，購房意向下降，個人房貸增速明顯回落。

7.購房意愿依舊存在，市場觀望濃重：

xx年上半年5月份開始，由于房地產(chǎn)新調(diào)控政策的出臺，特別是信貸政策的收緊，造成市場觀望情緒濃重，特別是此次調(diào)控政策執(zhí)行力度和時間的不確定性、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者兩方同時觀望等多重作用下，市場成交量大量萎縮，同時大部分購房者對于“高位入市”的恐慌，都導(dǎo)致年中的市場導(dǎo)向氣氛

但由于大部分人對于未來中國房地產(chǎn)市場的長期看好，以及市場剛性需求的大量存在，目前來講未來購房意愿還會持續(xù)比較長的時間，上半年出現(xiàn)的一定時期的市場調(diào)整，并未改變這種格局。

三、下半年政策調(diào)控的走向分析：

1.依舊保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，貫徹落實好已出臺政策的執(zhí)行情況：

現(xiàn)階段來看，中國房地產(chǎn)市場運(yùn)行整體上還是基本平穩(wěn)的，市場中出現(xiàn)的一些變化(市場觀望情緒較重，銷售面積出現(xiàn)負(fù)增長，但大部分城市房價尚未明顯松動)是上半年來房地產(chǎn)調(diào)控政策剛剛實施的積極效果，是對xx年房價持續(xù)過快上漲的一個調(diào)整。下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策在總體上不宜松動，尤其是住房保障政策和有關(guān)第二套房的信貸政策必須堅持，應(yīng)保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。但針對部分城市出現(xiàn)的房價繼續(xù)高幅度上漲和信貸松緊行為需密切關(guān)注，警惕其潛在風(fēng)險。

2.繼續(xù)加大住房保障力度，滿足中低收入家庭的住房需求：

住房是居民生存的基本條件，然而單純依靠市場機(jī)制無法解決所有居民的居住問題。因此加強(qiáng)住房保障是必然的選擇，當(dāng)前我國住房保障的范圍和力度都偏低，應(yīng)通過上半年的新政策為基礎(chǔ)，進(jìn)一步需加大住房保障的力度，通過多層次的住房供應(yīng)體系，滿足中低收入群體的住房需求。

3.加強(qiáng)銀行風(fēng)險管理，滿足正常信貸需求：

首先，要滿足正常合理的房地產(chǎn)信貸需求，科學(xué)地支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，避免因銀行盲目減少對企業(yè)開發(fā)造成不利影響，甚至導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。

同時，做好房地產(chǎn)風(fēng)險的預(yù)警和控制工作，重點是加強(qiáng)企業(yè)開發(fā)貸款和個人按揭貸款管理，警惕“虛假按揭”和變相“松緊”信貸的發(fā)生，要加強(qiáng)貸款審查和信貸過程的監(jiān)測。對于信貸發(fā)生明顯不符合國家信貸調(diào)控政策的貨款審請，要根據(jù)風(fēng)險對稱原則要求提高首付比例和增加貸款利率等方式，杜絕變相“松緊”按揭的發(fā)生。

4.繼續(xù)加強(qiáng)土地管理力度，嚴(yán)格耕地占補(bǔ)平衡管理

首先，中央政府會繼續(xù)加強(qiáng)土地管理的力度，實施最嚴(yán)格的土地保護(hù)制度，嚴(yán)格保護(hù)農(nóng)村土地，嚴(yán)格耕地占補(bǔ)平衡管理，確保耕地面積不減少。

其次，根據(jù)國發(fā)文件的要求，增加中低價位，中小套型商品住房以及廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房的用地供應(yīng)，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高居住用地在土地供應(yīng)當(dāng)中的比重�？梢钥闯鑫磥矸康禺a(chǎn)開發(fā)用地規(guī)則的發(fā)展趨勢。

5.繼續(xù)維護(hù)市場正常交易秩序，正確引導(dǎo)輿論導(dǎo)向：

價格作為調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟(jì)的核心手段，其本質(zhì)就是可以通過價格的漲跌變化來引導(dǎo)市場各方主體。同時，當(dāng)前市場中各種魚目混雜信息，容易誤導(dǎo)社會消費者，使人們不能對市場形勢有一個客觀判斷。政府權(quán)威部門應(yīng)加強(qiáng)對市場有關(guān)信息的發(fā)布和解釋，加強(qiáng)政府公信力，正確引導(dǎo)輿論導(dǎo)向，和社會各界對市場形勢有一個準(zhǔn)確認(rèn)識，促進(jìn)消費者的理性消費和企業(yè)和理性決策。

6.面對調(diào)控政策的延續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極采取措施應(yīng)對：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)該認(rèn)清形勢，積極采取措施應(yīng)對市場調(diào)整。xx年下半年，房地產(chǎn)市場已經(jīng)步入調(diào)整中期，預(yù)計本輪調(diào)整時間還要持續(xù)較長一段時間，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好應(yīng)對較長時期市場低迷的準(zhǔn)備，積極采取措施，如尋求資金支持、降價促銷、加強(qiáng)管理等，調(diào)整企業(yè)開發(fā)策略、經(jīng)營策略、銷售策略等，適時主動調(diào)整，將房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整對企業(yè)的影響降至最低。

四、xx年下半年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析與展望

xx年，受房地產(chǎn)調(diào)控新政等因素影響，中國房地產(chǎn)行業(yè)增長明顯放緩。同時，中國經(jīng)濟(jì)中基礎(chǔ)商品價格的上漲已經(jīng)擴(kuò)散到生產(chǎn)、消費乃至服務(wù)領(lǐng)域，通貨膨脹對經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長威脅越來越大。從國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢看，經(jīng)濟(jì)增速有所回落，同時市場價格漲幅仍處于高位，經(jīng)濟(jì)政策必須在“確保經(jīng)濟(jì)增長”和“抑制通貨膨脹”兩者之間平衡，調(diào)控難度加大。

根據(jù)xx年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，我們預(yù)計xx年下半年房地產(chǎn)市

場將整體繼續(xù)處于調(diào)整之中，整體保持回落態(tài)勢。

1.投資增長平穩(wěn)回落，住宅投資比重依舊會繼續(xù)平穩(wěn)上升；

2.房價大幅下跌可能性不存在，小幅下挫的可能性及其大，但下挫幅度不會超過15%；

在不動產(chǎn)確權(quán)價格走勢方面，預(yù)計xx年下半年不動產(chǎn)確權(quán)價格缺少空間和動能繼續(xù)不斷大幅上行；而不動產(chǎn)確權(quán)價格繼續(xù)上漲的可能性遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于短期內(nèi)盤整下挫的可能性。

3.市場低迷期依舊持續(xù)，下半年低迷期解除可能性比較��；

4.銷售面積（或成交量）延續(xù)負(fù)增長，回落幅度持續(xù)增大；

從銷售面積上看，xx年上半年，受宏觀經(jīng)濟(jì)走勢放緩以未來房價預(yù)期影響，市場持續(xù)保持觀望情緒，商品房銷售面積和銷售額同比均出現(xiàn)下降，且降幅基本上呈逐月擴(kuò)大態(tài)勢。預(yù)計下半年銷售面積將延續(xù)這種趨勢，繼續(xù)處于較低水平，但不排除隨著房地產(chǎn)商促銷力度的加大和價格下調(diào)的帶動下銷售量出現(xiàn)回升，但整體增幅仍處于較低水平。

5.房屋銷售價格指數(shù)繼續(xù)回落，漲幅繼續(xù)負(fù)增長。

第二篇：房地產(chǎn)行業(yè)投資展望

房地產(chǎn)行業(yè)：支持剛需政策加強(qiáng) 成交持續(xù)回暖

成交量環(huán)比上升，樓市持續(xù)恢復(fù)。23個城市一手房成交面積環(huán)比增8％，同比增30％，較11年均值高19％，一線城市環(huán)比增幅高于二線。成交超過11年平均水平的城市達(dá)15個，其中杭州、蘇州、南京、長沙、溫州超過11年平均水平的七成以上。

本周成交量仍較3月平均水平低2％，差距逐步縮小。剔除清明假期成交影響，本月周均成交較3月均值低7％。5月各地新推盤量持續(xù)增加，預(yù)計周成交量有望繼續(xù)回升，維持2-5月份成交持續(xù)回暖、全年銷售持續(xù)向好的判斷。

二手房成交亦持續(xù)回暖，進(jìn)一步印證了樓市整體回暖的趨勢。5城市二手房成交面積環(huán)比升12％，同比降幅收窄至6％，較11年平均水平高7％。

房價繼續(xù)下行，降幅減小，新推盤以價換量去化改善。從一手房成交均價來看，9城市環(huán)比6個下跌；從分區(qū)成交均價來看，降價仍為主旋律，但降幅縮小，成交回暖下開發(fā)商繼續(xù)降價動力有所減弱。從典型樓盤情況來看，新開樓盤仍采取優(yōu)惠促銷等營銷手段，整體去化較此前明顯改善，部分樓盤開盤當(dāng)日去化可達(dá)5成以上。

獯嫜沽θ栽冢去化時間縮短。11個城市可售面積環(huán)比微降；去化時間13個月，環(huán)比微降，低于去年同期水平。

住建部正推進(jìn)剛需購房優(yōu)惠制度化，符合我們的預(yù)期。支持剛需政策繼續(xù)加乾部分二三線城市公積金貸款額度上限普遍上調(diào)15％至25％。在以價換量、信貸對剛需實質(zhì)支持下，剛需逐步釋放，5月新盤增加將帶動成交量持續(xù)回暖，庫存加速去化。

我們堅定看好全年行業(yè)投資機(jī)會，全年堅定持有是最佳策略。建議增持銷售增長迅速的招地、保利、中南建設(shè)、億城、環(huán)球、萬科，價值嚴(yán)重低估的首開、華發(fā)、北京城建、世茂、國貿(mào)，受益銷售回升的世聯(lián)。

風(fēng)險提示：行業(yè)調(diào)整時間超預(yù)期，政策嚴(yán)控超預(yù)期〃中投證券）

第三篇：201*年房地產(chǎn)行業(yè)展望

201*年房地產(chǎn)行業(yè)展望

一、后調(diào)控時代，政策以完善房地產(chǎn)供應(yīng)體系為主

201*年，房地產(chǎn)政策將現(xiàn)三個趨勢：

1、層面出臺的政策將很少，更多的是地方政府依據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況出臺針對性政策；

2、無論是中央還是地方，出臺的政策都不會強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控，而是強(qiáng)調(diào)完善房地產(chǎn)體系；

3、出臺的政策，將以完善房地產(chǎn)市場秩序為主，比如，完善房地產(chǎn)稅收制度、完善商品房預(yù)售制度、完善二手房交易制度等。

二、雙軌制時代，政府與房企將共同成為房地產(chǎn)市場主體 具體表現(xiàn)為：

1、在棚戶區(qū)改造及廉租房建設(shè)方面，由政府主導(dǎo)；

2、在公租房、自住型商品房的建設(shè)與供應(yīng)方面，政府與房企協(xié)作；

3、在中高端商品房市場，由房企主導(dǎo)，政府承擔(dān)服務(wù)及監(jiān)管職能。

三、地產(chǎn)下半場，房地產(chǎn)分化將成主要特征并在相當(dāng)長的時期存在

具體體現(xiàn)在：

1、產(chǎn)品分化，高端商品住宅日漸低迷，中、低端住宅逐步向好；

2、區(qū)域分化，一、二線城市市場震蕩下降，三、四線城市市場穩(wěn)中有降，縣、鎮(zhèn)級市場逐步向好；

3、戰(zhàn)略分化，大型房企將加快工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化步伐，中小型房企將更多地選擇與政府合作，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的房企將選擇跨產(chǎn)業(yè)的資源整合。

四、畸高狀態(tài)下，商品住宅價格將步入下行通道

1、目前房價已然畸高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾承受；

2、政府加大保障房及自住商品房供應(yīng)將在很大程度上稀釋商品房市場需求；

3、中央穩(wěn)健的貨幣政策基調(diào)將令房地產(chǎn)市場資金吃緊；

4、美國qe退出將在很大程度上降低海外熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)市場的可能；

5、中央提出大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展各類服務(wù)業(yè)，將在很大程度上令囤積在房地產(chǎn)的資金流向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)及服務(wù)業(yè)。

第四篇：201*年上半年全國房地產(chǎn)市場分析與展望

201*年上半年全國房地產(chǎn)市場分析與展望

7月14日，國務(wù)院常務(wù)會議部署繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，提出了五點加強(qiáng)措施(下稱“新國五條”)，著實打破了房地產(chǎn)市場的沉寂之勢，可謂是對房地產(chǎn)市場最好的總結(jié)和展望。世聯(lián)地產(chǎn)研究認(rèn)為，伴隨著政策進(jìn)入消化階段，未來相當(dāng)長一段時期內(nèi)，房地產(chǎn)市場將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場力量主導(dǎo)。這與我們年初的判斷一致，盡管政策本身并不能導(dǎo)致價格漲跌，但政策能夠改變供求關(guān)系，進(jìn)而影響市場的成交量和成交價格。由于今年下半年及明年上半年全國范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，未來市場走勢正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展。上半年房地產(chǎn)市場回顧

今年上半年全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)六大特點：

第一，房價快速上漲的勢頭得到明顯遏制。今年6月70個大中城市住宅價格環(huán)比漲幅均未超過0.5%，環(huán)比下跌的城市有12個，與上月持平的城市有14個，漲幅較年初1月份回落的城市有53個。這些表明政府抑制房價過快上漲成效顯著，但同時也應(yīng)該看到，多數(shù)城市房價依然是在環(huán)比上漲的，因而調(diào)控之路任重而道遠(yuǎn)。

第二，房地產(chǎn)市場依然活躍，需求依然非常旺盛。201*年上半年全國商品住宅銷售、新開工增速放緩，但依然是正增長。上半年一二線城市受制于限購政策，銷量都有不同程度的放緩或下滑，相比之下，全國住宅銷售面積同比增長12.1%，表明房地產(chǎn)市場依然活躍。

從開發(fā)商銷售業(yè)績來看，由于今年上半年推盤策略不同，導(dǎo)致其全年目標(biāo)完成率有較大差異。在調(diào)高今年業(yè)績和政策趨緊的背景下，相當(dāng)部分房企，如萬科、恒 大、綠城、碧桂園、雅居樂、世貿(mào)、金地、保利香港等上半年的目標(biāo)完成率均優(yōu)于去年同期，表明市場的需求仍然是較為旺盛的。

第三，房地產(chǎn)市場重心明顯轉(zhuǎn)移到二三線城市。今年上半年一線城市銷售面積在全國的占比繼續(xù)下降，僅占4.6%，比去年下降0.1個百分點。除了一線城市以外的其他省會城市、直轄市和計劃單列市(即二線城市)銷售面積占全國的比例為30.2%，比去年下降0.26個百分點。地級城市(即三線城市)銷售面積占全國的比例為65.2%，比去年提升0.36個百分點。從201*年開始，一線城市銷售面積在全國占比平均每年遞減2.2個百分點，二線城市平均每年遞減0.6個百分點，而三線城市平均每年遞增2.8個百分點，可見房地產(chǎn)市場重心發(fā)生明顯轉(zhuǎn)移。

第四，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策穩(wěn)步消化。目前對市場有較大影響的行業(yè)調(diào)控政策主要包括四個，分別是限貸政策、限購政策、限價政策和保障房政策。世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年2季度表示限貸和限購政策對其有較大影響的購房者比例分別為71.6%和36%，比1季度分別略微下降0.5和0.8個百分點。受影響比例無明顯變化，表明限貸和限購政策對市場的影響效力持續(xù)。鑒于目前房價尚未真正松動，限貸和限購政策也不會放松，以鞏固落實為主�！靶聡�五條”也明確提

出房價上漲過快的二三線城市也要限購。2季度購房者對保障房和房價控制目標(biāo)的信心度比較低。世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，僅有18.4%的購房者認(rèn)為保障房能夠起到平抑房價的作用，比1季度下降6.5個百分點。我們認(rèn)為保障房開工不足是導(dǎo)致2季度購房者對保障房信心明顯下降的重要原因。此外，由于各地房價控制目標(biāo)均參考gdp或人均可支配收入增速，實為變相漲價令，導(dǎo)致僅有13.4%的購房者認(rèn)為該政策能夠起到平抑房價的作用。因而，“新國五條”將房價控制目標(biāo)和保障房放在了前兩位，也意味著下半年政府將在這兩項政策上加大執(zhí)行力度。

第五，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場集中度明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國前十大房企銷售金額在全國占比已達(dá)13.5%，比201*年提升3.3個百分點；全國前二十大房企銷售金額占比已達(dá)18%，比201*年提升3.6個百分點。在已公布上半年銷售業(yè)績的開發(fā)商中，萬科、中海、恒 大、保利、碧桂園、雅居樂、華潤、金地、保利、恒盛、**等房企上半年銷售金額同比增長均超過50%，明顯高于全國上半年銷售金額22.3%的同比增速，這直接導(dǎo)致大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場集中度明顯提升。

第六，貨(公文素材庫www.weilaioem.com)幣政策穩(wěn)步執(zhí)行，開發(fā)商資金鏈趨緊，拿地謹(jǐn)慎。貨幣政策是決定中國經(jīng)濟(jì)周期的核心力量，對房地產(chǎn)市場也會造成較大的影響。今年二季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布之后，社會各界所擔(dān)心的今年cpi維持高位且gdp明顯回落(即滯脹現(xiàn)象)的疑慮已基本消除。目

前政府采取穩(wěn)健的貨幣政策，直接作用是配合行業(yè)政策收緊開發(fā)商資金鏈，迫使其加速出貨，意在促供給。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源分類指數(shù)已經(jīng)連續(xù)4個月低于100，表明開發(fā)商資金鏈不容樂觀。同時，房地產(chǎn)集合資金信托成立規(guī)模(1129億元人民幣)、海外發(fā)債融資(561億元人民幣)均比去年同期翻番，這些都反映出開發(fā)商加速資金儲備以應(yīng)對未來的不確定性。資金趨緊，也直接導(dǎo)致開發(fā)商拿地?zé)崆轶E減，拿地更加謹(jǐn)慎。今年上半年35個大中城市拿地平均溢價率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近201*年時的水平。

下半年房地產(chǎn)走勢研判

世聯(lián)地產(chǎn)研究認(rèn)為，下半年決定房地產(chǎn)市場的核心要素有兩個：一是政策不會放松，“新國五條”已經(jīng)給市場傳遞了強(qiáng)烈的信號。下半年政策的著力點將是加大房價控制目標(biāo)、保障房和部分房價過快城市的限購政策的落實力度，尤其是房價控制目標(biāo)，將成為中央考核地方政府的利器。二是市場供求力量將起主導(dǎo)作用，今年下半年及明年上半年全國范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，供大于求或成常態(tài)，未來市場走勢正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展，房地產(chǎn)市場將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場力量主導(dǎo)的局面。

1、未來政策走勢的研判

目前房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)取得一定的效果，未來政策將主要沿著以下路徑發(fā)展：(1)政策是長期的：目前房價尚未實質(zhì)性下跌，政府已經(jīng)明確指出，一旦政策放松，價格有可能會出現(xiàn)報復(fù)性上漲。新國五條的出臺再次傳遞了政策長期性的信號。(2)政策以鞏固和加強(qiáng)執(zhí)行為主：今年中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)硬著陸可能性不大，因而未來仍以現(xiàn)有政策的鞏固和加強(qiáng)執(zhí)行為主。(3)房價是決定政策是否加碼的關(guān)鍵因素：如果未來房價繼續(xù)堅挺或走高，不排除政策范圍繼續(xù)擴(kuò)大和新的行政政策出臺。

2、未來量價走勢的研判

今年上半年土地市場遇冷，融資規(guī)模擴(kuò)大凸顯出開發(fā)商對行業(yè)調(diào)整的擔(dān)憂。從歷史規(guī)律來看：(1)供應(yīng)量達(dá)到頂峰三個月內(nèi)，價格將迎來底部；(2)供銷差(反映供過于求的指標(biāo))達(dá)到頂峰，價格迎來底部。無論是全國還是我們所監(jiān)測的40個重點城市，下半年商品住宅供應(yīng)將迅速放量，且今年上半年的多余供應(yīng)將相應(yīng)后延至三四季度，這些因素使供銷差到201*年1季度達(dá)到頂峰，全面超過08年，價格面臨較大的下行壓力。因而我們認(rèn)為今年四季度至明年一季度由市場供求主導(dǎo)房價調(diào)整的概率增加，此期間是資金充裕企業(yè)拿地和并購的好時機(jī)。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)各城市今年下半年和明年上半年的潛在供應(yīng)量評估城市整體銷售壓力，還要根據(jù)自身項目的戶型特征，找準(zhǔn)應(yīng)對策略，提前做好長期攻堅戰(zhàn)的準(zhǔn)備。

3、未來購房者心理預(yù)期

201*年2季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)為54.7，較1季度下降0.6，表明購房者對未來半年房地產(chǎn)走勢的樂觀程度較上季度有所下降，購房者認(rèn)為未來半年房價下跌的可能性增加，且在這種前提下發(fā)生實際購買行為的可能性增加。具體來講，三線城市購房者信心高于二線城市，二線城市高于一線城市；多次置業(yè)者和投資型需求對未來的信心度高于首次置業(yè)者和改善型購房者。盡管多次置業(yè)者和投資客的置業(yè)信心很高，且對未來房價看漲，但多數(shù)受制于嚴(yán)厲的限購政策而不具備購買資格。

從購房者對未來的信心來看，他們?nèi)蕴幱谛睦斫棺破�，一方面調(diào)控已一年有余，房價并未下跌，另一方面，他們又期望未來房價下跌，這兩種心態(tài)之間的矛盾加劇了未來的不確定性，一線城市的此種形勢更為嚴(yán)峻。未來一年面對供應(yīng)量放大的態(tài)勢，競爭必將異常激烈，房企主動降價促銷，將有助于改變購房者的此種矛盾心理，提振購房者對未來的信心。

第五篇：上半年房地產(chǎn)市場總結(jié)及下半年展望

談?wù)撨@個話題，首先應(yīng)該把樓市的走勢放在我們國家的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境下來看。國內(nèi)方面，從xx年國家開始實行緊縮的貨幣政策以來，目前國家仍在不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，從金融方面來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，10年雪災(zāi)、地震、股市的持續(xù)走低和連續(xù)的通貨膨脹以及企業(yè)盈利水平降低對樓市也產(chǎn)生了一系列負(fù)面影響。雪災(zāi)、地震屬于不可抗拒的自然界突發(fā)因素，對市場的影響是有限的，真正對樓市和股市產(chǎn)生巨大影響的是國家的宏觀調(diào)控政策，尤其是貨幣政策。國際方面，美國次貸危機(jī)擴(kuò)大并蔓延、10年全球經(jīng)濟(jì)衰退和股市暴跌、6月份越南爆發(fā)金融危機(jī)導(dǎo)致樓市崩盤。今年以來，全球經(jīng)濟(jì)下滑已經(jīng)波及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，使得今后國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期存在一定程度的不明確；此外，目前緊縮的貨幣政策，也使得全國包括深圳房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與交易的資金來源出現(xiàn)一定困難。經(jīng)過這一輪的市場波動，目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)濃厚的觀望氣氛。

按國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市商品住房銷售價格調(diào)查統(tǒng)計，201*年1月、2月、3月、4月、5月同比漲幅為12.9%、11.7%、5.7%、2.6%、1.3%，環(huán)比分別下降1.2%、0.3%、4.9%、2.2%、0.5%。價格環(huán)比數(shù)據(jù)說明全國樓市正處于一個緩慢下降通道。

上半年深圳房地產(chǎn)市場觀望氣氛同樣十分濃厚，房價持續(xù)下降，市場持續(xù)處于調(diào)整狀態(tài)，并呈現(xiàn)以下特點：

一、深圳新建商品房銷售規(guī)模繼續(xù)下降，市場交易持續(xù)低迷。深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局9日發(fā)布的《201*年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析報告》顯示，今年上半年，深圳市完成商品住宅投資142．84億元，比去年同期增加4．34％；商品住宅竣工面積為1950．89萬平方米，同比增加5．15％；商品住宅新開工面積303．89萬平方米，同比減少7．76％；商品住宅空置面積65．37萬平方米，同比增加84．5％；商品住宅銷售面積為154．25萬平方米，同比減少54．02％。商品住宅銷售面積大幅下降而竣工面積卻仍在增加，下半年市場供給壓力仍然很大。

二、新建商品住宅價格持續(xù)回落。深圳市6月份商品住宅銷售均價為11159元／平方米，比去年最高點下降36%。

三、二手住房交易持續(xù)冷淡。今年上半年，二手住宅交易面積161.89萬平方米，同比下降68.48%。二手住宅與新建商品住房交易面積的比例由4去年的1.86：1降至1.05：1。上半年各月二手房住宅交易面積分別為25.22萬平方米、12.62萬平方米、22.98萬平方米、30.64萬平方米、34.74萬平方米、35.69萬平方米。

全市深圳的房價與成交量可以說是領(lǐng)跌全國，這與去年深圳房價領(lǐng)漲全國前呼后應(yīng)。這樣的大起大落，說明深圳的房地產(chǎn)市場仍然是不成熟的，雖然它相對國內(nèi)其他城市更有經(jīng)驗。經(jīng)過這次洗禮，深圳的房地產(chǎn)市場將會變得更加理性和健康，所以這次調(diào)整對于深圳乃至全國來說應(yīng)該是件好事。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的情況是，在去年和前年市場快速上漲時期，大家都在不遺余地的擴(kuò)張規(guī)模，甚至自己也加入到炒房的行列中，整個行業(yè)都非常浮躁，大家忽視了公司自身建設(shè)這個問題。但是現(xiàn)在開始市場回歸了，中介公司也開始扎扎實實做事了，正好趁市場調(diào)整之機(jī)會加強(qiáng)公司自身建設(shè)，包括管理水平、人才培養(yǎng)與儲備、服務(wù)創(chuàng)新等。中介公司只有加強(qiáng)公司自身建設(shè)整個行業(yè)才能健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，才能把握好市場復(fù)蘇后的下一波行情。對于整體市場來說，健康發(fā)展大家都是想看到的，對誰都有好處，所以說這次調(diào)整在某種程度上盡管時間長了一些，有些企業(yè)受到了一些傷害，但是我想從長遠(yuǎn)來說也未必是壞事。

201*年下半年應(yīng)該繼續(xù)持續(xù)上半年的調(diào)整趨勢，它不會有特別令人滿意的事件出來，但是對整個行業(yè)一定是有好處的，通過整個201*年的歸位、調(diào)整、振蕩，應(yīng)該在201*年或者不久的將來會有更好的前景。綜合目前國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)因素和市場因素，我覺得近期房價下降的可能性比較大。xx年年房地產(chǎn)的價格和實際的產(chǎn)品的價值我覺得是有一定程度背離的，包括個別的樓盤在一兩個月之內(nèi)大幅漲價，這是不合市場規(guī)律的，也是非理性的，完全超出市場的承受力——真正的自主需求完全被邊緣化了，市場上充斥著投資（用投機(jī)可能跟貼切）狂熱，一些房子被炒得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于它自身的價值，這就是投資學(xué)中典型的“博傻理論”，它揭示的就是投機(jī)行為背后的動機(jī)，投機(jī)行為的關(guān)鍵是判斷“有沒有比自己更大的笨蛋”，只要自己不是最大的笨蛋，只要后來還會有一個更大的笨蛋以更高的價格接手，那么自己就一定是贏家，只是應(yīng)多贏少的問題。今年可能這些樓盤要回調(diào)回來，很多樓盤最新推出的樓盤預(yù)期應(yīng)該是回到去年的這個時候，回到一年前的時候，市場的價格已經(jīng)在回落了，但是價格的回落并不能說明市場就要到下去了，價格圍繞整個價值在波動，這也是正常的市場規(guī)律。

對于中介公司來說，成交量才是最重要的，因為我們是靠傭金活命，只有足夠的成交量才能支撐整個中介行業(yè)。目前深圳二手樓交易持續(xù)冷淡，恢復(fù)市場的關(guān)鍵是恢復(fù)消費者信心。消費者信心低迷，是深圳樓市面臨的最大問題。一方面，在全球石油價格、糧食價格持續(xù)上漲，美國次貸，通貨膨脹等壓力下，消費者推遲了購房決策；另一方面，如今的深圳樓市呈現(xiàn)出和股市類似的下跌局面：每當(dāng)大家以為底部終于到來時，市場又開始新一輪下跌。下跌的市場和上漲的市場一樣，消費者或者投資者的行為都是非理性的，現(xiàn)在每個人對市場都有一種繼續(xù)下跌的心理預(yù)期，這種預(yù)期就會強(qiáng)化他們持幣觀望的行為，而這種集體的觀望行為則會導(dǎo)致市場下跌，而下跌的市場又反過來強(qiáng)化了他們的心理預(yù)期。如此循環(huán)往復(fù)，結(jié)果越來越多的購房者開始持幣觀望，即使到了心理價位也不敢入市，這恰好驗證了“羊群效應(yīng)”理論和斯金納的“強(qiáng)化理論”。在此種情況下，恢復(fù)購房者信心恐怕是當(dāng)務(wù)之急。

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