芙蓉區(qū)城市綜合體調(diào)研報(bào)告
中國(guó)城市化、城市國(guó)際化已成為整個(gè)中國(guó)未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)，推進(jìn)中國(guó)城市化進(jìn)程，尤其是推進(jìn)城市綜合體的開(kāi)發(fā)已成為中國(guó)最具前導(dǎo)性和拉動(dòng)性的行業(yè)力量。城市綜合體（hopsca）主要集酒店（hotel）、寫(xiě)字樓（office）、公園（park）、購(gòu)物中心（shopping mall）、會(huì)展中心（convention）和公寓（apartment）等于一體的多功能、多業(yè)態(tài)的大型建筑體。今年以來(lái)，火星街道通過(guò)實(shí)地察看、召開(kāi)會(huì)議、問(wèn)卷調(diào)查等形式，在充分獲取來(lái)自各個(gè)層面第一手資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際，就芙蓉區(qū)城市綜合體的規(guī)劃、建設(shè)和管理方面作出了一些總結(jié)，同時(shí)也提出了一些具有前瞻性、可操作性的意見(jiàn)和建議，現(xiàn)具體報(bào)告如下：
一、芙蓉區(qū)城市綜合體建設(shè)取得的主要成績(jī)
近年來(lái)，區(qū)委、區(qū)政府堅(jiān)持舊城改造與新區(qū)開(kāi)發(fā)并舉，城市建設(shè)取得令人矚目的成績(jī)。經(jīng)過(guò)全區(qū)上下的共同努力，初步建成了基礎(chǔ)設(shè)施比較齊備、城市功能日臻完善、環(huán)境容貌明顯改觀、特色較為鮮明的城區(qū)。為加快建設(shè)“人民滿意城市”的步伐，區(qū)委、區(qū)政府提出了在轄區(qū)內(nèi)建設(shè)多功能城市綜合體的設(shè)想，此舉預(yù)示著芙蓉區(qū)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)形態(tài)已發(fā)展到較高程度，在未來(lái)的一段時(shí)期內(nèi)將重點(diǎn)關(guān)注城市綜合體的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。
二、當(dāng)前芙蓉區(qū)發(fā)展城市綜合體的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)及面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力。
相比兄弟城區(qū)，芙蓉區(qū)在發(fā)展城市綜合體上的主要優(yōu)勢(shì)有：
（一）地理位置優(yōu)勢(shì)明顯。地處老城區(qū)，地理位置相當(dāng)優(yōu)越，cbd中心商圈、火車站近在咫尺，根據(jù)這個(gè)特點(diǎn)，著力打造以中央商務(wù)區(qū)、交通樞紐型為主要特色的城市綜合體項(xiàng)目，能更好地提升我區(qū)的區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力。
（二）文化旅游資源豐富。目前著力打造的韭菜園歷史文物一條街，將會(huì)是我市的“露天博物館”，為此圍繞打造以文化旅游為主要業(yè)態(tài)內(nèi)容的項(xiàng)目是我區(qū)發(fā)展城市綜合體的又一關(guān)鍵舉措。
（三）開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)低收益大。相對(duì)兄弟城區(qū)而言，芙蓉區(qū)密集的人口、城市基礎(chǔ)配套的客觀市場(chǎng)需求，適合開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低、收益也更大的以購(gòu)物休閑娛樂(lè)為主要內(nèi)容的城市綜合體項(xiàng)目。
在看到優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，推進(jìn)城市綜合體的困難也十分嚴(yán)峻，主要劣勢(shì)有：
（一）市場(chǎng)還不夠活躍。城市綜合體項(xiàng)目是一種多功能的建筑群體，開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目均為中高檔住宅和高端寫(xiě)字樓，并配星級(jí)酒店和大型商貿(mào)中心，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力、招商能力、開(kāi)發(fā)節(jié)奏等方面要求也相當(dāng)高，加上因市場(chǎng)形勢(shì)、融資壓力等引發(fā)的項(xiàng)目方案變更、多方變化、項(xiàng)目重新報(bào)批問(wèn)題非常多，一定程度上制約了落戶項(xiàng)目的推進(jìn)。
（二）拆遷因素影響大。城市綜合體項(xiàng)目都存在拆遷難的問(wèn)題，由于難以按期完整交付凈地，對(duì)項(xiàng)目整體方案的盡快確定和開(kāi)發(fā)計(jì)劃的準(zhǔn)確制定影響較大，導(dǎo)致項(xiàng)目單位邊拆邊建，不僅降低了開(kāi)發(fā)商資金的使用效益，而且也影響了城市綜合體項(xiàng)目“先商業(yè)后住宅”的開(kāi)發(fā)模式。
（三）基礎(chǔ)設(shè)施投入還不足。城市綜合體項(xiàng)目中對(duì)該地區(qū)的供電、供水、供氣能力等有很高要求，另外如果城市綜合體項(xiàng)目附近缺乏大型的基礎(chǔ)設(shè)施，如綠地廣場(chǎng)、文體設(shè)施等，而且如果區(qū)域內(nèi)的道路檔次不高，交通經(jīng)常呈現(xiàn)擁堵、混亂現(xiàn)象，都將給地塊推介、項(xiàng)目招商都帶來(lái)了一定的負(fù)面影響。
推進(jìn)芙蓉區(qū)城市綜合體發(fā)展，將帶來(lái)一些機(jī)遇：
（一）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。城市綜合體項(xiàng)目的建成一方面可以迅速填補(bǔ)工業(yè)企業(yè)搬遷稅收缺額，支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，另一方面可以帶動(dòng)、提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平，真正起到促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代作用。
（二）提升城市化水平。轄區(qū)內(nèi)城郊結(jié)合部多、危舊房多，城市化水平急需提升，這些項(xiàng)目的建設(shè)可有效帶動(dòng)危舊房改造，徹底解決無(wú)序經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題，加快形成cbd中央商務(wù)區(qū)。
（三）實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。隨著近幾年城市建設(shè)、開(kāi)發(fā)力度的加大，我區(qū)可用資源和空間越來(lái)越少，而城市綜合體本身就是一個(gè)用地非常節(jié)約、自身功能業(yè)態(tài)可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，所以加快城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)是增強(qiáng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力、實(shí)現(xiàn)自身可持續(xù)性發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。
三、 加快推進(jìn)城市綜合體項(xiàng)目的舉措
（一）科學(xué)規(guī)劃、引導(dǎo)儲(chǔ)備
由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，需要根據(jù)不同區(qū)域的功能定位和市場(chǎng)需求，科學(xué)規(guī)劃綜合體的功能組合，確定不同的業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商目標(biāo)，引導(dǎo)符合城市肌理文脈的綜合體，彰顯"個(gè)性"，實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位發(fā)展。如打造以文化、旅游、購(gòu)物為主要內(nèi)容的文化旅游綜合體；依托先進(jìn)制造業(yè)、便利交通和區(qū)域中位的優(yōu)勢(shì)，著力打造以總部經(jīng)濟(jì)、研發(fā)中心、銷售中心、物流中心等專業(yè)中心為主要形式的服務(wù)區(qū)綜合體等。為此，加強(qiáng)在手、在談項(xiàng)目，特別是城市綜合體項(xiàng)目的招商落戶，培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)，是當(dāng)前各項(xiàng)工作中的重中之重。
（二）分解業(yè)態(tài)，明確重點(diǎn)
因城市綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)門檻較高，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力等方面要求都相當(dāng)高，加之目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，開(kāi)發(fā)商整體拿地更趨謹(jǐn)慎。為此在開(kāi)發(fā)形式中可考慮采取由政府統(tǒng)一對(duì)綜合體項(xiàng)目進(jìn)行打包規(guī)劃，按項(xiàng)目?jī)?nèi)各區(qū)域功能，細(xì)分項(xiàng)目業(yè)態(tài)，有針對(duì)性地選擇精于不同業(yè)態(tài)運(yùn)作的開(kāi)發(fā)商落戶建設(shè)，一方面可減輕開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張的困擾和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面由于項(xiàng)目分割后降低了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)性地招商又便于有熟悉業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商借“出手”落戶之機(jī)，提高品牌效應(yīng)。
（三）跟蹤服務(wù)，落實(shí)政策
城市綜合體項(xiàng)目是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物，是芙蓉區(qū)推進(jìn)城市化進(jìn)程的一項(xiàng)主要舉措，是體現(xiàn)城市核心競(jìng)爭(zhēng)力的“活動(dòng)客廳”，為此，要樹(shù)立“一切為了發(fā)展 一心服務(wù)項(xiàng)目”的理念，積極對(duì)接項(xiàng)目，梳理擴(kuò)內(nèi)需各項(xiàng)政策，多方為企業(yè)爭(zhēng)取政策，提高政策對(duì)芙蓉區(qū)項(xiàng)目的惠及
面。同時(shí)大力推進(jìn)銀企合作，組織銀企對(duì)接活動(dòng)，拓寬企業(yè)融資渠道，解決企業(yè)融資瓶頸。另外，積極做好項(xiàng)目包裝策劃，盡可能多地爭(zhēng)取上級(jí)政策、資金等方面的扶持，確保政策服務(wù)落實(shí)到位，降低開(kāi)發(fā)商投資的政策風(fēng)險(xiǎn)，提振開(kāi)發(fā)商投資信心。
（四）強(qiáng)化保障，確保項(xiàng)目出形象、見(jiàn)成效
強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)掛鉤責(zé)任制和項(xiàng)目責(zé)任制，建立城市綜合體項(xiàng)目進(jìn)展情況周報(bào)制度，每個(gè)列入計(jì)劃的城市綜合體項(xiàng)目，由責(zé)任單位明確專人對(duì)其實(shí)行全方位動(dòng)態(tài)跟蹤，對(duì)接牽頭部門及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展情況和推進(jìn)過(guò)程中存在問(wèn)題。同時(shí)責(zé)任單位和部門進(jìn)一步加強(qiáng)上下溝通、左右協(xié)調(diào)和事前事中事后全過(guò)程督查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、排解各類矛盾和問(wèn)題，努力為城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造良好條件，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)。
第二篇：都正街城市綜合體建設(shè)調(diào)研報(bào)告都正街城市綜合體建設(shè)調(diào)研報(bào)告
近幾年，城市綜合體正成為中國(guó)房地產(chǎn)乃至商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流開(kāi)發(fā)模式，從某種意義上講，未來(lái)中國(guó)城市開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)也是綜合體的開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)，并由此構(gòu)成一個(gè)具有多職能、最具競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)的城市縮微體。杭州、合肥等城市在201*年率先提出了未來(lái)城市開(kāi)發(fā)主要以城市綜合體為主的戰(zhàn)略目標(biāo)，這對(duì)于長(zhǎng)沙市通過(guò)開(kāi)發(fā)城市綜合體調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模和質(zhì)量，推進(jìn)城市化建設(shè)有著重要借鑒意義。根據(jù)區(qū)委、區(qū)政府安排，都正街街道以金沙里社區(qū)為重點(diǎn)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)涉及城市綜合體概念的cbd商務(wù)大樓、城市酒店等項(xiàng)目設(shè)施進(jìn)行了初步調(diào)研，經(jīng)過(guò)一個(gè)星期的收集、匯總、整理，出具此報(bào)告，供上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)參考。
一、 基本情況
目前，我街共有12棟已經(jīng)建成的樓宇，涵蓋銀行、餐
飲、娛樂(lè)等等各類企業(yè)400余家，初步具有城市綜合體的一些特征，發(fā)展基礎(chǔ)相對(duì)比較好。根據(jù)城市綜合體建設(shè)相關(guān)要求結(jié)合調(diào)研所得，用以下篇幅概括都正街城市綜合體建設(shè)發(fā)展情況。
圖表一：
樓宇
序號(hào) 名稱業(yè)主單位建筑入租金價(jià)格面積駐企業(yè)備注
2(m/天) 數(shù)(個(gè))
(平
方米)
順天順天房地產(chǎn)公781.5元m2/1 國(guó)際財(cái)富司 78163 天
中心
熙美湖南富通房地181.7元m2/2 會(huì)現(xiàn)代城 產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 29000 天
鳳凰金鳳物業(yè)1230元m2/月3 大廈 35000
文化文化廣場(chǎng)物業(yè)500.6元m2/4 廣場(chǎng) 管理公司 15000 天
長(zhǎng)房長(zhǎng)房集團(tuán)1935元m2/月5 大廈 10002
定王長(zhǎng)沙同力房地19售6200元6 府 產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 201*0 /m2
萬(wàn)順中旭�？低顿Y151.1元m2/7 家園 有限公司 54000 月
天心天誠(chéng)物業(yè)有限481.2元m2/8 城市廣場(chǎng) 公司 85168 天
定王湖南富通產(chǎn)業(yè)602-3元m2/
9 大廈 開(kāi)發(fā)公司 90000 天
湘豪萬(wàn)豪房地產(chǎn)開(kāi)404元m2/天
10 大廈 發(fā)公司 10076
百盛湖南百盛企業(yè)703.5元m2/
11 天心華庭 有限公司 77772. 天
惟楚天誠(chéng)物業(yè)有限無(wú)80元/m2/
12 文化用品公司 27000 月
商城（正在
招商）
2、示范項(xiàng)目：明城國(guó)際中心項(xiàng)目（在建）
項(xiàng)目概述：
明城國(guó)際中心是湖南著名的酒店運(yùn)營(yíng)專家明城國(guó)際旗下“明城地產(chǎn)”斥巨資打造的超高層項(xiàng)目。項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市芙蓉中路與白沙路的交匯處西北角。明城國(guó)際中心目標(biāo)是打造湖南第一超高層樓宇，預(yù)計(jì)建筑高達(dá)153.05米。項(xiàng)目集購(gòu)物、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)等各種功能，周邊更是聚集更多的高檔寫(xiě)字樓、酒店、百貨等配套設(shè)施，左接定王大廈，右鄰芙蓉國(guó)豪庭大酒店，坐享主流商圈財(cái)富磁場(chǎng)聚集區(qū)。
主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：
總建筑面積約為：90000平方米
停車位：380個(gè)
建筑層數(shù)：48
酒店建筑高度：153.05米（長(zhǎng)沙市新地標(biāo)）
比例分配：
酒店約占項(xiàng)目體量的30%
住宅約占30%
寫(xiě)字樓約占40%
示范要點(diǎn)：
1、該項(xiàng)目系拆除改造項(xiàng)目，將“商業(yè)活動(dòng)、城市休閑”融合，打造集購(gòu)物、休閑、文化、娛樂(lè)于一體的現(xiàn)代化高檔次商業(yè)中心和高品質(zhì)新生活區(qū)。
2、該項(xiàng)目合理解決酒店、商務(wù)辦公、商場(chǎng)、居住等功能的布局，項(xiàng)目樓體在空間上遙相呼應(yīng)，形成對(duì)比，將都市綜合體功能進(jìn)一步強(qiáng)化。
3、該項(xiàng)目利用市中心地段、五星級(jí)酒店以及項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)街區(qū)的整合優(yōu)勢(shì)，有效利用資源，滿足不同人群需求，提升了項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)和未來(lái)新價(jià)值。
二、發(fā)展瓶頸及存在問(wèn)題
從以上相關(guān)數(shù)據(jù)和示范項(xiàng)目可以看出我街城市綜合體
建設(shè)基礎(chǔ)較好，但由于地域狹小和觀念問(wèn)題，開(kāi)發(fā)城市綜合體項(xiàng)目依然存在諸多問(wèn)題，任重而道遠(yuǎn)。
1、總體發(fā)展規(guī)模不大。相對(duì)北京、上海等一線城市100萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目，我街城市綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面積在50萬(wàn)至65萬(wàn)平方米左右，其開(kāi)發(fā)商主要以本土開(kāi)發(fā)商為主，缺乏國(guó)內(nèi)、香港等有品牌影響力、有資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)。
2、缺乏統(tǒng)一科學(xué)規(guī)劃。我街城市綜合體項(xiàng)目主要主要業(yè)態(tài)主要集中在寫(xiě)字樓、商業(yè)和住所上，公園、會(huì)所等其它項(xiàng)目發(fā)展不足，建筑類別的比例分配存在不太科學(xué)與不太合理性，無(wú)法完美體現(xiàn)城市綜合體的含義。
3、相關(guān)配套設(shè)施不足。城市綜合體是一個(gè)新興事物，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是街道，都缺乏相關(guān)的建設(shè)概念和經(jīng)驗(yàn)，造成了相關(guān)配套設(shè)施不足。如城市公園、會(huì)所等城市空間發(fā)展基本處于空白狀態(tài)，無(wú)法滿足城市的旅游、文娛等需求。
三、相關(guān)意見(jiàn)和建議
1、科學(xué)合理確定城市綜合體的開(kāi)發(fā)規(guī)模。
城市綜合體是在多種都市功能集合基礎(chǔ)上形成的高業(yè)態(tài)復(fù)合、高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)、高交通可達(dá)、高密集活動(dòng)、高地標(biāo)魅力、高技術(shù)集成的建筑、建筑集合體或建筑街區(qū)。綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)需在合理定位的同時(shí)，科學(xué)研究并確定城市綜合體的開(kāi)發(fā)規(guī)模。綜合體就其內(nèi)部而言，生活舒適、便捷，但由于其高強(qiáng)度的開(kāi)發(fā)模式，可能對(duì)外部環(huán)境造成不經(jīng)濟(jì)。因此，在考慮集約、節(jié)約利用土地的同時(shí)，需考慮綜合建設(shè)對(duì)外部產(chǎn)生的交通壓力和環(huán)境壓力。
2、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)城市綜合體。
城市綜合體是高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)，同時(shí)具有高地標(biāo)魅力的建筑集合體。因此，應(yīng)加強(qiáng)城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)編制�？梢詧�(jiān)持政府主導(dǎo)，專家把關(guān)，公正參與的方式，積極引進(jìn)國(guó)內(nèi)外著名規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)參與規(guī)劃前期研究和城市設(shè)計(jì)，高起點(diǎn)編制城市綜合體概念規(guī)劃，以引進(jìn)先進(jìn)的規(guī)劃理念。然后，在概念規(guī)劃的指導(dǎo)下深化城市設(shè)計(jì)，以增強(qiáng)規(guī)劃的超前性、系統(tǒng)性、操作性、權(quán)威性，讓每個(gè)城市綜合體都能彰顯其獨(dú)有的個(gè)性和特色。
3、科學(xué)謀劃城市綜合體的開(kāi)發(fā)時(shí)序。
城市綜合體的建設(shè)不是一蹴而就的，需要結(jié)合城市發(fā)展的實(shí)際，分期分批實(shí)施。應(yīng)該充分研究各城市綜合體所在的區(qū)位，周邊城市的發(fā)展現(xiàn)狀，依據(jù)城市的總體發(fā)展目標(biāo)和布局，突出重點(diǎn)，有序推進(jìn)。具體而言，就是要結(jié)合城市重點(diǎn)工程的建設(shè)、結(jié)合長(zhǎng)沙市新城區(qū)的開(kāi)發(fā)、結(jié)合棚戶區(qū)的改造等政府目前正在進(jìn)行的建設(shè)一并進(jìn)行，要做到“心中有數(shù)、運(yùn)籌帷幄”。
4、迅速出臺(tái)相關(guān)政策，保障綜合體的有效實(shí)施。
伴隨著城市化的快速推進(jìn)，集商業(yè)寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、住宅區(qū)、公園、酒店等為一體的城市綜合體必將越來(lái)越受到人們的青睞。但是，目前的技術(shù)管理體制，無(wú)論是規(guī)劃用地還是土地出讓、計(jì)劃立項(xiàng)等都沒(méi)有專門的綜合體建設(shè)規(guī)范。政府應(yīng)該及早出臺(tái)相關(guān)的政策規(guī)范，以指導(dǎo)綜合體的規(guī)劃編制、土地出讓、項(xiàng)目立項(xiàng)。通過(guò)政府的條例或規(guī)定合理調(diào)整城市綜合體規(guī)劃用地性質(zhì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、土地出讓金計(jì)算等規(guī)范。同時(shí)，也要加強(qiáng)過(guò)程和后期的監(jiān)管體系建設(shè)，防止出項(xiàng)浪費(fèi)、重大損失和職務(wù)犯罪等現(xiàn)象的發(fā)生與發(fā)展。
第三篇：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專委會(huì)發(fā)布城市綜合體開(kāi)發(fā)調(diào)研報(bào)告商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專委會(huì)發(fā)布城市綜合體開(kāi)發(fā)調(diào)研報(bào)告
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201*年06月23日11:18 我來(lái)說(shuō)兩句(0)
前言
中國(guó)城市化、城市國(guó)際化已成為整個(gè)中國(guó)未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)，推進(jìn)中國(guó)城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)尤其是城市綜合體的開(kāi)發(fā)已成為中國(guó)最具前導(dǎo)性和拉動(dòng)性的行業(yè)力量。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性調(diào)整和相對(duì)飽和，資產(chǎn)型、經(jīng)營(yíng)型商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體無(wú)疑將成為刺激消費(fèi)帶動(dòng)投資的發(fā)動(dòng)機(jī)，也天然成為中國(guó)城(本站向你推薦www.weilaioem.coment）等于一體的多功能、多業(yè)態(tài)的大型建筑體。誰(shuí)擁有了城市綜合體，誰(shuí)就擁有了城市未來(lái)！
近幾年，城市綜合體正成為中國(guó)房地產(chǎn)乃至商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流開(kāi)發(fā)模式，從某種意義上講，未來(lái)中國(guó)城市開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)也是綜合體的開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)，并由此構(gòu)成一個(gè)具有多職能、最具競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)的城市縮微體。杭州、合肥等代表性二線城市政府提出未來(lái)城市開(kāi)發(fā)主要以城市綜合體為主的戰(zhàn)略目標(biāo)，開(kāi)啟了201*中國(guó)城市綜合體的元年。
201*年1月以來(lái)，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)對(duì)中國(guó)城市綜合體的開(kāi)發(fā)進(jìn)行了了一次普查和調(diào)研，經(jīng)過(guò)半年的調(diào)研，出具此報(bào)告，僅供業(yè)界參考�？偟奶攸c(diǎn)
1、大型城市綜合體的開(kāi)發(fā)，主要指100萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目主要集中在北京、上海、**、深圳等一線城市，體量大、規(guī)模大，基本上是國(guó)內(nèi)、香港等有品牌影響力、有資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)。其規(guī)劃和開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目能完整的體現(xiàn)城市綜合體的含義。
2、杭州、合肥、沈陽(yáng)、無(wú)錫等二線城市的綜合體，主要面積在50萬(wàn)至80萬(wàn)平方米左右，主要根據(jù)各城市目前市場(chǎng)容量和需求所開(kāi)發(fā)。其開(kāi)發(fā)商主要包括本土開(kāi)發(fā)商、香港開(kāi)發(fā)商和中國(guó)品牌開(kāi)發(fā)商。他們一般都屬于連鎖開(kāi)發(fā)企業(yè)，很多本土開(kāi)發(fā)商也進(jìn)入外地連鎖開(kāi)發(fā)行列。業(yè)態(tài)主要以住宅和購(gòu)物中心為主。
3、面積在50萬(wàn)平方米以下的城市綜合體，但主要位于東部三線城市和中西部部分省會(huì)城市和市級(jí)市，業(yè)態(tài)主要以普通住宅和購(gòu)物中心為主。
4、外行進(jìn)入城市綜合體的開(kāi)發(fā)成為城市綜合體開(kāi)發(fā)的一股潮流。主要指大型品牌零售商，大型綜合商業(yè)市場(chǎng)管理商等，他們依靠自己的資金實(shí)力和行業(yè)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)并購(gòu)、拍賣、合作等模式開(kāi)發(fā)城市綜合體。其項(xiàng)目主要以商業(yè)為主，零星配置寫(xiě)字樓和住宅。
5、目前中國(guó)城市綜合體主要集中在華東地區(qū)、華北的北京和天津，中南地區(qū)的廣東和西南地區(qū)的**和成都。還有一個(gè)主要的特點(diǎn)，除了華東地區(qū)的江蘇省的蘇州和無(wú)錫以外，城市綜合體的開(kāi)發(fā)主要集中在各省會(huì)具有一定消費(fèi)實(shí)力的二線城市。
6、201*年中國(guó)城市綜合體進(jìn)入開(kāi)發(fā)元年，基本上屬于“四四制”原則。四分之一處于銷售階段，主要以銷售住宅為主；四分之一處于開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，目前進(jìn)入市場(chǎng)定位和準(zhǔn)備開(kāi)盤階段；四分之一處于政府計(jì)劃和招商階段，但很多城市都已經(jīng)納入今年招商和開(kāi)發(fā)計(jì)劃；四分之一屬于規(guī)劃階段，基本進(jìn)入項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期，但作為城市綜合體開(kāi)發(fā)模式都已基本確定。。
7、眾多號(hào)稱城市綜合體的項(xiàng)目，均無(wú)法完美體現(xiàn)城市綜合體的含義，其主要業(yè)態(tài)主要在3個(gè)左右，大部分以住宅和商業(yè)為主。建筑類別的比例分配存在不太科學(xué)與不太合理性，這需要市場(chǎng)來(lái)檢驗(yàn)。
8、城市綜合體開(kāi)發(fā)成為眾多品牌實(shí)力開(kāi)發(fā)商的主流開(kāi)發(fā)模式，有開(kāi)發(fā)商號(hào)稱未來(lái)企業(yè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略方向?qū)⒁猿鞘芯C合體開(kāi)發(fā)為主。
9、城市綜合體的開(kāi)發(fā)與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展與人們的收入和消費(fèi)密切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，綜合體項(xiàng)目越多，其項(xiàng)目不但體量大，價(jià)格高，其品質(zhì)和生活的方便性大大超越以前的單一業(yè)態(tài)類別。
10、201*年．中國(guó)城市綜合體開(kāi)發(fā)成為各地政府部門土地招標(biāo)和相關(guān)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資和開(kāi)發(fā)的主要方向，土地招標(biāo)和規(guī)劃建設(shè)以綜合體開(kāi)發(fā)為主成為201*年地產(chǎn)行業(yè)新的開(kāi)發(fā)潮流。
東北地區(qū)
黑龍江省
1、綜合體開(kāi)發(fā)處于起步階段，項(xiàng)目在哈爾濱市區(qū)內(nèi)。
2、201*年之際，某商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)已在哈爾濱南崗開(kāi)發(fā)區(qū)原新加坡大酒店宗地上興建一座建筑面積28萬(wàn)平方米,聚合商務(wù)、居住、購(gòu)物、休閑等全功能的“城市綜合體”。
3、目前有一個(gè)處于規(guī)劃階段的項(xiàng)目�？傉嫉孛娣e4.6萬(wàn)平方米，總建筑面積26萬(wàn)平方米左右，主要以住宅為主，還不完全具備城市綜合體的功能。
吉林省
1、綜合體開(kāi)發(fā)處于快速發(fā)展階段，主要集中在長(zhǎng)春市和吉林市。
2、長(zhǎng)春市在招商和土地拍賣過(guò)程中，主要以綜合體開(kāi)發(fā)為主。目前，僅長(zhǎng)春市南關(guān)區(qū)有城市綜合體項(xiàng)目11個(gè)，總投資320億元，占地面積250萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總建筑面積530萬(wàn)平方米。
3、201*年有10大城市綜合體項(xiàng)目落戶長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)，總投資約為118億元。這些項(xiàng)目投資大、規(guī)格高、拉動(dòng)能力強(qiáng)。
4、長(zhǎng)春城市綜合體項(xiàng)目目前基本上處于土地招商、項(xiàng)目招商銷售、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)中。吉林市有代表性的城市綜合體項(xiàng)目1個(gè)。
5、綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商主要來(lái)自北京、上海和江蘇；投資商有本土的，也有外地的，主要以合作開(kāi)發(fā)為主；獨(dú)立開(kāi)發(fā)的企業(yè)主要以上海的開(kāi)發(fā)商為主；本土開(kāi)發(fā)商獨(dú)立開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目比例相對(duì)較高，所占比例大于40%。
6、綜合體的主要業(yè)態(tài)以普通住宅、購(gòu)物中心和數(shù)碼中心為主，目前出現(xiàn)部分旅游休閑型城市綜合體項(xiàng)目。
示范案例：吉林?世貿(mào)廣場(chǎng)
項(xiàng)目概述：
吉林?世貿(mào)廣場(chǎng)由吉林市世貿(mào)廣場(chǎng)建設(shè)有限公司建設(shè)開(kāi)發(fā)的吉林市首個(gè)都市中心型大型城市綜合體項(xiàng)目。該項(xiàng)目坐落于吉林市經(jīng)濟(jì)、文化、交通堪稱“三中心”的城市中心區(qū)域的江城廣場(chǎng)東側(cè)，北至安康胡同，西至**路，南面松花江，東至文廟胡同，處于吉林市城市南北中軸線吉林大街與松花江景觀帶交叉點(diǎn)，已具備城市資源配套比較成熟的特點(diǎn)。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：
占地面積：31379平方米
總建筑面積約為：201*00平方米
停車位：380個(gè)
容積率：6.4
建筑密度：57%
酒店建筑高度：151.2米（吉林市新地標(biāo)）
比例分配：
酒店約占項(xiàng)目體量的50%
江景住宅約占30%
寫(xiě)字樓，單身公寓約占13%
soho及其他占7%
示范要點(diǎn)：
1、該項(xiàng)目系拆除改造項(xiàng)目，將“商業(yè)活動(dòng)、城市休閑、江濱文化”融合，打造集購(gòu)物、休閑、文化、娛樂(lè)于一體的現(xiàn)代化高檔次商業(yè)中心和高品質(zhì)新生活區(qū)。
2、該項(xiàng)目合理解決酒店、商務(wù)辦公、商場(chǎng)、居住等功能的布局，并與景共生。江景住宅與酒店采用相同豎向線條處理，在造型上力求渾然一體。
3、該項(xiàng)目幾棟樓體在空間上遙相呼應(yīng)，形成對(duì)比，在凝聚力和張力的雙重作用下，再加上充分預(yù)留的發(fā)展空間和3600平方米的城市廣場(chǎng)，將都市綜合體功能進(jìn)一步強(qiáng)化。
4、該項(xiàng)目建筑本體科技含量較高，在以人為本的前提下基本智能化，江景住宅采用中央新風(fēng)系統(tǒng)，保持空氣清新，土建方面采用新技術(shù)，有效提高工程進(jìn)度及降低鋼材用量。
5、該項(xiàng)目利用市中心地段、五星級(jí)酒店以及項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)街區(qū)的整合優(yōu)勢(shì)，推出酒店式單身公寓，有效利用資源，滿足不同人群需求，提升了項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)和未來(lái)新價(jià)值。
6、該項(xiàng)目前期由營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)牽頭，聯(lián)動(dòng)施工單位、酒店管理公司、物業(yè)管理公司、商業(yè)管理公司、住宅設(shè)計(jì)公司，從項(xiàng)目開(kāi)始統(tǒng)一運(yùn)作，提出相關(guān)意見(jiàn)及設(shè)計(jì)方案，由營(yíng)銷部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)，有效規(guī)避了開(kāi)發(fā)建設(shè)中的矛盾。
專家評(píng)語(yǔ)：
房地產(chǎn)的鐵律就是位置決定發(fā)展。世貿(mào)廣場(chǎng)依托位置優(yōu)勢(shì)，抱著打造百年精品的目的，在城市中心地段開(kāi)發(fā)建設(shè)了吉林市首座大型都市綜合體項(xiàng)目。通過(guò)拆除改造，占據(jù)了城市優(yōu)質(zhì)資源，從開(kāi)始就具備了濃厚商業(yè)氛圍與城市景觀完美結(jié)合的特質(zhì)，并注重傳承與融合地方文化，特別是位居江岸，充分利用江河資源，開(kāi)發(fā)了和諧的江岸住宅，加上商業(yè)和酒店的配套，完美的詮釋城市綜合體的含義。整個(gè)項(xiàng)目造型簡(jiǎn)潔、自然，強(qiáng)調(diào)參與性，整體感和地標(biāo)桿感強(qiáng)，同時(shí)也填補(bǔ)了吉林市無(wú)高檔綜合項(xiàng)目的空白。
遼寧省
1、綜合體開(kāi)發(fā)處于發(fā)展階段，項(xiàng)目主要集中在沈陽(yáng)、大連和鞍山。
2、遼寧省開(kāi)發(fā)的城市綜合體目前已經(jīng)超過(guò)30個(gè)之多，沈陽(yáng)的項(xiàng)目主要以大型購(gòu)物中心和住宅為主，大連的項(xiàng)目主要以寫(xiě)字樓和住宅為主，鞍山的項(xiàng)目主要以中型購(gòu)物中心為主。
3、沈陽(yáng)綜合體開(kāi)發(fā)商以外來(lái)開(kāi)發(fā)商為主，主要來(lái)自香港、上海、江蘇、北京、寧波和深圳，但本土開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的城市綜合體主要是大型購(gòu)物中心為主。
4、201*年之前，面對(duì)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于開(kāi)發(fā)理念、資金實(shí)力和操盤經(jīng)驗(yàn)等方面的因素，由外資企業(yè)操作的集商業(yè)百貨、住宅、賓館、教育等配套項(xiàng)目于一體的大型城市綜合體項(xiàng)目，相繼投資建設(shè)。
5、201*年以來(lái)，面對(duì)大型綜合復(fù)合型的項(xiàng)目，比如城市綜合體，一改靠外商開(kāi)發(fā)或與外商合作開(kāi)發(fā)的方式，在沈陽(yáng)，內(nèi)資獨(dú)立開(kāi)發(fā)城市綜合體項(xiàng)目引人注目。內(nèi)資獨(dú)立操盤大型城市綜合體項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)，無(wú)疑標(biāo)志著內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力不斷增強(qiáng)。
6、遼寧省本土的大型零售商獨(dú)資或合作開(kāi)發(fā)城市綜合體項(xiàng)目成為一大亮點(diǎn)，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主要集中在沈陽(yáng)和鞍山。
7、鞍山綜合體項(xiàng)目主要以沈陽(yáng)和大連的開(kāi)發(fā)商為主，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目業(yè)態(tài)主要以大型購(gòu)物中心為主。
8、葫蘆島和營(yíng)口目前有一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，處于開(kāi)發(fā)建設(shè)中。
第四篇：201*年最新無(wú)錫市大型城市綜合體,特色商業(yè)街,文化創(chuàng)意園調(diào)研報(bào)告無(wú)錫項(xiàng)目調(diào)研
一、 周邊商業(yè)情況梳理：
1、新百聯(lián)廣場(chǎng)及1912街區(qū)
經(jīng)營(yíng)情況較差，業(yè)態(tài)如同小市場(chǎng)，品牌雜亂，人流稀少。很多商家因無(wú)法經(jīng)營(yíng)均已關(guān)門或張貼轉(zhuǎn)讓招租啟示；租金大概3.5-5元/平米/天，水電費(fèi)自付，物業(yè)費(fèi)8元/平米/月。
1912街區(qū)——無(wú)錫1912街區(qū)和南京1912街區(qū)相比，有著大相徑庭的感覺(jué)，可能距離無(wú)錫火車站比較近的原因，一般管理方面不到位，衛(wèi)生狀況不理想，也沒(méi)有看到有保安或保潔的存在，具體訪談商家，情況不清楚。主要以酒吧業(yè)態(tài)為主，現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的酒吧有：百度、亂世佳人、瑪索、蘇荷、百度后宮、阿瑪尼、瑪田、bobo、等等；租金大概4-5元/平米/天左右，前3年給于租金折讓，折讓額度逐年遞減，第4年恢復(fù)原始價(jià)位；其中后街有一家大型洗浴中心——鉑金水座洗浴中心，經(jīng)了解該業(yè)態(tài)檔次偏低，人均98元/位。
2、金太湖國(guó)際廣場(chǎng)
該項(xiàng)目是一個(gè)綜合體形式，有住宅和商業(yè)，體量較大68萬(wàn)平米左右，住宅售價(jià)：8773元/平米，以高層建筑為主，竣工時(shí)間：201*-7-1，面積：84-143平米之間，預(yù)期總戶數(shù)大概959戶，物業(yè)費(fèi)1.8元/平米/月。停車位充足：3600個(gè)。
商業(yè)情況：打造近600米長(zhǎng)的通惠步行街，貫穿整個(gè)項(xiàng)目，品牌有：2萬(wàn)平米沃爾瑪超市，肯德基，麥當(dāng)勞，錢貴，味千拉面，必勝客，王興記，海瀾之家等眾多連鎖品牌；經(jīng)過(guò)調(diào)研，經(jīng)營(yíng)情況不理想，地下一層，地上四層，其中一層現(xiàn)在是打造的金太湖眼鏡城，前期因?yàn)楦魃碳医?jīng)營(yíng)情況不理想，全部退租，現(xiàn)全部由眼鏡城經(jīng)營(yíng)租金：1.2元/平米/天，物業(yè)費(fèi)：8元/平米/月，優(yōu)惠條件：免一年房租，一年物業(yè)費(fèi)；201*年11月眼鏡城正式開(kāi)業(yè)。
3、慶豐橋底商
該商業(yè)街距離我項(xiàng)目近一條河相隔，商鋪業(yè)主買，再返租給別人，品牌雜亂，業(yè)態(tài)多以五金建材為主，租金：2-3元/平米/天。物業(yè)費(fèi)：2.5-3元/平米/月。
4、康橋麗景底商
業(yè)態(tài)以五金機(jī)電為主，近20年經(jīng)營(yíng)歷史，通過(guò)居民反映，這樣的業(yè)態(tài)配比無(wú)法滿足居民日常生活的需求，無(wú)大型購(gòu)物超市等，也無(wú)大型檔次較好的餐飲業(yè)
態(tài)，而餐飲都是以小餐館，大排檔形式，租金：2.5-3元/平米/天，物業(yè)費(fèi)3/平米/月。周邊居民依附于世貿(mào)首府后期雙子樓底商。
5、民豐路、廣瑞路底商
品牌規(guī)劃較為雜亂，小型業(yè)態(tài)品牌為主，租金2.5-3元/平米/天，物業(yè)費(fèi)：2.5元/平米/月。
6、世貿(mào)首府底商
租金：3.5-4元/平米/天，物業(yè)費(fèi)：5-6元/平米/月；
7、歐風(fēng)街（青石街）
租金：7-9元/平米/天，物業(yè)費(fèi)：6元/平米/月；
二、 項(xiàng)目周邊情況分析
從無(wú)錫火車站南廣場(chǎng)到北廣場(chǎng)要從地下通道通過(guò)，地上無(wú)法直接到達(dá)，而被鐵道阻隔；南廣場(chǎng)屬老商業(yè)區(qū)，人流聚集密集；而北廣場(chǎng)相對(duì)是新商業(yè)區(qū)，人力較為稀少。通過(guò)周邊居民反映：居民消費(fèi)場(chǎng)所較少，只有火車站地下一層有較為極少的商業(yè)片區(qū)，無(wú)法滿足北廣場(chǎng)周邊居民正常日常消費(fèi)。另外，項(xiàng)目周邊辦公區(qū)域偏少。
三、 商業(yè)租金統(tǒng)計(jì)如下：
第五篇：城市綜合體報(bào)告
一、從城市發(fā)展的角度
1、城市綜合體與城市
城市綜合體的發(fā)展與城市的發(fā)展息息相關(guān),城市發(fā)展到什么程度，就會(huì)出現(xiàn)什么樣的城市綜合體與之相匹配，相應(yīng)的，城市綜合體的發(fā)展方向也會(huì)與城市發(fā)展方向保持一致。隨著中國(guó)集約型城市的提出，城市發(fā)展逐漸放棄原有的粗放型發(fā)展模式，轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)發(fā)展。隨著城市的發(fā)展現(xiàn)代城市逐漸顯示出以下特點(diǎn)：
1）、功能復(fù)合化
城市發(fā)展到現(xiàn)階段,已經(jīng)不是單一實(shí)現(xiàn)居住功能那么簡(jiǎn)單。全球化浪潮中,城市需要承擔(dān)更多功能,眾多功能集中在同一城市出現(xiàn),需要城市有最優(yōu)的功能復(fù)合規(guī)劃和方案,將城市作用發(fā)揮到最大效用。
2）、形象鮮明
眾所周知，隨著現(xiàn)代城市的發(fā)展，城市建設(shè)的加速，城市同質(zhì)化現(xiàn)象越來(lái)越突出。眾多城市一味追求國(guó)際化、現(xiàn)代化,完全成為鋼筋水泥的堆砌。在盲目過(guò)后，反思城市建設(shè)進(jìn)程，早已沒(méi)有自己的城市特色，同時(shí)也失去了城市歷史文化的傳承。未來(lái)城市發(fā)展,己經(jīng)逐步回歸理性,城市形象正逐漸鮮明化。地方特色、區(qū)域文化、歷史沉淀,都成為新一輪城市建設(shè)中,建筑形式表現(xiàn)和內(nèi)在功能軟環(huán)境所要表現(xiàn)的重要元素。
3）、集約化發(fā)展
粗放型的城市資源利用,雖然帶來(lái)了中國(guó)城市的快速發(fā)展,但也造成了巨大資源浪費(fèi)和重度城市負(fù)荷。優(yōu)化資源利用,實(shí)現(xiàn)集約型社會(huì),提高資源使用效率是城市發(fā)展面臨的重大課題,費(fèi)效比在城市運(yùn)營(yíng)方面,被提到非常高的層面,無(wú)論是城市建設(shè)還是土地使用,資源的優(yōu)化整合利用,達(dá)到最優(yōu)投入產(chǎn)出比是未來(lái)城市發(fā)展的重要目標(biāo)。
4）、城市生態(tài)化
可持續(xù)發(fā)展的城市道路,不是一味追求快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)指標(biāo),以犧牲環(huán)境為代價(jià)得到的城市發(fā)展是暫時(shí)的,在物質(zhì)基礎(chǔ)達(dá)到一定程度后,文明城市建設(shè)的目標(biāo)是生態(tài)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展并行。
5）、城市多元化
圍繞單一中心“攤大餅”式城市發(fā)展的城鎮(zhèn)化,在經(jīng)過(guò)多年發(fā)展后,城市中心從基礎(chǔ)設(shè)施、交通路網(wǎng)、商業(yè)承載等方面已經(jīng)不堪重負(fù),組團(tuán)式發(fā)展、多中心建設(shè)、帶狀城市發(fā)展等城市多元化發(fā)展模式不斷出現(xiàn)。眾多城市釆取以衛(wèi)星城、新城等新型城鎮(zhèn)現(xiàn)代化的擴(kuò)張模式,滿足現(xiàn)代城市發(fā)展需求。
作為城市發(fā)展的重要功能載體的城市綜合體,伴隨城市發(fā)展趨勢(shì)不斷發(fā)展。城市區(qū)域一體化和城市多元化發(fā)展,迫切需要城市綜合體發(fā)揮城市復(fù)合功能。而城市功能復(fù)合化、形象鮮明化、城市生態(tài)化、社會(huì)集約化,為城市綜合體的發(fā)展不斷提出新的課題。代表城市形象、符合城市特征的城市綜合體建筑形式,加上商務(wù)、商業(yè)、居住、休閑、娛樂(lè)等內(nèi)在功能復(fù)合,優(yōu)化土地資源利用,是城市綜合體與現(xiàn)代城市共榮共生的有機(jī)聯(lián)系。
自從201*年城市綜合體進(jìn)入青島以來(lái)，發(fā)展速度迅猛對(duì)青島經(jīng)濟(jì)文化等拉動(dòng)作用明顯。青島延吉路萬(wàn)達(dá)建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明，已成為青島一大城市名片。
展望：
城市綜合體是點(diǎn)睛一城繁華的精華所在，亦凝結(jié)了一座城市的文化和靈魂，更是助推城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)力引擎。城市不僅僅是產(chǎn)業(yè)的聚集地，它首先是人類愉悅生活、成長(zhǎng)的空間。我們應(yīng)以健康理念統(tǒng)領(lǐng)城市發(fā)展的方方面面，以“健康城市”引領(lǐng)包括綜合體建設(shè)在內(nèi)的新一輪發(fā)展。我們也可以說(shuō)城市綜合體的靈魂是文化與精神。綜合體不是城市功能的簡(jiǎn)單疊加，更不是建設(shè)一堆堆絢麗的cbd，其靈魂是深厚的文化與精神。我市打造城市綜合體應(yīng)突出城市品牌效應(yīng)，使其能保存和傳承青島的歷史文化風(fēng)貌。
我們知道城市綜合體的作用不僅僅是經(jīng)濟(jì)上的拉動(dòng)，更應(yīng)該是城市文化的標(biāo)志，是城市文化的具體顯現(xiàn)。青島在建設(shè)城市綜合體的過(guò)程中應(yīng)重視城市綜合體的文化工功能，應(yīng)充分利用綜合體是城市名片、城市地標(biāo)的廣告效應(yīng)，提升該區(qū)域的人文價(jià)值。為此，綜合體必須要為整個(gè)區(qū)域代言，準(zhǔn)確定位其在區(qū)域內(nèi)的核心價(jià)值點(diǎn)，塑造區(qū)域以綜合體為中心的核心價(jià)值，精心提煉以綜合體為焦點(diǎn)的價(jià)值口號(hào)，從而達(dá)到在發(fā)展過(guò)程中重塑區(qū)域價(jià)值，實(shí)現(xiàn)以綜合體為引領(lǐng)的區(qū)域變遷的目標(biāo)。
青島城市綜合體在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中將會(huì)更加重視其文化功能，一個(gè)文化功能完善的城市綜合體應(yīng)具備以下特點(diǎn)：
1、城市綜合體應(yīng)具有文化內(nèi)涵的關(guān)聯(lián)性
城市綜合體是城市文化功能的集中體現(xiàn)，兼有文化、傳媒、娛樂(lè)、休閑等涵蓋城市主要文化功能的建筑設(shè)計(jì),具有文化的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性。我們以李滄樂(lè)客城為例，樂(lè)客城建筑設(shè)計(jì)極具青島特色，其建筑以嶗山北九水為模版進(jìn)行設(shè)計(jì)，整個(gè)建筑美輪美奐，給人以文化的享受。
2、城市綜合體應(yīng)具有文化魅力的輻射性
柯布西耶在《走向新建筑》里說(shuō)：建筑應(yīng)該是時(shí)代的鏡子。而城市綜合體是現(xiàn)代城市文化與靈魂的標(biāo)簽，與城市的文明建設(shè)、和諧社會(huì)建設(shè)具有高度的同一性，憑借深厚的文化內(nèi)涵和文化魅力具有引領(lǐng)風(fēng)尚、傳承文明、傳播知識(shí)、繁榮文化、陶冶情操、教化人民、服務(wù)社會(huì)、推動(dòng)發(fā)展、促進(jìn)和諧的重要社會(huì)輻射功能。
3、城市綜合體用具有城市文化消費(fèi)的聚集性
城市綜合體在功能上的多元性，與城市開(kāi)發(fā)中單一業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)相比有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但城市綜合體的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)需要強(qiáng)大的資金支持，其價(jià)值的體現(xiàn)就是使資金流量和現(xiàn)金流速達(dá)到最佳的狀態(tài)，并隨著城市綜合體持續(xù)運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)培育，不斷提升周邊人氣，改善公共設(shè)施及交通環(huán)境，促進(jìn)整體文化消費(fèi)水平的提高，最終帶動(dòng)城市綜合體區(qū)域內(nèi)物業(yè)價(jià)值大幅度增長(zhǎng)。因此，一個(gè)成功的城市綜合體不僅是一個(gè)城市文化與靈魂的標(biāo)簽，是一個(gè)城市標(biāo)志性的建筑，更是一個(gè)城市商業(yè)價(jià)值最大化的具體體現(xiàn)。
城市綜合體的發(fā)展方向應(yīng)該是向文化綜合體過(guò)渡的。我認(rèn)為城市綜合體存在的最大意義并不是經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用而是對(duì)區(qū)域文化的提升作用。一個(gè)城市建設(shè)的好壞我們完全可以通過(guò)其城市綜合體建設(shè)的好壞來(lái)進(jìn)行評(píng)判。城市綜合體是否符合該城市的品位、是否能夠成為該城市的名片都可以作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。
在我們觀察來(lái)看，青島城市綜合體到目前為止更多的是一種單純的商業(yè)建筑綜合，附帶的起到作為城市名片的作用。試問(wèn)青島哪一家綜合體敢說(shuō)自己對(duì)于游客來(lái)說(shuō)是一個(gè)“必看、必游、必購(gòu)”旅游景點(diǎn)似的綜合體？
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