但是可能因?yàn)楝F(xiàn)在人與人之間的競爭激烈了，所以人們相處的度量也小了，經(jīng)常會為一些小事有所想法。下面是小編帶來的地產(chǎn)營銷總對于案場管理的工作心得。

    1

    案場行政管理

    毫無花俏的解釋，包括案場管理制度、考勤制度、著裝制度、衛(wèi)生管理?xiàng)l例、等等硬性標(biāo)準(zhǔn)，這都是硬通貨，無道理可講，也沒有什么人性化。

    我一般一開始較為強(qiáng)調(diào)這些標(biāo)準(zhǔn)，等大家都習(xí)慣了以后，就不再自己每天檢查，而是對這些工作的檢查采取每天輪流安排值日人檢查，到我這邊的表格上來記錄。

    2

    案場人員管理

    帶領(lǐng)一個團(tuán)隊(duì)，溝通是必要的，去了解團(tuán)隊(duì)人員在想什么，同時讓他們了解你在想什么，這個非常重要。

    現(xiàn)在很多銷售人員的思想其實(shí)相對較為簡單，之所以留在這邊工作，一是待遇不錯，二是環(huán)境不錯沒有虛頭八腦的東西，三是能學(xué)點(diǎn)東西。

    但是可能因?yàn)楝F(xiàn)在人與人之間的競爭激烈了，所以人們相處的度量也小了，經(jīng)常會為一些小事有所想法。在這一塊的工作上，主要還是針對以下幾點(diǎn)：

    1、給予銷售人員一個表達(dá)和發(fā)泄的途徑，不在沉默中爆發(fā)，就在沉默中滅亡；

    2、拉近關(guān)系，使工作的時候效率更高；

    3、側(cè)面了解案場和諧的程度；

    4、當(dāng)眾表揚(yáng)和單獨(dú)批評，處理一些人為的想法；

    5、挑動情緒，提高工作熱情。

    3

    銷售流程管理

    很多公司和管理者過分強(qiáng)調(diào)人的作用，強(qiáng)調(diào)人的素質(zhì)（包括頭腦和嘴皮子等等）在銷售過程中的作用，每次招人都巴不得要熟手，好像越是能說會道越是能賣好房子一樣。

    但是我認(rèn)為，我們現(xiàn)在需要的銷售人員，只不過是銷售過程中的一個組成部分，他們應(yīng)該是和樓書、戶型圖、沙盤……一樣，是銷售道具的一部分，而不是主宰。

    他們的主要工作應(yīng)該是：服務(wù)、服務(wù)、服務(wù)……以及在合適的時間將我們需要展示給客戶看的東西展示出來。僅僅是這樣而已。

    我們可以看到現(xiàn)在一些有前瞻性的公司已經(jīng)這樣做了：進(jìn)門有門童招呼；看沙盤有三維立體燈光投影配上講解；看樣板房有專用通道；看銷控價(jià)格全部在墻上；看建筑質(zhì)量有建材展示區(qū)配上詳細(xì)說明；看公司品牌有公司發(fā)展歷程上墻；要回家商量的有樓書、折頁、戶型圖……等等等等，那銷售人員在其中起到了什么作用？也就是因?yàn)槿绱�，我對于銷售人員的銷售流程有著完全不同的定義。

    1、重視銷售流程的流水線作業(yè)：我在一個項(xiàng)目正式銷售之前，會和同事們推敲很久，擬定兩樣?xùn)|西。

    一個是《XX項(xiàng)目銷售流程詳解》，在里面我們對首次來訪、再次來訪、攜帶親友鑒別、簽訂合同來訪等數(shù)次客戶登門置業(yè)顧問需要采取的動作和內(nèi)容做出最詳細(xì)的規(guī)定，詳細(xì)到每一條走動的線路，每一個點(diǎn)上和客戶閑談的話，唯一不規(guī)定的是說話的聲音大小。

    第二個是《XX項(xiàng)目答客問》，很多項(xiàng)目都用這個，但是我做的是1100多條的答客問，每當(dāng)有客戶問出《答客問》上沒有的問題時，我們就會及時添加。甚至于客戶問到“（關(guān)于任意兩套房子）你覺得我選擇哪個比較好?”我們都根據(jù)房源的不同對比情況，做出了20多個回答。

    基本上到了項(xiàng)目開盤3個月后，任意客戶問的任意問題，都能在這個上面找到答案。有這兩樣?xùn)|西傍身，我要求所有銷售人員全部背熟，要考試和演練N遍，凡是達(dá)不到95分的，一律不允許上崗。

    這在好的方面，規(guī)定了整個銷售流程的統(tǒng)一性，絕對不會有人冒漏子，銷售人員一看到客戶就會進(jìn)入某種記憶狀態(tài)中，完全靠本能做事情。在壞的方面，由于我們的說辭針對不同性格的人還是有漏洞的……偶爾會出現(xiàn)浪費(fèi)客戶。

    2、用B類的人才創(chuàng)造A類的業(yè)績：在銷售過程中，人的狀態(tài)是很難界定的，靈光一現(xiàn)，可能妙語連珠，讓人喜笑顏開；回家和家人吵架了，回來腦袋空空。什么情況都可能出現(xiàn)。

    我看過一個故事：在我們國家，一個零件的加工圖紙，只有3張，從3個面的透視，新上手的工人，沒有老工人的帶領(lǐng)和指導(dǎo)，根本無法完成復(fù)雜的成品。

    但是在德國，同樣一個小小的零件，加工圖紙就有12張，從各個角度對零件進(jìn)行定位，甚至還包括加工流程，先做什么后做什么使用什么工具，在他們那邊，只要能夠操作機(jī)床的工人，都能進(jìn)行任意零件的成品制作。

    所以在國外，三流的技師都能做出一流的零件來，而在我們國家，高級技師，那牛的~~~。這個故事對我觸動很大。

    3、服務(wù)服務(wù)服務(wù)！！

    在我們的銷售流程固定死以后，剩下的就只有這個了。我有時常教訓(xùn)銷售人員：“你們自己算算，你們和一個客戶聊個三四次，加起來不到5個小時，人家就給你們帶來幾百塊錢的銷售提成，這是什么價(jià)位啊？1小時100塊啊！就是最好的陪聊也就這個價(jià)位了，人家陪聊還聊得你渾身舒坦，句句話說到你心坎里。

    你們還有什么理由不讓客戶舒服的一塌糊涂？聊幾次就給你幾百塊的那是什么人？那都是大爺�。》�侍大爺會不？不會要不要回去多看幾次清宮戲？什么卑躬屈膝什么人格平等，全都靠邊站著去！人家是花幾百塊買的是你的服務(wù)，多幾個笑容，說幾句好話會要命�。�”當(dāng)然了，話糙理不糙。

    很多銷售人員會以為，提成是他們賣掉房子以后，公司應(yīng)當(dāng)給予的，其實(shí)這是錯的。公司雇傭銷售人員，發(fā)你工資，你在這工作，天經(jīng)地義了，你的提成，是你用超越一般的服務(wù)和專業(yè)技能，從客戶那掙到的。

    我們把銷售稱作“置業(yè)管家”，是管家哎！管家是干嘛的，為了客戶的利益最大化，提出最具有專業(yè)化的建議，給予最貼心的服務(wù)，這是管家。

    4

    客戶管理

    客戶管理在我的心目中是最重要的，開房展會的時候我曾笑稱：“你們現(xiàn)場人員可以把自己丟掉，但是客戶資料絕對不能丟了，誰把自己的客戶資料本丟了，自己也就不要回來了！”當(dāng)然，這只是證明客戶資料的重要性，但是如何去更好的管理以及利用它，產(chǎn)生最大的經(jīng)濟(jì)效益，這就是我要說的——“中央集權(quán)式”的客戶管理。

    “個人歸個人”，“首接負(fù)責(zé)制”——這是現(xiàn)在很多公司常用的客戶劃分基礎(chǔ)，但是這個劃分，從長期以來還是會帶來很多的矛盾，而這些小的矛盾，到了最后，一般都會影響同事關(guān)系啊，造成不穩(wěn)定基礎(chǔ)啊。這些問題是會給一般工作帶來阻礙的。

    5

    資料管理

    這個沒有什么可說的，很大的一塊工作，不難，但是很繁雜，需要安排專門的人去進(jìn)行處理，我都是安排后場3個人處理這方面的工作的。

    包括：

    1、客戶資料輸入和更新，我要求上午11點(diǎn)之前看到前一天的客戶資料；

    2、房源銷控；

    3、工程圖紙；

    4、合同打印；

    還有房產(chǎn)局土地局這局那局這部門那部門……東西太多，我一般都是看完就放一邊，嘿嘿，銷售部助理干啥的？那就是后場主管嘛~資料錯誤，唯她是問！

    6

    信息管理

    很多案場管理人員都不重視這一塊，認(rèn)為這個東西，有個大慨的印象就可以了，甚至于有人都不安排這一塊的工作，對此，我一般都是“嘿嘿”就過去了，也從不提醒人家。

    一個人做這行有沒有天分從這里就能看出來，一個對所有信息不收集、匯總、分析的人，怎么可能成為一個合格的操盤手？而且如果各位看官想從一個案場經(jīng)理成為一個營銷總監(jiān)的話，這個是最重要的一關(guān)。

    信息管理的意思，就是對和項(xiàng)目相關(guān)的所有信息進(jìn)行搜集，匯總，分析。要重點(diǎn)注意的是：所有信息~~~~每天~~~每天~~~每天進(jìn)行�。�！

    信息收集的內(nèi)容包括：

    1、 每個客戶的基本資料：年齡段啊，區(qū)域啊，受眾渠道啊，收入啊，工作啊，管他成交不成交都要，可以收集的東西多了，這個是干嘛用的？分析購買群體�。�

    2、 自己項(xiàng)目的消化軌跡：日成交均價(jià)線啊，房源去化線啊，樓層去化線啊，戶型去化線啊……這個是干嘛的？你以為定價(jià)是怎么出來的啊，效益最大化啊~~~

    3、 所有競爭項(xiàng)目的消化軌跡：現(xiàn)在信息收集簡單了，每個地方都有房地產(chǎn)信息網(wǎng)，所有簽合同都會實(shí)時在上面體現(xiàn)出來，基本上能追到每單套，把對自己項(xiàng)目的那些統(tǒng)計(jì)全部用在別人的項(xiàng)目身上，統(tǒng)計(jì)其他所有競爭項(xiàng)目的消化軌跡。

    這個是干嘛用的啊？還用說�。恐�己知彼百戰(zhàn)百勝~~同樣的戶型，我們就比人家便宜30塊……搞得人家都不知道輸在哪。�。窟�有人說只能看到總的看不到每套的？你笨啊！每5分鐘更新一次，找人監(jiān)控�。�

    4、 區(qū)域內(nèi)所有項(xiàng)目的推廣材料：廣告啊~~主題啊~~~內(nèi)容啊~~~~訴求點(diǎn)啊~~~全部收集匯總起來��！所有項(xiàng)目都要！！

    等你半年收集起來以后，再把同一個項(xiàng)目全部匯總分析，看看吧看看吧，基本上那個項(xiàng)目的年度營銷軌跡就是跑不掉的了，再在這個基礎(chǔ)上多做一點(diǎn)分析和推斷的話……下半年基本就能保證是步步領(lǐng)先人家一手了，一招先招招先啊~~~

    總的來說，以上這些就是我對于案場管理工作的一些心得，有句話我一直記得，“以正合，以奇勝”。

    老吉對于這個朋友很是福氣，對于本質(zhì)工作踏踏實(shí)實(shí)的完成，然后總結(jié)出自己的想法和做法，逐漸形成自我的風(fēng)格，將自己的風(fēng)格貫徹到底。厲害！

 

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