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加強土地市場建設的調(diào)研報告

網(wǎng)站:公文素材庫 | 時間:2019-05-16 06:13:24 | 移動端:加強土地市場建設的調(diào)研報告
第一篇:加強土地市場建設的調(diào)研報告

201*年5月,國土資源部要求各級國土資源管理部門,要準確把握運用土地政策參與國民經(jīng)濟宏觀調(diào)控的力度和時機,逐步學會運用土地政策為宏觀經(jīng)濟“加油門”、“點剎車”,加強土地市場建設的調(diào)研報告。作為國土資源管理參與宏觀調(diào)控平臺的土地市場建設的培育與規(guī)范,無疑象一只“無形之手”,對地方經(jīng)濟的發(fā)展起著至關重要的作用。只有深刻認識我縣在土地市場建設發(fā)展中存在的不足,有效運用好土地市場這只“無形之手”,建立起市場配置資源的長效機制,實現(xiàn)政府對土地資產(chǎn)的有效調(diào)配和集中統(tǒng)一管理,才能發(fā)揮出國土資源參與宏觀調(diào)控的積極作用。

一、我縣土地市場建設回眸

我縣地處豫西山區(qū),工業(yè)基礎薄弱,城鎮(zhèn)化水平不高。近年來,為加快城市建設步伐,縣委、縣政府按照“鞏固完善老城區(qū),強力開發(fā)北城區(qū)”的基本思路,投入大量資金,對老城區(qū)道路、通水、排水、綠地、路燈和各類市場基礎性設施進行了大規(guī)模的改造,逐步建立了以紅旗大道、李賀大道、錦屏大道、濱河路、紅旗廣場、北城區(qū)中心廣場、濱河游園為亮點的“四路兩場一園”的城市新格局。201*年,縣政府又投入大量資金進行小城鎮(zhèn)建設,極大改變了鄉(xiāng)鎮(zhèn)面貌,促進了鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。政府在基礎設施建設上的資金投入,增強了城市的服務功能,城鎮(zhèn)地價水平明顯增高。這部分升值的地價本應由政府收取,最終回歸社會用于城市建設再投入、再升值,但由于土地市場建設不規(guī)范,城市大量的土地掌握在用地者手中,一些單位和個人正是看到了土地的潛在價值,在土地使用制度改革中鉆空子,最終成為政府投資土地上的最大受益者,作為投資者的政府卻沒有得到應得的回報,造成了國有土地資產(chǎn)的白白流失。

為了強化政府管地權威,使政府高度壟斷土地一級市場,國務院《關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國辦發(fā)15號)文件下發(fā)后,宜陽縣人民政府及時下發(fā)了《關于實行建設用地五統(tǒng)一的通知》(宜政文61號),明確了征地是政府的專有權利,禁止用地單位與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自行協(xié)商用地,對建設用地實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一按項目供地、統(tǒng)一管理?h政府根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃,制定土地利用年度計劃和年度規(guī)劃,控制建設用地供應總量,按照合理配置、有效利用土地現(xiàn)狀的原則,編制建設用地區(qū)域的詳細規(guī)劃,確定開發(fā)強度、地塊用途,統(tǒng)籌安排各類建設用地。建設單位需要使用農(nóng)村集體土地的,由縣人民政府按照土地利用年度計劃實施統(tǒng)一征用,根據(jù)建設用地的位置、用途、數(shù)量制定征地方案,每年分批次上報,經(jīng)批準后,依照有關規(guī)定和法定程序,對被征地單位予以補償,向用地單位供給土地。政府統(tǒng)一征地,實行一個渠道進水,從源頭上扭轉(zhuǎn)了土地需求決定供給的被動局面。此舉嚴格控制了建設用地總量,既保護了耕地,又能保證被征地農(nóng)民的補償費及時足額到位,不損害農(nóng)民的利益。而且良好的用地環(huán)境吸引了眾多商家來宜投資建廠,興辦企業(yè)。先后有洛陽龍羽宜電有限公司、洛陽恒基鋁業(yè)公司、洛陽熱電廠、黃河同力水泥集團等企業(yè)落戶我縣,縣國土局服務國家、省、市重點建設項目及一般建設用地項目達15個,提供土地3000余畝,達到了政府管理土地“一個龍頭出水”的目的,為我縣經(jīng)營城市土地打下了堅實的基礎,促進了縣域經(jīng)濟的發(fā)展。為規(guī)范土地市場秩序,我縣開展了土地隱形市場的清理整頓,縣國土局在紀檢委、糾風辦、公、檢、法、司、城建、房管等部門的密切配合下,對全縣范圍內(nèi)未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權或改變用地性質(zhì)的單位和個人,依法進行了收繳土地出讓金和罰款的處理。共查處土地隱形交易80余宗,補繳土地出讓金160余萬元,把土地使用權交易納入了依法管理軌道。與此同時,縣國土局積極借鑒外地經(jīng)驗,大力推行土地有償使用制度,在推行經(jīng)營性用地招標、拍賣、掛牌出讓等方面進行了嘗試,努力建設土地有形市場,但因種種原因,效果并不明顯。

二、我縣土地市場的特點

(一)政府對土地一級土地市場實現(xiàn)了高度壟斷

我縣在對建設用地實行“五統(tǒng)一”管理之后,政府調(diào)控土地一級市場的能力增加了,“一個龍頭進水,一個龍頭出水”的格局基本形成!耙玫卣艺钡恼,有效遏制了用地單位與村、組私下交易、協(xié)商用地的行為。特別是北城區(qū)建設的用地秩序得到規(guī)范,區(qū)域發(fā)展所需的建設用地,嚴格按照土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃及《北城區(qū)詳細控制性規(guī)劃》來調(diào)配,杜絕了違法用地,減少了因用地問題而引發(fā)的群眾上訪事件的發(fā)生。

(二)土地市場機制不健全

隨著我縣固定資產(chǎn)投資的逐年增高,由此帶動了百業(yè)興旺,也增加了土地的需求量。在土地市場的建設上,存在許多不足之處,主要表現(xiàn)在:一是政府調(diào)控土地市場的力量薄弱,應該由政府掌握和調(diào)控的城鎮(zhèn)建設用地供應量、閑置、存量土地的數(shù)量,沒有實質(zhì)性的掌握和控制在政府手中。二是對舊城區(qū)存量土地的盤活,以及實現(xiàn)土地集約利用上,缺乏行之有效的措施,三是土地收購儲備機制不健全,沒有成立以政府為主導的專門的土地收購儲備機構,對縣域閑置、低效應納入儲備庫的用地,僅限于“預儲備”。政府手中的土地和資金不充足,無法對土地市場進行有效的調(diào)控,土地資源的價值就不能夠充足的顯現(xiàn)。

(三)招拍掛出讓效果不明顯

近年來,我縣雖然嘗試了對經(jīng)營性用地采用招拍掛方式出讓土地使用權,但由于土地有形市場未建立,各項土地市場機制不健全,經(jīng)營性用地招拍掛的效果并不明顯。據(jù)不完全統(tǒng)計,近兩年以掛牌方式出讓的土地使用權有5宗,面積34.23畝,掛牌成交價132.88萬元,政府基本無收益。相對于其他市縣(區(qū))來說,明顯處于落后狀態(tài)。應該在一級市場出讓的土地及收益,沒有集聚到政府手中,也因此造成了土地市場的不穩(wěn)定,開發(fā)商對地價的水平、土地成本、土地供應量、規(guī)范獲取土地的途徑的認知度較低,一方面給不法開發(fā)商造成了可乘之機,土地隱形交易的現(xiàn)象依然存在;另一方面,在一定程度上擾亂了土地市場秩序,降低了政府應有的威信,還影響到投資商的信心。

三、規(guī)范土地市場建設的意義

(一)有利于政府宏觀調(diào)控

作為政府部門要根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展計劃和各項專門的規(guī)劃開展建設活動,必須進行有效的管理和調(diào)控。土地市場作為基礎環(huán)節(jié)之一,作為社會的基本資源和財富的配置場所,必須按照法律和法規(guī)進行規(guī)范。規(guī)范和有序的土地市場有利于政府對土地資源和社會資源以及經(jīng)濟建設的宏觀調(diào)控。特別是宜陽縣耕地少,耕地后備資源又較為缺乏,但加快城市建設步伐的大氣候又不得不占用耕地。因此,只有規(guī)范土地供應渠道,才能夠有效保證全縣的建設用地需求和糧食生產(chǎn)安全,也才能保證可持續(xù)發(fā)展有較為充足的土地資源。

(二)有利于節(jié)約土地資源,實現(xiàn)集約利用

對投資者來說,在規(guī)范管理的環(huán)境下,越是公平取得的資源包括土地,越是會全力以赴地加以利用,絕不會粗放利用,更不會讓它長久閑置,調(diào)查報告《加強土地市場建設的調(diào)研報告》。 特別是宜陽縣正處于城市化、工業(yè)化的進程中,耕地的減少伴隨著城市化、工業(yè)化的進程是成正比例的,建設用地的增加是不可避免的。工業(yè)化是消耗自然資源、原材料的過程,所以建立資源節(jié)約體系是完全必要的。但是,要實現(xiàn)在集約用地的同時,保障建設用地的需求,就必須建立由市場主導配置資源的長效機制,實現(xiàn)對土地資產(chǎn)的有效調(diào)配和集中統(tǒng)一管理,最終使國家受益、企業(yè)和個人投資者受益。

(三)有利于增加財政收入

相對于各級財政而言,土地收益是十分可觀的。如河南省方城縣,在1992年就開始以拍賣的形式出讓土地使用權,開創(chuàng)了河南省土地拍賣的先河,也因此獲得了巨大收益。在敲響土地拍賣“第一鑼”后的兩年間,方城縣拍賣出讓城區(qū)國有土地使用權8.4萬平方米,收取土地出讓金2100萬元,先后用這筆資金開通新街道11條,吸納近2.5億元的資金建廠辦店,發(fā)展新的工商業(yè)服務項目。而這一切都是在財政不拿一分錢的情況下實現(xiàn)的,政府真正嘗到了運作市場機制配置土地資源的甜頭,走出了一條以地生財、聚財,以財建城、建市,促進經(jīng)濟繁榮發(fā)展的新路子。

(四)有利于為城鎮(zhèn)建設籌集資金

我縣的經(jīng)濟基礎薄弱,政府的財政力量極為有限,難以籌措大筆資金搞基礎設施和市場建設。在土地市場方面,大面積供應熟地很困難,如果等待一切條件成熟再發(fā)展,那就會使宜陽縣的經(jīng)濟發(fā)展水平與其他各地的距離越來越大。所以,增強區(qū)域自身的造血功能,增強自身的發(fā)展能力十分重要。土地資源的潛在價值,是通過市場途徑來體現(xiàn)的,土地市場的正確運作能起到至關重要的作用。隨著城市建設的發(fā)展,環(huán)境的優(yōu)化,區(qū)位優(yōu)勢的逐漸顯現(xiàn),能夠帶動宗地價格的上漲。同時,每宗地的投資者,不僅僅投資購買了土地使用權,更為重要的是,他要繼續(xù)投資搞基建、搞經(jīng)營,這樣就在獲得土地使用權后,再投入數(shù)倍于土地出讓金的建設資金,無形中又帶動了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。如濱河公園的綠化及基礎設施完善后,周邊地區(qū)的地價明顯高于其他地區(qū),在其周圍從事飲食、娛樂等經(jīng)營的投資者不計其數(shù),逐漸形成了一個新的市場繁榮區(qū)。據(jù)宜陽縣城鎮(zhèn)國有土地資產(chǎn)評估顯示,我縣現(xiàn)有國有土地資產(chǎn)總值為33.22億元,如果經(jīng)營管理得當,就會為城鎮(zhèn)建設提供充足的資金。

四、關于培育和規(guī)范土地市場的建議

規(guī)范的土地市場是地方經(jīng)濟發(fā)達與成熟的重要標志,只有規(guī)范有序的土地市場,才能促進經(jīng)濟的健康發(fā)展,才能使政府部門有效地運用市場機制參與對土地資源的宏觀調(diào)控。如果土地市場不規(guī)范,市場秩序混亂,土地資產(chǎn)流失,不僅削減了土地對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻,而且影響經(jīng)濟的運行質(zhì)量,滋生腐敗現(xiàn)象,影響社會穩(wěn)定。所以,根據(jù)宜陽縣土地市場建設的實際情況,建議從以下幾方面規(guī)范土地市場建設:

(一)建立以政府為主導的土地收購儲備機制

建立土地收購儲備制度,是規(guī)范土地儲備運行,增強政府調(diào)控力度,解決多頭供地的重要手段。在具體的操作中,要抓好以下三點:

一是成立土地收購儲備中心。該中心代表政府實施土地收購、儲備和出讓工作,將分散在各土地使用者手中的土地聚集起來,納入土地儲備庫,統(tǒng)一歸政府調(diào)配。并通過招拍掛等形式有計劃的出讓供地,從而盤活土地資產(chǎn),促進土地交易市場規(guī)范、有序健康地發(fā)展。

二是加大對土地收購儲備的資金注入。土地收購儲備的主要問題是資金問題,要收購土地,必須有一定的資金作支撐。作為土地收購儲備的主導部門,政府可先支付一部分啟動資金,也可以以土地抵押的方式向銀行貸款,土地部門也可自籌資金,然后通過招標、拍賣出讓土地收回投資,政府也可增加收益。

三是加大土地收購儲備和開發(fā)力度。土地儲備的目的是調(diào)節(jié)市場供應,政府手中只有掌握大量的土地,才能實現(xiàn)以市場配置土地資源,以供給引導需求。對土地的收購儲備,可以采取以下三種方式:一是實物儲備。對國有企業(yè)改制、舊城改造和新增建設用地中商品房開發(fā)和經(jīng)營性項目建設的土地,以及政府應依法收回、收購的土地,實行實物儲備,納入土地儲備庫;二是規(guī)劃紅線儲備。按照土地利用總體規(guī)劃和城市建設規(guī)劃以及城市建設需求,對劃入城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地實行紅線儲備,嚴格按規(guī)劃供地。特別是對城市規(guī)劃范圍內(nèi)的經(jīng)營性用地,嚴格以招拍掛出讓方式供地。三是信息儲備。對不急于收購儲備或受財力限制一時無力進行資金收購的地塊,采取信息儲備,待時機成熟時,有計劃的收回、收購、開發(fā)、出讓。

在儲備用地的同時,土地收購儲備中心要在縣計劃、城建、財政等部門的配合下,加大土地開發(fā)力度,將儲備生地變?yōu)槭斓睾,有計劃的推向市場。通過政府部門一個“口子”向市場供地,強化政府在土地供應上的主導地位,明晰城鎮(zhèn)土地的產(chǎn)權關系。

(二)大力推行土地使用權招拍掛出讓制度

土地使用權招拍掛制度既是地價水平的“晴雨表”,也是檢驗房地產(chǎn)開發(fā)商市場運作水平以及實力與資質(zhì)的試金石,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將起到優(yōu)勝劣汰的作用。隨著土地市場建設的逐步深入,形成公開、公平、公正的土地市場競爭態(tài)勢,由市場確定土地價格,實行“物競天擇”是市場發(fā)展的內(nèi)在要求。要實現(xiàn)對經(jīng)營性用地全部實行有償供應,必須把握好四點:

一是堅持土地市場的高度統(tǒng)一。對舊城區(qū)的經(jīng)營性用地以及北城區(qū)控制性規(guī)劃范圍內(nèi)的經(jīng)營性用地必須納入縣政府統(tǒng)一供應渠道,實現(xiàn)一個“口子”向市場供地。

二是加大土地拍賣出讓力度。我縣目前對經(jīng)營性用地主要采取掛牌出讓方式,在一定程度上消減了開發(fā)商參與競價的積極性。所以,在經(jīng)營性用地公開出讓方式上,要把握住拍賣出讓方式的優(yōu)勢,由掛牌報價演變?yōu)楝F(xiàn)場競價,激發(fā)開發(fā)商的投資積極性。并通過正確的引導,使開發(fā)商認識到,在土地市場的競爭中,誰率先進入市場,誰就贏得了主動權,只有通過招拍掛方式,才能依法取得土地使用權。同時,把招拍掛出讓方式逐步引向深入,由商業(yè)用地逐步發(fā)展到工業(yè)和居住用地,對除法律規(guī)定可以進行劃撥供地以外的各類用地,逐步嘗試全面推向市場,增加政府收益。

三是加強地價管理。對所有的土地在出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押之前,必須經(jīng)過地價評估交易中心評估作價;特別是對經(jīng)營性用地要按照標定地價,確定宗地的最低價格,防止出讓價格過低。然后,通過競價方式,提升土地的產(chǎn)出效益。

(三)建立土地有形市場,創(chuàng)造良好的土地市場環(huán)境

一個地方投資環(huán)境的好壞,關鍵看這個地方的經(jīng)濟環(huán)境和市場環(huán)境,也要看政府部門是否為用地者營造了一個良好的土地市場環(huán)境。所以,要實現(xiàn)由市場配置土地資源,由市場選擇土地使用者,由市場決定地價,就必須建立土地市場交易場所,公開交易信息,增加交易機會,降低交易成本,保證交易順暢,接受社會監(jiān)督。政府只有采用適應市場經(jīng)濟的全新定位,才能為經(jīng)營土地提供良好的外部環(huán)境。

(四)嚴格按計劃、按規(guī)劃供地,控制建設用地供應總量

要保障土地資產(chǎn)管理和土地市場建設的健康發(fā)展,只有依法用市場機制供應土地。國土資源部頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》,明確規(guī)定了土地供應要公開供地計劃、公開出讓土地信息、公開集體決策、公開查詢登記資料、公開競爭和公開結果,這是供地必須遵循的原則。所以,在土地供應上,必須嚴格控制建設用地供應總量,要按規(guī)劃、按計劃供地,任何建設用地必須安排在土地利用總體規(guī)劃確(更多請搜索:www.weilaioem.com)定的建設用地規(guī)模范圍內(nèi),將耕地轉(zhuǎn)為建設用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度計劃。嚴格界定有償和劃撥范圍,該有償?shù)挠袃,該劃撥的劃撥,利用?jīng)濟的、法律的、行政的手段,引導用地行為從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。同時,牢固樹立保護耕地、集約用地的意識,著眼于存量土地的整理和盤活,重點立足于城鄉(xiāng)結合部的土地整理、舊城區(qū)的土地改造。雖然在舊城改造上需要投注大量資金,但從長遠來看,也提升了舊城區(qū)的土地價值量。在北城區(qū)的開發(fā)上,要以戰(zhàn)略的眼光,合理確定北城區(qū)的土地利用結構,要按照土地利用總體規(guī)劃和城市建設規(guī)劃供地,防止城市盲目向外擴展,做到既有量的控制,又有結構的變化;對縣域工業(yè)用地,要留有一定空間,根據(jù)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略,注重投資強度,提高產(chǎn)出率。

土地作為城市最大的資源性資產(chǎn),這個資產(chǎn)經(jīng)營的好壞,直接關系到城市的建設和發(fā)展。只有以科學的發(fā)展觀為指導,使合理用地、集約、節(jié)約用地變成實實在在的行為,在土地市場建設和發(fā)展中,積極探索,改革創(chuàng)新,著力搭建以人為本,公平競爭的用地平臺,建立更加規(guī)范有序的土地市場秩序,才能走出一條新形勢下用好土地資源,經(jīng)營土地資產(chǎn),服務縣域經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的新路來。

第二篇:加強土地市場建設的調(diào)研報告

xx年5月,國土資源部要求各級國土資源管理部門,要準確把握運用土地政策參與國民經(jīng)濟宏觀調(diào)控的力度和時機,逐步學會運用土地政策為宏觀經(jīng)濟“加油門”、“點剎車”。作為國土資源管理參與宏觀調(diào)控平臺的土地市場建設的培育與規(guī)范,無疑象一只“無形之手”,對地方經(jīng)濟的發(fā)展起著至關重要的作用。只有深刻認識我縣在土地市場建設發(fā)展中存在的不足,有效運用好土地市場這只“無形之手”,建立起市場配置資源的長效機制,實現(xiàn)政府對土地資產(chǎn)的有效調(diào)配和集中統(tǒng)一管理,才能發(fā)揮出國土資源參與宏觀調(diào)控的積極作用。

一、我縣土地市場建設回眸

我縣地處豫西山區(qū),工業(yè)基礎薄弱,城鎮(zhèn)化水平不高。近年來,為加快城市建設步伐,縣委、縣政府按照“鞏固完善老城區(qū),強力開發(fā)北城區(qū)”的基本思路,投入大量資金,對老城區(qū)道路、通水、排水、綠地、路燈和各類市場基礎性設施進行了大規(guī)模的改造,逐步建立了以紅旗大道、李賀大道、錦屏大道、濱河路、紅旗廣場、北城區(qū)中心廣場、濱河游園為亮點的“四路兩場一園”的城市新格局。xx年,縣政府又投入大量資金進行小城鎮(zhèn)建設,極大改變了鄉(xiāng)鎮(zhèn)面貌,促進了鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。政府在基礎設施建設上的資金投入,增強了城市的服務功能,城鎮(zhèn)地價水平明顯增高。這部分升值的地價本應由政府收取,最終回歸社會用于城市建設再投入、再升值,但由于土地市場建設不規(guī)范,城市大量的土地掌握在用地者手中,一些單位和個人正是看到了土地的潛在價值,在土地使用制度改革中鉆空子,最終成為政府投資土地上的最大受益者,作為投資者的政府卻沒有得到應得的回報,造成了國有土地資產(chǎn)的白白流失。

為了強化政府管地權威,使政府高度壟斷土地一級市場,xx《關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國辦發(fā)[xx]15號)文件下發(fā)后,宜陽縣人民政府及時下發(fā)了《關于實行建設用地五統(tǒng)一的通知》(宜政文[xx]61號),明確了征地是政府的專有權利,禁止用地單位與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自行協(xié)商用地,對建設用地實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一按項目供地、統(tǒng)一管理。縣政府根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃,制定土地利用年度計劃和年度規(guī)劃,控制建設用地供應總量,按照合理配置、有效利用土地現(xiàn)狀的原則,編制建設用地區(qū)域的詳細規(guī)劃,確定開發(fā)強度、地塊用途,統(tǒng)籌安排各類建設用地。建設單位需要使用農(nóng)村集體土地的,由縣人民政府按照土地利用年度計劃實施統(tǒng)一征用,根據(jù)建設用地的位置、用途、數(shù)量制定征地方案,每年分批次上報,經(jīng)批準后,依照有關規(guī)定和法定程序,對被征地單位予以補償,向用地單位供給土地。政府統(tǒng)一征地,實行一個渠道進水,從源頭上扭轉(zhuǎn)了土地需求決定供給的被動局面。此舉嚴格控制了建設用地總量,既保護了耕地,又能保證被征地農(nóng)民的補償費及時足額到位,不損害農(nóng)民的利益。而且良好的用地環(huán)境吸引了眾多商家來宜投資建廠,興辦企業(yè)。先后有洛陽龍羽宜電有限公司、洛陽恒基鋁業(yè)公司、洛陽熱電廠、黃河同力水泥集團等企業(yè)落戶我縣,縣國土局服務國家、省、市重點建設項目及一般建設用地項目達15個,提供土地3000余畝,達到了政府管理土地“一個龍頭出水”的目的,為我縣經(jīng)營城市土地打下了堅實的基礎,促進了縣域經(jīng)濟的發(fā)展。為規(guī)范土地市場秩序,我縣開展了土地隱形市場的清理整頓,縣國土局在紀檢委、糾風辦、公、檢、法、司、城建、房管等部門的密切配合下,對全縣范圍內(nèi)未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權或改變用地性質(zhì)的單位和個人,依法進行了收繳土地出讓金和罰款的處理。共查處土地隱形交易80余宗,補繳土地出讓金160余萬元,把土地使用權交易納入了依法管理軌道。與此同時,縣國土局積極借鑒外地經(jīng)驗,大力推行土地有償使用制度,在推行經(jīng)營性用地招標、拍賣、掛牌出讓等方面進行了嘗試,努力建設土地有形市場,但因種種原因,效果并不明顯。

二、我縣土地市場的特點

(一)政府對土地一級土地市場實現(xiàn)了高度壟斷

我縣在對建設用地實行“五統(tǒng)一”管理之后,政府調(diào)控土地一級市場的能力增加了,“一個龍頭進水,一個龍頭出水”的格局基本形成!耙玫卣艺钡恼撸行Ф糁屏擞玫貑挝慌c村、組私下交易、協(xié)商用地的行為。特別是北城區(qū)建設的用地秩序得到規(guī)范,區(qū)域發(fā)展所需的建設用地,嚴格按照土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃及《北城區(qū)詳細控制性規(guī)劃》來調(diào)配,杜絕了違法用地,減少了因用地問題而引發(fā)的群眾上訪事件的發(fā)生。

(二)土地市場機制不健全

隨著我縣固定資產(chǎn)投資的逐年增高,由此帶動了百業(yè)興旺,也增加了土地的需求量。在土地市場的建設上,存在許多不足之處,主要表現(xiàn)在:一是政府調(diào)控土地市場的力量薄弱,應該由政府掌握和調(diào)控的城鎮(zhèn)建設用地供應量、閑置、存量土地的數(shù)量,沒有實質(zhì)性的掌握和控制在政府手中。二是對舊城區(qū)存量土地的盤活,以及實現(xiàn)土地集約利用上,缺乏行之有效的措施,三是土地收購儲備機制不健全,沒有成立以政府為主導的專門的土地收購儲備機構,對縣域閑置、低效應納入儲備庫的用地,僅限于“預儲備”。政府手中的土地和資金不充足,無法對土地市場進行有效的調(diào)控,土地資源的價值就不能夠充足的顯現(xiàn)。

(三)招拍掛出讓效果不明顯

近年來,我縣雖然嘗試了對經(jīng)營性用地采用招拍掛方式出讓土地使用權,但由于土地有形市場未建立,各項土地市場機制不健全,經(jīng)營性用地招拍掛的效果并不明顯。據(jù)不完全統(tǒng)計,近兩年以掛牌方式出讓的土地使用權有5宗,面積34.23畝,掛牌成交價132.88萬元,政府基本無收益。相對于其他市縣(區(qū))來說,明顯處于落后狀態(tài)。應該在一級市場出讓的土地及收益,沒有集聚到政府手中,也因此造成了土地市場的不穩(wěn)定,開發(fā)商對地價的水平、土地成本、土地供應量、規(guī)范獲取土地的途徑的認知度較低,一方面給不法開發(fā)商造成了可乘之機,土地隱形交易的現(xiàn)象依然存在;另一方面,在一定程度上擾亂了土地市場秩序,降低了政府應有的威信,還影響到投資商的信心。

三、規(guī)范土地市場

建設的意義

(一)有利于政府宏觀調(diào)控

作為政府部門要根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展計劃和各項專門的規(guī)劃開展建設活動,必須進行有效的管理和調(diào)控。土地市場作為基礎環(huán)節(jié)之一,作為社會的基本資源和財富的配置場所,必須按照法律和法規(guī)進行規(guī)范。規(guī)范和有序的土地市場有利于政府對土地資源和社會資源以及經(jīng)濟建設的宏觀調(diào)控。特別是宜陽縣耕地少,耕地后備資源又較為缺乏,但加快城市建設步伐的大氣候又不得不占用耕地。因此,只有規(guī)范土地供應渠道,才能夠有效保證全縣的建設用地需求和糧食生產(chǎn)安全,也才能保證可持續(xù)發(fā)展有較為充足的土地資源。

(二)有利于節(jié)約土地資源,實現(xiàn)集約利用

對投資者來說,在規(guī)范管理的環(huán)境下,越是公平取得的資源包括土地,越是會全力以赴地加以利用,絕不會粗放利用,更不會讓它長久閑置。特別是宜陽縣正處于城市化、工業(yè)化的進程中,耕地的減少伴隨著城市化、工業(yè)化的進程是成正比例的,建設用地的增加是不可避免的。工業(yè)化是消耗自然資源、原材料的過程,所以建立資源節(jié)約體系是完全必要的。但是,要實現(xiàn)在集約用地的同時,保障建設用地的需求,就必須建立由市場主導配置資源的長效機制,實現(xiàn)對土地資產(chǎn)的有效調(diào)配和集中統(tǒng)一管理,最終使國家受益、企業(yè)和個人投資者受益。

(三)有利于增加財政收入

相對于各級財政而言,土地收益是十分可觀的。如河南省方城縣,在1992年就開始以拍賣的形式出讓土地使用權,開創(chuàng)了河南省土地拍賣的先河,也因此獲得了巨大收益。在敲響土地拍賣“第一鑼”后的兩年間,方城縣拍賣出讓城區(qū)國有土地使用權8.4萬平方米,收取土地出讓金2100萬元,先后用這筆資金開通新街道11條,吸納近2.5億元的資金建廠辦店,發(fā)展新的工商業(yè)服務項目。而這一切都是在財政不拿一分錢的情況下實現(xiàn)的,政府真正嘗到了運作市場機制配置土地資源的甜頭,走出了一條以地生財、聚財,以財建城、建市,促進經(jīng)濟繁榮發(fā)展的新路子。

(四)有利于為城鎮(zhèn)建設籌集資金

我縣的經(jīng)濟基礎薄弱,政府的財政力量極為有限,難以籌措大筆資金搞基礎設施和市場建設。在土地市場方面,大面積供應熟地很困難,如果等待一切條件成熟再發(fā)展,那就會使宜陽縣的經(jīng)濟發(fā)展水平與其他各地的距離越來越大。所以,增強區(qū)域自身的造血功能,增強自身的發(fā)展能力十分重要。土地資源的潛在價值,是通過市場途徑來體現(xiàn)的,土地市場的正確運作能起到至關重要的作用。隨著城市建設的發(fā)展,環(huán)境的優(yōu)化,區(qū)位優(yōu)勢的逐漸顯現(xiàn),能夠帶動宗地價格的上漲。同時,每宗地的投資者,不僅僅投資購買了土地使用權,更為重要的是,他要繼續(xù)投資搞基建、搞經(jīng)營,這樣就在獲得土地使用權后,再投入數(shù)倍于土地出讓金的建設資金,無形中又帶動了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。如濱河公園的綠化及基礎設施完善后,周邊地區(qū)的地價明顯高于其他地區(qū),在其周圍從事飲食、娛樂等經(jīng)營的投資者不計其數(shù),逐漸形成了一個新的市場繁榮區(qū)。據(jù)宜陽縣城鎮(zhèn)國有土地資產(chǎn)評估顯示,我縣現(xiàn)有國有土地資產(chǎn)總值為33.22億元,如果經(jīng)營管理得當,就會為城鎮(zhèn)建設提供充足的資金。

四、關于培育和規(guī)范土地市場的建議

規(guī)范的土地市場是地方經(jīng)濟發(fā)達與成熟的重要標志,只有規(guī)范有序的土地市場,才能促進經(jīng)濟的健康發(fā)展,才能使政府部門有效地運用市場機制參與對土地資源的宏觀調(diào)控。如果土地市場不規(guī)范,市場秩序混亂,土地資產(chǎn)流失,不僅削減了土地對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻,而且影響經(jīng)濟的運行質(zhì)量,滋生~現(xiàn)象,影響社會穩(wěn)定。所以,根據(jù)宜陽縣土地市場建設的實際情況,建議從以下幾方面規(guī)范土地市場建設:

(一)建立以政府為主導的土地收購儲備機制

建立土地收購儲備制度,是規(guī)范土地儲備運行,增強政府調(diào)控力度,解決多頭供地的重要手段。在具體的操作中,要抓好以下三點:

一是成立土地收購儲備中心。該中心代表政府實施土地收購、儲備和出讓工作,將分散在各土地使用者手中的土地聚集起來,納入土地儲備庫,統(tǒng)一歸政府調(diào)配。并通過招拍掛等形式有計劃的出讓供地,從而盤活土地資產(chǎn),促進土地交易市場規(guī)范、有序健康地發(fā)展。

二是加大對土地收購儲備的資金注入。土地收購儲備的主要問題是資金問題,要收購土地,必須有一定的資金作支撐。作為土地收購儲備的主導部門,政府可先支付一部分啟動資金,也可以以土地抵押的方式向銀行貸款,土地部門也可自籌資金,然后通過招標、拍賣出讓土地收回投資,政府也可增加收益。

三是加大土地收購儲備和開發(fā)力度。土地儲備的目的是調(diào)節(jié)市場供應,政府手中只有掌握大量的土地,才能實現(xiàn)以市場配置土地資源,以供給引導需求。對土地的收購儲備,可以采取以下三種方式:一是實物儲備。對國有企業(yè)改制、舊城改造和新增建設用地中商品房開發(fā)和經(jīng)營性項目建設的土地,以及政府應依法收回、收購的土地,實行實物儲備,納入土地儲備庫;二是規(guī)劃紅線儲備。按照土地利用總體規(guī)劃和城市建設規(guī)劃以及城市建設需求,對劃入城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地實行紅線儲備,嚴格按規(guī)劃供地。特別是對城市規(guī)劃范圍內(nèi)的經(jīng)營性用地,嚴格以招拍掛出讓方式供地。三是信息儲備。對不急于收購儲備或受財力限制一時無力進行資金收購的地塊,采取信息儲備,待時機成熟時,有計劃的收回、收購、開發(fā)、出讓。

在儲備用地的同時,土地收購儲備中心要在縣計劃、城建、財政等部門的配合下,加大土地開發(fā)力度,將儲備生地變?yōu)槭斓睾,有計劃的推向市場。通過政府部門一個“口子”向市場供地,強化政府在土地供應上的主導地位,明晰城鎮(zhèn)土地的產(chǎn)權關系。

(二)大力推行土地使用權招拍掛出讓制度

土地使用權招拍掛制度既是地價水平的“晴雨表”,也是檢驗房地產(chǎn)開發(fā)商市場運作水平以及實力與資質(zhì)的試金石,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將起到優(yōu)勝劣汰的作用。隨著土地市場建設的逐步深入,形成公開、公平、公正的土地市場競爭態(tài)勢,由市場確定土地價格,

實行“物競天擇”是市場發(fā)展的內(nèi)在要求。要實現(xiàn)對經(jīng)營性用地全部實行有償供應,必須把握好四點:

一是堅持土地市場的高度統(tǒng)一。對舊城區(qū)的經(jīng)營性用地以及北城區(qū)控制性規(guī)劃范圍內(nèi)的經(jīng)營性用地必須納入縣政府統(tǒng)一供應渠道,實現(xiàn)一個“口子”向市場供地。

二是加大土地拍賣出讓力度。我縣目前對經(jīng)營性用地主要采取掛牌出讓方式,在一定程度上消減了開發(fā)商參與競價的積極性。所以,在經(jīng)營性用地公開出讓方式上,要把握住拍賣出讓方式的優(yōu)勢,由掛牌報價演變?yōu)楝F(xiàn)場競價,激發(fā)開發(fā)商的投資積極性。并通過正確的引導,使開發(fā)商認識到,在土地市場的競爭中,誰率先進入市場,誰就贏得了主動權,只有通過招拍掛方式,才能依法取得土地使用權。同時,把招拍掛出讓方式逐步引向深入,由商業(yè)用地逐步發(fā)展到工業(yè)和居住用地,對除法律規(guī)定可以進行劃撥供地以外的各類用地,逐步嘗試全面推向市場,增加政府收益。

三是加強地價管理。對所有的土地在出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押之前,必須經(jīng)過地價評估交易中心評估作價;特別是對經(jīng)營性用地要按照標定地價,確定宗地的最低價格,防止出讓價格過低。然后,通過競價方式,提升土地的產(chǎn)出效益。

(三)建立土地有形市場,創(chuàng)造良好的土地市場環(huán)境

一個地方投資環(huán)境的好壞,關鍵看這個地方的經(jīng)濟環(huán)境和市場環(huán)境,也要看政府部門是否為用地者營造了一個良好的土地市場環(huán)境。所以,要實現(xiàn)由市場配置土地資源,由市場選擇土地使用者,由市場決定地價,就必須建立土地市場交易場所,公開交易信息,增加交易機會,降低交易成本,保證交易順暢,接受社會監(jiān)督。政府只有采用適應市場經(jīng)濟的全新定位,才能為經(jīng)營土地提供良好的外部環(huán)境。

(四)嚴格按計劃、按規(guī)劃供地,控制建設用地供應總量

要保障土地資產(chǎn)管理和土地市場建設的健康發(fā)展,只有依法用市場機制供應土地。國土資源部頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》,明確規(guī)定了土地供應要公開供地計劃、公開出讓土地信息、公開集體決策、公開查詢登記資料、公開競爭和公開結果,這是供地必須遵循的原則。所以,在土地供應上,必須嚴格控制建設用地供應總量,要按規(guī)劃、按計劃供地,任何建設用地必須安排在土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地規(guī)模范圍內(nèi),將耕地轉(zhuǎn)為建設用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度計劃。嚴格界定有償和劃撥范圍,該有償?shù)挠袃,該劃撥的劃撥,利用?jīng)濟的、法律的、行政的手段,引導用地行為從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。同時,牢固樹立保護耕地、集約用地的意識,著眼于存量土地的整理和盤活,重點立足于城鄉(xiāng)結合部的土地整理、舊城區(qū)的土地改造。雖然在舊城改造上需要投注大量資金,但從長遠來看,也提升了舊城區(qū)的土地價值量。在北城區(qū)的開發(fā)上,要以戰(zhàn)略的眼光,合理確定北城區(qū)的土地利用結構,要按照土地利用總體規(guī)劃和城市建設規(guī)劃供地,防止城市盲目向外擴展,做到既有量的控制,又有結構的變化;對縣域工業(yè)用地,要留有一定空間,根據(jù)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略,注重投資強度,提高產(chǎn)出率。

土地作為城市最大的資源性資產(chǎn),這個資產(chǎn)經(jīng)營的好壞,直接關系到城市的建設和發(fā)展。只有以科學的發(fā)展觀為指導,使合理用地、集約、節(jié)約用地變成實實在在的行為,在土地市場建設和發(fā)展中,積極探索,改革創(chuàng)新,著力搭建以人為本,公平競爭的用地平臺,建立更加規(guī)范有序的土地市場秩序,才能走出一條新形勢下用好土地資源,經(jīng)營土地資產(chǎn),服務縣域經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的新路來。

第三篇:加強土地市場建設的調(diào)研報告

201*年5月,國土資源部要求各級國土資源管理部門,要準確把握運用土地政策參與國民經(jīng)濟宏觀調(diào)控的力度和時機,逐步學會運用土地政策為宏觀經(jīng)濟“加油門”、“點剎車”。作為國土資源管理參與宏觀調(diào)控平臺的土地市場建設的培育與規(guī)范,無疑象一只“無形之手”,對地方經(jīng)濟的發(fā)展起著至關重要的作用。只有深刻認識我縣在土地市場建設發(fā)展中存在的不足,有效運用好土地市場這只“無形之手”,建立起市場配置資源的長效機制,實現(xiàn)政府對土地資產(chǎn)的有效調(diào)配和集中統(tǒng)一管理,才能發(fā)揮出國土資源參與宏觀調(diào)控的積極作用。

一、我縣土地市場建設回眸

我縣地處豫西山區(qū),工業(yè)基礎薄弱,城鎮(zhèn)化水平不高。近年來,為加快城市建設步伐,縣委、縣政府按照“鞏固完善老城區(qū),強力開發(fā)北城區(qū)”的基本思路,投入大量資金,對老城區(qū)道路、通水、排水、綠地、路燈和各類市場基礎性設施進行了大規(guī)模的改造,逐步建立了以紅旗大道、李賀大道、錦屏大道、濱河路、紅旗廣場、北城區(qū)中心廣場、濱河游園為亮點的“四路兩場一園”的城市新格局。201*年,縣政府又投入大量資金進行小城鎮(zhèn)建設,極大改變了鄉(xiāng)鎮(zhèn)面貌,促進了鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。政府在基礎設施建設上的資金投入,增強了城市的服務功能,城鎮(zhèn)地價水平明顯增高。這部分升值的地價本應由政府收取,最終回歸社會用于城市建設再投入、再升值,但由于土地市場建設不規(guī)范,城市大量的土地掌握在用地者手中,一些單位和個人正是看到了土地的潛在價值,在土地使用制度改革中鉆空子,最終成為政府投資土地上的最大受益者,作為投資者的政府卻沒有得到應得的回報,造成了國有土地資產(chǎn)的白白流失。

為了強化政府管地權威,使政府高度壟斷土地一級市場,國務院《關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國辦發(fā)[201*]15號)文件下發(fā)后,宜陽縣人民政府及時下發(fā)了《關于實行建設用地五統(tǒng)一的通知》(宜政文[201*]61號),明確了征地是政府的專有權利,禁止用地單位與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自行協(xié)商用地,對建設用地實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一按項目供地、統(tǒng)一管理?h政府根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃,制定土地利用年度計劃和年度規(guī)劃,控制建設用地供應總量,按照合理配置、有效利用土地現(xiàn)狀的原則,編制建設用地區(qū)域的詳細規(guī)劃,確定開發(fā)強度、地塊用途,統(tǒng)籌安排各類建設用地。建設單位需要使用農(nóng)村集體土地的,由縣人民政府按照土地利用年度計劃實施統(tǒng)一征用,根據(jù)建設用地的位置、用途、數(shù)量制定征地方案,每年分批次上報,經(jīng)批準后,依照有關規(guī)定和法定程序,對被征地單位予以補償,向用地單位供給土地。政府統(tǒng)一征地,實行一個渠道進水,從源頭上扭轉(zhuǎn)了土地需求決定供給的被動局面。此舉嚴格控制了建設用地總量,既保護了耕地,又能保證被征地農(nóng)民的補償費及時足額到位,不損害農(nóng)民的利益。而且良好的用地環(huán)境吸引了眾多商家來宜投資建廠,興辦企業(yè)。先后有洛陽龍羽宜電有限公司、洛陽恒基鋁業(yè)公司、洛陽熱電廠、黃河同力水泥集團等企業(yè)落戶我縣,縣國土局服務國家、省、市重點建設項目及一般建設用地項目達15個,提供土地3000余畝,達到了政府管理土地“一個龍頭出水”的目的,為我縣經(jīng)營城市土地打下了堅實的基礎,促進了縣域經(jīng)濟的發(fā)展。為規(guī)范土地市場秩序,我縣開展了土地隱形市場的清理整頓,縣國土局在紀檢委、糾風辦、公、檢、法、司、城建、房管等部門的密切配合下,對全縣范圍內(nèi)未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權或改變用地性質(zhì)的單位和個人,依法進行了收繳土地出讓金和罰款的處理。共查處土地隱形交易80余宗,補繳土地出讓金160余萬元,把土地使用權交易納入了依法管理軌道。與此同時,縣國土局積極借鑒外地經(jīng)驗,大力推行土地有償使用制度,在推行經(jīng)營性用地招標、拍賣、掛牌出讓等方面進行了嘗試,努力建設土地有形市場,但因種種原因,效果并不明顯。

二、我縣土地市場的特點

(一)政府對土地一級土地市場實現(xiàn)了高度壟斷

我縣在對建設用地實行“五統(tǒng)一”管理之后,政府調(diào)控土地一級市場的能力增加了,“一個龍頭進水,一個龍頭出水”的格局基本形成!耙玫卣艺钡恼撸行Ф糁屏擞玫貑挝慌c村、組私下交易、協(xié)商用地的行為。特別是北城區(qū)建設的用地秩序得到規(guī)范,區(qū)域發(fā)展所需的建設用地,嚴格按照土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃及《北城區(qū)詳細控制性規(guī)劃》來調(diào)配,杜絕了違法用地,減少了因用地問題而引發(fā)的群眾上訪事件的發(fā)生。

(二)土地市場機制不健全

隨著我縣固定資產(chǎn)投資的逐年增高,由此帶動了百業(yè)興旺,也增加了土地的需求量。在土地市場的建設上,存在許多不足之處,主要表現(xiàn)在:一是政府調(diào)控土地市場的力量薄弱,應該由政府掌握和調(diào)控的城鎮(zhèn)建設用地供應量、閑置、存量土地的數(shù)量,沒有實質(zhì)性的掌握和控制在政府手中。二是對舊城區(qū)存量土地的盤活,以及實現(xiàn)土地集約利用上,缺乏行之有效的措施,三是土地收購儲備機制不健全,沒有成立以政府為主導的專門的土地收購儲備機構,對縣域閑置、低效應納入儲備庫的用地,僅限于“預儲備”。政府手中的土地和資金不充足,無法對土地市場進行有效的調(diào)控,土地資源的價值就不能夠充足的顯現(xiàn)。

(三)招拍掛出讓效果不明顯

近年來,我縣雖然嘗試了對經(jīng)營性用地采用招拍掛方式出讓土地使用權,但由于土地有形市場未建立,各項土地市場機制不健全,經(jīng)營性用地招拍掛的效果并不明

顯。據(jù)不完全統(tǒng)計,近兩年以掛牌方式出讓的土地使用權有5宗,面積34.23畝,掛牌成交價132.88萬元,政府基本無收益。相對于其他市縣(區(qū))來說,明顯處于落后狀態(tài)。應該在一級市場出讓的土地及收益,沒有集聚到政府手中,也因此造成了土地市場的不穩(wěn)定,開發(fā)商對地價的水平、土地成本、土地供應量、規(guī)范獲取土地的途徑的認知度較低,一方面給不法開發(fā)商造成了可乘之機,土地隱形交易的現(xiàn)象依然存在;另一方面,在一定程度上擾亂了土地市場秩序,降低了政府應有的威信,還影響到投資商的信心。

三、規(guī)范土地市場建設的意義

(一)有利于政府宏觀調(diào)控

作為政府部門要根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展計劃和各項專門的規(guī)劃開展建設活動,必須進行有效的管理和調(diào)控。土地市場作為基礎環(huán)節(jié)之一,作為社會的基本資源和財富的配置場所,必須按照法律和法規(guī)進行規(guī)范。規(guī)范和有序的土地市場有利于政府對土地資源和社會資源以及經(jīng)濟建設的宏觀調(diào)控。特別是宜陽縣耕地少,耕地后備資源又較為缺乏,但加快城市建設步伐的大氣候又不得不占用耕地。因此,只有規(guī)范土地供應渠道,才能夠有效保證全縣的建設用地需求和糧食生產(chǎn)安全,也才能保證可持續(xù)發(fā)展有較為充足的土地資源。

(二)有利于節(jié)約土地資源,實現(xiàn)集約利用

對投資者來說,在規(guī)范管理的環(huán)境下,越是公平取得的資源包括土地,越是會全力以赴地加以利用,絕不會粗放利用,更不會讓它長久閑置。特別是宜陽縣正處于城市化、工業(yè)化的進程中,耕地的減少伴隨著城市化、工業(yè)化的進程是成正比例的,建設用地的增加是不可避免的。工業(yè)化是消耗自然資源、原材料的過程,所以建立資源節(jié)約體系是完全必要的。但是,要實現(xiàn)在集約用地的同時,保障建設用地的需求,就必須建立由市場主導配置資源的長效機制,實現(xiàn)對土地資產(chǎn)的有效調(diào)配和集中統(tǒng)一管理,最終使國家受益、企業(yè)和個人投資者受益。

(三)有利于增加財政收入

相對于各級財政而言,土地收益是十分可觀的。如河南省方城縣,在1992年就開始以拍賣的形式出讓土地使用權,開創(chuàng)了河南省土地拍賣的先河,也因此獲得了巨大收益。在敲響土地拍賣“第一鑼”后的兩年間,方城縣拍賣出讓城區(qū)國有土地使用權8.4萬平方米,收取土地出讓金2100萬元,先后用這筆資金開通新街道11條,吸納近2.5億元的資金建廠辦店,發(fā)展新的工商業(yè)服務項目。而這一切都是在財政不拿一分錢的情況下實現(xiàn)的,政府真正嘗到了運作市場機制配置土地資源的甜頭,走出了一條以地生財、聚財,以財建城、建市,促進經(jīng)濟繁榮發(fā)展的新路子。

(四)有利于為城鎮(zhèn)建設籌集資金

我縣的經(jīng)濟基礎薄弱,政府的財政力量極為有限,難以籌措大筆資金搞基礎設施和市場建設。在土地市場方面,大面積供應熟地很困難,如果等待一切條件成熟再發(fā)展,那就會使宜陽縣的經(jīng)濟發(fā)展水平與其他各地的距離越來越大。所以,增強區(qū)域自身的造血功能,增強自身的發(fā)展能力十分重要。土地資源的潛在價值,是通過市場途徑來體現(xiàn)的,土地市場的正確運作能起到至關重要的作用。隨著城市建設的發(fā)展,環(huán)境的優(yōu)化,區(qū)位優(yōu)勢的逐漸顯現(xiàn),能夠帶動宗地價格的上漲。同時,每宗地的投資者,不僅僅投資購買了土地使用權,更為重要的是,他要繼續(xù)投資搞基建、搞經(jīng)營,這樣就在獲得土地使用權后,再投入數(shù)倍于土地出讓金的建設資金,無形中又帶動了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。如濱河公園的綠化及基礎設施完善后,周邊地區(qū)的地價明顯高于其他地區(qū),在其周圍從事飲食、娛樂等經(jīng)營的投資者不計其數(shù),逐漸形成了一個新的市場繁榮區(qū)。據(jù)宜陽縣城鎮(zhèn)國有土地資產(chǎn)評估顯示,我縣現(xiàn)有國有土地資產(chǎn)總值為33.22億元,如果經(jīng)營管理得當,就會為城鎮(zhèn)建設提供充足的資金。

四、關于培育和規(guī)范土地市場的建議

規(guī)范的土地市場是地方經(jīng)濟發(fā)達與成熟的重要標志,只有規(guī)范有序的土地市場,才能促進經(jīng)濟的健康發(fā)展,才能使政府部門有效地運用市場機制參與對土地資源的宏觀調(diào)控。如果土地市場不規(guī)范,市場秩序混亂,土地資產(chǎn)流失,不僅削減了土地對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻,而且影響經(jīng)濟的運行質(zhì)量,滋生腐敗現(xiàn)象,影響社會穩(wěn)定。所以,根據(jù)宜陽縣土地市場建設的實際情況,建議從以下幾方面規(guī)范土地市場建設:

(一)建立以政府為主導的土地收購儲備機制

建立土地收購儲備制度,是規(guī)范土地儲備運行,增強政府調(diào)控力度,解決多頭供地的重要手段。在具體的操作中,要抓好以下三點:

一是成立土地收購儲備中心。該中心代表政府實施土地收購、儲備和出讓工作,將分散在各土地使用者手中的土地聚集起來,納入土地儲備庫,統(tǒng)一歸政府調(diào)配。并通過招拍掛等形式有計劃的出讓供地,從而盤活土地資產(chǎn),促進土地交易市場規(guī)范、有序健康地發(fā)展。

二是加大對土地收購儲備的資金注入。土地收購儲備的主要問題是資金問題,要收購土地,必須有一定的資金作支撐。作為土地收購儲備的主導部門,政府可先支付一部分啟動資金,也可以以土地抵押的方式向銀行貸款,土地部門也可自籌資金,然后通過招標、拍賣出讓土地收回投資,政府也可增加收益。

三是加大土地收購儲備和開發(fā)力度。土地儲備的目的是調(diào)節(jié)市場供應,政府手中只有掌握大量的土地,才能實現(xiàn)以市場配置土地資源,以供給引導需求。對土地的收購儲備,可以采取以下三種方式:一是實物儲備。對國有企業(yè)改制、舊城改造和新增建設用地中商品房開發(fā)和經(jīng)營性項目建設的土地,以及政府應依法收回、收

第四篇:加強土地市場建設的調(diào)研報告

建設的意義

(一)有利于政府宏觀調(diào)控

作為政府部門要根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展計劃和各項專門的規(guī)劃開展建設活動,必須進行有效的管理和調(diào)控。土地市場作為基礎環(huán)節(jié)之一,作為社會的基本資源和財富的配置場所,必須按照法律和法規(guī)進行規(guī)范。規(guī)范和有序的土地市場有利于政府對土地資源和社會資源以及經(jīng)濟建設的宏觀調(diào)控。特別是宜陽縣耕地少,耕地后備資源又較為缺乏,但加快城市建設步伐的大氣候又不得不占用耕地。因此,只有規(guī)范土地供應渠道,才能夠有效保證全縣的建設用地需求和糧食生產(chǎn)安全,也才能保證可持續(xù)發(fā)展有較為充足的土地資源。

(二)有利于節(jié)約土地資源,實現(xiàn)集約利用

對投資者來說,在規(guī)范管理的環(huán)境下,越是公平取得的資源包括土地,越是會全力以赴地加以利用,絕不會粗放利用,更不會讓它長久閑置。特別是宜陽縣正處于城市化、工業(yè)化的進程中,耕地的減少伴隨著城市化、工業(yè)化的進程是成正比例的,建設用地的增加是不可避免的。工業(yè)化是消耗自然資源、原材料的過程,所以建立資源節(jié)約體系是完全必要的。但是,要實現(xiàn)在集約用地的同時,保障建設用地的需求,就必須建立由市場主導配置資源的長效機制,實現(xiàn)對土地資產(chǎn)的有效調(diào)配和集中統(tǒng)一管理,最終使國家受益、企業(yè)和個人投資者受益。

(三)有利于增加財政收入

相對于各級財政而言,土地收益是十分可觀的。如河南省方城縣,在1992年就開始以拍賣的形式出讓土地使用權,開創(chuàng)了河南省土地拍賣的先河,也因此獲得了巨大收益。在敲響土地拍賣“第一鑼”后的兩年間,方城縣拍賣出讓城區(qū)國有土地使用權8.4萬平方米,收取土地出讓金2100萬元,先后用這筆資金開通新街道11條,吸納近2.5億元的資金建廠辦店,發(fā)展新的工商業(yè)服務項目。而這一切都是在財政不拿一分錢的情況下實現(xiàn)的,政府真正嘗到了運作市場機制配置土地資源的甜頭,走出了一條以地生財、聚財,以財建城、建市,促進經(jīng)濟繁榮發(fā)展的新路子。

(四)有利于為城鎮(zhèn)建設籌集資金

我縣的經(jīng)濟基礎薄弱,政府的財政力量極為有限,難以籌措大筆資金搞基礎設施和市場建設。在土地市場方面,大面積供應熟地很困難,如果等待一切條件成熟再發(fā)展,那就會使宜陽縣的經(jīng)濟發(fā)展水平與其他各地的距離越來越大。所以,增強區(qū)域自身的造血功能,增強自身的發(fā)展能力十分重要。土地資源的潛在價值,是通過市場途徑來體現(xiàn)的,土地市場的正確運作能起到至關重要的作用。隨著城市建設的發(fā)展,環(huán)境的優(yōu)化,區(qū)位優(yōu)勢的逐漸顯現(xiàn),能夠帶動宗地價格的上漲。同時,每宗地的投資者,不僅僅投資購買了土地使用權,更為重要的是,他要繼續(xù)投資搞基建、搞經(jīng)營,這樣就在獲得土地使用權后,再投入數(shù)倍于土地出讓金的建設資金,無形中又帶動了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。如濱河公園的綠化及基礎設施完善后,周邊地區(qū)的地價明顯高于其他地區(qū),在其周圍從事飲食、娛樂等經(jīng)營的投資者不計其數(shù),逐漸形成了一個新的市場繁榮區(qū)。據(jù)宜陽縣城鎮(zhèn)國有土地資產(chǎn)評估顯示,我縣現(xiàn)有國有土地資產(chǎn)總值為33.22億元,如果經(jīng)營管理得當,就會為城鎮(zhèn)建設提供充足的資金。

四、關于培育和規(guī)范土地市場的建議

規(guī)范的土地市場是地方經(jīng)濟發(fā)達與成熟的重要標志,只有規(guī)范有序的土地市場,才能促進經(jīng)濟的健康發(fā)展,才能使政府部門有效地運用市場機制參與對土地資源的宏觀調(diào)控。如果土地市場不規(guī)范,市場秩序混亂,土地資產(chǎn)流失,不僅削減了土地對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻,而且影響經(jīng)濟的運行質(zhì)量,滋生~現(xiàn)象,影響社會穩(wěn)定。所以,根據(jù)宜陽縣土地市場建設的實際情況,建議從以下幾方面規(guī)范土地市場建設:

(一)建立以政府為主導的土地收購儲備機制

建立土地收購儲備制度,是規(guī)范土地儲備運行,增強政府調(diào)控力度,解決多頭供地的重要手段。在具體的操作中,要抓好以下三點:

一是成立土地收購儲備中心。該中心代表政府實施土地收購、儲備和出讓工作,將分散在各土地使用者手中的土地聚集起來,納入土地儲備庫,統(tǒng)一歸政府調(diào)配。并通過招拍掛等形式有計劃的出讓供地,從而盤活土地資產(chǎn),促進土地交易市場規(guī)范、有序健康地發(fā)展。

二是加大對土地收購儲備的資金注入。土地收購儲備的主要問題是資金問題,要收購土地,必須有一定的資金作支撐。作為土地收購儲備的主導部門,政府可先支付一部分啟動資金,也可以以土地抵押的方式向銀行貸款,土地部門也可自籌資金,然后通過招標、拍賣出讓土地收回投資,政府也可增加收益。

三是加大土地收購儲備和開發(fā)力度。土地儲備的目的是調(diào)節(jié)市場供應,政府手中只有掌握大量的土地,才能實現(xiàn)以市場配置土地資源,以供給引導需求。對土地的收購儲備,可以采取以下三種方式:一是實物儲備。對國有企業(yè)改制、舊城改造和新增建設用地中商品房開發(fā)和經(jīng)營性項目建設的土地,以及政府應依法收回、收購的土地,實行實物儲備,納入土地儲備庫;二是規(guī)劃紅線儲備。按照土地利用總體規(guī)劃和城市建設規(guī)劃以及城市建設需求,對劃入城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地實行紅線儲備,嚴格按規(guī)劃供地。特別是對城市規(guī)劃范圍內(nèi)的經(jīng)營性用地,嚴格以招拍掛出讓方式供地。三是信息儲備。對不急于收購儲備或受財力限制一時無力進行資金收購的地塊,采取信息儲備,待時機成熟時,有計劃的收回、收購、開發(fā)、出讓。

在儲備用地的同時,土地收購儲備中心要在縣計劃、城建、財政等部門的配合下,加大土地開發(fā)力度,將儲備生地變?yōu)槭斓睾,有計劃的推向市場。通過政府部門一個“口子”向市場供地,強化政府在土地供應上的主導地位,明晰城鎮(zhèn)土地的產(chǎn)權關系。

(二)大力推行土地使用權招拍掛出讓制度

土地使用權招拍掛制度既是地價水平的“晴雨表”,也是檢驗房地產(chǎn)開發(fā)商市場運作水平以及實力與資質(zhì)的試金石,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將起到優(yōu)勝劣汰的作用。隨著土地市場建設的逐步深入,形成公開、公平、公正的土地市場競爭態(tài)勢,由市場確定土地價格,

第五篇:土地要素市場建設調(diào)研報告

土地要素市場建設調(diào)研報告

調(diào)研組成員:

組長:縣委副書記、省委下派新農(nóng)村建設工作隊總隊長

副組長:縣政府辦副主任、縣政府研究室主任

成員:縣政協(xié)人口資源環(huán)境委主任

調(diào)研鄉(xiāng)鎮(zhèn):聯(lián)珠鎮(zhèn)、新安鄉(xiāng)、****鄉(xiāng)、雅邑鄉(xiāng)

調(diào)研時間:201*年7月25日至29日

調(diào)研方式:深入農(nóng)戶座談(問卷),與村組干部、農(nóng)經(jīng)員、國土員座談,鄉(xiāng)、村兩級匯報

一、土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

從四個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的調(diào)研情況看,目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式主要是出租、轉(zhuǎn)包,有少部分的轉(zhuǎn)讓和入股方式。流轉(zhuǎn)的方向主要是流向外來經(jīng)營戶、專業(yè)承包戶、本地一般農(nóng)戶及專業(yè)合作社等。流轉(zhuǎn)期限一般在1至30年之間和季節(jié)性流轉(zhuǎn)不等,流轉(zhuǎn)收入一般每畝在20元至201*元之間,偏遠的山地租金一般每畝在20元至200元,壩區(qū)農(nóng)田租金每畝300元至500元之間;鄉(xiāng)級政府駐地及城郊的山地租金一般每畝在200元至500元之間,壩區(qū)農(nóng)田租金每畝600元至201*元,季節(jié)性出租的一般每畝在200元至400元之間。土地流轉(zhuǎn)后主要發(fā)展種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、林業(yè)等。當前流轉(zhuǎn)的主要途徑是農(nóng)民自發(fā)性流轉(zhuǎn)為主,政府引導流轉(zhuǎn)的甚少,且土地流轉(zhuǎn)零星、規(guī)模小、散,集中流轉(zhuǎn)而規(guī)模發(fā)展的少。

二、存在的問題

由于上下不夠重視,忽視農(nóng)村土地承包及經(jīng)營權流轉(zhuǎn)和土地要素市場的建設問題,使當前全縣土地要素市場發(fā)展不平衡、發(fā)展慢,土地流轉(zhuǎn)管理不到位、操作不規(guī)范等存在很多問題。

(一)認識不到位,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范。大部分農(nóng)民群眾對土地流轉(zhuǎn)的政策不清楚,認識不到位。調(diào)研結果的共性是土地流轉(zhuǎn)自發(fā)性、隨意性、分散性、盲目性較大,流轉(zhuǎn)不規(guī)范,多數(shù)以口頭協(xié)議為主,書面合同較少。形成了書面協(xié)議的,所簽協(xié)議條款不規(guī)范,內(nèi)容過于簡單,合同標的、雙方權利義務不明確,沒有使用農(nóng)經(jīng)管理部門的統(tǒng)一合同模式。大部分流轉(zhuǎn)的宗地,手續(xù)不到位,沒有經(jīng)得發(fā)包方、村委會的同意和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府"農(nóng)經(jīng)站"的鑒證、備案,導致約束力不強,容易引起矛盾糾紛,造成土地流轉(zhuǎn)關系混亂,土地流轉(zhuǎn)糾紛增多。部分宗地簽訂的流轉(zhuǎn)期限違規(guī),超出了二輪土地順延承包合同期限截止至201*年12月31日的日期。

(二)缺乏引導,規(guī);鬓D(zhuǎn)少,流轉(zhuǎn)效益低。土地流轉(zhuǎn)工作量大、面廣、政策性強、難度大,當前流轉(zhuǎn)的主要是農(nóng)民群眾自發(fā)性**其自然性,各級政府不夠重視,缺乏引導,土地流轉(zhuǎn)范圍小,流轉(zhuǎn)渠道不通暢,轉(zhuǎn)入土地困難,無法流向大戶和企業(yè)手中,規(guī)模經(jīng)營面積少,產(chǎn)業(yè)發(fā)展很難形成規(guī);⑵髽I(yè)化經(jīng)營,難于提升土地附加值和增加農(nóng)民收益。

(三)土地要素因素制約規(guī);鬓D(zhuǎn)。**縣境內(nèi)大部分是山區(qū),山高坡陡,土地破碎、零星分散,山地多、平地少,**區(qū)域耕地面積少。耕地進行規(guī)模經(jīng)營,實施機械化作業(yè)難于凸顯。導致土地無法向大戶、企業(yè)等流轉(zhuǎn),限制了農(nóng)業(yè)專業(yè)化、規(guī)模化生產(chǎn)經(jīng)營,致使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)處于傳統(tǒng)的小農(nóng)經(jīng)濟,產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展緩慢。

(四)組織機構問題,致使無法管理。土地承包、流轉(zhuǎn)管理機構是農(nóng)經(jīng)部門,是農(nóng)經(jīng)三大管理職能的其中之一。但當前,**縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)經(jīng)機構和人員編制已經(jīng)撤銷,是一種人在戶不在、職能不在的狀況。所以無法履行對"土地承包、農(nóng)村資產(chǎn)及財務、農(nóng)民負擔監(jiān)督"三大職能管理和經(jīng)濟發(fā)展統(tǒng)計、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務等工作。

三、意見和建議

(一)建立和完善機構。恢復鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村經(jīng)濟經(jīng)營管理站和人員編制,機構及人員編制設置在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府下。在原人員編制2至3人的基礎上,新增編制人數(shù)2至3人,使編制人數(shù)達到4至6人,從而更好地履行土地承包管理、農(nóng)村集體資產(chǎn)和財務管理、農(nóng)民負擔監(jiān)督管理這"三大"職能和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展統(tǒng)計、合作經(jīng)濟組織發(fā)展等職能工作,才能更好地加快土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。

(二)深化認識,強化管理。進一步加強學習和宣傳土地承包和土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)政策,加強法律法規(guī)宣傳培訓,讓廣大基層干部和農(nóng)民群眾充分認識土地流轉(zhuǎn)政策和土地規(guī);(jīng)營的重要意義,引導好土地規(guī)模化流轉(zhuǎn)的方向,讓土地資源發(fā)揮更大的經(jīng)濟效益。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)管理部門為依托,加強土地流轉(zhuǎn)的宣傳和指導,完善合同管理,規(guī)范流轉(zhuǎn)行為,及時解決土地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的困難和問題,引導農(nóng)民依法、自愿、有償進行土地流轉(zhuǎn),從源頭上化解農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛。積極培育規(guī)范土地流轉(zhuǎn)有形市場,建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息服務平臺,強化土地供求信息和對依法協(xié)商流轉(zhuǎn)的土地進行登記、鑒證和備案,做到有人辦理、限時辦理、辦好的工作流程。

(三)優(yōu)化土地流轉(zhuǎn)環(huán)境,促進土地要素健康發(fā)展。要大力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)和制定發(fā)展規(guī)劃,強化社會保障體系,加快農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移培訓,為土地流轉(zhuǎn)后的農(nóng)民創(chuàng)造足夠的就業(yè)空間和穩(wěn)定的保障體系,使農(nóng)民愿意走出去,且能夠走出去,為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造良好的條件。要加大交通、農(nóng)田水利等農(nóng)業(yè)基礎設施建設的力度和加強產(chǎn)業(yè)發(fā)展扶持力度,做好產(chǎn)業(yè)發(fā)展的軟硬系統(tǒng),營造良好的投資環(huán)境,更好地推進招商引資步伐,加快推進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)域化、規(guī);⑵髽I(yè)化發(fā)展進程。

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