作為小區(qū)的物管，要時(shí)刻牢記給住戶良好的服務(wù)，要共同建設(shè)我們的家園而努力奮斗，要學(xué)會(huì)消除業(yè)主之間的矛盾，塑造美好和諧的環(huán)境，保障業(yè)主的基本生活條件。下面是小編帶來(lái)的2018小區(qū)物管年度工作總結(jié)精選范文，有興趣的可以看一看吧。

    一、基本情況

    （一）管理情況

    自建物業(yè)一年的管理，基本秩序正常，沒(méi)有發(fā)生較大的安全事故等。但本人是不滿意的，一、是服務(wù)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期設(shè)想和合同條款的要求，甚至還有較大差距；二、是當(dāng)初接管時(shí)，本人是抱著業(yè)主自建，會(huì)更認(rèn)真負(fù)責(zé)、會(huì)更好協(xié)商處理問(wèn)題，大家會(huì)更加齊心協(xié)力、全心全意，共同努力建設(shè)好我們自己的家，建設(shè)一個(gè)幸福和諧美滿的“鳳凰花苑”這個(gè)美好的愿景上任的。一年來(lái)，物業(yè)堅(jiān)持做到“打不還手、罵不還口、笑臉相陪”的服務(wù)；三、自建物業(yè)接手以來(lái)，經(jīng)過(guò)近一年的服務(wù)我們努力付出，對(duì)物業(yè)員工嚴(yán)格工作制度要求，溫馨服務(wù)，未與業(yè)主之間發(fā)生激進(jìn)矛盾，無(wú)言語(yǔ)與肢體沖突，與業(yè)主之間和平共處，這也是我們?yōu)橹�欣慰的�?/p>

    一年來(lái)，小區(qū)處于裝修期，管理屬于前期物業(yè)管理，比正式居住后的小區(qū)管理復(fù)雜，主要是外來(lái)人員多，貨車小車多，工人隨地轉(zhuǎn)運(yùn)磚沙，違規(guī)使用電梯送運(yùn)裝修材料，超時(shí)限施工，各種噪音/灰塵擾民，建筑垃圾多，長(zhǎng)期堆在候梯平臺(tái)不及時(shí)清運(yùn)，破壞承重墻/梁違規(guī)施工等；特別是破壞承重墻/梁、擾民施工等現(xiàn)象，管理難度大。為此，部分業(yè)主和工人打、罵物業(yè)管理人員，都實(shí)實(shí)在在地發(fā)生過(guò)。物業(yè)還重點(diǎn)對(duì)各項(xiàng)設(shè)備安裝后的試運(yùn)行進(jìn)行檢查，盡量早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題，今年對(duì)二次供水高壓泵、生活用水管道、地下室污水泵、消防供水管道、電梯、各種燈等多項(xiàng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行了檢查維修，組織了兩次消防演練，保障了小區(qū)的基本正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

    （二）經(jīng)費(fèi)情況

    鳳凰花苑小區(qū)總共576戶，現(xiàn)分房466戶，截止11月20日止，實(shí)收房400戶，還有110戶未分配。總體情況：小區(qū)今年實(shí)收145萬(wàn)元，支出183.3萬(wàn)元，負(fù)資38.3萬(wàn)元。

    實(shí)收145萬(wàn)元主要為：336戶物業(yè)費(fèi)62萬(wàn)元，代收前期物業(yè)費(fèi)8.5萬(wàn)元，公攤預(yù)收款19萬(wàn)元，裝修押金24萬(wàn)元，垃圾清運(yùn)費(fèi)6.2萬(wàn)元，水費(fèi)0.8萬(wàn)元，電費(fèi)24.5萬(wàn)元。

    實(shí)際支出情況主要為：繳納供水公司電費(fèi)72.2萬(wàn)元，供水公司水費(fèi)7.1萬(wàn)元，物業(yè)工作人員報(bào)酬78萬(wàn)元（平均每月6.5萬(wàn)元，24人，每人約2700元），垃圾清運(yùn)費(fèi)13萬(wàn)元，設(shè)備建設(shè)和維修6.5萬(wàn)元，辦公費(fèi)2.5萬(wàn)元，退回裝修押金現(xiàn)金4萬(wàn)元，共計(jì)183.3萬(wàn)元�，F(xiàn)已負(fù)資38.3萬(wàn)元。

    負(fù)債的主要原因：一、是64戶已在天創(chuàng)期間收房業(yè)主，裝修完畢后不在三亞居住，物業(yè)費(fèi)能拖則拖、能緩則緩；二、是66戶未收房業(yè)主一直不來(lái)繳納物業(yè)費(fèi)，可能會(huì)繼續(xù)拖欠多年。這130戶業(yè)主已欠物業(yè)費(fèi)27萬(wàn)元。三、是2018年1月前321戶業(yè)主交給天創(chuàng)公司的24萬(wàn)元垃圾清費(fèi)，天創(chuàng)說(shuō)已全部開支完畢，自管物業(yè)只收到79戶6.2萬(wàn)元垃圾清運(yùn)費(fèi)，現(xiàn)實(shí)際支出13萬(wàn)元，虧本6.8萬(wàn)元；四、是公攤費(fèi)經(jīng)計(jì)算需28萬(wàn)元，現(xiàn)實(shí)際只預(yù)收到19萬(wàn)元，還有9萬(wàn)元需結(jié)算。

    小區(qū)物管馬上面臨著水電費(fèi)無(wú)錢可交，裝修押金20萬(wàn)元無(wú)錢可退、建筑垃圾無(wú)錢清運(yùn)的局面，再加上天創(chuàng)期間未退還押金的業(yè)主繼續(xù)來(lái)抵扣物業(yè)費(fèi)和電費(fèi)（現(xiàn)已抵扣90多戶，27萬(wàn)余元），部分不在三亞的業(yè)主繼續(xù)拖欠物業(yè)費(fèi)等現(xiàn)實(shí)情況，小區(qū)自管物業(yè)經(jīng)費(fèi)難以為繼。

    二、完成主要工作

    （一）克服各種困難，自力更生求生存。

    自建物業(yè)成立時(shí)，小區(qū)還有大量的工程建設(shè)未完工。主要是小區(qū)未封閉、未通自來(lái)水、不通天燃?xì)�、部分工程未完工、車位沒(méi)劃定、電動(dòng)車無(wú)處充電、所有設(shè)施設(shè)備未正式移交使用，所有的管理配套設(shè)施都不完善。這直接導(dǎo)致小區(qū)管理難度大，工地建設(shè)與業(yè)主裝修并行，人車出入混亂，部分外地人到小區(qū)散步，人員翻墻出入，外車停放小區(qū)，雞叫狗叫擾民，設(shè)備壞了因拖欠工程款問(wèn)題久久得不到維修，小區(qū)開快車，建筑垃圾無(wú)處堆放，生活垃圾不按規(guī)定地點(diǎn)投放，裝修不按規(guī)定時(shí)間施工，破壞公共設(shè)施設(shè)備等。

    業(yè)委會(huì)見(jiàn)到這些現(xiàn)象也非常著急，業(yè)委會(huì)在身無(wú)分文的情況下，自己出油費(fèi)、電話費(fèi)，不論周六周日、白天黑夜，為小區(qū)跑水，跑氣，跑交通，跑充電設(shè)備等，一天天一天天，小區(qū)發(fā)生著緩慢的變化。

    1月30日接手小區(qū)，原供水公司不同意為小區(qū)供自來(lái)水、大家喝著井水的情況下，在業(yè)委會(huì)和物業(yè)（加上“向供水公司”）簽了責(zé)任狀（加上“保證不因水質(zhì)問(wèn)題向上投訴”）的情形下，小區(qū)才通上了自來(lái)水。當(dāng)時(shí)大家為之感激不盡。

    小區(qū)未通天燃?xì)�，業(yè)委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)物業(yè)和熱心業(yè)主，多次跑到長(zhǎng)豐天燃?xì)夤�司，找�?jīng)理，找熟人，找部隊(duì)，統(tǒng)計(jì)統(tǒng)一裝配天燃?xì)獾娜藬?shù)需求，加大公司的壓力，終于在春節(jié)前的大年三十，大家用上了天燃?xì)膺^(guò)年�？吹酱蠹曳胖�鞭炮歡樂(lè)地過(guò)著春節(jié)，所有為之付出的人員都感到無(wú)比欣慰。

    小區(qū)車輛隨便出入，原由天創(chuàng)引進(jìn)廣告公司裝配的道閘因其未付人工費(fèi)和退出而破壞，導(dǎo)致道閘無(wú)法使用。在春節(jié)大家都放假過(guò)年的情況下，物業(yè)到處聯(lián)系公司再為我們小區(qū)裝配一套好用的道閘。第一家公司簽訂合同一個(gè)多月，因感覺(jué)小區(qū)收益不大，遲遲沒(méi)有來(lái)安裝。正月后，我們又聯(lián)系另一家道閘公司，終于在小區(qū)安上了道閘，安裝了減速帶，保證了外來(lái)車輛不能隨便出入小區(qū)，避免小區(qū)變成免費(fèi)停車場(chǎng)。

    電動(dòng)車原無(wú)地方充電，大家只有在一樓的應(yīng)急燈插座上充電，或是從樓上家里拉線到樓下充電，或是推進(jìn)樓上家里充電。也有業(yè)主因利用公用電充電導(dǎo)致摩擦紛爭(zhēng)。為保證充電安全，保證最節(jié)約的充電成本，業(yè)委會(huì)和物業(yè)也多次到市內(nèi)其他自建充電樁和與公司合式的充電樁進(jìn)行考查，最終決定采取合作的方式建設(shè)充電樁。

    小區(qū)地下室的二次供水高壓泵，多次發(fā)生故障，因拖欠工程款等問(wèn)題，維保公司一直拒絕檢測(cè)和維修。因又是沒(méi)有移交的設(shè)備，物業(yè)也不能自己隨便拆裝維修。為保證大家隨時(shí)用上水，物業(yè)只有自己花錢懇請(qǐng)維修人員前來(lái)維修，講好話，遞煙送茶，或來(lái)監(jiān)督我們維修，做證物業(yè)沒(méi)有亂動(dòng)設(shè)備，以避免移交時(shí)出現(xiàn)誤解。在多次催促正常維修無(wú)果的情況下，物業(yè)專門向工指發(fā)函，懇請(qǐng)工指領(lǐng)導(dǎo)出面，一臺(tái)帶故障運(yùn)行約半年的高壓泵，才徹底得到了維修。

    小區(qū)未封閉，原球場(chǎng)處任外人隨便出入。業(yè)委會(huì)和物業(yè)也多次與工指和本地村民溝通協(xié)調(diào)，在保證村民上墳時(shí)開門通行、雙方和諧相處的條件下，增加了欄桿封閉等等。

    業(yè)委會(huì)和物業(yè)為了保障業(yè)主的基本生活條件，做了大量工作，在此不勝枚舉。

    （二）組織物業(yè)管理，保障正常的生活秩序。

    現(xiàn)物業(yè)正式員工24人，其中經(jīng)理1人，副經(jīng)理1人，辦公室2人，保安部12人，保潔部6人，工程部2人。原計(jì)劃設(shè)定27人，因小區(qū)還有110套房未分配，實(shí)際只有466戶的物業(yè)費(fèi)，無(wú)法保障27人的運(yùn)行。現(xiàn)分房率為81%，人員配置率89%，基本達(dá)到了配置要求。

    現(xiàn)保安部24小時(shí)三班倒輪班，門崗坐崗1人，巡邏崗1-2人，消防及監(jiān)控室24小時(shí)值班。門崗基本保障了門口人員和車輛進(jìn)出秩序，免費(fèi)收看包裹；巡邏崗白天晚上樓層和地下室巡邏，檢查公共設(shè)施情況，定時(shí)開關(guān)空調(diào)等，基本保障了小區(qū)的基本安全。

    保潔人員早上7點(diǎn)30分上班，中午飯后不休息運(yùn)送垃圾到市政車，下午6點(diǎn)下班�，F(xiàn)小區(qū)裝修完畢的樓層，基本保證天天打掃，干凈整潔。

    工程部是物業(yè)重力保障的部門。水房、配電房是小區(qū)的最重要的安全部位，如果發(fā)生故障，得馬上排除，否則可能引發(fā)大問(wèn)題。有業(yè)主說(shuō)，物業(yè)只要找?guī)讉�(gè)保潔打掃衛(wèi)生，找兩個(gè)老頭看門就可以了，這真是隔行如隔山的外行話。只要沒(méi)電，電梯不運(yùn)行，高層無(wú)法上下，只能爬樓梯；二次供水開不了泵，只能提水上樓。我們保障人員合格，人員隨時(shí)在位。工程部經(jīng)理是我們D棟業(yè)主，全心全意為大家服務(wù)；電工小文老實(shí)肯干，24小時(shí)呆在小區(qū)，隨時(shí)聽候調(diào)遣；辦公室文員之一也是小區(qū)家屬，處理事情態(tài)度謙和有禮，周到細(xì)致；負(fù)責(zé)人時(shí)刻都保證有一名在崗，隨時(shí)處理出現(xiàn)的各種問(wèn)題，隨時(shí)保障大家的需求。每天早七點(diǎn)全小區(qū)巡視一遍，8點(diǎn)安排好全天工作，白天檢查落實(shí)情況；下班前全小區(qū)再巡視一遍，及時(shí)發(fā)現(xiàn)新的問(wèn)題，做好新的安排等。

    為保障大家生活在一個(gè)平安小區(qū)，特別是小區(qū)發(fā)生電動(dòng)車自燃、附近小區(qū)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，業(yè)委會(huì)和物業(yè)更是重視，制定了小區(qū)消防演練方案，明確組織指揮人員和各項(xiàng)工作職責(zé)，保障一有情況，立馬行動(dòng)。今年組織了兩次消防演練，檢驗(yàn)人員反應(yīng)和設(shè)備情況，達(dá)到預(yù)期目的。

    一年來(lái)，在24名員工的盡力配合下，在處理違規(guī)問(wèn)題業(yè)主動(dòng)手打部門經(jīng)理（有報(bào)案記錄），有因水表自轉(zhuǎn)、違規(guī)施工、鞭炮燃放、不交外來(lái)車輛管理費(fèi)、不交天創(chuàng)期間的物業(yè)費(fèi)等問(wèn)題，拍桌子，辱罵物業(yè)“看門狗、賤、不要臉、腦子進(jìn)水”等，物業(yè)做到了打不還手、罵不還口、笑臉相迎，無(wú)論受了多大委屈，長(zhǎng)透一氣，繼續(xù)為小區(qū)努力工作。

    （三）改造有關(guān)設(shè)施設(shè)備，努力節(jié)約運(yùn)行成本

    物業(yè)剛接手小區(qū)時(shí)，經(jīng)檢查，小區(qū)多處部位用電浪費(fèi)嚴(yán)重。如各樓層10多個(gè)平方米的候梯平臺(tái)總有9個(gè)照明燈，4個(gè)導(dǎo)引牌，2個(gè)充電器，平均每層一天用電約2度，全小區(qū)一個(gè)月的樓道用電就約近萬(wàn)度。自建物業(yè)為之著急，抓緊時(shí)間進(jìn)行改造，把常明燈改成聲控?zé)�，道路照明燈改成時(shí)控開關(guān)燈，按季節(jié)把嚴(yán)控開關(guān)電梯空調(diào)。物業(yè)從未認(rèn)為，這些電反正是大家掏錢公攤的，隨便浪費(fèi)吧。從這一年統(tǒng)計(jì)電表情況看，2018年2月份接手開始，公攤費(fèi)從最初每戶每月50元左右，現(xiàn)已逐步降低到每戶每月34元多，暫時(shí)保持在了年初的預(yù)算成本內(nèi)。

    三、存在主要問(wèn)題

    （一）自建物業(yè)在不被理解和支持的情況下，開展工作極為困難

    小區(qū)為自建物業(yè)，我本人只是管理負(fù)責(zé)人，牽頭為大家實(shí)施服務(wù)�？捎腥藛T投訴到稅務(wù)局、工商局、物價(jià)局等。特別是在市政自來(lái)水水壓小，市政水管幾天無(wú)水可進(jìn)，小區(qū)水柜儲(chǔ)水已無(wú)水可供，大家基本生活都困難的情況下，物業(yè)應(yīng)廣大業(yè)主要求，在盡到告之為井水，只能洗澡沖廁所、不適合飲用的情況下，為大家提供了井水，卻被投拆到綜合執(zhí)法局物業(yè)提供不合格的二次供水。

    在市政水管有污染水進(jìn)了水柜時(shí)，需放空全箱水進(jìn)行清洗，在供水設(shè)施還沒(méi)驗(yàn)收交付，物業(yè)經(jīng)費(fèi)有限，物業(yè)人員不怕辛苦，爬進(jìn)水柜清洗時(shí)，卻被人說(shuō)物業(yè)舍不得花錢請(qǐng)專業(yè)人員清洗，孰不知，我們自己為自己吃的水負(fù)責(zé)，才洗得更干凈徹底。

    小區(qū)空地小，無(wú)處堆放建筑垃圾，在一處堆放久了，損害到利益的業(yè)主就會(huì)有意見(jiàn)。在B、E棟前堆放過(guò)，在C、D棟側(cè)網(wǎng)球場(chǎng)堆放過(guò)，在中間花園后堆過(guò)，在F棟后堆放過(guò)，每堆放一段時(shí)間，都會(huì)有人提出意見(jiàn)，該換地方堆放了。建筑垃圾的堆放地，只要在裝修期間，就會(huì)有。況且現(xiàn)在三亞市鞏文創(chuàng)衛(wèi)，根本不能隨便丟棄大型建筑垃圾。如業(yè)主們不予理解，過(guò)于要求嚴(yán)格，物業(yè)也無(wú)能為力。物業(yè)只希望大家趕快裝修結(jié)束，沒(méi)有建筑垃圾堆放為最好。

    （二）物業(yè)管理職能有限，工作難度極大

    在天創(chuàng)退出時(shí)，不與小區(qū)結(jié)算，帶走了全部款項(xiàng)，其中50余萬(wàn)元的押金沒(méi)有退還。自建物業(yè)主動(dòng)為未退還押金的業(yè)主抵扣電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)等，部分業(yè)主不理解，在自建物業(yè)墊付的情況下，非要求退還現(xiàn)金，多次解釋無(wú)效，責(zé)罵物業(yè)是騙子。世上主動(dòng)愿意冒借債50萬(wàn)元的風(fēng)險(xiǎn)，為別人解決困難的人，只有傻子，不是騙子。

    個(gè)別業(yè)主違規(guī)施工，破壞業(yè)主公約規(guī)定等，物業(yè)告之違規(guī)督促其整改，其拒絕且繼續(xù)施工；物業(yè)在請(qǐng)示業(yè)委會(huì)和工指同意后，采取停水停電的方式強(qiáng)制其停工。這時(shí)，違規(guī)人員一看已牽涉到自己個(gè)人利益，隨即搬出了物業(yè)職責(zé)、法律規(guī)定、超權(quán)限行權(quán)等各種理由，來(lái)為自己的違規(guī)行為辯護(hù)。有的業(yè)主偏聽偏信，說(shuō)物業(yè)對(duì)違規(guī)行為罰款了事。有的業(yè)主懷著為達(dá)到同樣違規(guī)行為的目的，在背后煸風(fēng)點(diǎn)火，造謠生事。確實(shí)，物業(yè)是做的是服務(wù)工作，不是執(zhí)法部門，要超權(quán)限處理問(wèn)題，極為困難，我們物業(yè)也深深感到了難度。

    （三）物業(yè)服務(wù)要求高與物業(yè)費(fèi)低的矛盾不可化解

    部分業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象會(huì)長(zhǎng)期存在（現(xiàn)分房466戶只有336戶交費(fèi)）、原物業(yè)費(fèi)預(yù)算較低，且不交車位費(fèi)和停車管理費(fèi)，再1.45元/平方中的20%為專項(xiàng)維修費(fèi)，�？顚Ｓ�，其中1.16元才是真正物業(yè)服務(wù)費(fèi)用�，F(xiàn)已分房466戶一個(gè)月總共才能收到6.5萬(wàn)元，而物業(yè)人員工資每人每月平均2700元情況下，工資總額就已在6.5萬(wàn)元。也就是說(shuō)，1.16元/平方466戶的物業(yè)費(fèi)根本養(yǎng)活不了物業(yè)。“巧婦難為無(wú)米之炊”，在繼續(xù)維持現(xiàn)狀經(jīng)費(fèi)的情況下，物業(yè)難以支撐。

    四、下步計(jì)劃

    廣大業(yè)主都希望自己生活在一個(gè)漂亮、和諧、設(shè)施完善、服務(wù)周到的小區(qū)，但現(xiàn)小區(qū)不還有很多設(shè)施需要完善，要建設(shè)就要有經(jīng)費(fèi)，物業(yè)在自身運(yùn)行經(jīng)費(fèi)都困難的情況下，再談建設(shè)就是畫餅充饑。小區(qū)已經(jīng)過(guò)一年試運(yùn)行，現(xiàn)應(yīng)明確以下幾個(gè)事實(shí)問(wèn)題：

    一是物業(yè)的職責(zé)權(quán)限問(wèn)題。物業(yè)不是辦福利社會(huì)，物業(yè)不可能包辦小區(qū)里的千羅萬(wàn)象，部分業(yè)主對(duì)此有誤解，認(rèn)為在小區(qū)發(fā)生的一切，物業(yè)都應(yīng)管理、都應(yīng)負(fù)責(zé)，物業(yè)沒(méi)有此權(quán)限和能力。物業(yè)就是小區(qū)生活公共秩序維護(hù)、公共衛(wèi)生保潔、公共綠化維護(hù)、保障公共設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)等，其他均不在物業(yè)無(wú)償服務(wù)范疇內(nèi)。

    二是物業(yè)費(fèi)用問(wèn)題�，F(xiàn)物業(yè)管理處的1.16元/平方米的管理費(fèi)，只能保障基本的人工費(fèi)。其他如電梯等大的維修、小區(qū)建設(shè)無(wú)從談起。電梯兩年的維保期2019年4月結(jié)束，續(xù)聘維保一般一臺(tái)高層電梯在600元/月左右，12臺(tái)電梯一年即要8.7萬(wàn)元；如更換重要的零部件，一般都是上千上萬(wàn)，現(xiàn)物業(yè)費(fèi)根本不可能，也無(wú)力開支，唯一的后果就是放著，這結(jié)果是大家不可能接受的�，F(xiàn)余110套房一直不能分配，如下步一不能增加物業(yè)費(fèi)，二不能減少物業(yè)人員，三不能出租鋪面反哺物業(yè)，現(xiàn)物業(yè)無(wú)錢發(fā)放工資，保潔、保安馬上就辭職另尋工作了，小區(qū)會(huì)處于無(wú)人管理狀況，受損的還是我們廣大業(yè)主自己。

    一份預(yù)算，一份工作。如一直維持現(xiàn)狀，現(xiàn)物業(yè)只能提出辭呈。

    現(xiàn)業(yè)委會(huì)幾人，為了小區(qū)的建設(shè)發(fā)展操了不少心，跑了不少路，無(wú)償提供幫助服務(wù)，個(gè)別業(yè)主不甚理解，埋怨，甚至招致個(gè)別業(yè)主的不當(dāng)言論！更為物業(yè)的工作操碎了心，我們物業(yè)在這里表示萬(wàn)分感激感謝！

    為保證小區(qū)業(yè)主長(zhǎng)久利益不受損害，請(qǐng)業(yè)委會(huì)認(rèn)真考慮小區(qū)物業(yè)管理各方面的問(wèn)題。在業(yè)委會(huì)決定之前，物業(yè)會(huì)繼續(xù)盡職盡責(zé)、任勞任怨、全心全意為大家服務(wù)，保障小區(qū)安全正常運(yùn)行。

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