我國經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入中國特色社會主義新時代，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，土地有償使用及住房制度改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)也得到高速的發(fā)展，進(jìn)入繁榮和火爆階段，但房地產(chǎn)投資風(fēng)險也日趨嚴(yán)竣，不確定性風(fēng)險因素隨之增加。下面是小編帶來的房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險分析與管控。

    摘要：近二十年來國內(nèi)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，相關(guān)的投資活動也隨之掀起一陣又一陣熱潮。房地產(chǎn)企業(yè)獲得豐厚的利潤，但不得不說的是在巨大的利潤面前，也伴隨著房地產(chǎn)項目投資巨大風(fēng)險。本文從房地產(chǎn)投資的角度針對房地產(chǎn)企業(yè)項目投資可能面臨的風(fēng)險進(jìn)行了全面的分析，并且通過分析，將其主要風(fēng)險作為重點進(jìn)行描述并針對其風(fēng)險提出了相對的防范策略及管控。

    風(fēng)險，就是預(yù)期目標(biāo)與實際結(jié)果之間的不確定性，主要表現(xiàn)為收益不確定性和成本或代價的不確定性。所謂的房地產(chǎn)投資風(fēng)險，是指投資房地產(chǎn)項目后得到不利或負(fù)面利益后果。我國經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入中國特色社會主義新時代，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，土地有償使用及住房制度改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)也得到高速的發(fā)展，進(jìn)入繁榮和火爆階段，但房地產(chǎn)投資風(fēng)險也日趨嚴(yán)竣，不確定性風(fēng)險因素隨之增加。根據(jù)諸多房地產(chǎn)企業(yè)項目投資不確性風(fēng)險因素，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行全面的詳細(xì)的投資風(fēng)險分析，從整體上對投資項目所有可能存在的不確定性因素和影響投資收益的因素進(jìn)行分析，得出相對準(zhǔn)確的項目風(fēng)險性結(jié)論，同時制訂有針對性有效性的防范策略和管控措施，將可能產(chǎn)生的損失降到最低。

    一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分析

    隨著經(jīng)濟(jì)改革開放不斷深化，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到繁榮和火爆階段，在這個階段選擇進(jìn)行房地產(chǎn)投資時所承擔(dān)的風(fēng)險逐漸增大。由于受房地產(chǎn)項目投資周期長短、信息對稱程度、宏微觀政策變動大小、企業(yè)內(nèi)部控制完善程度等因素影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)項目投資面臨著各種風(fēng)險，主要體現(xiàn)在政策風(fēng)險、市場競爭風(fēng)險、企業(yè)資金風(fēng)險、城市規(guī)劃風(fēng)險等外部風(fēng)險和投資決策風(fēng)險、項目建設(shè)風(fēng)險、營銷決策風(fēng)險等內(nèi)部風(fēng)險。對所有的風(fēng)險進(jìn)行全面的分析是我國現(xiàn)今房地產(chǎn)投資當(dāng)中最為重要的一個問題[1]。

    1.政策風(fēng)險

    政策風(fēng)險包括住房制度改革、土地政策、銀行信貸政策、稅收政策等風(fēng)險。政策風(fēng)險對于每個房地產(chǎn)投資企業(yè)都是無法抵抗的，如稅率調(diào)增或增加稅目時，將會增加企業(yè)的稅賦；銀行信貸政策緊縮時，將會增加企業(yè)財務(wù)成本，甚至有可能由于資金嚴(yán)重緊缺導(dǎo)致項目停止；當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時，社會對房地產(chǎn)需求相對大幅度縮減，購買力下降。

    2.市場競爭風(fēng)險

    伴隨著我國新時代經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與提升，房地產(chǎn)市場的競爭力所造成的風(fēng)險主要是由于房地產(chǎn)自身市場當(dāng)中由于相同類型的樓盤地產(chǎn)供給的數(shù)量過多，造成房地產(chǎn)市場營銷的競爭十分激烈，從而導(dǎo)致了相關(guān)樓盤停滯銷售或者推廣的成本不斷提高的風(fēng)險。市場競爭風(fēng)險主要是由相關(guān)投資者對其所投資的市場調(diào)查不夠全面以及相對錯誤的判斷所引起的，這是房地產(chǎn)投資企業(yè)自身對相關(guān)市場把握能力不足所造成的。

    3.企業(yè)資金風(fēng)險

    由于房地產(chǎn)項目投資具有周期長、投入資金大的特點因素，給資金籌措、使用、回籠都將帶來很多不確性。

    如由于利率調(diào)增，導(dǎo)致企業(yè)籌資成本增加；或受其他因素影響，導(dǎo)致籌集資金未能按期到位等；使籌資難度加大和籌資成本增加。由于市場不景氣，客戶購買力下降，或營銷策略不當(dāng)?shù)纫蛩�，�?dǎo)致無法達(dá)到銷售預(yù)期，造成資金無法及時回籠，增加企業(yè)風(fēng)險。

    4.投資決策風(fēng)險

    投資決策指投資決策層對投資項目作出最后的決定,是投資項目最為關(guān)鍵和首要環(huán)節(jié)。投資決策的風(fēng)險主要基于可行性研究方案是否調(diào)研充分、分析到位；決策層的構(gòu)成是否合理；因工作不深入、調(diào)查研究不實，可能造成決策失誤；對項目投資未實行民主討論，未按議事規(guī)則辦事，造成決策失誤。

    5.項目建設(shè)風(fēng)險

    項目建設(shè)風(fēng)險是指在投資決策后到項目竣工時的整個期間，在這期間，時間長、不確定性因素較多而導(dǎo)致的風(fēng)險。如開發(fā)時機不恰當(dāng)；對市場趨勢預(yù)測的偏差；項目材料預(yù)算數(shù)量虛增、單價高等因素導(dǎo)致成本增加；在開發(fā)過程中施工管理不到位，導(dǎo)致工程質(zhì)量驗收不過關(guān)，造成返工，增加開發(fā)成本；在開發(fā)過程中，安全生產(chǎn)工作管控不到位，發(fā)生安全事故，增加開發(fā)成本；在開發(fā)過程中，對不確定性因素預(yù)計不全面及施工管控不嚴(yán)，導(dǎo)致項目施工延期，增加項目財務(wù)成本和資金占用風(fēng)險等。6.營銷決策風(fēng)險房地產(chǎn)項目營銷關(guān)系著項目投入資金能否及時回籠，關(guān)系著該項目投資成敗。營銷風(fēng)險主要有：當(dāng)銷售模式選擇不恰當(dāng)時，有可能影響預(yù)期銷售量、資金回籠目標(biāo)實現(xiàn)的風(fēng)險；由于市場定位、市場調(diào)研分析、市場價格變動趨勢預(yù)判因素影響銷售定價不準(zhǔn)風(fēng)險。

    二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的有效管控措施

    房地產(chǎn)投資項目投入資金大、周期長，我們可以把它分成五個部分進(jìn)行有效管控，即房地產(chǎn)項目投資前風(fēng)險的有效識別和精準(zhǔn)預(yù)判、房地產(chǎn)投資項目前期階段風(fēng)險防范、房地產(chǎn)投資項目建設(shè)階段風(fēng)險措施、房地產(chǎn)投資項目營銷風(fēng)險應(yīng)對，在各個階段里將本階段可能產(chǎn)生的不確性因素降到最低。

    1.房地產(chǎn)項目投資前風(fēng)險的有效識別

    潛在的風(fēng)險是根據(jù)房地產(chǎn)投資企業(yè)的一系列操作而產(chǎn)生的，房地產(chǎn)投資高回報效益與高風(fēng)險相互對等，且雙重性質(zhì)同時存在。投資前對風(fēng)險的有效識別是指在投資前就進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過程中可能存在的風(fēng)險或潛在的風(fēng)險進(jìn)行全面的分析及識別，并且進(jìn)行系統(tǒng)化的分類及整理歸類等分析，以揭示其中可能存在的風(fēng)險等一系列過程。

    2.房地產(chǎn)項目投資前風(fēng)險的精準(zhǔn)預(yù)判

    房地產(chǎn)投資風(fēng)險的精準(zhǔn)預(yù)判是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)風(fēng)險全面有效識別的基礎(chǔ)之上，針對房地產(chǎn)投資過程中包括政策風(fēng)險、市場競爭風(fēng)險、項目建設(shè)風(fēng)險等風(fēng)險所發(fā)生的概率及其發(fā)生風(fēng)險后所造成的損失程度及規(guī)模進(jìn)行精準(zhǔn)的預(yù)判，并提供給企業(yè)決策層進(jìn)行有效準(zhǔn)確的決策，同時有效降低風(fēng)險發(fā)生的頻率從而將其損失降至最低。在房地產(chǎn)投資的過程當(dāng)中，可以選擇從風(fēng)險較小的投資項目開始著手，直接放棄相對風(fēng)險較大的投資項目，這樣風(fēng)險的概率產(chǎn)生就會降到最低甚至零風(fēng)險投資[2]。

    3.房地產(chǎn)投資項目前期階段風(fēng)險防范

    房地產(chǎn)投資項目前期階段是指投資決策后到開始施工之前這段期間。主要有對項目地塊規(guī)劃用途、特性、獲利水平等調(diào)研，競買土地使用權(quán)，前期手續(xù)報批，規(guī)劃設(shè)計等工作。在這階段要詳細(xì)充分地做好市場調(diào)研，根據(jù)合適的目標(biāo)消費群體找準(zhǔn)項目定位、預(yù)計銷售價格；高質(zhì)量地完成規(guī)劃設(shè)計和施工圖設(shè)計工作，降低工程成本、減少實施后的隱患。

    4.房地產(chǎn)投資項目建設(shè)階段風(fēng)險措施

    建設(shè)階段指樁基施工開始到項目竣工驗收的整個過程。主要有對項目的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全管理方面進(jìn)行管控。本階段要認(rèn)真全面地做好施工方案，方案表達(dá)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確，選擇合適的施工方法，地基勘測資料收集齊全，做好現(xiàn)場施工監(jiān)督，防止施工方偷工減料、使用低劣材料、施工設(shè)備不全、未按規(guī)程實施操作、管理者不負(fù)責(zé)任、無故拖延工期等風(fēng)險，提高項目質(zhì)量、加快施工進(jìn)度、降低工程成本。

    5.房地產(chǎn)投資項目營銷風(fēng)險應(yīng)對

    房地產(chǎn)投資項目營銷是項目的最后環(huán)節(jié)，也是決定投資成敗的重要環(huán)節(jié)。營銷工作應(yīng)貫穿整個項目過程，在前期階段就應(yīng)做好銷售策劃，通過充分的市場調(diào)研和分析，針對目標(biāo)客戶群體，在房屋價格、戶型、品質(zhì)、外觀等方面找準(zhǔn)市場定位，從源頭上降低銷售風(fēng)險；在實施營銷工作前，制訂好全方位的營銷策略，結(jié)合企業(yè)自身優(yōu)勢，選定合適的銷售模式、入市時機、明確各房源的定價標(biāo)準(zhǔn)；提前大力和高調(diào)地做好宣傳推廣工作，迎合目標(biāo)客戶群體心理需求，通過合適的賣點，巧妙、廣泛、有計劃地進(jìn)行強勢宣傳，采用樣板房體驗、熱點活動增強銷售氛圍。

    三、結(jié)束語

    本文從多角度對房地產(chǎn)投資可能存在的風(fēng)險因素進(jìn)行了全面分析，總結(jié)了房地產(chǎn)項目投資各階段可能存在的風(fēng)險因素，并提出具體防范措施方案，最大限度地預(yù)防、降低、回避、轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險。

    

 

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